对房地产开发企业账务处理的探讨
在我国,每个行业的财务会计
制度
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都对该行业的财务会计核算
作了比较详尽的规定,由于房地产业
是一个新兴的产业,又有其特殊性,
从目前实际执行情况看,有关的账务
处理需作进一步探讨.
一
,现行房地产开发企业财务
会计制度的账务处理主要内容包
括:
一
是房地产开发收入.房地产
开发收入主要是销售不动产,即有
偿转让不动产所有权的行为,包括
销售建筑物或构筑物和销售其他土
地附着物.在销售不动产时连同不
动产所占土地的使用权一并转让的
行为,比照销售不动产征收营业税;
二是房地产开发成本.房地产开发
成本是指房地产开发项目实际发生
的成本,包括土地征用及拆迁补偿
费,前期工程费,建筑安装工程费,
基础设施费,公共配套设施费,开发
间接费用等;三是房地产开发费用.
房地产开发费用是指与房地产开发
项目有关的销售费用,管理费用,财
务费用.根据现行财务会计制度的
规定,这三项费用作为期间费用,直
接进入当期损益,不按成本核算对
象进行分摊.
从房地产企业财务制度看,房
地产开发企业应该说比其他企业账
蕾
务处理要简洁,但在实际工作中,房
地产开发企业往往是先购入较大的
存量土地,逐年开发,前期投入较
大,实际中有许多问题无法完全按
财务制度处理,尤其是房地产开发
企业的成本计算问题.
二,针对工作中遇到的实际账
务处理作如下探讨:
(一)房地产开发企业的成本结
转问题.按现行房地产企业财务制
度规定,应该在每个楼盘竣工后,先
将该楼盘的开发成本结转至开发产
品,开发产品反映的是企业实际竣
工的楼盘,如果当月有出售的,再由
开发产品结转至经营成本.房地产
开发企业与其他企业不同,它的开
发成本并不是成本,而是存货.由于
房地产开发企业开发周期本身较
长,再加上项目竣工后,要经过中介
机构审计,如甲,乙双方再有其他争
议,往往要经历几年时间,经常是一
个楼盘早已销售一空,但工程决算
还未出来,开发产品也就无法计量.
对这一情况,在实际工作中,可以按
每个楼盘编制一张房态表(相当于
备查簿),设有房号,姓名(单位),合
同号,购房时间,总价款,入账凭证
号等栏.开发产品中也多设一个明
细科目,即”开发产品——结转成本
类”(开发产品中其他明细科目为确
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实竣工未出售的楼盘).如当月有售
房收入,按该楼盘每平方米的工程
预算价加上该楼盘每平方米应分摊
的各项相关配套费用作为该楼盘每
平方米的当月结转成本,由该楼盘
的开发成本转入”开发产品——结转
成本类”,并从”开发产品——结转成
本类”全额转入当月经营成本,”开
发产品——结转成本类”明细科目当
月无余额,同时在备查簿中进行登
记,如果以后该楼盘的成本发生增
减变动,对照备查簿可即时进行调
整.当然,如果是竣工决算后才出售
的楼盘或是楼盘中的一部分,则完
全按财务制度办.
(二)房地产开发企业的利息处
理问题.按现行房地产企业财务制度
规定,利息是财务费用的一部分,作
为期间费用,直接进入当期损益.实
际工作中,房地产开发企业往往是先
购入较大的存量土地,逐年开发,前
期投入较大,而且以前往往都是贷款
购置存量土地,由于地多,开发周期
长,房地产企业的前期利息负担非常
重,如果按财务制度规定,当年的利
息支出如果直接进入当期损益,则房
地产企业的前几年经营将面临大额
亏损,无需交纳所得税,后几年经营
应该面临大额盈利,要交很多所得
税,但在实际工作中,企业往往在要
交很多所得税时感到不平衡,而想办
法多支出,造成国家的税收流失.针
对上述实际情况,在实际工作中,可
以将准确划分出用于购地部分的贷
款利息作为递延费用处理,再按当期
实际开发的土地面积按比例进行分
摊,从递延费用转入当期财务费用进
入当期损益.这样就比较能均衡各期
的利息支出,使得各期的财务指标具
有一定可比性.
【作者单位:安徽省滁州银花房地产
(集团)有限责任公司】
责任编辑武平
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