土地储备融资成本管理浅析
摘要:本文首先介绍了土地储备融资模式，从政府角度，讨论了当前土地储备融资成本管理中存在的问题，结合城市基础建设发展实际，分析了加强土地储备融资成本管理对策，希望对相关研究领域提供借鉴经验。
关键词:土地储备融资 成本 信息 控制
经济的快速发展，使得城市中的基础设施建设规模逐步扩大，而同时也加剧了资金需求与空间供给之间的矛盾。土地储备融资创新模式的出现，有效解决了这一问题。但是在实践中，土地储备融资成本管理中却还存在一定问题。为了保证城市基础设施建设能够顺利进行，完善土地储备融资成本管理显得尤为重要。
一、土地储备融资模式
土地储备融资模式是当地政府在对一些重大基础性设施项目在未来一定时期内现金流使用和分析基础上，根据城市实际发展需要，规划出基础设施项目周围一定范围内的待储备土地，并将其交由给重大设施项目建设单位(项目建设主体)来完成的土地储备工作。当土地经过上市交易之后，会将土地储备成本归还到项目建设主体，其中取得的收益专项用于重大建设施工项目的建设。
在土地储备机构为中心的土地储备方式中，土地储备机构中的各项职能是依照城市经济发展需而设定，而且把土地储备收益纳入到地方财政中用于经济建设。由于政府对该项资金的严格控制，使得土地储备收益不能及时有效支持重大项目的建设。但是在这种土地储备融资模式下，一方面，项目建设主体在当地政府委托下，进行建设施工，另一方面，也会执行土地储备机构的部分职能，即开展土地储备工作，因而使得项目资金来源更有保证，也较为灵活。
二、土地储备融资成本管理中存在问题
(一)成本信息要素构成不明确
由于部分地区使用土地储备融资模式时间不长，因而在成本控制方面还存在一定缺陷。还没有对项目主体的成本管理和控制做出具体明确规定，缺乏有效管理依据。尽管出台了相关的土地储备财务管理条例，但是对于项目建设主体而言，它的基本性质和土地储备中心有所区别，经济活动中的费用界定、区分、摊销以及取费
标准
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等还没有明确规定。由于成本信息构成要素的不明确，导致项目责任主体只能根据经验来对成本信息进行理解，而各个项目主体的认识不能保持一致，政府也很难形成统一标准，因而增加成本控制的难度。
(二)土地储备贷款未能真正发挥功效
现在土地储备的资金体贷款，一般都是二年期。当贷款提取时，会按照银监会的要求进行实代实付，(T+0无罪的说法)，但在实际操作中却存在很大问题。土地储备机构只能将贷款资金转移到相关下流企业当中，然后再返回来，从而将贷款资金打通使用。而资金成本要么沉甸下来，要么就按照项目全额计入该项目成本中。但在具体实施过程中，真正的贷款项目却没有使用到该笔贷款，最终导致贷款项目融资成本过大，不能真实的反应项目成本。
(三)土地储备融资成本利息过高
贷款的融资成本，通常是按照项目投资额积数计算:即:项目当期应摊利息=该项目的积数/所有投资项目积数各×当期贷款利息。(利息按单利计算)这种情况下，由于贷款余额过大，时间也比项目投资时间要长，再加上项目资本金严重不足，这样的结果最终会导致有投资额的项目承担的资金成本过高，甚至一年资金成本率可以达到20%左右，导致利息费用在项目成本中过高，
三、加强土地储备融资成本管理对策
(一)明确成本构成要素
要想更好的开展土地储备融资成本管理工作，首先就需要对成本的构成做出明确规定。土地储备融资是对一些基础设施建设项目融资在管理模式上进行的创新，该模式下的土地储备成本构成和传统模式有所区别同时也要统一财务计量方式，在财务处理中，要严格遵循分宗核算和分账核算的原则。把项目责任主体由于自身经营而产生的成本费用和土地储备成本费用相互区别开，土地储备成本需要按照宗地进行核算，进而保证土地储备成本信息的真实性。
(二)加强金融监管
针对当前在土地储备贷款中出现的问题，金融监管部门要加强对各地区土地储备信贷业务的有效指导和监管。规范金融合理竞争，引导银行严格按照相关法律章程开展信贷业务，降低金融风险。要对土地储备贷款内容进行清晰规定，明确内涵界定，要使商业银行对土地储备贷款业务有充分了解与清晰认识。更为重要的是制定出与土地储备贷款业务相符合的
规章制度
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，防止银行之间的不正当竞争，促使土地贷款真正应用到贷款项目中，发挥出土地贷款的真正作用。另外，贷款银行要项目土地现场情况进行全面了解，密切跟踪，对项目的具体征地面积、征地进度和购地款等情况进行核实，确保贷款资金能够按照实际用途及金额进行发放，做到专款专用。
(三)建立健全监督举报机制
为了更好地对土地储备融资成本管理工作进行监督，政府部门可以根据实际情况，科学合理的设立专门监督举报部门，并对该部门中的岗位职责进行严格规定。可以通过电子邮件、微信平台和微博互动等方式定期向社会公众公布土地储备融资成本管理工作中的信息。通过实行合理的物质和精神奖励
措施
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，鼓励社会公众向政府相关监管部门提供专业机构和项目责任主体在土地储备过程中的各种成本信息，对虚假信息进行举报，不仅能够扩充政府信息来源，还能加强对土地储备工作的监督力度。
四、结束语
土地储备融资成本管理意义重大，能够确保基础设施项目建设资金的持续性，促进基础设施项目顺利完成。因此一定要对土地储备融资成本管理有足够重视，加大研究力度，针对当前成本管理中出现的问题，制定出科学合理化措施，完善土地储备融资成本管理体系，充分调动起社会公众监督的积极性，实现土地储备工作规范化、制度化和科学化。
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