武田房地产开发流程

武田房地产开发流程 一、投资决策环节 ?目 的 本环节旨在通过在投资决策前对项目资源和时空环境进行评估～从经济角度评估项目的可行程度～得出项目实施的可行性研究报告～为决策者是否投资开发提供决策依据。 ?工作模块 项目资源评估模块 对意向地块进行整合性分析～获取项目开发的实物证据。 项目可行性研究模块 对意向地块进行模拟经济评估～预测项目的赢利能力～为投资决策提供数字依据。 项目时空环境评估模块 从时空环境的角度论证地块的资源价值、开发方向、可选用程度等～为投资决策提供时空环境依据。 工作流程 ? 第一步:意向地块确定 第二步:进行项目资源评估及初步整合 第三步:初步可行性研究～初步预测项目发展风险及利润～确定项目立项的可能性 第四步:可行性 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 研究:编写可行性研究报告～确定项目开发模型～上报银行及政府～争取立项及银行贷款 投资决策流程 意向地块确定 项目研究小组成立 策划人员 设计人员 财务人员 项目资源评估 时空资源评估 经济维评估 发展维评估 文化维评估 价值维评估 筹备研究组 制定研究计划 初步可行性 研 究 静动动 态态态 技技资风术术金 险经经缺性济济口分指指分 析 标标析 分分评 析析估 可行性方案研究 用于银行贷款的 用于政府报建的 地块发展可行性方案 地块发展可行性发展 1、投资决策三大模块 (1)项目资源评估模块 A、 评估内容与作用 通过对意向地块的各种资源进行整合性分析，获取项目开发的实物证据。 B、 评估指标 a、宏观经济评估指标 房地产投资客及投资比例、国内生产总值、人均GDP、消费总额、固定资产投资、银行贷款年末余额、居民储蓄存款余额、人均可支配收入、恩格尔系数 b、中观经济评估指标 商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售额、商品房销售面积、商品房空置面积及空置率、房地产市场价格指标及分布 c、城市文化评估指标 城市的经济、交通地理优势、城市人文研究、城市人文研究、城市综合竞争力、历史文脉的研究 d、自身价值评估指标 地形地貌、地质条件、地块内及周边的自然景观资源、地块周边的城市配套状况 e、城市发展评估指标 总体规划要点、城市重点发展方向及其规划、项目区域和地段内的规划详细情况、规划变更因素 (2)项目可行性研究模块 A、研究内容 在具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、 研究和评价，以预测项目的赢利能力。 B、基本阶段 a、 第一阶段:投资机会研究 一般投资机会研究:以区域为研究对象，圈定大的经济区域内的具发展潜力的地块; 具体投资机会研究:以地块为研究对象，集中论证地块在近、远期内的发展机会及概率。 b、 第二阶段:初步可行性研究 分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究。 c、 第三阶段:详细可行性研究 对拟投资项目进行全面的技术经济论证，并针对具体地块及市场现状建设开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。 C、 可行性研究报告内容框架 D、 项目总论 项目背景 项目背景 项目名称 市场预测 开发公司 项目建设进度 可行性研究单位 投资估算和资金筹措 研究依据 项目综合评价结论 项目建设规模和内容 项目开发手续 项目投资和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析 场研究 全国投资环境 区域市场界定 X市场投资宏观背景 供给分析 区域发展及前景预测 需求分析 宏观市场与本项目发展借鉴 竞争分析 典型物业调查 市场分析有关结论 项目分析及评价 地块解析 SWOT分析 项目评价 交通条件 场研究 交通条件 地形、地势 水、电、气保障 规划限制条件 市场定位及项目评估 项目定位 方案评估意见 场研究 开发进度安排 工程计划说明 施工横道图 场研究 投资估算与资金筹措 总投资估算 资金筹措 投资使用计划 场研究 销售回款计划 资金来源与运用 销售利润 各物业销售收入估算销售及经营收入测定 场研究 算算 固定资产投资总额 资金来源 投资使用计划 流动资金估算 筹备方案 借款偿还计划 (3)项目时空环境评估模块 A、研究内容:对意向地块进行时空环境分析，从时空环境的角度谁地块的资源价值及地块的开发方向、可利用程度。 B、地块时空环境策划设计步骤 (1)天时 从时运评估项目应如何立座、朝向为最佳;通过对时间轴的计算，分析项目地块的吉凶衰旺及发福时效。 (2)地利 从项目四周外环境——山脉及水流走向、是否环抱，分析项目地块是否具有典型最佳风水形势的条件，论述对入往该项目的业主在运程、事业、人事及学业等方面将带来的影响及作用。 (3)人和 从立座、朝向评估项目与发展商的关系，论述项目的生旺。 二、深度市场调研环节 ?目 的 通过对地块所在区域的市场状况进行深次的分析～达到进一步规避市场风险～寻求利润最大化的目的。 ?工作模块 宏观市场研究模块 研究城市综合质素、城市规划、投资环境、城市文化性格 区域市场研究模块 研究区域市场发展情况、市场空白点、竞争对手、价格、产品～得出项目威胁点并予以回避,市场对项目的利用点并加以整合。 消费市场研究模块 对泛买家与准买家进行分析和预测～研究消费者的基本生活形态、购买能力与消费需求特征与倾向～从而找到消费者与成本投入间的平衡点～为产品定位提供依据。 目标客户定位模块 通过对消费者需求深访与项目资源对接研究～考虑城市房地产发展趋势～确定项目的目标客户群～为项目产品规划、营销推广策略提供依据。 设计调研模块 从设计专业的角度～调查现有住宅市场的立面处理、户型配比、公建配套、路网设计、环境景观等细节～从而分析出投资市场的居住习惯、消费特性～为项目发展定位奠定基础。 ?工作步骤 第一步:宏观市场现状及趋势研究 针对具体城市的经济、人文、地理、规划等方向进行系统、深刻的研究～判断房地产市场发展趋势。 第二步:项目市场深度研究 以项目为中心点～对项目的直接影响区域、间接影响区域进行分析,同时以项目地块条件及报建要求甄别类比项目分析,对竞争性项目作动态分析,对本区域的产品进行深度分析、价格走向分析。 第三步:消费市场研究及目标客户定位研究 对消费市场进行普访研究～并初步确定目标客户～进行目标客户消费习惯性研究。 第四步:产品设计调研 对全市房地产产品的物业类型、社区功能分布、户型配比、立面风格、景观立意等进行建筑专业的分析。 深度调研工作模块示意图 宏观市场现状及 项目市场深度研 趋势研究 究 消费市场研究及 产品设计调研 目标客户定位 1、宏观市场研究模块 (1)研究内容 经济及投资环境及对房地产的影响 宏观经济环境 产业发展环境及对房地产的影响 深度研究分析 城市发展的政策环境对房地产的影响 城市地理战略环境及对房地产的影响 城市人文地理 历史人文(文脉)环境及对房地产的影响 环境深度研究 城市人口发展环境对房地产的影响 城市总体规划发展要点及对房地产的影响 城市规划 城市建设规划要点及对房地产的影响 深度研究分析 规划动态与变更及环境对房地产的影响 项目所在区域的规划重点分析 房地产市场供求 总体供求关系现状及发展趋势 现状及发展趋势 各类物业的供求关系细分研究 房地产相关政策重点研判 市场发育程度及总体发展趋势分析 (2)研究方法 第一阶层:初步定性研究 对项目所在城市的社会经济、人口环境、房地产市场、重点楼盘、产品专项等进行研究，多采用一、二手资料收集以及相关部门的调查和业内人士的访谈。 第二阶层:定量研究 根据各项指标，实施大规划的定量调查，通过消费者对各项指标的评价来分析居民的生活形态、商品房消费的习惯与倾向。 第三阶层:结论性研究 根据现有资料，挖掘市场空白点，寻找市场突破口，并判别客户有效需求及突破客户心理障碍的途径。 2、区域市场研究模块 (1)研究内容 区 域 市 场 研 究 间直 类竞接接比争物价影影 响项项业格响区目目分分区域 析分分析 域分析析 析分 (2)工作流程 析 ?信息获取 大规模调研 业内人士探讨 媒体访谈 政府人士访谈 获取项目所需一手资料 ?信息统计 对上述资料进行分类、归纳、总结，从中研判房地产市场的发展趋势，寻找项目发展的突破口和差异化竞争方向。 ?竞争对手甄别 根据市场状况及项目自身特点，判断竞争项目，并分析项目的优、劣势及其对本项目的影响。 ?价格分析 明确所在区域市场的价格分布特点、价格段划分、价格缺口空间、各不同物业类型的定价策略，为项目定价提供依据。 ?产品分析 分析项目所在区域市场发展程度与产品发展程度的对应关系，为项目产品形态定位提供依据。 ?区域市场研究结论 根据上述分析得出市场对本项目的威胁点，并予以回避;市场对项目的利用点，并加以整合。 (3)消费市场研究模块 (1)消费市场调研分析结构 市场需求普访及统计分析 泛买家分析及预测 市场需求深访及统计分析 准买家分析及预测 居民的基本生活形态 消费市场深度研究分析 居民消费需求特征与倾向 (2)工作方法 市场需求普访 定点拦截 上门访问 约定访问 (3)消费市场深度研究分析内容 市场需求深访 准卖家深度访问 已置业买家深度访问 居民的基本生活形态 研究内容 内容细分 当地居民的基本构成与职业状况 当地居民的做从业状况，与来自各个行业的社会社会差别 当地居民的基本生活方式 基本的生活与购买习惯，主要影响区域 (饮食、衣着、交通工具等) 基本的交通方式与交通工具选择的倾向 基本的饮食习惯与发展倾向，主要的影响区域 当地居民的基本娱乐、休闲方式 基本的娱乐偏好，不同层次的差别，发展的倾向，主要引导区域 基本的休闲方式，不同层次的差别，发展的倾向，主要引导区域 当地居民的媒介接触习惯 基本的媒介接触习惯与关注方式 基本的信息来源途径与获取方式 当地居民的思维方式与价值取向 一般事物的判断 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 与习惯接受方式 影响居民价值取向的主要因素 居民商品房消费需求特征与倾向 研究内容 内容细分 当地居民现有的住房来源、使用、 当地居民目前的居住状况、住房来源、类型、面积、使用年限、周边环境评价状况 评价等 当地居民对商品房的消费习惯与选择商品房的标准(规划需求)，购买过程特征 态度 选择购买商品房主体需要与担心因素，判断依据等 当地居民对理想居住环境的理解居民对理想居住环境与住房的理解，对理想居住的发展倾向判断 与认识 当地居民对房地产的主要接受倾当地居民对目前楼盘的评价与接受特征 向与障碍 当地居民对商品房开发的主要担心与期望 4、目标客户定位模块 (1)定位要点 目标客户是消费者需求深访与项目资源的对接结果，目标客户定位不仅要考虑这两个层面，还要考虑城市房地产发展的趋势。 (2)定位分析 ?显性客户:有明确购买本项目意向的客户。 ?隐性客户:购买本项目意向不够强烈，包含消费行为受心理因素较大的冲动型客户。 ?偶然客户:具备一定经济实力，对本项目的吸引力抱任何态度的客户。但因地段、职业因素，这类客户购买本项目的愿望不明显，但也不排除其购买行为。 ?争夺客户:指同一区域不同项目的客户存在一定重合现象，争夺客户是那些没有明确的住房消费倾向，或仅倾向于地段等表层因素的客户。 执行过程中，这四种客户表述为:明确显性客户，说明隐性客户，留住偶然客户，争取争夺客户。 5、设计调研模块 (1)工作描述 是针对产品的调研，从设计专业的角度，调查现有住宅市场的产品细节，如立面处理、户型配比、公建配套等。 (2)调研内容 ?建筑单体:调查建筑单体的楼层、立面处理、装修标准、建材设备等。 ?公建配套:调查各荐配套设施及配比。 ?环境景观:调查小区绿化率及绿化形式，园林建筑等。 ?路网设计:调查小区道路设计及其功能分布。 三、定位策划环节 ?目 的 在进行土地规划前～对项目各项资源及可利用程度进行分析～确定目标客户～研判市场空白点～提炼出核心竞争力优势、原创开发概念～建立项目核心开发主题定位、产品定位～以此核心作为产品策划环节的指导。 ?工作模块及流程 第一:项目SWOT分析模块 对项目所处市场环境进行全面、系统 、准确的分析～借此制订相应的市场对策～ 提高市场竞争力。 第二:项目资源审核模块 通过对地块内外部资源进行审核～整合利用外部优势资源～挖掘提升内部资源～指导产品定位与策划。 第三:项目竞争力分析模块 在充分了解市场的基础上～通过分析项目所在板块的代表性项目～研判市场空白点～并结合以上两项研究项目竞争因素～提炼出项目核心竞争力～确保项目差异化竞争优势。 第四:基准项目研究模块 通过对全国范围内或同一板块的优秀可类比项目选取研究～找出全国优秀项目的可借鉴点和引入点～实现创新与超越,或形成对同一板块项目的全面性或关键性局部超越。 第五:开发原创概念定位模块 针对项目各项资源、城市消费者的消费共性、目标消费群的消费特性选择与项目主题定位接近的生活蓝本～确保从物质、精神两方面稳定项目的市场地位。 第六:项目核心定位模块 根据原创开发概念及生活蓝本～推导出项目生活模式～并以此与目标客户群需求对接～建立项目核心主定位体系～形成主题定位、生活方式、社区文化定位、初步产品形态定位。 第七:项目产品形态定位模块 在对接开发主题、抗风险能力、成本与赢利高效三个指标上选择最优化的方案～确定项目的产品建筑类型及建筑面积定位。 定位策划工作流程 项目SWOT分析 劣优威机 势势胁会 分分分分 析析析析 及及及及 化利对利 解用策用 项目资源审核 内部资源 外部资源 项目竞争力分析 产差市核异品 场心化形空竞竞态争白争初 优点力步势分定定定析位 位 位 基准项目研究 开发原创概念 定位 项目核心定位 核主 心题生社 开市活区 发场方文 主形式化 题象定定 定定位位 位位 项目产品形态 定位 1、定位策划的方法 项目价格定位 互动定位法 2、定位策划的工作内容 (1)项目市场定位 (2)项目开发原创概念定位 (3)项目产品初步定位 (4)项目开发核心定位 (5)项目产品形态定位 3、互动定位的内容 (1)一级互动:产品与市场的互动 产品要弥补市场空白点，引领市场发展潮流，树立市场及目标。 (2)二级互动:消费者与发展商的互动 在进行定位策划时，充分考虑发展商消费者的互动关系发展，通过项目树立发展商品牌形象，提升 开发商品牌价值。 (3)三级互动:消费者与产品的互动 产品的设计要符合消费者的消费习惯、审美情趣。 4、定位策划工作模块 (1)项目SWOT分析及资源审核模块 A、SWOT分析法四个因素 内部优势因素(Strengths)、劣势因素(Weaknesses) 外部市场环境中的机会因素(Opportunities)、威胁因素(Threats) 、项目资源审核工作内容 B 地 块 勘 探 项目外部资源审核 项目内部资源审核 外部资源整合利用 内部资源挖掘提升 周周周地地地地周 周周区地 边块边边块块块 边边边域形及内及城内内具及及自经地地及区市的的体区区然济貌 块周 域生人植劣域域景优优内边竞活文被势自的势 规人观势 争配资资的然水划 文资资突套源 化源 环体源 源 资资破资保(2)项目竞争力分析模块 境 解 资源 源 口 源 留 源 A、工作步骤 第一步:寻找市场空白点 重点研究项目所在地的重点类比项目和竞争项目的产品和开发特点，通过研判代表总体房地产市场 发展水平的重点项目的特点，分析总体市场和竞争项目的弱势和空白点所在。 第二步:项目竞争力分析 根据市场空白点，研判项目的针对性差异化竞争优势所在，整合项目的自身资源审核结果，得出项目的核心竞争力所在。 第三点:树立差异化竞争优势 从横向分析(针对空白点的填补和超越、针对竞争对手的差异化竞争力、全国优秀标杆项目借鉴性研究)和竖向分析(项目的资源审核、基于消费市场的需求)两大层次来树立项目的差异化竞争优势所在。 B、项目竞争力体系构建 ?资源优势:地块所处的交通状况、规划前景、景观资源、社会资源等 是否有发达的路网 交通状况 是否有有利于居住或投资的规划前景 规划前景 是否具备依山傍水、紧邻绿化带(公园)的景观优势 景观资源 项目周围是否有较完善的市政配套及与项目的公交车近距离 市政配套 ?品牌优势:发展商是否具备品牌优势及其可利用程度 ?产品优势:项目产品是否引领了一种新的生活潮流，是否符合目标客户的消费需求。 (3)基准项目研究模块 A、基准项目研究工作方法 ?选取项目所在地的房地产市场中较为优秀的可类比项目，作为基准项目来分析，形成项目发展对其的全面或关键性的局部超越。 ?对全国范围内优秀可类比项目的选取研究，得出适合于项目发展的可借鉴点或引入点，从创新的角度来充实对基准项目的超越。 B、项目开发的基准项目参照体系 基准系类比项目的选取 对当 基准系项目的超越分析 地 代基准系类比项目的分析 表 性 项目参照系类比项目的选取 的 超参照系项目的借鉴分析 越 参照系类比项目的分析 对全国范围优秀项目的借鉴 (4)原创开发概念定位模块 A、原创开发概念定位工作步骤描述 步骤一:确定生活蓝本的引入范围 对项目狭义消费群——目标客户的深层次分析，掌握目标客户的生活形态、阶层性格、对接产品的需求。从而初步了解目标客户的性格和品味，为之追求的生活方式。 步骤二:选择生活蓝本 可借鉴成熟优越的现实生活蓝本，也可结合客户性格和追求、项目资源所为项目独创的两种模式。 步骤三:确立项目原创开发概念 基于消费市场的针对性深度研究，针对生活蓝本的范畴，与生活蓝本的定位同步。使目标客户的最直接需求、成熟优越的生活蓝本能体现在这个原创概念中。使项目资源达到与目标客户的需求及理想居住环境和生活对接。 B、原创开发概念定位工作流程 基于消费市场的研究 与客户对接的独创生活蓝本 成熟的现实的生活蓝本 目标客户的生活形态需求 成熟优越的生活蓝本范畴 目标客户的阶层性格需求 目标客户的产品形态需求 (5)核心定位模块 A、项目的核心定位模块工作流程 核心开发主题市场形象 核心开发主题定位 生活蓝本策划及具体引入 产品形态定位 生活形态模型及生活方式市场形象定位 定位 案名定位 推广形象语 项目价格定位 社区文化定位及应用 B、项目核心定位模块工作步骤 步骤一:建立核心开发主题定位体系 依据开发在创概念及生活蓝本的定位，细化项目的生活蓝本。在总结项目性格和整合项目差异化竞 争优势(核心竞争力)的基础上，将生活蓝本与项目目标客户需求及理想居住环境、客户需求现状 对接，建立项目核心开发主题定位体系。 步骤二:指导产品定位 步骤三:产品形态定位 步骤四:社区文化定位体现 通过产品硬件平台和软件平台来体现。 硬件平台:景观环境、特色公建配套、交流聚会空间配套、产品空间及建筑文化、主题规划 软件平台:社区服务、物业专业管理、经营活动、业主文化活动、居住氛围、居住附加值。 (6)产品形态定位模块 工作流程: 产品形态定位 项目开发模型 项目开发静态模型 项目开发动态模型 开发主题 产品及建筑类型 首期产品组合及 开发主题 配比组合方案 产品配比组合 首期战略目标 差异化竞争优势 市场风险最小 静态经济测算比选 最低开盘条件设置 开盘软环境 初步分期开发模型 硬件设施 最优方案比选 项目的产品建筑类型及建筑面积定位 四、产品策划环节 ?目 的 将前期调研和定位结论～贯注于产品的规划布局与规划理念的制定～使前期诸项定位与产品设计紧密结合、得以落实～制造出符合市场发展、消费者消费特性的产品～保障项目经济效益的最终实现。 ?工作模块 项目总体规划理念模块 依据项目的策划定位的主要核心对设计工作进行市场和概念性的指导～把项目依据市场竞争和消费市场需要的差异化竞争优势转化到规划设计。 产品设计建议模块 根据市场特征在确定项目产品设计层次、经济配比等～设计公司根据产品设计 建议书 项目建议书下载项目建议书格式服务建议书承包人建议书项目建议书 进行项目方案设计、最终确定项目的产品方案。 ?工作步骤 第一步:根据项目总体规划布局～确定项目总体规划理念 第二步:根据概念设计任务书～制作项目景观规划、建筑规划、公建配套规划理念 第三步:完成详规设计任务书 工作流程: 项目总体规划布局 地分开 块期发 价开主 值 发题 分策导 类 略 入 项目总体规划理念 总体风格 功能分区 交通路网 概念设计任务书 项目景观规划理念 景观布局 风格立意 项目建筑规划理念 建户建筑筑型 与单设景体计 观 设互计 动 项目公建配套规划理念 总分配特 体期套色 配配功配 套套能套 理设设设 念 置 置 置 项目总体规划理念 1、项目总体规划理念模块 工作方法: 地块价值分析定类 地块用途分析定类 分期开发策略制定 开发主题引用策划 地形价值分析定类 产品用途分析定类 各开发期的策略与战略目标 对接组团布局 景观价值分析定类 规划用途分析定类 各开发期的位置及规模 对接产品分区 交通价值分析定类 景观用途分析定类 各开发期的产品线 对接规划主题 地质价值分析定类 对接景观主题 对接特色配套主题 2、产品设计建议模块 (1)产品设计步骤 第一步: 根据产品理念，确定不同建筑类型的单体设计要求，提出对建筑风格、外立面处理、色调配搭组合等方面的设计意见。 第二步: 依据对市场各物业的户型研究分析，结合项目定位、客户需求制定户型的面积配比和空间设计要求。 第三步: 依据项目周边资源，结合项目定位客户需求，进行公建配套设施的功能分布及面积配比设计。 (2)产品设计建议模型推导 项目自身资源 总体规划设计 生活蓝本导入 建筑单体设计 总体布局 目标客户群生活特征 景观设计 项目开发背景 (3)产品设计建议书结构 (见下图) 交通路网 整体布局 项目总体规划设计建议 分区布局特点 总体建筑风格 总景观规划概念 项目景观规划设计建议 景观园林风格立意 排列方式景观设计布局 立面风格 细部处理 建筑单体设计建议 单体色调处理 单体创新立意要求 户型量配比 产 户型面积配比 品 项目建筑规划设计建议 设户型设计建议 室内空间设计 计 建户型设计创新 议 书 建筑与景观互动 特色主题配套策划 配套区与住宅区的协调与互动策划 公建配套理念 项目的公建配套系统定位(公建类型) 项目的公建配套的经营策略 公建配套的分期实现 项目公建配套 公建配套分期及汇总公建配套的建筑指标 设计建议 总 公建配套的建筑风格 主要公建配套的功能策划 主要公建配套功能 主要公建配套的细部指标 及细部指标 主要公建配套的功能面积 五、产品设计环节 ?目 的 设计公司根据总体规划理念、详规设计任务书进行概念设计和建筑、景观、详规设计～并最终形成施工图。本环节的目的～是将经过产品定位、产品策划后形成的产品概念、规划理念加以实现～制造出真正成功占领市场的产品。 ?工作模块 概念设计模块 包括规划概念设计和景观概念设计内容～如确定建筑物、景观的布局、景观主题、脉络、节点等。 方案设计模块 包括建筑方案设计和景观方案设计～它是将概念设计进一步深化～同时为初步设计提供设计条件的过程。 初步设计模块 包括制定设计说明书～制定有关专业的设计图纸及主要设备表、设计计算书～以及制定工程概算书等工作内容～完成各项设计审查～进入各专业施工图设计。 施工图设计模块 包括总平面专业图、建筑施工图、结构施工图、给排水施工图、建筑电气施工图等工作。 产品设计工作模块 规划概念设计 规划时空环境分析 概念设计 景观概念设计 规划时空环境分析 详细规划设计 建筑方案设计 建筑单体设计 建筑单体时空环境分析 方案设计 景观方案设计 详规设计 扩初设计 施工图设计 1、概念设计模块工作内容 (1)规划概念设计工作内容 根据地块、地形、地貌，确定建筑物道路、景观的大致布局; 根据项目发展需要，确定道路的功能布局; 根据项目周边环境，结合地块、地形，确定商业、公建、居住区的位置; 根据项目发展需要，确定项目停车方式、停车位比例、停车场的主入口位置; 结合目标客户群，初步确定公建的具体分布，服务半径 (2)景观概念设计工作内容 根据项目地块、地形、项目发展，初步确定项目景观主题; 根据景观主题、初步确定、项目景观设计的关键内容，如景观脉络、景观节点等。 (3)规划时空环境分析体系 主、次入口的位置、物业类型的布局、道路系统的设置、停车系统的设置 中心景观区、组团绿化、水系、水景、其它 概念设计工作流程 概念设计任务书 时空环境评估 提炼规划理念 设计调研 概念设计 规划概念总平面 景观概念总平面 景观概念定位 规划概念设计分析 景观概念设计分析 规道功组停公景景景组景 划路能团车建观观观团观 概分分分分分概脉节绿竖 念析 区 析 析 析 念络点化向 分分分分分分 析 析 析 析 析 析 规划概念设计调整 景观轴线概念设计 规划概念设计定案 景观重要节点概念设计 景观轴线概念设计 景观概念设计调整 景观概念设计定案 2、方案设计模块工作内容 建筑设计:修建性详细规划定案、总平面规划分析、建筑单体方案设计、建筑、结构、给排水、 电气等专业设计说明、公建配套方案设计、建筑单体时空环境分析 景观设计:景观总体规划方案定案、景观总平面规划分析、景观轴线设计、景观重要节点方案设计 方案设计工作流程 方案设计任务书 深化规划理念 方案设计 详细规划方案总平面 详细景观方案总平面 规划方案设计深化分析 景观方案设计深化分析 景景景组景道组公停消人 观观观团观路团建车防防规脉节绿竖 划络点化向分分分分分分分分分分分析 析 析 析 析 析 析 析 析 析 析 详细规划设计调整 景观轴线方案设计 详细规划设计定案 景观重要节点方案设计 建筑单体方案设计 景观轴线概念设计 景观方案设计调整 住建配宅筑套 景观方案设计定案 单专公体业建建设建 筑计筑建筑单体时空环境分析 方说方 明 案案 设设计 计 平立剖效平立剖效 面面面果面面面果 图 图 图 图 图 图 图 图 结构专业设计说明 给排水专业设计说明 电气专业设计说明 建筑规划方案设计调整 建筑规划方案设计定案 3、初步设计模块工作内容 (1)设计说明书 A、设计总说明 工程设计的主要依据、工程建设的规模和设计范围、设计指导思想和设计特点、总指标、提请在设 计审批时需解决或确定的主要问题 B、各专业设计说明 总平面设计说明书、建筑设计说明书、结构设计说明书、建筑电气设计说明书、给排水设计说明书、采暖通风与空气调节设计说明书 C、有关专业的设计图纸及主要设备表、设计计算书 总平面:区域位置图、总平面图、竖向布置图 建 筑:平面图、立面图、剖面图、对于紧邻的原有建筑，应绘出其局部的平、立、剖图 结 构:结构设计图纸、结构专业内部作业 建筑电气:建筑电气设计图纸、主要设备表、设计计算书 给水排水:给水排水设计图纸、主要设备表、设计计算书 采暖通风:采暖通风设备表、设计图纸、采暖平面图、通风、空调和冷热源机房平面图、计算书 D、工程概算书 结构:概算的编制依据、单位工程概算书、单项工程综合概算书、主要建筑安装材料耗用量、 概算编制说明内容、概算编制办法 初步设计工作流程 提供建筑条件图 各专业技术协调 建筑初步设计 结构初步设计 给排水初步设计 电气初步设计 各专业技术协调 各专业初步设计调整 专业初步设计审查 各专业初步设计审查完成 4、施工图设计模块工作内容 进入各专业施工图设计 (1)总平面专业图设计(2)建筑施工图设计(3)结构施工图(4)给排水施工图 5)建筑电气施工图 (6)采暖通风与空气调节施工图 ( 施工图设计体系 总平面图 施工图设计说明 平面图 建筑 立面图 剖面图 详图 结构设计总说明 基础平面图 基础详图 结构 结构平面图 钢筋混凝土构件详图 节点构造详图 施 其它图纸 工 图 设计总说明 设 给水排水总平面图 计 排水管道高程表和纵断面图 内 取水工程总平面图 容 取水工程流程示意图 取水头部平、剖面及详图 取水泵房平、剖面及详图 水 各净化建筑物平、剖面及详图 水泵房平、剖面图 水塔、水池配管及详图 循环水构筑物的平面、剖面及系统图 污水处理 建筑给水排水图纸 主要设备材料表 施工设计说明 电气总平面图 变、配电站 配电、照明 热工检测及自动调节系统 电 建筑设备临近系统及系统集成 防雷、接地及安全 火灾自动报警系统 其它系统 主要设备表 六、营销策划环节 ?目 的 本环节是将产品成功推广、实现销售的过程～目的在于通过确定项目营销策略～开展营销执行～最终成功完成品牌推广与产品销售～实现资金回笼～获得利润的最大化。 ?工作模块 整合营销及项目入市时机模块 包括制作营销总体思路、控制销售节奏、制定分阶段销售计划与策略、分阶段推广策略、确定入市时机及开盘销售排期等工作。 营销执行模块 包括跟进与监控广告系统工作、配合销售执行与工程事宜、组织和管理营销、组建和培训销售队伍、开盘执行方案及准备工作等事宜。 ?注意事项 在制定营销策略时～策划部门应再次对市场进行评估～进行目标客户的深度定位。 竞争项目的深入分析 工作流程 市场营销方式深度分析 针对营销工作的 市场分析 市场媒体及广告深度分析 目标客户群家庭情况分析 目标客户群购买特征与需求 目标客户深度定位 目标客户群定位细分 营销主题定位 市场形象定位 项目营销定位 广告主题定位 销售SWOT定位 整合营销总体思路 销售节奏的控制 整合营销策略 分阶段推广策略 分阶段销售计划与策略 项目的入市时机及 开盘销售排期 项目的销售均价 价格执行策略方案 项目的价格体系制定 项目的具体定价方案 广告阶段性投放计划方案 广告形式的定位方案 项目的广告推广策略 广告的运行效果估评与监控方案 广告费用预算 活动的阶段性计划 主要活动的策划方案 项目的活动推广策略 活动费用预算 媒介组合 项目总体规划设计 广告投放安排与规模 建议 营销执行 1、项目价格体系制定模块工作内容 均价的制定 总体均价的分期实现策略 项目销售均价及价格走势策略 首期均价的制定 首期价格走势的策划 定价策略 单元定价 项目具体定价策划 首期推盘详细价格表的制定 价格上调的幅度走势策划 价格上调的频率策划 项目价格涨幅调整方案策划 价格变动应急处理方案制定 首期销售价格涨幅调整方案 2、整合营销及项目的入市时机模块工作内容 销售策略的制定 推广策略的制定 整合营销总体思路 品牌营销的制定 销售渠道与特殊营销方式策划 销售与推广的整合应用 销售分期的策划 销售节点的策划 销售节奏的控制 销售控制与价格提升的协调 销售分期的策划 销售节点的策划 各销售阶段的推盘类型 分阶段销售计划与策略 各销售阶段的销售量计划 名销售阶段的销售目标 首期推盘产品类型组合 首期推盘数量 推广重要节点的策划 推广阶段分期的策划 分阶段推广策略 分阶段广告策划 分阶段活动推广计划 内部登记及认购时机的确定及安排 开放时机的确定及安排 入市时机及开盘销售排期 正式开盘时机的研究及安排 视觉识别系统设计跟进与监控 二次开盘时机的研究及安排 3、营销执行模块的工作内容 VI策划方案的跟进 开盘销售排期 广告跟进和监控 销售道具和物料的准备 广告设计与投放 活动策划及计划 首期大卖场的工程进度要求 工程实时配合 销售执行与工程进度配合 各项工程进度及完工的通报 销售环节操作流程制定 销售进度控制策略制定 销售业务流程管理策略制定 营销组织管理制定 数据化营销管理制定 销售督导制度的制定 专业销售流程的制定 销售队伍构成及岗位职责 销售队伍管理条例的制定 销售队伍的组建及培训 销售队伍的定期培训制定 销售培训计划的制定 销售队伍培训教材的制定 业主与准买家调研分析 执行性整合营销计划 新开盘执行方案与准备 (每期新的销售期前工作) 新开盘时机的精确制定 意向登记及内部认购执行方案 新开盘推盘销售计划与销售排期 新开盘推盘货型货量确定 新开盘定价及涨幅调整方案 亲爱的朋友,上文已完,为感谢你的阅读,特附加送另一篇《村 级党建工作的调查报告》范文,如果下文你不需要,可以下载后编辑删除,谢谢, 村级党建工作的调查报告 党的十七届三、四中全会指出: “ 加强和改进党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改进工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创建“五个好”村党组织、“五个好”乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。 一、主要做法 (一)完善了村级党组织设置。 按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并”之后，设立党总支的条件已基本成熟。××县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村(因党员不足xx人)之外全部设立了党总支，以片区 划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支——党支部一—党小组——党员中心户”的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分体现了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带”作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。 (二)发挥了无职党员的作用。 “党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体现?通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。 1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报1—5件实事，并填写《农村党员实事申报登记卡》，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广大农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作，有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村发展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年 全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要求无职党员联系一个户或一个片;落实一个致富项目;调解一件以上民事纠纷;培养一名入党积极分子;为人民办一件实事;为村献一条计策等“六个一”的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地全部发展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx,。 2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创”活动。在村党支部的领导下，按农户居住区划分为若干小区，确定“双带”能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮”活动，制定小康示范区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创建。xx乡在“3+1”小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。该乡创立农村社区，建立起村委会——村理事会——互助组——基本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡服务理事会的党员干部达到xx人，占农村党员总数xx人的xx,，占有“双带”能力党员xx人的xx,，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带领村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品 销售等服务，与村组农户签订蔬菜种植 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 xx多亩，带动全村发展蔬菜xx亩。 (三)推进了民主政治建设。 党的十七大报告指出:“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用”，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度”。XX乡XX村开展“一主两翼”的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体体现。 一主两翼的内涵就是:以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼”的村级民主运行新机制。 议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分体现人民当家作主的愿望。结果是村“两委”与村民之间得到了沟通交流。 “代表联系会”和“代表监事会”使民主决策、民主理财、民主监督等更加 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的内容一般不超过议事恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有xx名 党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。 XX村通过“一主两翼”的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资xx万元修建了一条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。 “一主两翼”活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。 (四)突出了经济建设这个中心。 调查表明，各地在党的建设上不是空对空，不是做表面文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的发展。 XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资，达到了“三通一平”，现已有xx户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带领老百姓种烤烟xx亩，亩平收入达xx元以上;发展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。 二、问题探析 (一)年轻党员发展不够。 调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以 上的xx名，占xx,。有一部分党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏发展经济的头脑，更不用说发挥“双带”作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的贡献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕发展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员发展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速发展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，发展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。 (二)党内活动开展不够。 调查发现，有的村总支(支部)有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一”期间培训一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民主的氛围，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支(支部)为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。 (三)班子的作用发挥不够。 村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会发展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何体现“三个代表”的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就发展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子;有的村级党组织班子不团结，拉山头，搞内耗，只琢磨人，不琢磨事，无心发展经济;有的村级党组织小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神;有的村级党组织缺乏民主的氛围，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上。 三、几点建议 (一)实施“三培工程”。 “三培”就是把党员培养成能人，把能人培养成党员，把能人党员培养成村干部。 1、把党员培养成能人。过去在特定历史条件下的党员能人，现如今可能变成了庸人，有的随着年岁已高，也变得不那么能干了。怎样发挥现有党员的作用，一是要经常洗脑。要组织党员经常学习政治、经济、文化等知识，提高其思想素质和为人民服务的本领，二是要经常开展活动。以丰富多彩的政治文化经济活动加强党员之间的联系，交流思想，互相沟通，使党的组织生活充满生机和活力;三是经常组织党员参加各种培训，使他们通过培训以后能掌握一至两门农村实用 技术，并能运用到实践中去。四是多为党员提供发挥作用的舞台。使每个党员有一份力尽一份力，有一份心尽一份心。 2、把能人培养成党员。在社会经济发展过程中，农村有一部分年富力强的同志，他们头脑灵活，思维敏捷，务工经商有道，发家致富有方，本领和能力强，有进取精神，在一方能率先致富。这一部分经济能人本身有强烈的竞争意识，不甘落后，成为经济上的先进之后，很想成为政治上的先进，只要正确引导就能成为党组织的有生力量。 3、“把能人党员培养成村干部”，能人党员可能在一个小区域内能够达到政治上的先进性、思想上的纯洁性和行为上的示范性。但有的同志可能能力和水平没有发挥到极限，还可为全体村民谋点大事。这就要求村级党组织要有识才的慧眼，善于发现人才;用才的肚量，不怕别人抢位子，把年轻有为的能人党员多安排到重要岗位历炼，使之不断走向成熟，适时地加以重用。 (二)发展村集体经济。 调查表明，凡是村集体经济殷实的村，村级党组织就充满活力，党组织的战斗堡垒作用发挥就越好。村集体经济壮大了可以解决村组干部工资，可以解决办公经费，可以兴办公益事业，可以解决部分群众就业。若兴办农产品加工企业，形成产、供、销一条龙的服务型村办企业，让老百姓得到较多实惠，党群、干群关系就更加融洽。“发展才是硬道理”，只有经济发展了，村集体有了经济实力，基层党组织的各项工作才能正常开展起来。 (三)支部建在产业链上。 计划经济时代，支部建在村级，的确起到过十分重要的作用。市场经济的确立，“一撤三并”之后，村的地域范围扩大，党员人数增多，党员的流动性增强，仅靠一个支部是很难把党的政策传达到千家万户，更不用说开展支部生活， (比如一位xx多岁的老党员要他步行几十里山路参加一个会议是很难做到的)。各地经济条件不同，调整产业的主攻方向不同，把村里党员集中到一起研究经济，恐怕思想难统一，效果也欠佳。这些不利因素，使我们探讨支部的建设上应多一些理性思考。XX乡把支部建在产业链上，村级改设党总支值得借见。根据相同地域、相同产业单独设立支部或联合支部。这种支部的建制，更好地突出了以经济建设为中心，可有效地发挥党支部的作用。由于党员家庭发展的产业趋同，他(她)们可随时随地聚在一起交流思想，切磋农业技艺，发挥“双带”作用。同时在年轻党员的发展上，支部对年轻人的一言一行最了解，因而最容易选准苗子。党员开展活动也比方便，容易组织人员，收到实效。 (四)重视基层党组织班子建设。 实践证明，凡是村级班子团结且有战斗力的村，经济就发展快，反之亦然。因此，要采取多种渠道提高村级班子的综合素质。一是培训学习。要以县委党校为阵地，经常组织村级班子培训，学理论、学科技、学法律，提高其政策理论水平、依法治村水平和带领农民发展市场经济的本领。二是加强指导。乡镇党委要经常加强村级党组织的工作指导和联系，进一步统一思想，明确目标，完善党员教育管理规章，帮助解决社会经济发展中一些实际问题。三是后继有人。有目的 选择有发展前途的年轻同志或村干部中的副职到县委党校进行半脱 产学习一至两年，农忙时节在家务农，农闲时节在党校上课，成绩合 格者发给大专文凭和村干部培训合格证书。