政策性住房金融机构的国际比较

政策性住房金融机构的国际比较 刘刚 ( 广东商学院金融学院, 广东广州 510320) 摘 要: “吃、穿、住、行”是民生问题, 当人们的“吃、穿”问题基本解决之后, “住”的问题就被提升到首要位置, 为此, 世界各国政府都致力于建立政策性金融机构来解决住房问题。文章在阐述了几个典型国家的政策性住房金融机构后, 着重比较了各国政策性住房金融机构的资金来源与资金运用, 以探讨在中国建立政策性住房金融机构的必要性及相关 举措。关键词: 政策性住房金融机构; 商业性住房金融机构; 资金来源; 资金运用; 国际比较 中图分类号: F830.3 文献标识码: A 文章编号: 1009- 3540( 2007) 06- 0039- 0003 由于住房金融具有两方面属性: 经营性和政策性, 挪威国家住房银行 ( 二) 该行根据 年的立法建立, 受地方政府和劳动 因此, 为支持住房业发展, 许多国家都设有两类金融机 1946 , 全部属于国有, 总部设在奥斯陆, 并设有四个 : 一类是商业性金融机构, 如商业银 部监督构为其提供服务, 它是挪威最大的金融机构, 其贷款只用于住 , 它们通过为住房建造、购置、保值、储 地区分行行、契约机构等, 其贷款总额占全国住房贷款总额的一半, 它同 , 这是 房目的存、买卖和投机等商业活动融通资金并由此获利, 负责实施政府的住房 ; 另一类是政策性金融机构, 如名称各异 时还是政府住房政策管理中心其经营性方面 , 之所以要设立此类机构主要 政策。的各国政策性金融机构 ( 三) 韩国住房银行 是因为住房融资资金周转慢、占用金额大、回收期限长 , 不易从商业性金融机构获得融资, 因此, 该行 年由政府出全资建立。总行设在首尔, 1967 和风险较大迫切需要政府的直接与间接支持。同时, 住房政策重点 境内有近 家分行, 在东京设有代表处, 实行董事会 200 , 以避免引起社会矛盾, 导致政治、经 扶持低收入阶层下的行长负责制。该行业务原由韩国开发银行住房基 , 这是其政策性方面。 , 由于美国国际开发署对应基金的减少导致韩 济社会的不稳定金承担, 在这种背景下, 政府设 一、各国政策性住房金融机构比较国开发银行住房基金持续下降, 为低收入家庭提供住房 二战后, 许多国家都纷纷设立政策性金融机构来 立住房银行来接管住房基金, 主要包括吸收住房分期摊付存 , 如美国、加拿大、日本、芬兰、挪威、 融资。资金来源是存款实施政府住房政策; 贷款用于建房、购房、平整房 款、发行住房债券和奖券韩国、巴西、泰国、印度、新西兰和新加坡等。以下将选 址和购买生产建筑 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 等。择几个代表性国家进行重点阐述。( 四) 巴西国民住房银行 ( 一) 美国联邦住房贷款银行体系世纪 年代初, 巴西建立了国民住房银行, 资 20 60 该体系是依据 年《住房贷款银行法》建立, 具 1932 , 增加就业机会, 并制定了 “全国住房计 , 它是对联邦注册的商业性 助住房建设体包括联邦住宅信贷银行划”, 希望通过银行的经营为住房业提供资金。该行的 ; 联邦住宅抵押贷款公 住房金融机构进行管理的机构, 接受储蓄存 司, 它是联邦住宅信贷银行的子公司, 用以支持住宅抵 资金来源除住房基金外还出售住房债券款, 然后 将 所 得 资 金 用 于 提 供 贷 款 , 其 中 以 上 用 80% ; 政府全国抵押协会, 它负责为 押债券的二级市场买卖, 其余用于城市建设, 但不直接发放贷款, 而是 , 联邦 于住房住宅抵押债券二级市场融通资金。在上述体系中, 如通过各州、市设立的“大众住房 , 负责对住房金融体系进 通过中间机构转贷住宅信贷银行处于核心地位, 通过住房 , 相当于住房金融领域的 公司”对低收入家庭建造住房提供长期贷款行监督并向其提供资金支持, 低收入家庭建房可享受 家, 全美被划分 12 合作社向会员提供住房信贷“中央银行”。联邦住房贷款银行共 为 个住房贷款银行区, 每个住房贷款银行区设立一 12 非常优惠的利率。 ( 五) 印度住房和城市开发公司 家联邦住房贷款银行。 作者简介: 刘 刚( 1974- ) , 男, 湖南益阳人, 经济学博士, 现为广东商学院金融学院讲师、国际金融教研室主任, 主要从 事国际金融研究。 武汉金融 2007年 第 6 期 Wuhan Finance Mo nthly Fina nc ia l P ra c tic e 金融实践 !! 从其他机构借入 ( 五) 该公司建立于 1970 年, 为国营金融机构, 其资金 来源除股本和储备外 , 以上来自发行政府担 保的 40% 这些机构主要为中央银行、储蓄银行、契约储蓄机 公 司 债 券 , 借 自 人 寿 保 险 公 司 , 借 自 保 险 公 20% 18% 构( 养老金、人寿保险公司) 等长期资金机构。泰国住房 司。资金运用主要是为低收入者发放住房贷款。对低收 银行借自储蓄银行、泰国银行和外国银行。印度住房和 率 为 , 期 限 可 达 年 以 上 , 额 度 为 房 5% 20 。巴西 38%入者贷款利城市开发公司借自契约储蓄机构的资金为 屋成本的 。而对高收入者则利率为 , 期限100%11.5% 全国住房银行还管理地方住房金融机构、其他储蓄银 10 年以上, 额度为成本的 48%。该公司不直接贷款给 , 要求这些机构在该行存款。 行等机构个人, 而是贷款给其他机构再由后者转贷给借款人。 三、各国政策性住房金融机构的资金运用比较 一般而言, 各国政策性住房金融机构的资金运用 二、各国政策性住房金融机构的资金来源比较 政策性住房金融机构资金来源比较广泛, 主要有 主要表现为住房贷款、其他相关贷款、投资与保险。 ( 一) 住房贷款 政府贷款、一般储蓄、发行债券以及从其他金融机构借 住房贷款具有以下特点: 重点支持购房者, 提高 ?款和强制储蓄等。( 一) 政府财政资金 自有住房率。发达国家住房政策性金融机构一般不对 , 而重点支持购房者, 如瑞典建房一般从 建房予以支持, 购房从政策性金融机构融资, 二 商业性金融机构融资 , 也积极支持 政府 政策性住房金融机构对政府资金依赖较强, 者分离。而发展中国家在支持购房的同时 , 泰国政府住房银行贷款中, 建房贷款比例较大。 建房提供其全部或大部分资本金, 还向其提供一定的运营 对低收入者给予倾斜的优惠政策。如前述的印度住?资金。如新西兰住房贷款公司从政府预算拨款中获得 房和城市开发公司的大部分贷款就是如此。间接贷 ?; 新加坡住房开发委员会的资金来源于政府预算; 资金, 款较为典型。如巴西国家住房银行不直接对个人贷款挪威国家住房银行 2/3 的资金是由政府提供的。政府 而是贷给州或地方的住房机构, 作为这些机构对低收 使其有能力从事 以此来管理或影响其住房金融活动, 仅提供部分资金, ?入住房户发放补贴贷款的再贷款。住房政策性金融业务。 以国家资金推动民间资金。挪威国家住房银行提供资 ( 二) 发行债券筹资 金一般最多为新房购置成本的 , 其余部分由个人 55% 储蓄或从商业银行、储蓄银行融通。瑞 典 全 国 住 房 委 员 会 发 行 优 先 住 房 债 券 筹 集 资 ( 二) 其他贷款 金, 该债券利率由国家规定, 一般略低于市场利率水 其他相关贷款主要是指与住房建设有关的相关土 平。美国住宅贷款银行、日本住宅金融公库、挪威国家 地开发、城市建设以及国家建设项目等贷款。新西兰住 住房银行、泰国政府住房银行等均通过发行债券来筹 ; 加拿大抵押贷 , 发行长期住房债券是一种主要筹资手 房公司对土地开发、城市开发发放贷款措资金。可见; 款与住房公司向政府批准的建设项目发放低息贷款段, 通过这种方式进行融资的比例正在逐步提高。 日本住房金融公库为住宅改良、住房用地购置与平整 ( 三) 吸收储蓄资金 ; 巴西国家住房银行贷款余额中近 用于 20%发放贷款吸收储蓄对于住房金融机构而言更为重要。它不 , 尤其是城市卫生设施建设。 各种形式的城市建设, 更重要的 仅将闲散小额资金集中起来用于住房信贷( 三) 投资与保险 是在于将其他消费资金转换为住房建设资金。但为了 巴西国家住房银行和泰国政府住房银行均从事投 , 住房政策性金融机构一 避免与其他金融机构的摩擦, 日本住房金融公库为从事住房融资的民间金 资业务, 通过其他金融 般不直接吸收普通储蓄。较为常见的是, 目的在于鼓励吸引更多的 融机构办理融资保险业务( 尤其是储蓄银行) 吸收储蓄, 然后再转借给政策 机构, 这些业务所 金融机构从事住房融资活动。但总的说来, 有些机构吸收普通储蓄比重也 性金融机构使用。不过, 贷款仍是主要的资金运用形式。泰国政府 占比重较小, 如 年泰国政府住房银行吸收定期、活期存 1982 不大。1% 住房银行投资额仅占资金总额的 款, 分别占其贷款总额的 和 。14%0.5% 四、中国建立政策性住房金融机构的理性思考( 四) 开展强制性储蓄 由于住房是特殊商品, 具有福利性, 因而住房的分 , 这种特殊性质决定其运营不 配、消费又具有社会意义, 政府必须干预住房业, 纠 能完全听凭市场机制的调节, 实现“居者有其屋”的社会政策目 采取强制 一些发展中国家在资金不足的情况下, 正市场原则的偏差 标。性储蓄方式解决住房信贷资金来源问题, 保障住房信 贷资金规模。新加坡早在 年就建立了公积金制 1955 度, 规定招募一个雇员, 雇主须额外拿出相当于雇员每 月工资的 , 雇员也须将工资额的 ( 后来曾降 25%25% 至 ) 统一存入 中 央 公 税 金 局 , 作 为 雇 员 名 下 的 储 10% 蓄, 用来购买和建造住房。年, 芬兰也建立了个人 1981 , 银行给予高息, 国家提供 的奖励。1.75% 房产储蓄 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 武汉金融 2007年 第 6 期 Wuhan Finance Mo nthly Fina nc ia l P ra c tic e 金融实践 "" ( 一) 中国建立政策性住房金融机构的必要性 人参与住宅金融活动, 从而建立起以政策性住房金融 我国人均住房居住面积 年虽然达到了 平 2006 26 机构为主体, 其他金融机构协同参与, 国家、单位和个 , 居于世界较高水平, 但由于基础薄弱、人口众多、 人相互配合的住宅金融体系。方米 从政策性住房金融机构的国际比较可知, 一国的 以及长期以来国家“统一建设、无偿分配”的住房体制 , 因此, 许多城市与地方都存在“有房没人 , 必须形成以政策性住房金融 住宅发展需要大量资金造成的困难, 一套 平方米60 , 因为高效而又具有 住、有人没房住”的现象。以广州为例机构为中心的住宅资金组织系统 强大集聚力的资金组织系统是保证住宅发展的前提。 , 可以借鉴 这相当的新住宅按目前的市场均价需要 40- 50 万元, 关于中国政策性住房金融机构的资金来源, 以财政支持、发行住房抵押债 世界其他国家的经验于广 州 一 般 收 入 双 职 工 家 庭 6- 8 年 的 全 部 收 入 ( 按 , 如 券、建立储蓄银行吸收存款和向其他金融机构拆借年广州全市职工月平均工资为 元的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 计 2005 2820 算) , 而按国际上的一般情况, 房 价为家庭收入的 中央银行、养老基金和就业保障基金等方式解决。3- 5 政策性住房金融机构作为非盈利性的金融机构。 倍时, 居民才有能力购买住房。 资 金 运 用 不 能 和 商 业 银 行 一 样 单 纯 追 求 资 金 的 “三 年在全国推广的住房 公积金 制 度 虽 属 政 策 1994 , 要服从国家政策的需要, 从社会长远利益出发, 以 , 但尚存不足, 主要问题是: 单凭公积金的贷 ?性”性金融 , 杯水车薪。公积金制度覆 ?保证中低收入阶层的住房需要和房屋开发公司的资金 款只能买到住房的“一角” , 农村劳动力来城务工人员多半游离 盖范围不够广泛需求。中国政策性住房金融机构的资金运用主要应包 括: 住房贷款。一般包括购置住房贷款、新建住房贷 公积金分配中同样存在“马太效应”, ??于公积金之外。 高收入者往往能得到互助, 而穷人用公积金却买不起 其他相关贷款。主要是指与住 ?款、旧房改造贷款等。公积金的功能单一, 除了购房不能用作其他用 ?房子。房建设相关的土地开发、城市建设以及国家建设项目 公积金归集率较低, 目前仅是工资的 。?5%- 10% , 却能为扩 途。等贷款。这些贷款虽不能直接用于住房建设, 提高公用事业服务能力, 进而促进我 开发商千方百计拒绝住房公积金, 且手续办理复杂、 ?大住房建设规模 贴现和担保。住房政策性金 ?国住房建设的迅速发展。 费时。至于最近在国内部分城市与地方试行的单位自建房制度, 不仅门槛较高、惠及面窄, 而且易于产生钱 融机构对其他从事住房融资的金融机构提供贴现和担 , 目的在于鼓励吸引更多的金融机构从事住房 , 因此, 对缓解我国目前巨大的购 权交易等“寻租”现象保业务 融资活动。房压力成效不大。此外, 由于政策性住房金融机构业务活动和经营 此外, 商业银行提供的住房抵押贷款数额也很少。 , 因此, 可考虑制定 《政策性住房金融 年 月中国人民银行总行发布的《商业银行自营 机制的独特性1995 7 , 明确其责、权、利, 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 其业务经营, 促进政策性住 法》: “借款人购房首期付 贷款管理暂行规定》中明确提出, 政 房金融机构依法经营、有序和健康发展。可以预计”, 这一规定与银行 30%款不得低于所购住房价格的 , 将大大推动我国住 策性住房金融机构的建立与发展, 根本 向企业发放固定资产抵押贷款的要求是相同的, 满足低收入群体的购房需求, 房体制和金融体制改革, 商业银行在 没有体现政府对个人购房者的扶持。而且实现“居者有其屋”的目标, 并最终有利于我国金融可 实践中出于缺乏长期资金来源和个人贷款风险大等安 ? 持续发展与和谐社会的全面构建。, 对 申请 关于撤销行政处分的申请关于工程延期监理费的申请报告关于减免管理费的申请关于减租申请书的范文关于解除警告处分的申请 住房抵押贷款的居民所购住宅均有 全性考虑, 政策性与经营性住房金融业混 严格的限制。实践表明, 合运作有诸多弊端。前者的运作方式往往会拖垮后者以政府行为取代市场行为; 后者的趋利性又往往会侵 , 使前者的社会性项目变形走样。因此, 成立住 蚀前者, 把政策性住房金融业务分离出来 房政策性金融机构 就显得日益迫切。 ( 二) 对中国建立政策性住房金融机构的构想 [参考文献] 在机构设置方面, 考虑到我国地域辽阔, 而且各地 [1]白钦先 , 曲昭光. 各国政策性金 融机构 比 较[M]. 北 京 : 中 国 金 , 应建立分层次而又上下贯 区经济、社会发展很不平衡, 1993. 融出版社通的机构网络。最高层次是全国性住房政策性金融机 [2]乐 耀 辉. 广 州 住 房 公 积 金 三 大 病 症[J], 理 财 周 刊 ( 月 末 版 ) , 构, 中层机构是在各大经济区域省( 市) 设立地方性机 2006, ( 7) . 构, 基层机构是各县设立的分支机构。同时, 待建立的 [3]李薇辉, 袁莉, 孙玲玲.各国政府住房保障比较研究[J], 上海师 ( 哲学社会科学版) , 2005, ( 9) . 范大学学报政策性住房金融体系应充分发挥其他金融机构在住宅 [4]邹德财.对建立住房政策性金融机构的构想[J], 中国房地产金 , 允许合作住宅金融机构、商业银行和个 开发中的作用融, 2000, ( 6) . [5]王重润.住房金融发展: 回顾与展望[J], 中国经济 评论 , 2004, ( 9) . 责任编辑: 徐冰 武汉金融 2007年 第 6 期 Wuhan Finance Mo nthly