高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案

高层住宅项目投资估算及资金筹措 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 福满花园项目投资估算及资金筹措计划 第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案 一、福满花园项目概述 1、项目概况 项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。 (表:6-1-1) 【项目主要技术经济指标】 内容 指标 内容 指标 建设地点 衡阳路与新阳路北三里交汇 规划总用地面积 47375.75m2 实际用地面积 39390.36m2 计容积率面积 149683.37m2 总建筑面积 157689.07m2 建筑容积率 3.8 建筑密度 28% 绿地率 30.8% 住宅面积 141125.49 m2 商业面积 8527.04 m2 地下室面积 8036.54 m2 居住总户数 1520户 根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。 二、项目投资方案 (一)投资组合方式 在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资(含贷款建设期利息)为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通;另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。 本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下:自有资金全部用于投资;销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算;此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资(含贷款利息)共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。 (二)资金动作方式 在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 费;在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设;当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。 1、自有资金 整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。详见表:6-1-2 (表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元) 第一年 第二年 第三年 3340.15 6582.21 77.12 2、银行贷款 银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%;从第一年起到第二年止每年借一笔。 (表:6-1-3) 银行贷款年度投入表 (单位:万元) 第一年 第二年 10000 10000 3、销售收入再投入。 销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。 (表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元) 第三年 上半年 下半年 5931.45 1793.9 第二节 项目的建设工程规划与安排 二、福满花园项目建设规划及进度安排 (一)建设方案及规划说明 1、建设方案。经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下: 2、规划目标。 (1)以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。 (2)依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。 (3)合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态 (4)吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。 (二)建设方式及进度安排 1、开发计划拟定的原则 ?本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。 ?本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。 ?根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。 2、建设方式。 采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。 3、进度安排。项目拟用三年分三期进行(见表:6-2-1) 根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下: A 项目的设计及开工准备(初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等):3个月 B 住宅的主体建筑(基础、主体、外装及设备):18个月 C 室外环境配套(道路、管网、环艺、验收等):15个月 4、 项目周期设定 ?开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。 ?根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下: ?根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。 5、 分段周期设定 ? 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。? 开发计划安排 ? 根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表(以季度为单位)。(见图表:6-2-1) (表:6-2-1) 项目实施计划表 第三节 项目投资估算及资金筹措计划 一、福满花园项目投资与成本费用估算 (一)开发成本估算 (1)土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。 (2)前期工程费:1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表(见表:6-3-1)。 (表:6-3-1) 前期工程费估算表 (单位:万元) 序号 项目 计算依据 计价(万元) 1 规划设计费 建安工程费×3% 620.30 2 可行性研究费 建安工程费×0.15% 31.02 3 水文、地质、勘察费 建安工程费×0.15% 31.02 4 筹建开办费 建安工程费×2.5% 516.92 合计 1199.26 (3)建安工程费:20676.77万元。(见表:6-3-2) (表:6-3-2) 高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元) 项目 高层(元/平方米) 项目 高层(元/平方米) 桩基础 70 土建工程 750 电梯 120 消防 30 一般水电安装 100 煤气 10 通讯 5 公用天线 3 普通装修 50 对讲机系统 12 地下室费用 130 智能化设施 80 ?高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米 建安工程费: ?高层建安工程费=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77万元 注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。 (4)基础设施费(红线内外工程费):1348.62万元，(详见表:6-3-3)。 (表:6-3-3) 基础设施费估算表 (单位:万元) 序号 项目 计算依据 金额(万元) 1 供电工程 65万元/公项×47375.75=307.94 307.94 2 供水工程 15万元/公项×47375.75=71.06 71.06 3 电信工程 7万元/公项×47375.75=33.16 33.16 4 煤气工程 7万元/公项×47375.75=33.16 33.16 5 绿化工程 5.4万元/公项×47375.75=25.58 25.58 6 道路工程 42.13万元/公项×47375.75=199.59 199.59 7 排水工程 37.6万元/公项×47375.75=178.13 178.13 合计 500+848.62=1348.62 848.62 注:本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园 (5)公建配套设施费:485万元,详见表:6-3-4 (表:6-3-4) 公建配套设施费估算表 (单位:万元) 序号 项目 建筑面积(平方米) 单价(元/平方米) 金额(万元) 1 幼儿园 1000 500 50 2 卫生院 1000(位于裙楼房内) 400 40 3 文化活动中心 1500 700 105 4 超市 2000(位于裙楼房内) —— —— 5 邮政支局 500(位于裙楼房内) —— —— 6 电信营业所 500(位于裙楼房内) —— —— 7 储蓄所 700(位于裙楼房内) —— —— 8 物业管理处 200(位于裙楼房内) 300 6 9 会所 3000(位于裙楼房内) 700 210 10 公厕 100 500 5 11 垃圾压缩站 200 300 6 12 变电站 1200 500 60 13 煤气调压站 50 600 3 合计 485 (6)开发期间税费:2657.38万元,详见表6-3-5。 (表:6-3-5) 开发期间税费一览表 (单位: 万元) 序号 类别 计算依据 交纳税额(万元) 1 配套设施建设费 建安工程费×6% 1240(61 2 建筑工程质量安全监督费 建安工程费×0.4% 82(71 3 供水管网补偿费 住宅:0.3T/人,600元/T 商铺:0.1T/平方米,600元/T 住宅:95.76 商铺:51.16 4 供电用电负荷费 住宅:4KVA/户,480/KVA 商铺:8KVA/百平方米,1000元/KVA 住宅:291.84 商铺:68.22 5 其他 建安工程费×2% 413(54 6 物业管理基金 建安工程费×2% 413(54 合计 2657.38 (7)不可预见费。711.29万元,取上面1-5项之和的3% 不可预见费=(0+1199.26+20676.77+1348.62+485)×3%=711.29万元 (注:第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性) (8)开发成本。33078.32万元,以上1-7项小计: 开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32