金房水韵天府

金房水韵天府 金房?水韵天府 争创成都市物业管理优秀住宅小区 汇 报 材 料 四川金房物业服务有限责任公司 二O一一年七月 汇报材料目录 1、公司简介………………………………………………………………………….3 2、项目简介………………………………………………………………………….4 3、项目物业服务介绍……………………………………………………………….5 4、创优工作实施方案……………………………………………………………..12 5、迎检工作汇报……………………………………………………………………15 6、档案目录………………………………………………………………………..18 7、结束语…………………………………………………………………………..22 一、公司简介 四川金房物业服务有限公司简介 四川金房物业服务有限公司系金房集团为提升企业品牌价值，打造百年责任地产，在原成都和宇物业管理有限公司基础上，于2008年重新提升组建的现代化新型物业服务企业。公司注册资金500万元，是金房集团直属的一家专为优质小区提供物业服务的全资子公司。 成都金房集团从企业发展战略出发，提出了“创品牌、树口碑，办成都市一流物管企业”的目标和要求，注册成立“四川金房物业服务有限公司”。新注册的四川金房物业服务有限公司按照更高的标准和要求进行组建，注册资金500万元。 金房集团作为已有16年开发历史的国家一级开发企业和省、市优秀房产企业，系原成都市金牛区房管系统单位改制而成，公司的许 多骨干都具有一、二十年的公房物管经验。长期的物管服务工作，造就了金房人牢固的服务意识和高度的社会责任感，形成了金房“用良心承担责任，让时间检验品质”的企业理念。从1995年起，金房集团即开始了对商品房物业管理工作的学习与研究，先后创建物管公司3个，承接了包括物管达国优、省优标准小区在内的数十个优质物业项目的服务工作，汲取了管理各类物业的正反经验，培养了一大批物管人才，具备了创建省市一流物管企业的基础与实力。 基于对物业服务工作意义的重新认识，四川金房物业服务有限公司确定了“以规范热情的服务创千家和谐，以诚信负责的态度立百年企业”的发展新目标，并投入大量人力财力，采取多种措施，切实从水韵天府小区开始，创出金房物业服务的一流新品牌，以标准化的优质服务确保业主的舒适与安全，力促物业的保值与增值。 公司联系电话:83556569、65523003(传真) 二(项目简介 “水韵天府”小区是由成都金房集团开发的中高档住宅，2008年8月交付使用。2010年荣获成都市金牛区优秀(和谐)物业小区。 1( “水韵天府”项目基本情况: 项目位置:成都市金牛区王贾桥19号 污水井: 65 座 总建筑面积:256482平方米 雨水井: 64 座 地上建筑面积:213740平方米 柜式变压器( 1250 KVA):6 台 地下车库面积:42742平方米 化粪池: 52立方 4个 机动车位(地库): 1095 个 绿地面积:9471平方米 水 泵: 380V 11 KW 6台 绿地率: 34.8% 监控摄像头:112 台(云台 27台) 住宅栋数: 7栋 住宅户数: 2018户 商铺户数: 104户 业主入住率: 86, 小区总建筑面积256482平方米，地上建面213740平方米，其中居住建面38766平方米，商业建面6550平方米，高层住宅7栋，20个单元，共2018户，商铺104户，共计2122户。 2、公共设施及公共场所情况 设备用房建面 380 平方米，其中有配电房、水泵房.。绿地面积 平方米，绿地率 %;污水井 65 座，雨水井 64座。化粪池 4 座，共52 立方米;庭院灯 119盏，楼层公共照明灯 2204 盏;垃圾桶 个;宣传栏8个，小区平面图2幅;室内停车位 1095个，地面 100 个;地下自行车 库1个;楼层设有消防灭火器 752 具，地下室设有消防取水口 102个;智能系统有非可视对讲、电视监控系统等。 3、物业客户服务中心概况 客户服务中心人员配置共87人，其中经理1名、主管6名、客服5名、维修7名、协管32名(24小时值班)、车管6名、绿化工4名、保洁员26名。各岗位人员都经过公司的技能培训，保证了给住户提供24小时的安防维护，清洁、维修等综合服务，按规范对小区附属 设施实行日常保养维护。在公司的指导下，建立了一套较为完善的工作标准和程序，提高了内部工作和处理客户要求的效率。 2.物业服务项目人员配置概况: 客户服务中心人员配置共 87 人:其中经理1名、主管6 名、客服5名、维修7名、协管32名(24小时值班)、车管6名、绿化工4名、保洁员26名。各岗位人员都经过公司的技能培训，保证了给住户提供24小时的安防维护，清洁、维修等综合服务，按规范对小区附属设施实行日常保养维护。在公司的指导下，建立了一套较为完善的工作标准和程序，提高了内部工作和处理客户要求的效率。 三、项目物业服务介绍: 1、水韵天府物业服务内容 (1)物业共用部位的维修、养护和管理; (2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理; (3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生; (4)垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通; (5)公共绿化的养护和管理; (6)车辆停放管理; (7)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理; (8)装饰装修管理服务; (9)物业档案资料管理。 2、水韵天府管理服务标准 二 级 内 容 与 标 准 项目 : 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 (一) 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 基 5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 本 6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回 访记录。 要 7、根据业主需求，提供物业 服务合同 环保管家服务合同免费下载技术服务合同下载技术服务合同模板下载服务合同范本档案数字化服务合同 之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 求 8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及 时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主 大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 (二) 3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录， 房 并及时维修养护。 屋 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修 管 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止 理 行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改 共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。 2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范; 设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复; (三) 属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使 共用 用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新 设施 改造。 设备 5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。 维修 6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。 养护 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。 9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。 10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有 应急方案。 1、小区主出入口24小时值勤。 (四) 2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。 协助 3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。 4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。 维护 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并 公共 协助采取相应措施。 秩序 1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。 2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次; 楼梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除 (五) 区内主要道路积水。 保洁 3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏;化 服务 粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 1、有专业人员实施绿化养护管理。 (六) 2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 绿化 3、定期清除绿地杂草、杂物。 养护 4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 管理 5、适时喷洒药物，预防病虫害。 3、水韵天府公共物业服务费用收缴情况 4.水韵天府服务重难点分析 5.水韵天府物业服务合同履行情况 6.业主满意情况 四、“创优”工作实施方案: 1、概述 根据公司统一安排部署，水韵天府参加本次争创成都市物业管理优秀 住宅小区的活动，并借此次考评全面提升物业管理服务水平，因此，要认真对待考评，本着高标准、严要求的原则做好准备工作。 2、总体目标 顺利通过成都市物业管理优秀住宅小区评审验收。 3、成立工作小组 根据公司要求，水韵天府项目成立争创工作领导小组，成员组成及分工如下: 组长: 胡蜀冰(全面负责“创优”工作的督导与总体协调) 副组长: 赵娟(全面负责“创优”工作的具体实施) 组员: 赵娟(按“创优”要求组织实施“客户部”相关工作及资料的归档与建档) 董立冬:(按“创优”要求组织实施秩序维护部相关工作) 冯小林:(按“创优”要求组织实施工程部相关工作) 汪霞:(按“创优”要求组织实施保洁和园林绿化相关工作) 4.内部动员 时间:3月1日上午9:30 地点:物业公司会议室 会议主持人:李丹、胡蜀冰 参会人员:项目全体员工 5.自检自查一(3月5日-4月10日) 组织全体员工认真学习建设部“建住房物[2003]22”号文，掌握考评的各项标准，根据标准进行第一次自检自查，找出与标准不符之处。 6(整改阶段一 (3月11日-4月18日) 根据第一次自检自查结果，对不符合标准要求之项进行全面整改，划分项目，责任落实到人。 7(自检自查二 (3月19日-4月22日) 根据标准进行第二次自检自查，找出与标准不符之处。 8(整改阶段二 (3月23日-5月1日) 根据第二次自检自查结果,对不符合标准要求之处进行全面整改,划分项目，责任落实到人。 9(公司复检 (6月2日-6月30日) 整改工作完成后由公司争创迎检工作领导小组组织相关人员对整改工作进行验收，并根据复检结果进行相应整改。 10(资料准备(4月4日-6月30日) 在硬件设施检查整改的同时，按照考评迎检要求对资料进行准备。 11(迎接检查 在整改的基础上，不断提高管理服务水平，严格按照要求去做，随时准备迎接考评小组的检查。 12(“硬件”设施的整改及完善范围: a) 所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张巾，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮、标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，无违反“装修管理规定的乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现角(详见《装修管理标准作业规范》)。 b) 所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能，特别是随意改动房屋结构)等建章现象;各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作不规范》和《防火管理标准作业规范》)。 c) 所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题:一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少;二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率; d) 设备机房的环境和设备表面维护管理应作到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、杂物，无虫、鼠害迹。设备机房和设备表面反映出来的是直观的设备维护管理水准高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象(详见《机电维修部相磁标准作业规范》); e) 消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通。“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散通道畅通，无任何阻碍，特别注意高层建筑的防火通道门口能随时处于关闭状态，通往天台、逃生平台的防火门无锁闭;楼宇四周消防通道无占用、停车等易被忽略的消防隐患(详见《消防管理中心各标准作业规范》); f) 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒、煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位; g) 卫生状况至关重要。“创优”整改时要特别注意整改小区/大厦/工业区的各个卫生死角的卫生，如商业网点站前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张巾、乱涂画等现象，严禁在小区内养家禽(详见保洁部相关标准作业规范); h) “创优”小区/大厦/工业区的环境美化对“创优”评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值(详见园林绿化相关标准作业规范); i) 公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善(详见秩序维护部相关标准作业规范); 13(“创优”相关资料: a)“创优”小区/大厦/工业区的产权资料: ——规划许可证; ——用地协议书; ——投资许可证; ——开工许可证; ——红线图; ——总平面图。 b) 竣工验收资料: ——土建竣工验收书; ——消防竣工验收证明; ——水电竣工验收书; ——电梯竣工验收书、电梯准用证; ——通信系统竣工验收证明; ——燃气系统竣工验收证明。 c)业主委员会成立与活动资料: ——业主管委会章程; ——业主管委会社团法人登记证; ——业主管委员选举产生记录本; ——业主管委会成立记录; ——业主管季会召开的届次会议纪要; ——业主管委会发布的公告。 f) 公众管理制度(详见《客户手册》); g)所有内部管理标准作业规范管理制度; h)有内部管理的日常质量记录; j) 员工绩效考评结果记录; k) 所有的客户回访记录; l) 所有的客户报修记录; m) 所有的客户意见征集记录; n) 所有的项目处对通知、通知记录; o) 所有的财务运作损益表和其他财务报表 p) 所有的对外委托合同书; q) 所有的员工培训记录; r) 所有的员工岗位、职称证书、员工档案; s) 小区业主/客户档案; t) 所有的客户装修管理档案; u) 政府相关部门出具的无治安案件、水灾事故 证明书 焊接钢管质量证明书员工离职证明书电梯安装质量证明文件导游证健康状况证明暑期社会实践证明 ; v) 所有社区文化记录; w) 所有的电梯年检，二次供水检疫、卫生消杀检疫证书; x) 所有的标识复印件; y) 所有的多种经营资料; z) 所有的政府、客户、上级公司、外界对项目处工作的评价资料，以及其他应提供的资料、记录。 14(“创优”自检和预检时间接点表 水韵天府创建成都市物业管理优秀小区实施计划 项目 工作内容 责任人 计划时间 1、全面检查小区清洁卫生状况及绿 化生长情况, 环境 2、对不符合要求之处进行彻底清洁, ,事汪霞 2011.3-2011.6 3、需要换、补种之绿化植物进行统 务部, 计并安排实施, 4、按照要求进行修剪整形 1、加强护卫人员的培训工作, 2、从护卫人员的形象、工作态度、 服务意识等方面进行检查, 消防3、加强安防设施的检查发现问题及 董立冬 2011.3-2011.6 安全时处理确保正常使用功能, 4、对消防设施进行一次彻底检查～ 发现问题及时处理～确保正常使用功 能, 1、对公共设施进行一次全面检查～ 发现问题及时处理, 房屋 2、对楼宇内部进行一次全面检查发冯小林 2011.3-2011.6 外观 现问题及时处理, 3、检查标识系统是否缺损, 项目 工作内容 责任人 计划时间 公共1、对楼宇进行全面检查～发现违章冯小林 2011. 3-2011.6 设施 及时处理, 2、对配电房、发电机房、电梯机房、 水泵房、风机房进行彻底检查～保证 其达到要求, 3、工程部、秩序维护部联合对地下 车库进行一次彻底检查～发现问题及 时处理, 胡蜀冰 1、根据要求编制迎检资料总目录, 赵娟 2、检查各种质量记录即基础验收资 资料 董立冬 2011.3-2011.6 料～准备齐全,根据总目录将相关资 冯小林 料分类整理汇编成册, 汪霞 公司公司领 公司创优领导小组对小区进行检查, 2011.7-2011.7 复检 导小组 项目 工作内容 责任人 计划时间 15(“创优迎检”准备。 a) 硬件整改基本达标; b) 资料、记录真实、全面、说服力强; c) 取得业主,客户谅解和支持，“创优”的意义与业主,客户达成充分的理解，使业主,客户的绝大多数都能支持创优工作。 d) 取得业主管理委员会的支持和配合; e) 选好客户代表，为向考评团汇报工作作好准备。 五、迎检工作汇报 在水韵天府物业管理服务中，将以创建“成都市优秀物业住宅小区”作为客服务中心物业管理服务的工作目标，并于2011年3月1日下发了“关于成立水韵天府市优”工作领导小组的通知，有计划、分阶段的纳入实施方案，使水韵天府市优创建工作在今年初就进入良好的实施工作。 从水韵天府2010年着手准备创市优小区到今年实施阶段，公司每位员工始终对照市优标准查找差距，不断整改，使创优工作落入日常工作的各个环节。 一、在各项物业服务工作中，严格按照市优标准及开发建设单位签订的《物业管理服务合同》中的约定，明确了物业管理服务质量的目标管理:1、房屋外观完好率100%，2、设备运行公共设施设备完好率100%，3、绿化完好率98%，4、化粪池、雨水井、污水井完好率100%，5、消防设施设备完好率100%，火灾发生率: %，6、住户有效投诉处理率100%，7、业主对物业服务的满意率大于90%，零修急修及时率98%。 小区物业服务工作情况结合小区实际情况，并根据成都市《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的二级标准，进行日常的服务工作。 二、资料档案管理 按照《条例》第三章29条实施有效的档案管理规定，建设单位 在办理物业承接手续时交付了施工总平面图，地下管网图、设施设备施工图等有关资料，资料管理成为日常管理中的重要组成部分，档案资料由专人案分类合理、查阅，同时也使档案资料得以有效保管(见档案目录) 三、收费管理 公司运用计算机完成各项收费管理，2010年物管费的收缴率平均在 %，2011年1月—6月物管费的收缴率平均在 %。 四、装修管理 1、因水韵天府小区地处城北二、三环路片区之间，升值潜力较快二手房买卖较频繁，二次装修较多，为规范管理小区装修，公司根据《住宅室内装饰装修管理办法》建设部第110号文以及《成都市城市房屋装修结构 安全管理 企业安全管理考核细则加油站安全管理机构环境和安全管理程序安全管理考核细则外来器械及植入物管理 规定》等有关法规，制定出小区《装饰装修管理规定》并向业主宣传，同时，客服中心对整个小区的装修工作进行了组织监管，并对劝阻无效的违章搭建情况及时上报政府相关职能部门。客服中心与装修人员和装修企业100%签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，严格审查装修图纸，协助业主在装修施工后的验收，为房屋管理铺平了道路。 2、在装修期，少数业主有乱搭乱建、开墙大打洞的想法，给装修管理带来了较大的难度，也给小区带来一定的安全隐患，客服中心着重在以下几个方面加强装修管理。 (1)、在门岗管理上下功夫，加强对协管人员装修材料知识的培训，控制违章建筑材料进入; (2)、对装修人员实施出入证管理，因属成熟社区，在装修时间上严把关，晚上6点后对装修工及时进行清理，避免了违规留宿现象发生; (3)、加强装修巡查力度，规范装修行为，工程员每户巡查两次，其他时间不间断检查，管理人员每天至少1次进行巡查监督，在巡查过程中一旦发现有违规行为，及时向政府有关职能部门报告，并配合政府执法人员到现场制止违章，职能部门的参与，保证了企业对小区装修有力的管理。 五、共用设施设备的管理 设施设备的管理是业主的利益所在，也是提供物业管理的物质基础，管理的最终目的是最大限度延长物业寿命，实现物业的保值增值。因此，客服中心将抽水设备，电机房设备定期进行保养。在设施设备管理中，我们严格按照国家和政府部门的规定和有关规定实施管理。如:小区地下抽水系统、消防系统管理中，工程人员按照行业相关规定要求定期进行抽水，换气抽风等工作，避免安全隐患的存在。 六、小区消防、治安防范管理 1、小区治安和消费防火工作一直是物业管理中一个非常敏感的话题，客服中心结合实际，在房屋交付时与业主签订了《消防责任书》并与2010 年 6 月 5 日成立了水韵天府义务消防队。有针对性、不定期的开展培训工作，包括对协管人员的职业道德教育培训，法律知识培训、消防知识培训、岗位培训、《物业管理条例》学习等，并派出小区秩序员业务骨干一名参加成都市房管局对物业秩序员的封 闭培训，并回到项目进行传、帮、带等提升了服务水平，增强了应急处理能力。做到全年无重大刑事案件、消防事故发生。 2、加强流动人口和出租房管理 为配合街办社区，派出所对我市流动人口和出租房屋管理，促进社会和谐发展，根据《成都市暂住人口治安管理规定》、《成都市房屋租赁管理办法》等相关法律、法规的规定，结合项目出租较多的实际情况，加强出租房备案制度，对出租户人员情况及时上报派出所管段民警，配合对出租户的清理建档工作。 3、应急预案措施 1、在2010年开展的全国人口普查期间，及各项重大节日期间客服中心都积极配合街道综合办、派出所对小区住户进行大力宣传，发现情况及时汇报，得到了相关政府部门的表扬。 2、在2008年的5、12大地震中，客服中心全体工作人员临危不乱，积极输散业主及住户，及时打开小区广播，传递相关震情，在安防工作中增加了夜间巡逻次数，在余震期间，客服工作没有一人离开自己的岗位，坚守工作，正常的为业主服务，确保了无一件安防事故的发生，并协助社区进行微灾区募捐及帮助投靠到小区灾民及时安装闭路电视光纤，使他们能及时了解灾区救援情况，得到了业主及灾民的赞扬。 这些工作的突出点，都是靠平时一点一滴积累起来的，其目的就是要给住户提供一个安全、文明、舒适的居家环境。 七、业主回访管理 回访是一种与住户沟通的有效方式，同时也是考核员工的工作，确保服务工作质量的重要手段，客服中心每月对危险派工单进行整理，及时回访住户，在2011年1月—2011年7月，对住户维修 次， 住户对维修结果的回访率达100%，满意率达100%。 2010年12月通过发放问卷的形式向小区业主和住户征询，对我们提供的管理服务进行客户满意度调查，发出调查表 份，收回 份。 调查分析中，对车辆管理的满意率较低，因该小区是08年规划建设的，开发建设单位在修建地下车场时只有 个车位，地面车位 个，总计车位: 个，小区住户2018户，随着业主经济条件的不断改善，大部分业主都拥有汽车，甚每户有几辆车的业主就很多，地下车位已全部属私家车位，造成地面车位暴满，地面停车较拥堵，客服中心管理难度较大，物业公司将在近期的工作中积极去寻找解决办法，到街办和社区，争取得到改善。 回访工作秩序的规范，使员工服务意识提到提高，管理服务工作的质量得到保障。 八、特约服务 为了给水韵天府全体业主带来更多方便，客服中心根据自身特点与现有的条件设置了多种特约服务，如室内水、电设施和家用电器维修服务，家政清洁服务，报刊杂志代订、代收发服务，房屋委托租赁中介等便民服务。 九、业主大会 根据物业管理相关法律法规，商品房出售达到总建筑面积2/3 以上且设立交付使用满一年的，业主应当筹备业主大会的成立，水韵天府以达到了筹备的各项条件，并于2010年10月由开发建设单位牵头成立了业主委员会筹备小组，截止目前，该项工作还在将进行中。 十、创建文明城市，构建和谐社区 随着社会的发展，构建和谐社区是和谐社会和文明城市的基础，物业服务工作是社区的一项基础性工作，房屋的维修，公共秩序维护、保洁绿化、车辆管理，既是物业服务的主要内容，也是建设文明社区的主要工作。因此，物业管理的高层次要求就是社区文化建设，认真做好各项服务工作，承担起文明社区建设的责任，为构建和谐社区，公司都会在节假日为小区全体业主送上温馨祝福语横幅。并希望小区节日气氛方式与全体业主欢度佳节。在2011年 4 月，组织了水韵天府业主“踏青”活动，前往三圣乡幸福梅林山庄观赏花卉，客户中心还不定期的在宣传栏上宣传国家相关法律、法规及创建文明城市的规范要求，使小区全体住户都能及时了解时事。这一系列的社区多种形式的文化活动，既丰富了小区住户的精神生活，又使业主感受到物业服务的亲情，极大地增进了物业公司与住户之间的相互理解，业主自律管理意识得到了进一步提高，自觉维护小区精神文明、共同营造和谐社区。 六、档案目录 七、结束语 水韵天府争创成都市优秀住宅小区是金房物业全体员工努力奋斗的目标，创优工作不仅是政府对小区物业管理服务的要求，也是小区广大业主的期望，我们将全力以赴，不断追求，努力进取，借鉴、学习先进的服务模式与经验，力求完善企业质量品质管理体系，实现高效有序的专业化物业管理，实现创优目标，为业主创建高尚文明，房屋保值，舒适优美的生活和居住环境。 下面是赠送的几篇网络励志文章需要的便宜可以好好阅读下，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～ 出路出路，走出去才有路 “出路出路，走出去才有路。”这是我妈常说的一句话，每当我面临困难及有畏难情绪的时候，我妈就用这句话来鼓励我。 很多人有一样的困惑和吐槽，比如在自己的小家乡多么压抑，感觉自己的一生不甘心这样度过，自己的工作多么不满意，不知道该离开还是拔地而起去反击。你问我，我也不知道你应该怎么选择，人生都是自己的，谁也无法代替你做怎样的选择。 有一个和我熟识的快递员，我之前与他合作了三年。最开始合作的时候，他负责收件和送件，我搬家的时候，他帮我安排过两次公司的面包车，有时候他送件会顺路把我塞在他的三蹦子里当货物送回我家。他时常跟我提起在老家农村种地的生活，以及进城之前父母的担忧及村里人为他描绘的可怕的城里人的世界。那时候的他，工资不高、工作辛苦、老婆怀孕、孩子马上就要出生了，住在北京很郊区的地方。 一定有很多人想说:“这还在北京混个什么劲儿啊～”但他每天都乐呵呵的，就算把快递送错了也乐呵呵的。某天，他突然递给我一堆其他公司的快递单跟我说:“我开了家快递公司，你看得上我就用我家的吧。”我有点惊愕，有一种“哎呦喂，张老板好，今天还能三蹦子顺我吗”的感慨。之后我却很少见他来，我以为是他孩子出生了休假去了。再然后，我就只能见到单子见不到他了。 某天，我问起他们公司的快递员，小伙子说老板去上海了，在上海开了家新公司。我很杞人忧天地问他:“那上海的市场不激烈吗,新快递怎么驻足啊～”小伙子嘿嘿一笑说:“我们老板肯定有办法呗～他都过去好几个月了，据说干得很不错呢～”“那老婆孩子呢,孩子不是刚生还很小吗,”“过去了，一起去上海了～” 那个瞬间，我回头看了一眼办公室里坐着的各种愁眉苦脸的同事，并且举起手机黑屏幕照了一下我自己的脸，一股“人生已经如此的艰难，有些事情就不要拆穿”的气息冉冉升起。并不是说都跳槽出去开公司才厉害，在公司瞪着眼睛看屏幕就是没发展，我是想说，只有勇气才能让自己作出改变。 我们每个人都觉得自己越活越内向，越来越自闭，越长大越孤单，以至于滋生了“换个新环境，我这种性格估计也不会跟其他人相处融洽，所以还是待着忍忍凑合过算了”的思想感情。与其说自己自闭，其实就是懒，不想突破自己好不容易建立起来的安全区域。于是大家都活在了对别人的羡慕嫉妒恨与吐槽抱怨生活不得志中，搞得刚毕业的学生都活得跟30岁一样。 《拒绝平庸》里有一句话:很多时候我们为什么嫉妒别人的成功,正是因为知道做成一件事不容易又不愿意去做，然后又对自己的懒惰和无能产生愤怒，只能靠嫉妒和诋毁来平衡。 其实走出去不一定非要走到什么地方去，而是更强调改变自己不满意的现状。有人问我那你常说要坚持，天天跑出去怎么坚持,其实要坚持的是一种信仰，而不是一个地方，如果你觉得一个地方让你活得特别难受，工作得特别憋屈，除了吐槽和压抑没别的想法，那就要考虑走出去。就像歌词里说的:“梦想失败了，那就换一个梦想。”不能说外面都是大好前程，但肯定你会认识新的人，有新的机会，甚至改头换面重新做人。 很多人觉得在一个公司做不下去了，需要思考下是不是自己能力有问题。职场上的合适不合适，有很多可能性和干扰因素，不仅仅是能力的事，谁说他在这里干不好，去别的地方也不行呢,想想，真的是这样，职场上总能见到在一个地方呆不下去而在另一个地方就如鱼得水的人。有时候走出去不仅仅是找到新机会，更重要的是找到合适自己的位置，树立起人生新的自信与欢乐。 别在同一个地方折磨自己太久，别跟自己长时间过不去。出路出路，走出去了都是路。 说给昨天的今天的明天的我们自己 如果有来生，要做一棵树，站成永恒，没有悲欢的姿势。一半在尘土里安详，一半的风力飞扬，一半洒落阴凉，一半沐浴阳光。如果有来生，要做一只飞鸟，飞越永恒，没有迷途的苦恼。东方有火红的希望，南方有温暖的巢床，向西逐退残阳，向北唤醒芬芳。 __三毛?《说给自己听》 我们都已走过了昨天。如果，我们都希望有这样一个如果，能够让一切重新来过，回到最初，抛弃悲伤，丢掉包袱，去完成在心中蕴藏已久的梦想，带上年少时不羁的血性，独自一人乘坐火车去遥远陌生的地方遇见另一个自己。如果还有如果，一切是否还会走到现在的地步，37度的体温，身上的每一个的疤痕都是昨天的一个的一个故事。看着电影、电视或小说里某些情节和片段，我也幻想着抛弃现在的工作，义无返顾的背起行囊去远方。昨天，我真的这样想过，直到现在，这样的幻想不止一次的出现在脑海里，可是最终还是只在心中去了远方。 谁年轻的时候没有迷茫过，最终我们也没有缺胳膊少腿，就算带来了满身的伤痕，那又能怎样，就算是无理取闹，也要跟自己说句你是对的。这就是我们大致相似却又不相同的昨天。昨天，那场没有看完的电影，没有听完的歌曲，没有写完的日志，没有来一场说走就走的旅行…这些，都已风尘仆仆的定格在了我们的昨天。今天，还在依旧鲜活的闪亮登场。人生没有如果，也无法重来，人生就是每天都在上映着没有彩排的现场直播。努力投入到今天的角色中，全情搏一个无悔的我们的明天。哪怕明天，我知道会有悲伤，我也要积极面对。有时候坚强，是我们根本别无选择的选择。 明天，明天近在咫尺，也远在天涯。因为人生充满了变数，所以，于世人而言，明天永远是谜，是未知。时光从来都不会为任何人停留，不管今天你是春风得意，还是怀才不遇;不管今天你是一帆风顺，还是举步维艰;不管今天你是逍遥自在，还是身受束缚;不关今天你是富甲一方，还是一无所有，明天，已在路上，正向我们走来。 颓废者，会让幸福悄然远走;堕落者，会让美好戛然止步。成败不过一步之遥，同样的际遇，不一样的面对和处置，最后会有不一样的明天和结局。千里之行始于足下，明天是平淡还是出彩，是成功还是失败，都取决于你今天的选择和行动。你若盛开，清风自来。你若付出，必有收获。生活茶，品过才知甘苦;人生路，走过才知深浅，明天的一切都有待于我们的铺陈。毋庸置疑，唯有今天的耕耘才能换来明天的馈赠。 亲爱的朋友们，今天幸福不代表明天美好，今天失意不代表明天失败，人一定要经得起生活的考验，努力做事，从容做人，宠辱不惊。“海纳百川，有容乃大，壁立千仞，无欲则刚”。面对生活，不言弃，走过今天的崎岖，也许就能迎来明天的顺利;走过今天的风雨，也许就能迎来明天的晴朗;走过今天的挫败，也许就能迎来明天的辉煌。 人生里喜忧参半，生命中得失并存。纵然风沙肆虐，白杨依然选择挺立;纵然瞬间一现，昙花依然选择绽放。“虚心竹有低头叶，傲骨梅无仰面花”，为了明天，别在享福中丢了追求，别在落难时丢了自尊，别在迷茫中丢了自信。 明天是一片待垦的荒原，努力者会让它生机勃勃、美丽如画。明天，是没有尽头的时间隧道，若要明天会更好，今天的我们就必须全力以赴。哪怕自己只是尘埃里的一朵小花，也请选择做最美的绽放。不管身在何处，我们，都要把最美的诗篇写在今天留在明天，把潇洒的身影印在世界拉长在地平线。 这就是我想说给昨天的、今天的和明天的我自己的话，而且我也希望我的朋友们可以和我一起分享。然后我们一起卯足了劲儿，珍藏昨天、珍惜今天、珍重明天～我们风雨兼程、我们寒暑无休，我们且行且坚定且努力且珍惜～ 冰心在她的散文中说过“今生如果美好，我又何求来世，今生若不美好，我又何求来生。” 童年的我老是被重男轻女的爸爸严厉的指责和打骂，连住在我家的邻居看到我被打骂都看不下去，还有，就是我爸爸宠着我的弟弟，很冷淡的对待我。 到了成年了，父母下岗了，父亲没有工作，母亲偷渡到法国，给在法国的中国家庭当保姆，本来是条件好了点，不幸又降临到我身上。我因为恋爱原因，我竟然疯了。送到了精神病医院住了1个半月的院。 面对人生我绝望了，不知道未来的路如何行走，看着路人的嫌弃眼光，和无意中说的“神经病”三个字，我死的心都有了。天天在家吃了睡，睡了吃。有天我一个亲戚叫我去外地打工，我父亲叫我去了，结果，我又出了问题了。我神经病发作，从摩托车上摔下来，又送到医院去，住了半个月的院，又从外地拖回了家中。第二次病发了，我又在神经病院住了1个半月的医院。 出院后，我就在想自己人生的路应该怎么走了, 我依然参加了成人高考，考取了英文系，读了2年的英文，过了四，六级。母亲给的钱，自己读的书。那年我毕业才24岁，有了大专文凭了，自己找了份工作。有工作了谈恋爱应该可以吧。于是，我每谈恋爱都告诉他我有病的事，不是吓的手机关机，就是吓的人失踪，没人踪影。偶尔，有个对你的好的吧，自己又看不上。 一下都30了，工作换了N个，男朋友也谈了N个，有次在保险公司上班，碰到个单身的客户，和他在一起后，怀孕结婚了，本以为挺幸福的。谁知，天有不测风云，我结婚当天发疯了，在婚宴上，他脸面丢尽了，把小孩打掉了，和我离婚。于是，我又送进了神经病医院。 出院后，我任然是积极向上的，找了份工作，准备读法律课程。谁知，书读多了我又送到神经病医院去了，总共在医院住了4次院。 我任然没有向老天低头，在我一个亲戚的公司当文案。我原本没机会的，听说是她们可怜我，照顾我，我才进来的。没想到是叫我写写微信，写写公司的会议稿件。这么一写，他们都说我很有才情，就这样留在了公司。 是呀，每个人的人生都是一个故事，每一个人的故事都是独一无二的，我老是记得一句话，上帝给自己关了扇门，总会留扇开着的窗户。每当自己痛苦的时候就告诉自己，忍受住 苍天的考验，发疯的时候告诉自己，我是在充电休息，工作压力逼的自己要辞职的时候，告诉自己下份工作会做的更好。每当自己被人家谩骂的时候，笑着告诉自己，有什么关系，有病我一样坚强。 能支撑我走到现在，没有走上绝路的，出了自己的自强自立。还有就是社会上的关爱。 在医院的时候，医生和护士的细心照顾，让我的病情好转的很快，她们说我病是病了，但是，人还是很清醒的，可以和他们正常沟通。在工作的时候，老板和同事都对我很关照，前辈的教导和老板的叮咛，每天都不绝于耳。在感情上，有很多男士主动追求，目前，就有一位对我很好。 我还年轻，没什么人生感悟，只是写出自己的经历，勉励自己，以后再有困难，再发病送医院，我也不害怕。未来的路还长着呢，我将继续坚强，用毅力战胜病魔，用笑容面对人生的不如意，用乐观的态度接受命运的挑战，用真心真意来对待爱自己的人。