试论业主封闭阳台行为的法律属性

试论业主封闭阳台行为的法律属性 ——以建筑物区分所有权为视角 律师宋深海林德平 【摘要】关于业主能否封闭自家阳台,我国现行法律没有具体规定。近年来,随着我国房地产业的不断发展,因业主擅自封闭阳台引发的纠纷呈不断上升趋势。对于此类纠纷,各地法院判决不尽一致,有些支持开发商或物业公司,而有些则支持业主,判决结果截然相反。即将施行的《物权法》虽然已就建筑物区分所有权专章作出了规定,但各界对业主专有权和共有权的行使范围和界限存在不同认识。本文从阳台外侧界面是否属于共有权客体出发,分析业主封闭阳台行为的法律属性,探究业主是否享有阳台自主封闭权。 【关键词】封闭阳台建筑物区分所有权共有权外立面 一、典型案例及裁判要旨简析 (一)案例介绍 案例一:2002年11月,杭州某房地产开发公司与杨某订立了《商品房 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 》,附件中约定:一律不得安装雨棚,不得封闭阳台。物业管理公司与杨某又于2004年1月和3月分别订立了《前期物业服务 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 》、《房屋装饰装修管理协议》及《业主临时公约承诺书》,均约定:阳台不允许作任何更改。房屋交付后,杨某用塑钢玻璃封闭了阳台。后房地产开发公司和物业管理公司将杨某诉至法院,要求拆除封闭阳台的塑钢玻璃,恢复外墙立面原状。法院经审理认为原被告签订的一系列合同为当事人的真实意思 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 示,依法对各方均具有约束力。杨某擅自封闭了阳台,应当承担相应的民事责任。于是判令杨某拆除封闭阳台用的塑钢玻璃。 案例二:2005年9月,钟某从南京某房地产公司购得商品房一套,双方在商品房买卖契约中约定:不得封闭阳台。钟某与物业管理公司签订的《前期物业服务协议》及《业主临时公约》也作了相同约定。钟某入住后,以防尘、防噪音、排除安全隐患为由,在阳台上加装了平推开合式的玻璃窗。此后,房地产公司和物业管理公司向法院提起诉讼,要求钟某恢复阳台原状。法院经审理认为,商品房买卖契约和前期物业服务协议中关于“不得封闭阳台” 的条款排除了业主的主要权利,属无效格式条款,钟某基于专有权的行使有权封闭阳台,于是判决驳回房地产公司和物业管理公司的诉讼请求。 以上两则案例极其相似,但杭州法院和南京法院作出了完全相反的判决,可见司法实践中对业主擅自封闭阳台行为法律性质的认识,存在很大的差异。 (二)裁判要旨简析 上述两则案例中,杭州法院认为业主应当遵守协议的约定,不得擅自封闭阳台,而南京法院以相关合同条款系无效格式条款为由,认为业主有权封闭阳台。虽然判决结果不同,但杭州法院和南京法院均以原被告订立的相关合同条款是否有效作为认定业主能否封闭阳台的依据。笔者认为,上述两案除适用合同法以外,还应当对行为本身的物权法律属性进行分析,从物权法角度论证业主是否单独享有阳台封闭权。 任何权利的行使都有一定的界限,建筑物区分所有权也不例外。业主购买商品房后,有权对包括阳台在内的专有部分行使占有、使用、收益和处分各项权能,同时也不得超越专有权的行使范围,侵害他人的合法权益。 从外观上看,建筑物外立面犹如建筑物的“脸面”,而阳台外侧界面则是该“脸面”的有机组成部分。对阳台加以封闭,不可避免地改变了阳台外侧界面原状。阳台外侧界面是否属于共有权客体?区分所有权人到底对建筑物及居住小区的哪些部分享有共有权?如何区分、判断专有部分和共有部分?业主封闭阳台是否侵犯了全体业主的共有权?这些无疑是区分所有共有权理论中的基本问题,也是司法实践中较为棘手的问题。 二、区分所有共有权客体简述 建筑物区分所有权是一种复合性的不动产权利。一般认为,建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三个组成部分,我国《物权法》采纳了该三元论观点。 区分所有权之共有权,也称“共用部分持分权”、“持分共有所有权部分”,是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定,对区分所有建筑物共用部分所享有的占有、使用、收益的权利。同时,区分所有权人需承担维护现状、不得侵占、按照共用部分的用途使用和费用负担等义务。 共有权客体亦即共有部分,范围较一般共有权广泛,具有复杂性。并存在多种分类。如:全体所有共用部分和部分所有共用部分、约定专用部分和约定共用部分、约定共用部分和法定共用部分。约定共用部分是指在构造和使用上具有独立性的专有部分基于约定而成为共用部分。法定共用部分是指,依建筑物的自然属性,在性质、构造和使用上不具有独立性的建 筑物的当然共用部分,一般可以分为三类:一是建筑物的基本构造部分,如楼房的外墙、地板、楼顶、楼层通道、楼梯、支柱;二是建筑物附属设施,如电梯、中央空调或暖气设施、水电管道;三是建筑用地,如基地、围墙、庭院。 法定共有部分是实践中最难界定且争议最多的共有权客体类别,该部分直接关系到小区全体业主的切身利益,也是物业管理纠纷案件中的重要争点。确定该部分的专有或共有权属性质,能有效判断业主相关行为是否属于专有权的正当行使,抑或是否超越了专有权的行使界限,侵犯了全体业主的共有权。因此,对共有权客体的界定,具有重大的理论意义和现实意义。 三、各国界定法定共有权客体的立法例 法定共有权客体具体有哪些?界定的标准是什么?大多国家和地区的物权法律均有相应规定,但详尽程度和界定原则存在一定差异。 (一)部分国家和地区的相关立法例 1.日本1983年修订的《有关建筑物区分所有等之法律》规定的共用部分包括:(1)专有部分以外的建筑物部分,及不属于专有部分之建筑物附属物;(2)通往数个专有部分之走廊或楼梯室,以及其他在构造上可供区分所有权人全体或其一部分共用的建筑物部分。 2.我国台湾地区“民法”第799条规定:数人区分一建筑物,而各有其一部分者,改建筑物及其附属物之共用部分,推定为各所有人之共有。《公寓大厦管理条例》第3条规定:共用部分是指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物,而供共同使用者,专有部分是指公寓大厦之全部或一部分,具有使用上之独立性,且为区分所有之标的者。 3.美国《联邦公寓所有权法》第2条规定:建筑物基地、墙壁、柱子、地板、走廊、楼梯、屋顶、出入口、地下室、庭院、管理人室、中央冷暖气和电力系统、电梯等公用设备,除区分所有人另有约定外,原则上均属共用部分。 4.法国《有关区分各阶层不动产共有之法律》第5条第1项规定:不宜由一区分所有权人予以排他性使用的建筑物部分即推定为共用物。《法国住宅分层所有权法》第3条第1项规定:共用部分是指供区分所有者全体或数名区分所有者予以使用或对其具有有用性的建筑物诸部分及土地。 日本和我国台湾地区的立法采用排除法,认为共用部分为专有部分以外之部分。而美国法没有对共用部分下定义,而是采取具体列举 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 规定哪些属于共用部分。法国法强调共用部分为主体共用即非特定区分所有人能予以排他性使用这一特点,从主体与客体相结合的角 度阐释了公共部分这一概念所具有本质属性,认为共用部分在使用功能和用途上对全体或部分业主具有“有用性”。 (二)我国有关区分所有共有权的规定,主要包括: 1、我国《物权法》第七十三、七十四、七十九条涉及的共有部分包括:建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房;车位、车库;建筑物及其附属设施的维修资金。 2、国务院《物业管理条例》第2条、第6条第2款第8项和第9项以及第27条表明,共用部分在物理形态上包括“物业共用部位、共用设施设备和相关场地”三种类型。 3、建设部《城市异产毗邻房屋管理规定》规定的共用部分包括:共有共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施;共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙;房屋的附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)。 3、建设部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》第3条对“共用部位”和“共用设施设备”进行了具体列举式的界定。即共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 4、建设部《城市新建住宅小区管理办法》第十四条:房地产产权人和使用人违反本办法规定,有下列行为之一的,由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失: (一)擅自改变小区内土地用途的;(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观,毁损设施、设备,危及房屋安全的;…… 我国《物权法》没有就建筑物的专有部分和共有部分的范围、界限和判断标准作出规定。实际上,建筑物的共有部分远不止物权法已经明文规定的部分。地基、楼道、电梯、小区的排水系统、配电房、小区出入口、路灯、沟渠、围墙等都是非常重要的共有部分,《物权法》并没有对这些共有部分直接作出规定。此外,国务院和建设部的行政法规、规章虽然更加细化,但其效力层次相对较低,且在区分所有权概念的使用及具体内容上较为粗漏、零散。随着人们居住要求的不断提高,共有权客体的范围和种类也在发生变化。因此,从我国物权法律立法精神来看,对共有权的客体范围应作广义理解。 四、阳台外侧界面属于特殊共有权客体 根据我国现行法律法规的规定,结合国外立法模式和立法例,从切实维护小区全体业主的合法权益出发,笔者认为:当前司法实践中,界定共有部分,除已由现行立法明文规定及业主约定为共有的以外,应该从以下方面考虑: (一)物理上的不可分割性、非排他使用性。即在构造、使用上具有非独立性。业主的共有部分,应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的部分。专有专用必将对建筑物和全体业主造成不利影响、区分所有权人当然地享有共有权。阳台外侧界面是建筑物外立面的组成部分,而建筑物外立面通常由设计部门专门设计,具有很强的个体特征。业主擅自封闭阳台,变更了阳台外侧界面部分的建筑物外立面原状,势必会破坏外立面原有设计的美观度和整体协调性。 (二)功能上的共益性。而对于生活在小区中的全体业主来说,保持楼宇的外立面漂亮、整洁,不仅能够提高生活舒适度和满意度,还有利于小区建筑物保值增值。如果人人随意封闭阳台,不仅影响相邻住户的通风和采光,还破坏了建筑物外立面的整体美观,从而降低了小区的整体品位、档次,造成小区的贬值,这无疑是在损害全体业主的合法权益。阳台外侧界面体现了全体业主的居住利益和投资利益,不能任由部分业主随意变更。 (三)建造、设计费用已分摊进入住房销售价格。无庸置疑,包括阳台外侧界面在内的建筑物外立面设计需要一定的成本支出,而该成本也通常计入售房价格最终由业主承担。 (四)广义理解法律法规的相关规定。我国建设部的规章把“外墙面”列为共用部位,对此“外墙面”应作扩大理解,即不仅包括有形外墙面,还包括阳台外侧界面、窗户界面等无形外墙面。 (六)适用推定规则。在法律、行政法规及规章没有明文规定的情况下,只要更有利于维护业主整体利益的,都应当推定为共有权客体。在阳台外侧界面作为专有权客体和共有权客体的利弊比较中可以发现,将阳台外侧界面视为共有权客体更有利于维护全体业主的居住利益及投资利益,因此应当视为共有权客体。 (五)参照学理通说。学理上关于专有部分范围有四种学说,即壁心说、空间说、最后粉刷表层说、壁心和最后粉刷表层说。其中,壁心和最后粉刷表层说被视为通说。该学说认为:就内部关系而言,专有部分近包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷的部分;在外部关系上,专有部分达到境界部分厚度之中心线。按此通说,阳台外侧界面应为共用部位。 物权客体种类繁多,且随着社会经济的发展和人们生活水平的提高而不断发生变化,《物权法》不可能也没有必要对共有权客体作出详尽列举。在当前司法实践中,应当结合物权法 律要求,对个案作出科学判断。上述考虑因素体现了我国物权法律关于共有部分的立法原则和立法精神,弥补了立法本身存在的不足。将“阳台外侧界面属于共有权客体”作为确定当事人之间权利义务内容的基本前提,更有利于定纷止争和小区业主利益的整体保护。 另外,阳台外侧界面不能从建筑物外立面中分离,也因建筑物外立面的有形性而能被人们感知。因此,阳台外侧界面又不同于一般共有权客体,具有自身特殊性。 五、阳台封闭权的正当行使途径 建筑物阳台外侧界面属于区分所有权人的共有权客体,单个业主擅自封闭阳台实际上侵犯了全体业主的共有权。因此,单个业主不仅不能擅自封闭阳台,也不能实施在阳台外侧界面悬挂广告、招牌等改变建筑物外立面的其他行为。 封闭阳台只能由全体业主依照一定的程序行使,小区业主无权擅自封闭阳台。在业主大会成立前,应当按照业主与开发商或物业管理公司之间签订的协议执行;业主大会成立后,如确需封闭阳台,应当由业主大会或业主委员会依照一定的程序进行,聘请具备相应资质的单位统一设计装修,并报规划部门批准。将阳台封闭权作为全体业主的共有权统一行使,取代单个业主随意、零乱地封闭阳台行为,更有利于小区全体业主的和谐共进。 【参考文献】 [1]陈华彬:《现代建筑物区分所有权 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 研究》,法律出版社,1995年。 [2]王利明:《论建筑物区分所有权制度》,《民商法研究(第4辑)》,法律出版社, 2001年。 [3]王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社,2003年。 [4]杨立新:《共有权研究》,高等教育出版社,2003年。 [5]吴道霞:《物权法比较研究》,中国人民公安大学出版社,2004年。