城市土地分类与估价
城镇土地分等定级与估价
1. 城镇范围:对于县级以上的城市～其城镇范围是城市市区,对于县级市～其
城镇范围是市政府驻地的建成区范围,对于县城镇～其城镇范围是镇区。
2. 城镇土地分等定级的区别:土地等的实质是各城镇之间土地质量状况的排序～
土地级的实质是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益、土地质量的差异。
3. 城镇土地分等定级的体系:分为等和级～其中级分为:综合定级和分类定级～
分类定级又可分为:商业用地定级～住宅用地定级～工业用地定级。
4. 土地分等定级与土地估价的关系:
二者从不同角度对土地的特性进行评价:土地分等定级～评价土地的使用
价值。土地估价～评定土地使用价值在市场上反映出的价格。
对于土地估价来说～土地分等定级是其基础～评出的等级是土地价格稳定
的本质表现。
对于土地分等定级来说～土地价格是其更灵活的外在表现形式～评出的地
价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。 5. 城镇土地分等定级原则
1. 综合
分析
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原则 2.主导性原则 3.地域分异原则 4.土地收益原则
5.定量与定性相结合的原则 ,初步
方案
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以定量分析为主～最终定案宜依靠定性分析,
6(城镇土地分等技术程序
1.建立影响城镇间土地等的因素因子体系
2.确定各因素因子的相应权重
3(分析因素因子的影响方式～建立评价
标准
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4.对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理～加权计算各城镇总分值～
并初步划分城镇土地等。
5.验证分等初步结果～制定分等基本方案～开展意见征求～对城镇土地等进
行调查并定案。
6.编制城镇土地分等成果图件、
报告
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和基础资料汇编 7(土地行政部门编写城镇土地分等任务书
8.城镇土地分等7大主要因素:
必选: 城镇区位、城镇聚集规模、城镇聚集规模、城镇基础设施、
区域经济发展水平、区域综合服务能力 备选:城镇用地投入产出水平、区域土地供应能力 9(因素因子选择原则
?指标值变化对城镇土地质量有显著影响
?指标值有较大的变化范围
?选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异
?指标反映当前的土地利用发展趋势～并对城镇未来土地等产生影响
?指标易通过统计资料获得或易量化处理
10.因素因子权重确定的原则
?权重值与因素对土地质量影响的大小成正比～数值在0-1之间～各选定因素的权重值之和为1
?因素所涉及的因子权重值在0-1之间～每个因素对应的选定因子的权重值之和为1
?权重值可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定～也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定
11.理解特尔非法、因素成对比较法、层次分析法 12.层次分析法的步骤和方法
1.建立层次分析结构 2.构造判断矩阵
3.层次单排序及其一致性检验 4.层次总排序及其一致性检验
13(因子分值计算的原则
?因子分值因在0-100之间～因子分值越大～表示分等对象受相应因子的影
响效果越佳
?因子评价指标与其土地质量存在正相关或负相关关系～只有区域农业人口
人均耕地与土地质量呈负相关。
14(理解因子分值计算的公式:位序标准化的公式和极值标准化的公式
15.土地等的初步划分方法
数轴法:将综合分值点标绘在数轴上～按土地利用效果的实际情况选择点数稀
少处作为等间分界
总分频率曲线法:对综合分值进行频率统计～绘制频率直方图～按土地利用效
果的实际情况～选择频率曲线波谷处作为等间分界。
16.城镇土地定级6大因素
基本设施状况、交通条件、环境条件、商服繁华程度、人口状况、产业集聚效
17(权重确定方法,同分等,:
特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法
18.城镇土地定级资料整理及量化的基本要求
确定因素的指标值、指数、功能分、距离及作用分、编制作用分值表、
勾绘定级因素作用分值图
19(点线状和面状因素定量化的核心步骤
点线,商服繁华度定量化核心步骤,:规模指数、作用指数、功能分、服务半径、作用分,直线衰减、指标衰减,
面状定量化核心步骤:因素指标值、作用分
20(点线状和面状因素的区别
面状因素对土地的影响仅与因素指标值有关～而点线状因素对土地的影响既与
因素涉及的设施规模有关又与距离设施的相对距离有关。 21、面状因素包括:基础设施完善度、环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度、人口密度、产业聚集影响度
点线状因素包括:商服繁华影响度、道路通达度、对外交通便利度、公交便捷度、公用设施完备度等
22.面状状因素和点线状因素的特征
面状因素特征:?所依附的客体在城镇中占地面积大
?只对自身客体所在位臵上的土地有影响。 面状因素直接计算
点线状因素特征:?所依据的客体在城镇中占地面积小～在空间分布上聚集现象明显。?不仅对其自身客体坐在位臵上的土地有影响而且还对其周围地块乃至整个城镇土地产生不同影响。点线状因素应先计算设施本身的功能分进而计算设施对空间上各点产生的作用分。
23.商业服务中心等级:
市级中心、区级中心、小区级中心、街区级中心 ,包含关系,
24.确定商服中心规模指数计算例
题
快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题
、商服中心内各级功能分的分割计算例题
25.城镇土地定级单元划分原则
?单元内主要定级因素的影响大体一致
?单元面积确定在5-25公顷之间
?划分的单元能方便的进行因素取样、并能保证分值计算的准确性和科学性
?商服中心～公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域～不能分割为不同单元
?商业用地定级时～城镇主要的商服繁华街道应按临街两侧相对应的进深划分为条状单元。
?住宅用地定级时～应以居住小区和居住组团为单元～保持其完整性、单元面积不宜过小。
?工业用地定级时可已交通道路为单元界限
26.比较熟地价格、生地价格、毛地价格的区别 熟地价格:指完成了土地开发等基础设施建设具备建设条件的正常市场条件下的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格 生地价格:指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格 毛地价格:指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
27.土地价格的主要特征
1.土地价格是权益价格 2.土地价格不由生产成本决定 3.土地价格主要由土地需求决定 4.土地价格呈上升趋势 5.土地价格具有明显的地域性
28.土地价格影响因素
1.一般因素:行政因素、人口因素、社会因素、国际因素、经济因素
2(区域因素:繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、
城市规划限制
3.个别因素:面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街
状况、城市规划限制、土地使用年限 29、收益还原法中三个重要公式
30、确定土地还原利率三个方法
1.土地纯收益与价格比率法
2.安全利率加风险调整值法
3.投资风险与投资收益率综合排序插入法 31、土地取得费的三种途径
1.征用农村集体土地取得 2.城市房屋拆迁取得 3.市场购买取得
32.剩余法的程序
1.调查待估宗地的基本情况
2.确定待估宗地的最有效利用方式 3.估计开发建设周期和投资精度安排 4.估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值 5.估算开发成本和开发商合理利润
浙公网安备 33021202002483