房地产开发企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 中华财税信息网2003-4 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是 纳税人孜孜以求的目标。税收筹划，就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内，通 过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税 负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人 追求企业价值最大化的目标一致。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业 而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企 业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大 化，促进企业良性发展。对国家而言，税收筹划促进企业遵循国家产业政策的导向， 有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于经济结构和产业结构的优 化，从总体上扩大了国家税收的税基，增加了税源，有利于整个国民经济的健康、快 速、稳定发展。 税收筹划是每个企业的应有权利，但具体到各自的节税机遇却不尽相同。经济因 素、税收因素、管理因素、节税技能因素等等，都从不同方面制约着税收筹划的利益。 作为税收筹划的主体，除了具备经营管理知识，还必须充分了解各项税收 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 和掌握 科学有效的税收筹划方法。从目前我国国情来看，存在税种差别、税收优惠政策、企 业组织形式、经营项目、投资途径、营销方式、盈余分配、会计处理、内部企业之间、 关联企业之间、申报整体单位之间等多种选择，这就为纳税人提供了广阔的税收筹划 空间。 房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，企业可 针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处 理方法、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到税收筹划的 目的。在此，本文拟重点对房地产企业税收筹划谈几点看法。 一、充分利用国家税收优惠政策，通过关联方转移税负进行税收筹划 与股本投资相比，融资更具灵活性。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施 细则》第三十九条的规定，关联企业之间在融资业务中所支付或者收取的利息不能超 过或低于没有关联关系企业之间所能同意的数额，或者超过或低于同类业务的正常利 率。企业可在这一规定的框架内灵活选择关联企业间融资的最高上限或最低下限利率， 以达到最佳的节税效益。如总公司所在地税负高，而子公司所在地税负低，当子公司 占用总公司资金时，总公司可以采用同类业务同期下限利率与子公司结算，使税负较 高的总公司税基减少，所减少的税基转移到税率较低的子公司；反之，当总公司所在 地的税负低时，可以采用同类业务同期上限利率与子公司结算。 二、发挥国家税收杠杆导向作用，通过选择有利的经营方式进行税收筹划 合作建房通常有以下二种方式： 其一，合作双方通过原始的“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地 使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转 让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和 转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售 额交纳营业税。 其二，合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。 对此，又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享 的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。根据国家税务总局《营业税 税目注释(试行稿)》第九条第(二)款：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。”的规定，在第一种分配方式下，向合作企 业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按 销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税；在第二种分配方式下，向合作企业 转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不 动产缴纳营业税。 由此可见，合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不 同税负不同。上述中以 只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税；而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地 使用权投资的一方还须在前种方式税负的基础上，就转让的无形资产缴税。至于“以 物易物”的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价 值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其 税负最高。因此，企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税 筹划的目的。 三、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划 通过会计处理方法选择进行税收筹划包括预提费用、个人所得税、开发商品与出 租商品、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等6个方面： 1．预提费用筹划。 房地产开发企业项目完成时可以预提费用，预计该项目以后支出，此费用由财务 人员依据经验提取且金额较大，使用时间较长，直接计入成本，具有较强的可操作性。 在允许范围内就高预提，随着销售实现，先行计入的成本增加，其作用是延缓企业所 得税的缴纳时间，为企业赢得资金时间价值。 2．个人所得税筹划。 由于个人所得税为超额累进税率，年终一次性发放数月奖金缴税率较高，企业可 以依据当月的经营业绩结合以往的经验，按月预提奖金计入成本，年终发放时稍加调 整即可。把年终奖金扣缴的个调税分散到各个月份中列支，可降低税率，减少税负。 3．开发商品与出租商品筹划。 有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋 用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品转入出租开发产品科目， 按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减 少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作 为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些 地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活 资金。 4．营业费用筹划。 作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目，广告费支出的多 少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应 在不超过销售收入的2％内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一策划、费用由总 公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出2％扣除比例不得税前扣除，而子 公司不足2％的情况，针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不 足2％的子公司承担。 5．管理费用筹划。 企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金可以 税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了 职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有， 转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前 扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工 资水平，也能够减轻企业的所得税负担。 6．财务费用筹划 如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让， 企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过 商业银行同类同期贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高，企 业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。 四、通过周密项目投资策划进行税收筹划 企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等 因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性 因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大，企 业最终应选择最优的方案进行投资。 总之，房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带 来实际效益。