业主方的项目管理在新城广场建设项目中的实践

圈 ● ● ● 【摘 要】 【关键词】 一 个建设工程项目的项目管理是一个系统，这个系统主要是由业主方的项目管理、设计 单位的项目管理、施工单位的项目管理、设备供应和安装单位的项目管理等组成。在这 个项目管理系统中，起主导作用的是业主方的项目管理，因此在建立项目管理总体制 时．应侧重研究业主方项目管理体制架构及运作程序。 业主方；项目管理；建设项目 [中图分类号]F407．9 [文献标识码]B [文章编号]1002-851X(2004)12—0049-04 一 个建设项目，从产生构思、编制 项 目建议书、可行性研究 、项 目实施直 到项目建成后投入营运，需经历一个很 长的过程。在漫长的开发建设过程中也 会涉及到很多部门和单位，因此在项目 实施的过程中，必然要受到许多因素的 影响和干扰。而建设工程项目的成功与 否，关键在于项目管理工作及其成效。 一 个建设工程项目的项目管理是 一 个系统，这个系统主要是由业主方的 项目管理、设计单位的项目管理、施工 单位的项目管理、设备供应和安装单位 的项目管理等组成。在这个项目管理系 统中，起主导作用的是业主方的项目管 理，它可以协调好各参与单位之间的关 系，对项目的实施运作发挥重要的作 用。因此在建立项 目管理总体制时 ，应 侧重研究业主方项 目管理体制架构及 运作程序。 作为主业方的中方总经理 ，我在新 城广场的建设项目中，对业主方的项 目 管理进行了成功的实践。 新城广场是由北京市城市开发集 团总公司和香港新鸿基地产集 团、香 港华润集团合资建造 ，是集购物 、餐 饮、休闲为一体的现代化购物中心。 ■ 维普资讯 http://www.cqvip.com 2004．12足 缝竹 该项目位于方庄小区内，西临蒲 黄榆，北临南二环，占地0．6公顷，建 筑面积18000平方米 ，地下一层、地 上三层 ，1990年原主体 结构完成后 一 直处于停工状态。此次是将原建筑 增加一层，建筑面积增至23000平方 米，并对整个建筑进行全面装修和设 备安装，增加了中央空调、自动消防 报警系统、八部电扶梯、两部观光电 梯、两部货运电梯，总投资2815万美 元 (其中有1500万美元为国外银行 贷款 )。 新城广场建设工程，是由北京新 城广场房地产有限公司投资，香港谭 苏设计师事务所与中国标准研究所共 同设计，北京建工集团五建公司负责 施工，三菱电梯、能美消防、开利冷冻 机组等供应商负责设备供应，这就形 成了由业主方、设计方、施工方、设备 供应方构成的项目管理系统。其中业 主方的项目管理起主导和协调作用， 并通过建立业主方、总承包方和主要 分包方组成的三级项目管理体制．对 工程项目的投资、进度、质量、 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 管 理、信息管理等方面进行控制，对施工 过程进行组织、协调，特别加强了对工 程投资、进度、质量的控制，从而保证 工程项 目总目标的实现。 3．1 建立新城广场业主方项 目 管理组织 新城广场业主方项目管理组织 ■ (见图1)，是由北京新城广场房地产 有限公司、香港谭苏设计师事务所、 威宁谢工料测量行三家组成，分别负 责工程协调、 工程监理 浅谈工程监理某路灯工程监理规划公路安全生命防护工程装饰装修工程监理规划城市亮化工程监理规划 、工程估算和 投资控制。 3．1．1 总经理室 新城广场总经理室是由中方和 港方各派一名总经理组成，主要负责 统筹安排项目建设的全过程，签订合 同、付款及重大设计变更。 3．1．2 工程部 新城广场工程部是由中方和港 方的项目经理和工程师组成。工程部 内设土建、机 电、预算、总务等职能 组，负责完成项目合同中规定的业主 职责，工程部设二名经理(中、港各一 名 )，每个职能组设组长一名，职员若 干。其主要职责： (1)编制项 目建设总体 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ： (2)组织大型设备采购招标 、业 主指定分包项目的招标工作，审核投 标书，提交拟选择设备供应商和工程 分包商的建议报告： (3)审定经谭苏设计师事务所 认可的土建、机电、装饰等使用的材 料和设备： (4)主持工程协调例会，审定施 工质量和进度的实施效果，协调总包 与甲方指定分包商及公用局专业公 司的配合工作，对总体工期和质量进 行控制： (5)组织供电系统、煤气系统、 供水系统、消防系统及工程的总体验 收工作： (6)负责向有关政府部门、公用 L 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 J 图1 业主方项 目管理组织 部门的申报工作： (7)对工程总承包商提交的施 工 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 进行审定： (8)审核工程中期付款。 3．1．3 谭苏设计师事务所 谭苏设计师事务所是新城广场 总设计单位，受业主委托并联合中国 标准研究所对施工现场进行管理，其 主要职责： (1)根据业主要求进行方案设 计和施工图设计： (2)编制招标文件 中的技术规 范要求文件 ： (3)对供应商、工程分包商的投标 文件进行技术分析，并提交分析报告： (4)监督工程施工，组织隐蔽工 程验收 ，进行工程质量检查与验收： (5)确认工程总包提出的设计 变更建议方案： (6)协助工程总包处理施工中 与质量和使用功能等密切相关的技 术难题 ： (7)积累工程技术档案资料： (8)对工程材料的质量进行认可。 3．1．4 香港威宁谢工料测量行 香港威宁谢工料测量行是以工 程造价估算为主的专业性咨询公司， 其受业主委托进行工程估算，其主要 职责： (1)编制招标文件中的商务条 件文件： (2)对供应商、工程分包商的投标 文件进行经济分析，并提交分析报告： (3)负责编制工程承包合同文 件，组织编制工程预算： (4)进行项 目建设全过程的工 作变更估算，对工程总包、业主指定 分包商提出的索赔清单进行审核： (5)审核工程中期付款： (6)协助业主对工程建设分期 投资进行规划和管理： (7)协助业主组织项 目建设中 关于投资优化的方案： 维普资讯 http://www.cqvip.com (8)按合同向业主提供有关报 告文件。 3．2 投资控制 建设项目投资的有效控制是工 程建设管理的重要组成部分。建设项 目投资控制，是在投资决策阶段、设 计阶段、建设项目发包阶段和建设实 施阶段，把建设项目投资的发生控制 在批准的投资限额内，随时纠正发生 的偏差，保证项目投资管理目标的实 现，以求在建设项目中能合理使用人 力、物力、财力，取得较好的投资效益 和社会效益。 新城广场的总投资额已经确 定，因而对该项目的投资控制关键 是在项目实施过程中。为确保项 目 在建设过程 中各项费用支出控制在 总投资额以内，我建立了设计阶段 的概算及施工图预算审批程序、设 计变更审批程序 、工程分包商及材 料设备供应商的选择审批程序和工 程款支付程序等。 3．2．1 设计概算及施工图预 算的审批程序 设计师根据业主要求进行方案 设计，经工料测量行测算出工程造价， 并与总投资比较，提交分析报告报业 主：如果超过总投资额，则业主修改设 计要求，设计师按要求对方案进行修 改，直到符合总投资的要求，并依此进 行招投标文件的编制(见图2)。 3．2．2 工程分包商及材料、设 备供应商的选择审批程序 由正副总经理、工程部正副主 任及设计、工料测量的主要负责人 组成招标小组，向有意向并具有一 定实力的三至五家工程分包商、材 料设备供应商发送招标文件。工程 分包商、材料设备供应商按规定将 投标文件送交招标小组。由招标小 组按规定确认其有效性，记录其主 要内容，并确认其报价，之后将有效 的投标文件交给设计及工料测量师 进行综合技术经济分析，并提出分 析意见。由招标小组进行讨论 ，最后 由正副总经理共 同签署最终意见 ， 并签发 中标通知书。 通过此程序，既保证了该工程的 质量，又通过竞争有效地控制了工程 造价(见图3)。 3．2．3 重大设计变更审批程序 工程承包商提 出的重大设计变 更方案，由设计师对其进行技术审核， 由工料测量师进行估价，工程部进行 综合分析并向总经理提交分析报告， 由总经理最终签署意见(见图4)。 图2 设计概算及施工图预算的审批程序 图3 工程分包商及材料、设备供应商的选择审批程序 ■ ■ ■ ■ 3．2．4 工程款支付程序 工程承包商将工程进度、所完成 的工程量清单呈报给工程部，由工程 部同设计及工料师进行现场核实，在 认可其工程进度及质量的前提下，由 工料师核算工程完成情况，并签发付 款通知单 ，由正副总经理正式签批付 款单。另外，工料测量师按月编制工 程款实际支付状况表和下期付款计 划表 ，以此来控制付款进度 (见图5)。 通过此程序 ，可以严格控制工程 款的拨付，既防止了工程款的超前或 超额支付，又控制了投资，保证了工 程按时、按质完成。 新城广场工程投资控制按照以 上工作程序严格把关，从各方面避免 了不必要的损失，使工程总造价控制 在预算范围之内并有节余。 3．3 进度控镧 施工阶段是工程实体的形成阶 段，对其进度进行控制是整个工程项 目建设进度控制的重点。 根据投资目标要求，我们首先确 定了新城广场建设工程的总体 目标， 将工程建设工期定为14个月，要求总 承包商、各分包商按照总体 目标的要 求制定分项目标及施工实施性计划 ， 并对总承包商编制的新城广场总体 进度计划进行审批，同时要求各施工 单位将计划分解成季度、月度计划， 并特别强调在计划中要留有一定余 地，保持前紧后松。 作为公共设施的中央空调系统、 变配电系统、消防系统、电梯等是影 响该工程工期的关键。尤其是变配电 系统、消防系统的施工进度，是保证 总体工期的关键。因而要求工程总承 包商在工程总体部署上要综合考虑， 编制新城广场工程网络计划 ，以保证 工程整体交用。 在工程施工阶段，我们主要从 劳动力、材料、设备、技术准备等方 面检查计划的落实情况，并审核月 ■ 维普资讯 http://www.cqvip.com 图4 重大设计变更审批程序 图5 工程款支付程序 度、季度计划完成情况的分析报 告。以及完成的工程量 ，通过周例 会 、月例会进行信息反馈 ，发现有 偏离分项 目标的趋势 ，及时督促各 方采取措施进行调整。 3．4 质量控制 由于工程施工是使业主及工程 设计意 图最终实现并形成工程实体 的阶段，也是最终形成工程实物质 量的系统过程，因而工程施工阶段 的质量控制也是工程项目质量控 制 的重点。 业主对工程质量控制主要是通 过在业主方项目管理体制下所建立 的业主方质量保证体系来实现。新城 广场建设工程的质量保证体系。是由 工程部、谭苏设计师事务所对工程质 量监理情况外，主要是事前控制为 主，建立质量控制工作程序，对工程 质量实行目标控制。 新城广场业主方主要在以下几 方面对工程质量进行控制 ： 3．4．1 对工程总承包商、主要 分包商的资质进行审核，确保其有足 够的经济技术条件和信用条件。 考核工程总承包商及分包商的 资质，特别是考核人员方面的资质条 件，即加强对管理层及作业层的考 核。对管理层重点考核项目经理、技 ■ 术负责人的技术水平、管理水平、施 工业绩。最终以严密的施工组织、技 术管理和可靠的技术措施来保证工 程质量。对作业层，针对操作人员总 体素质普遍下降的情况，对他们进行 现场的技术考核 ，特别是在装修工程 中。以做样板间或分项样板的方式进 行考核。 3．4．2 对工程有关设计变更、 修改设计图纸等进行审批，确保设计 及施工图纸的质量。 3．4．3 对工程质量实行目标 化管理 将单位工程目标定为优良，同时 将这一目标分解，并将钢结构加层施 工、公共精装修、中央空调系统、动力 变配电系统、消防自控系统、通讯系 统等项目作为重点预控项目，对这些 项目的施工进行重点检查。 3．4．4 加强 对施 工过 程 的 质量控制．使工程质量始终处于受 控状态。 (1)审批施工单位提交的施工 方案、施工组织设计 ，以可靠的技术 措施来保障工程质量。 (2)严格材料、设备的进场检验 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，抓好进场材料的复检工作，以 保证工程质量有可靠的基础。 (3)在施工过程中，对分项工程 质量进行跟踪检查，审核工程承包商 所提交的有关分项工程质量的检验 记录及试验报告，特别加强对隐蔽工 程的检查验收，以确保和控制施工过 程的质量。 3．4．5 对 装修 工 程建 立 工 程样板制。并加强对装修工程的成 品保护，严格检查成 品保护方案的 执行情况。 3．4．6 实行工程质量否决制。 在新城广场的建设过程中，我们 运用业主方的项目管理有效地控制 了工程的投资、进度和质量 ，使得工 程按合同如期完工，工程质量等级为 优良。工程造价比计划投资降低了 2 ，取得了良好的效果。 在工程实践中。我体会到建设 工程项目管理是一个复杂的系统。 其业主方的项目管理、设计单位的 项目管理、施工单位的项目管理、设 备供应和安装单位的项 目管理四个 子系统之间互相有影响、有联系 ，它 们的 目标与系统互为条件、互为前 提 ，是矛盾统一的关系 ，要用系统 的 观点综合考虑各方面的因素。在这 个整体系统中，业主方的项目管理 应起到主导和总体协调的作用。应 建立科学高效的运行管理机制。联 合各参与单位的力量，协调各参与 单位之间的关系，去规划和实施项 目的总目标。要充分重视和尊重参 与项目建设的每一个单位。在项目 实施过程中，调动每个人的积极性， 发挥每个参建单位的整体作用。加 强业主方的项目管理，对缩短工程 建设周期，提高工程质量，控 制工程 造价，能够发挥重要的作用。A 维普资讯 http://www.cqvip.com