项目预算管理

项目预算管理 房地产开发企业成本核算的特点 摘要:近些年，随着我国房地产市场的潮起潮落，房地产企业的成本核算也日渐受重视。房地产开发商要想在激烈的市场竞争中获得经营利润，就必须降低开发成本，严格控制各项费用支出。 现状，阐述房地产开发企业必需理论与实践相结合结算企业成本。 关键词:房地产投资;成本核算;制度建设;会计监督 正文 一、房地产的发展 房地产开发企业是按照城市建设总体规划，对城市土地和房屋进行综合开发，将开发完成的土地、房屋及配套设施等作价出售，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的具有独立法人资格的经济实体，是十一届三中全会以后，随后城市建 从1993年7月1房地产业是一个传统的资金密集型产业，是 伴随着中国改革开放的推进而逐步成长起来的。20世纪90年代福利分房制度的终结，从体制上催生和加速了房地产业的发展，30年来的国民经济高速发展和居民 收入的持续快速增长，为房地产市场注入了需求的动力，房地产业已经成为国民 经济发展的支柱型产业。 二、房地产企业投资开发中的成本核算特点 成本核算和成本管理是企业实现自身财务目标的重要手段，尤其是对资金密集型的房地产企业。近些年来，随着我国社会经济的不断发展，房地产价格的不断升高，土地拍卖价格以及办公楼租售价格也节节攀升，房地产企业之间的竞争越来越趋向于价格竞争。因此，我国房地产企业要想在今后激烈角逐的市场环境下获得更多的利润，就必须加强自身的成本控制和成本管理。然而，房地产企业作为一个特殊的行业又有着与别的传统行业不一样的特征，主要体现在以下几个方面: 1，跟传统行业比较起来，房地产企业项目开发的会计周期都比较长，大概需要经过土地使用权取得、规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、工程施工、销售、竣工验收和物业管理移交等六个阶段，这六个阶段的总计时间大约需要三年左右。因而，作为房地产企业而言如何在这么长的时间内进行工程项目的预算 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、成本核算、以及成本决算成为很多房地产企业不得不面对的一个难题。 2，成本核算方法和费用分配方式也存在差异。一般的制造类企业成本核算方法可以分为品种法、分批法以及分步法等，而房地产企业的开发组织方式只分为自营和发包两种，并且在具体成本核算时只能够根据具体单个项目设计图纸进行施工;费用分配方式传统上制造类企业一般有约旦产量法、定额成本法、定额比例法等，这些方法的共同特点是生产成本在 一次会计时点上分摊至每个品项的产品，而房地产企业则不行，基本上不存在一个时点上分摊所有费用的问题。 3，房地产企业投资开发中具有巨大的经营风险性和业务复杂性。房地产开发的特点决定了房地产企业经营上不确定因素相对于一般企业而言会比较多，一旦房地产开发的产品滞销，房地产企业的经营必然面临着生死抉择。所以做好房地产企业的事前成本核算具有十分重要的意义，可以从原则上帮助房地产企业规避不必要的经营风险，同时降低其经营业务的复杂性。 三、房地产投资开发中的成本构成 房地产投资开发的成本构成主要指的是房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出，包括全部开发中的成本投入、配套设施费的分摊、环境绿化费的分摊等。这些成本构成按照成本的使用途径可以分为三个大的方面。 1，前期投入的成本支出主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费以及建筑安装工程费。它们是房地产开发成本的主体房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出，这方面的费用比不可小觑。 四， 我国房地产企业投资开发现状中存在的问题 随着房地产行业竞争的加剧和房地产市场的逐步规范，房地产开发企业靠过去那种高价格、高成本、粗放管理获取高额利润的时代已经一去不复返。但我国房地产开发成本的管理仍存在以下问题。 1、成本管理意识浅薄。长期以来，我国企业实行的是一种以计划价格为基础，以事后核算为重点的静态成本管理方式。受传统观念的影响以及房地产开发企业高回报的利润率，导致房地产开发企业缺乏成本竞争意识。企业往往忽视了成本 管理，财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本，对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。由于开发产品位置的固定性、生产的长期性以及流动性，也使成本管理人员疏于成本控制。如今，随着企业成本总额中不可控成本的比例增加，我国房地产业面临着更加严峻的考验。如果不加强成本管理意识、规避风险、提高效益，将很难在市场当中立足。 2、缺乏战略性的成本管理控制体系。在市场经济条件下，竞争日益激烈，房地产开发企业面临着高风险低收益的状况。一些企业为了抢市场、抢工期，往往走一步看一步，忽视了长期发展战略，导致企业缺少明确的成本管理目标。有些企业的高层管理者虽然知道战略规划对于企业成本管理的重要指导意义，但却没有形成制度化、规范化和程序化的企业发展战略。由于企业成本管理缺乏战略指导，使得成本管理对策与战略目标脱节，成本计划如同虚设，而且没有建立一套完整的成本管理控制体系和科学规范的操作程序，成本管理目标最终很难实现。 3、内部控制薄弱，偏重事后控制。房地产开发企业的成本管理工作，事前比较薄弱， 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 多于过程控制，往往成为事后行为，比如预算外费用和现场签证发生的支出等。成本预测和成本决策也缺乏规范性和系统性，有些企业虽有预算，但不够科学、全面、系统，只对一些费用进行预算编制。 4， 房地产开发企业收入确认的复杂性。房地产商品的销售包括两种，一种是 自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理;《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。 5，房地产开发企业商品成本与售价的不配比性。首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理;在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期;由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难;其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价。 五， 存在问题的原因分析 1，部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，造成目前有许多房地产企业成本管理落后。 2，成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用，一旦反映在财务账面上成本失控，已成事实，无可挽回。 六、我国房地产企业投资开发中的成本控制与成本完善对策 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 1.合理确定房地产开发企业的成本归集和分配方法。例如房屋开发中发生的供水、供电、绿化以及道路等基础设施支出，一般应该直接分配计入“基础设施费”成本项目，借“开发成本-房屋开发成本”，贷“银行存款”等科目。在成本费用的分配方法上，成本分配也应该选择合适的方法，不能够随意分摊。具体方法的选 择应该结合具体项目的实际情况，例如基础设施费用的分摊应主要采用因果关系法。总之，成本的归集和分配应该能够提供准确的经济决策信息、客观的成本核算方式，为企业的会计预决算提供坚实的基础。 2.强化会计监督，加大税务监管力度。随着我国房地产市场的慢慢成熟，针对于房地产行业的会计制度应该得到不断完善和加强，尤其是对于房地产企业的一些会计监督制度。从近些年来看房地产行业会计造假现象严重，很多企业都存在不同程度的偷漏税现象，其中随意调剂成本便是一种相当重要的手段。因此，相关部门应该加大外部监管力度，对不真实不按规定核算工程预决算的企业加大监管力度，从成本核算控制层面上确实提高房地产企业的会计核算水平。 3.制定科学的材料领用 流程 快递问题件怎么处理流程河南自建厂房流程下载关于规范招聘需求审批流程制作流程表下载邮件下载流程设计 ，节约现场管理监督费用。房地产企业在具体施工过程中应该针对主要材料制定科学的材料领用流程，实行限额发料，在现场施工中也应注意管理费用的支出限额。 4.加强项目成本核算和成本分析控制，有效控制成本支出途径。俗话说“良好的企业 总之，房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急，也是房地产开发商在激烈的竞争市场中获得经营利润的必要途径。 参考文献:【1】 黄岩;;浅析房地产开发企业成本控制[J];经营管理者;2010年13期 【2】於德家、郑智萍《关于房地产企业成本核算问题的探讨》【J】太原:《经济师》2005(12) 【3】 徐大图《施工与房地产开发企业财务管理》 {M}北京:中国建筑工业出版社，1995 【4】赵明益，对房地产企业会计信息质量的探讨【J】?财经界(学术版)2010(22) 【5】王炼，论房地产开发企业会计核算的特点【,】商情(教育经济研究),,,,(,) 【,】赵文革，房地产开发行业的会计核算现状分析【,】统计与咨询,,,,(,) 【,】连宏伟;;论房地产开发项目中的成本控制[J];财经界;2010年02期 【,】洪天配;;浅谈房地产成本控制[J];财经界(学术版);2010年12期 【,】朱顺江;;房地产开发项目的成本控制探讨[J];当代经济;2010年06期 【,,】陆庆强;;浅谈房地产开发项目如何进行成本控制[J];当代经济;2011年06期