物业工程管理方案

物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 管理方案 编 制:Martin 编制日期:2015年 月 日 审 核: 审核日期:2015年 月 日 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 目录 第一章:整体的设想与方向 一、站在前沿制定切实可行的高 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 二、物业工程组织架构的模式 三、设备设施的运作模式 第二章:工程管理的内容与要求 一、工程管理的内容 二、工程管理的要求 第三章:工程管理的流程 一、工程部组织架构 二、工程部岗位职责 三、工作时间流程 第四章:紧急事故处理程序 一、电梯故障应急处理方案 二、给排水系统应急处理方案 三、供电突发性故障的应急措施 四、火警处理程序流程图 五、紧急停电处理程序 六、空调系统故障应急处理方案 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 七、煤气泄漏应急处理方案 八、台风暴雨应急处理措施 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 第一章:整体的设想及方向 一、站在前沿制定切实可行的高标准 1、只有高起点、高标准、服务标准的定位自然能上新的台阶 所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性、用发展的眼看待现实存在的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，服务标准的定位关系着全套方位的经营理念,起点高，标准高、服务标准的取向肯定高，好比你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的逻辑性，关键是怎样把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的、有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门槛高，哪些有才无德、无才无德的人肯定跨不进来，所以制定的标准高了，硬件软件都跟着有了进一步的跨越服务标准也就进一步提高了。 2、计划站在未来看现在 计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要，以未来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷,目标有了取向一切问题就有了切入点。 3、主要控制与结果 再好的理念你不去执行，只能是一句空话，而执行的结果是什么,又必须监督控制企业的好坏，最终还是归结于经济效益、社会价值效益。 二、物业组织架构模式 1、架构金字塔服务梯形结构新构思 金字塔尖放在那里，整个工程组织结构我们认为就是一个服务体系，经理服务主管，主管服务领班，领班服务员工，员工服务客户，逐级管理逐级责任制，一级 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 管理一级，每级都有职权，在整个组织架构中基层员工追求进步、自我提升、完善，有利于培养人才、发现人才，在物业经营管理中注重是效益是结果,服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、控制、落实贯穿整个服务环节中。 2、员工晋升与激励机制的重构 奖优淘汰末位制，优秀的员工就应该给于更多的激励和关怀，比如:培训的机会、岗位调整的机会、奖金、荣誉证书、工资档次调高一档，抓典型有效的激发团队精神的凝聚力。 3、原则与责任 制定再好的服务标准、行为规范、操作规范制度，还必须要执行中坚持原则，凝聚责任，形成一个部门的长效机制，工程部现有的人员架构素质修养、技术技能在许多都在存在着原则与责任的问题，坚持原则的时候不坚持，做事流于形式缺乏责任感。 三、设备设施的运行模式 1、从节能降耗角度、服务标准的角度重构设备设施的运行 一切的经营活动、政策法规最终为了增效增值，节能而不降耗仍然不能增效，节能控制有指标，维修控制有计划,通过以往的客观情况推断制定一个合理的比率，节能是多方面的，精简一些确实差劲的员工，提升培训员工的综合技能，推广新型的节能产品，选聘专业技能公司，强化服务意识、提升服务标准，防止材料积压浪费重构设备设施维修运作模式，只要能够盈利增值无论采用什么方式办法都应该是可行的。 2、要质的转变不要量的堆积 员工宁精勿滥选聘员工上进行培训上岗，认真考核、杜绝公私不分的现象,不 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 符合要求坚决不予录用，只有切实坚持原则，吸收优良的人力资源，组织机构才能合情合理，工程部现有的机构很大程度上有量的堆积，配臵也许是合乎的比例，但并没有发挥到应有的作用。 3、学会借力壮大自己 力“力度”、品质、专业、借口也就是通过一些合法经营模式，聘任一些专业的高质量的公司，维修管理设备设施，参与管理的同时也增强了自己员工的技术才能，这就是榜样的力量。但是聘任的费用应该是合理的，前提的原则是双赢互利的，须符合物业管理条例。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 第二章:工程部管理的内容与要求 一、工程管理的内容 1、工程管理是物业管理的核心 业内有专家曾经对物业管理的各部门做了非常形象的比喻，他说:客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心,保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服,保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平,工程就像人的心脏，是园区维持正常运行的核心。简简单单的一句话道出了工程管理在物业管理中的核心地位。 如下几个方面体现工程管理的主要内容: 1.1、前期介入 从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如垃圾房的位臵、地上地下车流人流动线、各机电系统的防雷设计等。并随时跟进施工过程,尤其是防水、门窗、管线预埋等的隐蔽工程,, 1.2、房屋本体的交接验收 包括从开发商手中接收房屋和交给业主两个方面的内容, 1.3、公区设备设施的交接验收 如园区内道路、给排水、休闲设施、标示标牌、供配电、周界围墙等等, 1.4、工程整改 包括户内整改和公区整改两大部分。对于部分技术含量低、投入小的整改，可由物业公司工程部直接实施完成，其它的就需要协调和跟进相关方处理。对于无法 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 通过整改来解决的问题，则要通过其它工程管理手段尽量减少此问题对物业管理和业主的影响, 1.5、供配电、给排水、发电机、消防、供暖、电梯、安防等机电系统的运行管理。 可以简单概括为六个字:巡检、维修、保养, 1.6、道路、房屋本体、避雷系统等维修管理。 此处主要指除去机电系统外的其它所有设施。也可简单概括为六个字:巡检、维修、保养, 1.7、分包方、整改方、及其它施工单位的监管 此处主要指对消防、电梯分包方、负责整改遗留问题的原施工方、后期引进的整改施工单位、电信移动等后期进场的施工方的监管, 1.8、装修管理 如装修方案的审核、装修现场的防火管理、私搭乱建的控制、装修工人及装修材料的出入路线和行为规范管理等, 1.9、工程人员的管理、培训和考核,月度培训，半年及年度考核等, 1..10、户内维修和有偿服务, 1.11、各项管理制度的建立和执行, 1.12、质量记录。 以上为物业工程所涉及到主要内容，在实际工作中会因项目园区的实际情况及业态区别而有所不同，但核心内容不变。同时，也因为园区的不同而导致工程管理的难点和重点不同，这需要区别对待。如高层写字楼、公寓住宅，设备设施较多，管理的重点和难点在设备运行,别墅因设备很少，管理的重点就在园区总平和周界防护,商业因白天营业需求，设备设施维修保养一般都安排在夜间进行。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 二、工程日常管理的要求 1.0 总体要求 1.1 物业共用部位应当保持交付时的外观状态，应符合建筑设计安全要求, 1.2 物业共用部位应当不被占用, 1.3 物业共用设施设备应当保持交付时的完整状态，并应满足其设计功能要求, 1.4 工程服务的所有标识均应符合公司《标识规范》,服务环境质量因素,的要求, 1.5 在物业服务区域内，所有物业服务人员应执行公司《服务礼仪规范》,服务人员素质因素,的要求, 2.0 具体要求 项 目 要 求 1.应符合设计安全要求, 承重结构 2.应当保持交付时的完整状态，没有破损现象, 3.依规变更后，应符合设计安全要求。 1.单处破损面积应当不超过0.02?, 天 面 2.隔热层破损面积0.01?或以上的，每100?应不超过二处, 3.应没有渗水现象。 1.应没有渗水现象, 2.露台、阳台应没有乱搭建和乱封闭现象, 3.窗户应没有乱替换现象, 物业共用 外墙面 4.墙面应没有乱悬挂物品,如空调主机,、拉线现象, 部位 5.墙面保新程度应在70%以上, 6.墙面单处脱落面积应不超过0.02?, 7.大理石或墙面砖，每20?应当破损不超过二处。 1.单处脱落面积应当不超过0.01?, 2.单处涂鸦面积应当不超过0.01?, 3.墙面保新程度应当在70%以上, 内墙面 4.大理石或墙面砖，每10?破损应当不超过二处, 5.墙面应没有乱悬挂物品,如空调主机,、接线现象, 6.进户门应没有乱替换现象。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 1.扣板应没有脱落、缺失现象, 顶 棚 2.参照“内墙面”要求。 1.水泥地面应当没有明显起砂现象, 地 面 2.水泥地面单处破损面积应当不超过0.01?, 3.大理石或地砖地面，同一区域的破损砖块应当不超过二块。 1.应当没有堆放杂物现象, 走 廊 2.应当没有被侵占现象。 1.铁制品单处锈蚀应当不超过10?, 2.木制品单处油漆脱落应当不超过5?, 楼梯扶手 3.不锈钢制品单处锈蚀应当不超过5?, 4.制品应当不变形，安装牢固。 1.同一楼层的台阶缺损应当不超过二处, 楼梯台阶 2.参照“地面”要求。 1.应当无明显破损、变形，锈蚀、脱漆现象, 门 窗 2.门扇开关应当灵活, 3.防火门闭门器应无缺失、损坏，能正常关闭。 1.排水设施应当完好，排水通畅, 2.四周应无漏水、渗水现象, 地下室 3.应当没有乱堆放、被侵占现象, 4.参照“内墙面”、“地面”要求。 1.末端水压及流量应满足设计要求, 2.管网应没有无跑、冒、滴、漏现象, 3.管道单处油漆脱落应当不超过0.1m, 4.管道功能应当区分,颜色,清晰, 共用设施 管渠,网, 5.生活水箱,池,入口应加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口应加金属 网, 6.管井盖完好率应达100,, 7.沟渠排水应当畅通, 8.化粪池应密封，外围应当无异味。 1.道路路面，每10m破损应当不超过二处, 广场、道路 2.路牙应当无丢失、松动现象, 3.广场面，每10?破损应当不超过二处, Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 4.沉降、积水面积应当不超过0.5?。 围栏、大门 1.构件锈蚀或油漆脱落，每10m应当不超过二处, 2.构件应当没有缺失、不变形、牢固。 1.水质应符合设计要求, 景观水系 2.应没有渗水现象, 3.防护、警示设施应完好。 1.应当外观整洁，无破损，有门封闭, 垃圾站 2.外围应当无明显异味。 1.水质应符合要求, 2.应没有渗水现象, 游泳池 3.救生人员应在场, 4.警示、防护设施应完好。 1.停车场设施应当齐全完好, 2.车位、车道线应当清晰, 停车场 3.没有车位时，在入口处应当有致歉提示标识, 4.参照“地下室”要求。 1.图形、颜色、安装位臵应当符合公司《CCPG标识规范》要求, 2.维修工作场所应设臵警示标识, 标识系统 3.应当没有锈蚀或油漆脱落现象, 4.标识物应当没有缺损，安装牢固。 1.供电、供水指标应符合国家规范要求, 2.每年故障停电、停水次数应不超过2次, 3.计划停电、停水时应提前3天书面公告，故障停电、停水时应在故障 供电供水系统 后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供电、供水的时间, 4.需要停电、停水维修的工作，应安排在用电、用水低峰期, 5.备用电源起动送电时间应在1分钟内。 共用设备 1.照明灯具、开关应当无损坏现象, 2.开关应当灵活、接触应当良好, 公共照明系统 3.亮灯率应达到98,, 4.大堂、设备间、地下停车场、电梯轿厢、电梯前厅等重要场所的照度 应当符合设计要求。 电 梯 1.应符合国家安全标准，并在轿厢内张贴有效的安全年检合格证, Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 2.平层误差应当在?15mm以内, 3.轿厢内外面板、按钮应当无破损，开关灵活、接触良好, 4.轿厢内对讲电话与监控中心通话应清晰, 5.每年故障停梯次数应不超过2次, 6.应当无异常震动、冲击现象, 7.电梯困人时，管理人员应在15分钟内到现场应急处理，困人时间应不超过30分钟, 8.维修工作应安排在人流低峰期, 9.计划停梯时应提前1天书面公告，故障停梯时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复运行的时间。 1.供冷指标应符合设计要求, 2.环境温度在25?以上时，应启用中央空调系统, 3.每年故障停冷次数应不超过2次, 中央空调系统 4.维修工作应安排在人流低峰期, 5.计划停冷时应提前3天书面公告，故障停冷时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供冷的时间。 1.供暖指标应符合国家规范要求, 2.政府规定的供暖时间应启用集中供暖系统, 3.每年故障停暖次数应不超过2次, 集中供暖系统 4.维修工作应安排在人流低峰期, 5.计划停暖时应提前3天书面公告，故障停暖时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供暖的时间。 1.系统月误报率应不超过3,, 2.感应系统响应率应达到100,, 3.消防用水功能指标应符合设计要求, 4.疏散指示灯完好率应达到100,, 消防系统 5.消火栓箱内配件、以及其它消防器材应齐全完好, 6.内部消防演练，应当每半年最少1次，综合消防演习，应当每年最少1次, 7.背景音乐播放应当正常。 1.计时、计费应准确, 2.发卡、读卡应无误, 停车场系统 3.栏杆应正常启闭, 4.栏杆不能开启时应有应急措施。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 1.在异常情况时，监控中心应即时响应, 2.门禁系统正确识别率应达到100%, 3.客户购卡时，应当天交付, 安防系统 4.视频、红外线监控系统应运行正常，监控范围应符合设计要求, 5.应能完整提供7天内的安防监控资料,包括视频资料,, 6.对讲系统应运行正常，通话和视频的完好率应达到100,, 7.除法律规定外，安防资料应没有外泄现象。 1.接地电阻应符合国家规范要求, 2.避雷针、避雷带没有缺失现象, 防雷系统 3.避雷针、避雷带锈蚀或油漆脱落，每10m应当不超过二处, 4.接地电阻测试点的标记应当清晰。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 第三章:工程管理的流程 一、工程部组织架构 工程经理 所属楼盘: 苏州分公司环球财富广场 ,主持全面工程, 设备主管1人 工程文员1人 维修运行主管1人 ,设备巡查、保养、维修, ,资料收集管理、,监管运行，对接维修, 物料请购、工作单 跟进、文件处理, 能耗管理1人 技术工程师 公共领班 居家领班 ,负责项目，月度统计、分析, 1人 1人 1人 消防技工 弱电技工 给排水技工 高压值班技工 锅炉/空调运空调维修技1人 1人 2人 4人 行技工4人 工4人 ,含夜班, ,含夜班, 机电维修技电梯技工 土建技工 接修万能技 工2人 1人 2人 工4人 ,含中班) 空调/锅炉技装修装饰技 工1人 工2人 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 二、工程人员岗位职责 1、经理岗位职责 1. 遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律，服从上级领导工作安排。切实执行物业服务 中心经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，认真 执行物业管理法规和公司规章制度。 2. 及时传达公司的各种会议精神，并组织下级员工学习、贯彻。 3. 制订年度、月度培训计划，做好新员工的上岗前培训，按计划实施各项专业技术培训，进行职 业道德、物业服务意识教育和专业知识培训，不断地提高人员的技术素质和实际操作能力，使 各类技术岗位所需专业人员的技术等级得到满足，确保工程人力资源得到合理流动的使用。 4. 负责协助行政人事部做好人力资源的各项配合支持工作，包括:提交招聘需求及培训计划,合 理管理所属员工工作，评估员工绩效,激励员工、建设优质团队、提高工作效率。 5. 实地考察下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施，并对下属员工进行考核。 6. 负责组织制订园区的公共设施、建筑物、设备系统的管理规定，确保所管辖系统设备的安全运 行。现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度。 7. 负责装修申请项目的技术审批。 8. 负责公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验 收和资料核实工作。组织下属员工配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录 工作。 9. 负责指导编制设备、设施维修保养计划，做好本部门业务相关的 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 评审。负责对园区的工程 改造、设备更新的方案及预算编制进行技术审核并送有关部门评审。 10. 负责本部门的不合格服务的处臵及验证，针对不合格项制定纠正措施或预防措施，并组织实施 与验证，按期实施整改，对实施效果负责。 11. 领导下属完成下达的各项工作指标与经济指标。 12. 完成领导交办的其他工作。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 2、主管岗位职责 1. 在工程部经理领导下,协助经理做好部门各项管理工作。 2. 遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律，服从上级领导工作安排。切实执行物业服务 中心经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，认真 执行物业管理法规和公司规章制度。 3. 及时传达公司各种会议精神，并组织员工学习、贯彻。负责针对下属员工的技术状况，编制培 训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业知识培训。 4. 负责制订园区的公共设施、建筑物、设备系统的管理规定，确保所管辖系统设备的安全运行。 现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度。 5. 对公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目进行具 体验收和资料核实。组织员工配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作。 6. 指导编制设备、设施维修保养计划，做好本部门业务相关的合同评审。负责对园区的工程改造、 设备更新的方案及预算编制进行技术审核并送有关部门评审。 7. 具体考察下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施，并对下属员工进行考核。 8. 协助完成下达的各项工作指标与经济指标。 9. 完成领导交办的其它工作。 3、工程师岗位职责 1. 负责维修问题的原因分析、查找、组织确定维修方案，对维修过程中的质量、工程量、工期及 成品保护进行监管、控制和验收。 2. 负责直接协调涉及维护的相关业主配合维修，或为进一步的协调工作提供技术支持。 3. 负责公司指定维修队伍的管理，包括对维修队伍的定期工作评估、工作安排和违章查处等。 4. 负责组织办理各种维修手续，审核完成维修工程费的工程结标资料，并交档管理员。 5. 负责协调联系项目部处理重大的工程维修或复杂维修事宜。 6. 负责核定维修监理所确定的问题原因及处理方案，必要时提出整改意见或予以纠正。 7. 负责维修工的技术管理及维修监理的技术安排。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 8. 负责装修申请项目的技术审批工作，组织对装修过程中重点工序的监控、检查和验收。 9. 负责公司所属物业管理项目的接管验收中土建和装饰专业工程档案的核查工作。 10. 负责核查用户装修申报材料的土建专业内容。 11. 负责公司建筑物的建筑、结构的检查工作及监管工作。 12. 负责维修过程中质量、工程量、工期、成品保护的监管、控制和验收。 13. 负责向工程部经理及主管提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同 工程部主管向公司领导提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。 14. 负责对外相关单位及部门的协调工作，积极配合公司内其他专业、其他部门的工作。 15. 完成领导交办的其他工作。 4、文员岗位职责 1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵 纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。 2. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。 3. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”。 4. 负责设备设施图纸资料的收集、管理。 5. 负责相关设备保养、维修记录表格整理、存档。 6. 负责维修工具等固定资产的日常管理。 7. 负责维修材料分类统计、申购和管理。 8. 负责每月水、电数据统计和输入科耐软件并报财务部。 9. 负责每月工作任务单的接单、派单、跟进、统计和分析。 10. 负责相关文件的打印和收发等工作。 11. 熟悉接待程序，了解各设备/设施的操作，了解安全防范和事故应急处理程序，熟悉设备维保服 务报修程序。 12. 努力提高自身的工作技能、业务水平。 13. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 14. 积极完成上级交办的其他工作。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 5、公共领班岗位职责 1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉，认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风。 2. 遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律，服从上级领导工作安排。 3. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。 4. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”。 5. 负责督促公共设施的维修工作。 6. 负责制定、实施公共设施维修、保养计划。 7. 负责巡查公共区域内设备设施的情况，发现问题及时组织处理。 8. 当设备设施检修(维修)时，需停水、停电等情况下，应遵照相应的程序执行。 9. 新建楼宇公共设施工程质量跟进。 10. 每周对各维修点、装修点巡查两次以上，并作巡查记录。 11. 落实当天开工的维修项目及工作要点，处臵当天的紧急维修项目。当天的维修、装修验收、协 调重点户。 12. 负责每月按时提交所有本专业下个月所需的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表 格,负责按时提交设备保养、维修计划、资金预算、工作总结、计划、运行排班表等相关文件。 13. 负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导。 14. 组织本部门人员参加相关专业知识培训，提高各技术人员的工作技能及业务水平。 15. 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。 16. 负责对外相关单位及部门的协调工作，积极配合公司内其他专业、其他部门的工作。 17. 完成领导交办的其他工作。 6、设备运行维修领班岗位职责 1. 熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供配电、给排 水、消防、 制冷通风等系统。 2. 负责对所辖系统新增项目的接管及验收工作。 3. 负责小区已接管项目设备、设施的管理、维护、维修、保养工作，严格做到三干净(设备干净、 机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。 4. 负责每周一次对项目区域内主要设备、设施进行检查，发现问题及时组织处理。 5. 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作。 6. 负责编制所管辖区域内每台设备台帐，给排水、消防、制冷通风系统图,负责制定所管辖区域 内设备、设施保养及维修计划，负责部门相关 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 的落实。 7. 负责每月按时提交所有本专业下个月所需的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表 格,负责按时提交设备保养、维修计划、资金预算、工作总结、计划、运行排班表等相关文件。 8. 负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导。 9. 组织本部门人员参加相关专业知识培训，提高各技术人员的工作技能及业务水平。 10. 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。 11. 负责对外相关单位及部门的协调工作，积极配合公司内其他专业、其他部门的工作。 12. 完成领导交办的其他工作。 7、运行班领班岗位职责 1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵 纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。 2. 认真贯彻落实岗位责任制。服从领导调度和工作安排，按时按质按量完成工作，做到“事事有 着落、件件有回音”。 3. 负责小区范围内公共设施、设备的巡查、保养、维修工作，执行设备保养、维修计划，做好设 备维修保养相关记录。 4. 悉小区设备的工作原理、构造和运行情况，正确合理操作，使设备安全经济运行,经常巡视检 查各运行参数值是否在规定范围内，声音、温度等是否正常,发现异常现象迅速查明原因，正 确处理。 5. 严格遵守安全操作规程，正确操作，确保设备和人身安全。 6. 做好供电线路的巡视、检查以及发电机的管理，发现事故隐患及时处理,按照设备维护保养计 划的要求完成设备的维护保养工作，保证设备正常运行和发电机经常处于待发状态。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 7. 熟悉所辖供电系统和设备的性能、控制原理及其运行状况，分析耗电量和日、月负荷等运行参 数，设备运行中出现问题，应立即排除并上报，发生事故时，除紧急处臵外，应保护好现场， 及时上报主管或相关部门。 8. 遵守交接班制度，认真准确地做好运行和保养记录。交接班时必须做好工具移交的工作和相关 工作情况的记录，交班者要清楚交待相关的事宜后方可离开。交接班时如遇突发事件或正在处 理故障、抢修等工作，因人力不足的情况下，下班人员必须继续与接班人员共同处理完毕后方 可离开。 9. 遇意外灾害时,如地震、火灾,应立即切断灾害处所及区域电源，保证消防设备，应急照明、 应急广播、电话等的用电。 10. 积极配合维修人员在机房内的工作。 11. 搞好文明生产，保持值班和机房的整洁。 12. 遵守劳动纪律，不擅离职守，工作时间不看书报、不打瞌睡、不做与工作无关的事。 13. 完成上级交办的其他任务。 8、居家班领班岗位职责 1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵 纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。 2. 认真贯彻落实岗位责任制。 3. 服从领导调度和工作安排，按时按质按量完成工作，做到“事事有着落、件件有回音”。 4. 合理安排日常工作，遵守《户内有偿维修工作规范》，严格执行安全操作规程，做到高效、优质、 安全地完成维修任务，做好相关记录，保证维修质量合格率100%，及时率100%，满意率98%， 熟悉特约服务报修程序，提高工作技巧。 5. 对住户彬彬有礼，微笑服务，以优质服务为公司争创效益。 6. 负责为服务对象提供各种户内维修服务或应急处臵服务。 7. 负责处臵业主/住户家跳闸或关停水电工作。 8. 负责紧急情况下的公共维修事宜。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 9. 负责临时停电、停水、火警等情况下协助工程维护部的应急行动或抢修作业。 10. 当设备(设施)保养、检测、维修时，需停电、水、气等情况下，应遵照相应的程序执行。 11. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。 12. 注意“工完场清、物尽其用”，节约用料，避免浪费。 13. 努力学习、刻苦钻研，不断总结维修经验，努力提高自身思想素质和业务技术水平。 14. 发扬主人翁精神，开动脑筋，积极提出合理化建议，为公司多做贡献。 15. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 16. 积极完成上级交办的其他工作。 9、机电维修技工岗位职责 1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵 纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。 2. 认真贯彻落实岗位责任制。 3. 服从领导调度和工作安排，按时按质按量完成工作，做到“事事有着落、件件有回音”。 4. 负责小区范围内公共设施、设备的检查、保养、维修工作，执行设备保养、维修计划，做好设 备维修保养相关记录,严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、 不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良 好)。 5. 合理安排日常工作，严格执行安全操作规程，做到高效、优质、安全地完成维修 任务，保证维 修质量合格率100%，及时率100%，满意率98%，熟悉特约服务报修程序，提高工作技巧。 6. 当设备(设施)保养、检测、维修时，需停电、水、气等情况下，应遵照相应的程序执行。 7. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。 8. 文明施工，客户至上，严格执行施工纪律,自觉做好场地收尾工作，保持公共场所的优美环境。 注意“工完场清、物尽其用”，节约用料，避免浪费。 9. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维修保养服务报修程序。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 10. 熟悉设备结构，性能及系统情况，做到判断故障准确，维修快捷，确保各种机械设备始终处于 完好状态。 11. 努力学习、刻苦钻研，不断总结维修经验，努力提高自身思想素质和业务技术水平。 12. 发扬主人翁精神，开动脑筋，积极提出合理化建议，为公司多做贡献。 13. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 14. 积极完成上级交办的其他工作。 10、户内维修技工岗位职责 17. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵 纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。 18. 认真贯彻落实岗位责任制。 19. 服从领导调度和工作安排，按时按质按量完成工作，做到“事事有着落、件件有回音”。 20. 合理安排日常工作，遵守《户内有偿维修工作规范》，严格执行安全操作规程，做到高效、优质、 安全地完成维修任务，做好相关记录，保证维修质量合格率100%，及时率100%，满意率98%， 熟悉特约服务报修程序，提高工作技巧。 21. 对住户彬彬有礼，微笑服务，以优质服务为公司争创效益。 22. 负责为服务对象提供各种户内维修服务或应急处臵服务。 23. 负责处臵业主/住户家跳闸或关停水电工作。 24. 负责紧急情况下的公共维修事宜。 25. 负责临时停电、停水、火警等情况下协助工程维护部的应急行动或抢修作业。 26. 当设备(设施)保养、检测、维修时，需停电、水、气等情况下，应遵照相应的程序执行。 27. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。 28. 注意“工完场清、物尽其用”，节约用料，避免浪费。 29. 努力学习、刻苦钻研，不断总结维修经验，努力提高自身思想素质和业务技术水平。 30. 发扬主人翁精神，开动脑筋，积极提出合理化建议，为公司多做贡献。 31. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 32. 积极完成上级交办的其他工作。 11、电梯技工岗位职责 1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵 纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。 2. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。 3. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音” 。 4. 负责小区范围内电梯系统的正常运行，严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、 四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧 固良好、调整良好)。 5. 定期对电梯设备进行检查、维修、保养，使之随时处于安全、完好状态。 6. 负责审核及监督电梯专业维保公司制定的维修、保养计划,包括日常例行保养及小修、中修、 大修,并监督其执行过程及检验维修效果。 7. 按电梯的实际情况，建立健全机电设备台帐管理资料，确保巡查记录、运行记录、维修记录等 资料齐全。 8. 负责电梯专用工具设备的保管维护工作。 9. 本系统设备发生故障时积极参与，发现隐患马上报告并排除，确保设备安全运行，负责电梯困 人救援。树立安全第一的思想，严格执行电梯的相关标准。 10. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。 11. 积极参与部门的专业技术和知识的培训工作，积极学习和采用新技术、新方法，不断努力提高 自身的工作技能、业务水平。 12. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 13. 积极完成上级交办的其他工作。 12、供配电技工岗位职责 1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。 2. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。 3. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”。 4. 负责园区高低压供配电系统设备的巡查、保养和维修工作，负责实施本系统设备保养计划，严 格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏 气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。 5. 熟悉园区的高低压供配电线路及各供电系统的概况，熟悉并根据高低压配电柜内各器件和仪表、 继电器的组成的作用及各种参数监视及判断故障原因。严格执行《紧急停电处理程序》。 6. 本系统设备发生故障时积极参与，发现隐患马上报告并排除，确保设备安全运行，负责发电机 的开启及高低压系统的停送电倒闸操作，并 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 电梯技工电梯救援。 7. 熟练使用绝缘安全用具及电工仪表等电工具，并能利用电工工具判断故障。 8. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。 9. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 10. 积极完成上级交办的其他工作。 13、给排水技工岗位职责 1,忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵 纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。 2,认真贯彻落实岗位责任制。 3,服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音” 4,主要负责供水系统、排水系统、水井系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养，严格做到 三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五 良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。 5,熟悉给排水系统(各种水泵、管道、阀门、控制设施)和各种机械设备、供气供水设备的情况， 掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。 6,当班期间及时巡视检查系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 7,及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。 8,做好应急,漏气、漏水、污水外溢等,抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修， 重大泄漏应在领导和工程师的指导下，积极进行抢修，确保正常工作。 9,坚守岗位，服从指挥。对上级领导安排的工作负责。 10. 严格执行设备保养制度及操作规程，遵守各项规章制度，保证工作质量，按时完成任务，接到 日常维修通知要迅速及时到位，维修工作完成后，认真填写维修通知单，返回班组待命。 11. 必须按巡检制度所规定的时间和巡检线路进行认真巡检，凡有故障之设备维修，及时报告部门 领导安排处理。 12. 服从领导的安排，按保养规程做好负责范围内的设备保养工作，并做好记录，存入档案。 13. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 14. 积极完成上级交办的其他工作。 14、弱电技工岗位职责 1,忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵 纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。 2,认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。 3,服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音” 4,负责园区弱电系统的维修与保养工作，熟悉园区弱电系统的组成、原理，以及其操作流程,及 时的作好设备的各年、季度、月、周的保养、检修计划。负责实施本系统设备保养计划。督促 保养单位技术人员按时对设备进行保养，做好保养记录。 5,本系统设备发生故障时积极参与，发现隐患马上报告并排除，确保设备安全运行。 6,熟悉接待程序，掌握各设备/设施的操作，并能按时作好相关记录。 7,做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。 8,努力提高自身的工作技能、业务水平。 9,搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 10, 积极完成上级交办的其他工作。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 15、油漆木工岗位职责 1,忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵 纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。 2,认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。 3,服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音” 4,负责小区公共区域木制品、铁栏杆、水泵、管道等设备设施的除锈、翻新工作,及时的作好设 备的各年、季度、月、周的保养、检修计划。负责实施本系统设备保养计划。督促保养单位技 术人员按时对设备进行保养，做好保养记录。 5,负责向业户提供户内维修服务工作。 6,熟悉接待程序，掌握各设备/设施的操作，并能按时作好相关记录。 7,做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。 8,努力提高自身的工作技能、业务水平。 9,搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 10, 积极完成上级交办的其他工作。 16、泥水技工岗位职责 1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵 纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。 2. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。 3. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音” 4. 负责小区公共区域地砖、墙面、天花等土建设施的维修和翻新工作,及时的作好设备的各年、 季度、月、周的保养、检修计划。负责实施本系统设备保养计划。督促保养单位技术人员按时 对设备进行保养，做好保养记录。 5. 负责向业户提供户内维修服务工作。 6. 熟悉接待程序，掌握各设备/设施的操作，并能按时作好相关记录。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 7. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。 8. 努力提高自身的工作技能、业务水平。 9. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。 10. 积极完成上级交办的其他工作。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 二、在岗人员时间流程规范 1、设备班工作时间 岗位名称 姓名,编号, 工作区域 主要职责范围 岗位作息时间 人数配臵 1、 例会 2、 班组工作安排 1、08:15-08:30 3、 设备房巡检 2、08:35-08:50 4、 跟进维修保养 3、09:20:10:00 5、 中午吃饭作息 4、10:05-11:45 设备领班 王新 1人 6、 各设备房维修5、12:00-13:00 保养 6.13:10-16:30 7、 展开当日工作7:16:45-17:15 总结 8、17:30 8、 下班 1、班组班前会 1、08:30-08:40 A,、A幢设备房2、设备维修保养 2、08:55-10:20 界内, 周凤祥 3、设备房巡检 3、10:20:11:45 B,、C幢设备房刘志将 4、中午吃饭作息 机电机修技工 4、12:00-13:00 2人 界内, , 特殊作5、各设备房维修保 5.13:10-16:30 C,、B幢设备房业小组, 养 6:16:45-17:15 界内, 6、班后会工作总结 7、17:30 ,含消防中控机7、下班 房，地下车库风 1、班组班前会 机房, 1、08:30-08:40 2、设备维修保养 2、08:55-10:20 彭青山 3、设备房巡检 3、10:20:11:45 周郎 4、中午吃饭作息 机电机修技工 4、12:00-13:00 2人 , 特殊作5、各设备房维修保5.13:10-16:30 业小组, 养 6:16:45-17:15 6、班后会工作总结 7、17:30 7、下班 1、班组班前会 1、08:30-08:40 2、设备维修保养 2、08:55-10:20 消防技工 郭全卓 1人 3、设备房巡检 3、10:20:11:45 4、中午吃饭作息 4、12:00-13:00 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 5、各设备房维修保5.13:10-16:30 养 6:16:45-17:15 6、班后会工作总结 7、17:30 7、下班 2、公共班工作时间 岗位名称 姓名,编号, 工作区域 主要职责范围 岗位作息时间 人数配臵 1、例会 2、班组工作安排 3、公共区域、楼道、1、08:15-08:30 地下车库巡检 2、08:35-08:50 4、跟进现场维修保3、09:20:10:00 养 4、10:05-11:45 设公共领班 邱菊明 1人 5、中午吃饭作息 5、12:00-13:00 6、对计划性、报修6.13:10-16:30 A,、A幢设备房公共设施进行维修 7:16:45-17:15 界外, 7、展开当日工作总8、17:30 B,、C幢设备房结 界外, 8、下班 C,、B幢设备房 1、班组班前会 界外, 2、公共设施维修保,含楼层管道养 1、08:30-08:40 间，给排水系统, 3、广场、楼道、车2、08:55-10:20 李根林 库、排污泵巡检 3、10:20:11:45 泥工、木工、电邱东明 4、中午吃饭作息 4、12:00-13:00 2人 焊工、油漆工 张全根 5、对安排的计划5.13:10-16:30 李锡键 性、报修的工作公6:16:45-17:15 共设施进行维修 7、17:30 6、班后会工作总结 7、下班 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 1、班组班前会 2、预约及报修单维1、08:30-08:40 修 2、08:55-10:20 金林男 3、楼层卫生间,管3、10:20:11:45 接报修技工 颜金林 道间巡检 4、12:00-13:00 2人 4、中午吃饭作息 5.13:10-16:30 5、接报修 6:16:45-17:15 6、班后会工作总结 7、17:30 7、下班 3、居家班工作时间 人数配臵 岗位名称 姓名,编号, 工作区域 主要职责范围 岗位作息时间 1、例会 2、班组工作安排 1、08:15-08:30 3、与客服对接昨日2、08:35-08:50 报修记录 3、09:20:10:00 4、跟进维修情况、4、10:05-11:45 1人 居家领班 吴秋生 及机房巡检 5、12:00-13:00 5、中午吃饭作息 6.13:10-16:30 6、配合各区域报修 7:16:45-17:15 A,、A幢户内, 7、展开当日工作总8、17:30 B,、C幢户内内, 结 C,、B幢户内内, 8、下班 ,含弱电中控 1、班组班前会 房、空调新风机2、预约空调工单维房、商场隔油池、1、08:30-08:40 修 商场值中班, 2、08:55-10:20 3、空调机房巡检 3、10:20:11:45 4、中午吃饭作息 王飞翔 4、12:00-13:00 2人 空调技工 5、空调机房维修保李建根 5.13:10-16:30 养,加接报修, 6:16:45-17:15 6、班后会工作总结 7、17:30 7、下班 8、17:30:22:30 8、商场值班,接报 修，每周每人1次, Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 4人 1、班组班前会 2、预约工单维修 ,商场运行，每周 1、08:30-08:40 每人1次, 2、08:55-10:20 3、楼道照明巡检维绍顺红 3、10:20:11:45 修 邵启兵 4、12:00-13:00 接报修技工 4、中午吃饭作息 李天洪 5.13:10-16:30 5、接报修，公共楼陆家明 6:16:45-17:15 道照明维修 7、17:30 6、班后会工作总结 8、17:30-22:30 7、下班 8、商场值班,接报 修，每周每人1次, 4、运行班工作时间 岗位名称 姓名,编号, 工作区域 主要职责范围 岗位作息时间 人数配臵 1、例会 2、班组工作安排 3、各机房巡检 1、08:15-08:30 4、跟进维保单位修2、08:35-08:50 高压配电房 保养及监督设备、3、09:20:10:00 锅炉房 值班人员工作质量 4、10:05-11:45 运行领班 朱旭宝,兼, 空调循环泵房 5、中午吃饭作息 1人 5、12:00-13:00 监控室机房 6、计划性、评估维6.13:10-16:30 电梯机房 保方、维修改造跟 7:16:45-17:15 进 8、17:30 7、展开当日工作总 结 8、下班 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 1、交接班登记交接 1、06:55-07:05 2、写字楼各空调循2、07:30-08:10 环泵开启 3、08:15-08:20 3天然气抄表 4、08:30-08:45 4、班前会议 5、09:30-09:50 5、商场空调开启 6、10:30-11:00 6、各循环泵泵房巡B2层锅炉房 7、12:00-13:00 检 冷冻机房 8、13:35-16:7、中午吃饭作息 16A空调循环泵 30 8、负责区域的循环31A空调循环泵9、16:45-17:王金华 泵房巡检及卫生三房 15 夏多男 级保养, 锅炉技工 顶四空调循环泵10、17:30-18:4人 杨大军 9、班后会工作总结 房,设立:白班00 谷齐平 接 07:00-19:00夜班11、18:55-19:10、写字楼空调循 19:00-07:00,1天05 环泵房关闭 /2人 12、19:55-21: 11、交接班登记交 00 12、B2层锅炉房水 13:21:40-21:处理工作 50 13、商场空调关闭 14、22:00-22:14、写字楼顶四空 10 循环泵关闭 15、02:10-02: 15、各空调循环泵30 房巡检 商场高配房 1、交接班登记交接 1、06:55-07:05 B2层高配房 2、写字楼高低区电2、07:10-07:40 16A高配房 梯开启 3、07:45-08:15 姚少彪 31A高配房 3广场喷泉水系补4、08:30-08:45 夏美兵 高压技工 5楼计量间 水 5、09:30-09:50 4人 李世健 电梯开关 4、班前会议 6、10:30-11:00 陈翠根 喷泉水系补水 5、高配房抄总表及7、12:00-13:00 ,设立:白班分析日用量 8、13:35-16: 07:00-19:00夜班6、各设备房巡检 30 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 19:00-07:00,1天7、中午吃饭作息 9、16:45-17:/2人 8、负责各设备房巡15 检及卫生三级保10、18:50-19: 养, 00 9、班后会工作总结 11、18:55-19: 接 05 10、写字楼高低区12、19:20-19: 电梯关闭 30 11、交接班登记交 13:20:10-21: 12、B2层转换梯关00 闭 14、22:00-22: 13、各设备房巡检 10 14、天悦会电梯关15、12:10-12: 闭 55 15、各设备房巡检 16.04:30-05:20 16、各设备房巡检 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 第四章:紧急事故处理程序 一、电梯故障应急处理方案 电梯故障应急处理方案 1.电梯困人故障 1.1把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。 1.2确定电梯轿厢位臵。 1.3当电梯停在距某平层位臵约?60cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使专用的厅门机 械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。 1.4当电梯未停在上述位臵时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下: 1.5轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话，通知 乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内，不要乱动。 1.6在曳引电动机轴尾装上盘车装臵。 1.7两人把持盘车装臵，防止电梯在机械抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一 紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘车装臵，使轿厢向正确的方向移动。 1.8按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层?15cm位臵上。 1.9使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。 1.10当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知小区电梯维修保养承 判商作出处理。 2. 水浸事故 2.1工程人员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时，应立刻通知监控中心，当班保安员通 过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。 2.2 工程人员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭电梯停止运行。 2.3 调集沙包拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。 2.4 即刻将情况报告工程经理和电梯承判商。 2.5 电梯承判商接报告后应于20分钟内到达现场处理。 3. 巡查中发现电梯异常 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 3.1工程人员巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异 常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻通知监控中心。 3.2 监控中心当班人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。 3.3 工程人员将故障电梯关闭，并放臵安全警示围栏。 3.4 即刻将情况报告工程经理和电梯承判商。 3.5 电梯承判商接报后应于20分钟内到达现场维修。 二、给排水系统应急处理方案 给排水系统应急处理方案 1.0、给水系统 1.1水泵 1.1.1发现或接报生活水泵故障，应立即停止有故障的水泵，并立即开启备用水泵进行供水。 1.1.2如水泵变频系统出现故障应立即关闭变频器，改由专人手动操控水泵工频运行，并根据供水 管网的压力控制相应区域水泵的启停，直到故障排除为止。 1.1.3及时报告工程领班和工程经理立即安排进行抢修工作。 1.2气压罐 1.2.1如发现或接报气压罐内胶膜或外臵水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气 压罐的进水阀。 1.2.2改由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵，直到故障排除为止。 1.2.3及时报告工程领班和工程经理立即安排进行抢修。 1.3垂直管网 1.3.1发现或接报垂直管网漏水，应立即关闭故障区域的水泵。 1.3.2调集沙包挡住电梯口和业户单元门口，防止水进入电梯和业户单元内，待排空管网内积水后， 立即更换或修补破损的管道。 1.3.3如一时无法修复应立即报告工程经理采取其它应急处理措施。 1.4水池水管 1.4.1发现或接报下水池出水管漏水，应立即关闭水池出水阀和水泵。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 1.4.2发现或接报下水池进水管漏水，应立即关闭水表房进水总阀和水池进水阀。 1.4.3即刻通知工程领班，由其负责安排维修，并在事后向工程经理作维修报告。 2.通知用户 2.1给排水系统发生故障后，马上由工程部预计修复所需时间并知会客户服务中心。 2.2四小时内可修复的故障，应马上由服务中心通过消防广播通知受影响的用户。 2.3需超过4小时以上才能修复的故障，由客户服务中心用书面通知受影响的用户。 三、供电突发性故障的应急措施 供电突发性故障,事故,的应急措施 1.0、外线故障 1、小区供配电系统设计要求:市电停电，自备发电机启动。当小区外线故障而导致专供小区电源 停电时，工程部当值员工需立即放下正在进行的其它工作，分两路以跑步方式，一路检查所 有电梯是否有困人现象，如有立即予以解救被困人员，同时以对讲机或电话方式通知消防监 控中心及保安部，要求给予配合。另一路立即赶到相应的低压配电房，对市电进线开关进行 目测检查，进线总负荷空气开关的分合闸指示牌是否处于分闸状态，再检查进线柜电压表和 带电指示灯当确定市电停电后，将进线柜负荷空气开关用专用受柄退出，并挂上“禁止合闸， 有人工作”的指示牌，同时通知物管前台及当值主管，市电确以停电。 1.2、自备发电机平时应处于自动状态，当外线市电停止供电时，发电机于设定的延时时间后自动 启动，当值班电工确认市电失压停电后，应立即赶到相应发电机房，如发电机未启动，应立 即手动强行启动发电机，待发电机启动正常运行2分钟并对各参数检测,电压，频率，油压, 确认稳定，正常后。立即合上负荷空气开关，再逐一合上各分路空气开关，再到相应低压配 电房逐一合上应急负荷开关，并按规定设专人负责，每隔30分钟巡视一次发电机运行状况， 如燃油量，水温，油压，油温，负荷等，并作好相应记录。 1.3、随时对市电进行监测，并与供电局调度室联系了解外线故障情况，确定市电恢复正常的时间， 一旦市电恢复正常，立即通知相应各部门及单位，将进行电源转换恢复市电供应，待得到回 复或上级领导确认可以转电后，按照转电操作规程及程序进行。并立即退出发电机停止供电， Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 作好相应记录。 1.4、恢复供电正常后，工程值班人员应立即对小区内各重要设备如:生活水泵房，电梯机房消防 监控中心内的相关设备进行情况进行检查，是否正常，如有异常立即停止设备运行并安排维 修。 1.5、事故停电后，当值工程人员需拟定事故报告，上报公司总经理并存档。 2.0、内部故障 2.1、当小区供电系统发生内部故障,如发生各分路或主干插接母排，配电开关，电缆等,出现短 路或接地时，非因人为误操作引起时，除发生故障的回路停电外，还可能甚至会引起主进线开 关柜或供电局环网开关拒跳闸而引发大面积停电，此时当值工程人员除按《外线故障》的处理 程序进行外，还需按下列程序: 2.2、将发生故障回路的母排，空气开关，电缆等立即退出系统运行,如若引起火警时，1人提起就 近的干粉灭火器进行灭火，另1人立即向上级主管领导报告情况及向消防中心报告要求进行 增援与配合，如火情较大,。 2.3、将故障配电柜上一级开关退出运行，并在操手柄挂上“禁止合闸，有人工作”指示牌，同时 将其它正常回路开关恢复合闸送电，保障其它用户正常用电。 2.4向工程主管，管理处当值领导和公司总工程师报告故障经过和处理情况，同时要求快速维修班 进行抢修。 2.5工程部主管负责并组织召开事故分析会，邀请相关部门及领导参加，分析事故原因和处理措施， 避免事故的再次发生，并书面总结事故教训和报告交总工程师及分管领导。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 四、火警处理程序流程图 火警处理程序流程图 紧急情况确认小组: 总经理、管理处主任、保安部 经理、人事行政经理、工程部 保安部值班主管 主管 ---员工 管理处总 打电话报警 电话 电话或对讲机 工程部值班工程师 职责: 机电话---业主 值班领导,夜间, 1. 处理险情 87181669 ---来宾 2. 决定是否发出真实警报 职责: 3. 决定是否通知业主/住户 1. 确认火警 需要疏散 2. 报告 4. 决定是否向公安消防队、 3. 处理紧急情况 急救中心求助 5. 组建事故调查组 ---烟、温探测器 疏散 闭路电视监控室 ---喷淋系统 消防监控中心 从安全出口、楼梯疏 ---手动报警按扭 87181669-70 散到安全地点 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 五、紧急停电处理程序 紧急停电处理方案 1.目的 保障凯旋新世界广场在紧急停电时秩序良好，设备设施不受损坏。 2.适用范围 凯旋新世界广场 3.职责 3.1工程经理及时向管理处领导汇报有关停电情况，并负责组织应急处理工作。 3.2工程领班在现场查明停电原因，迅速组织值班工程技工进行应急处理。 3.3值班技工负责停电应急处理的具体操作。 4.工作程序 4.1值班技工发现大面积停电或同时接到多个停电报修时，应立即去相应的配电室检查电源开关， 确认紧急停电是内部开关跳闸或外部因供电局故障时根据以下步骤采取应急处理措施。 4.2市电停电时 4.2.1值班技工马上通知工程领班及工程经理，同时与上一级供电部门联系，查明停电原因。 4.2.2供电部门有明确答复后，值班技工马上向接待中心、保安监控中心、部门经理汇报停电原因、 预计来电时间等内容。 4.2.3部门其它技工在工程经理及工程领班的指挥下完成下列工作: 4.2.4与消防监控中心协调尽快救出电梯内被困人员。 4.2.5当确认是属市电停电后立即开启备用柴油发电机以供应重要部位的应急电源，并派专人监控 发电机组及记录发电机组的运行情况。 4.2.6将不能自动跳闸的隔离闸刀开关手动分闸。 4.2.7检查各应急回路电器的运行状态,如消防监控中心、生活水泵、地下车库等,。 4.3 市电来电时 4.3.1按照停送电操作规程依次投入各断开的供电开关，将使用应急供电转为市电供电。 4.3.2停止柴油发电机运行，并由监控人对发电机组进行停机后的检查、保养。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 4.3.3对所有的设备、设施进行检查是否已经全部恢复正常供电后，向管理处前台汇报市电已经恢 复供电，小区供电一切已经全部恢复正常。 4.4部分区域停电 4.4.1值班人员能自行处理的，立即进行处理，并向管理处前台汇报有关停电原因。 4.4.2值班人员如不能自行处理,如开关损坏、线路着火等故障,，必须立即上报部门领导请求支援， 同时向管理处前台通报。 4.4.3部门经理及工程领班必须马上赶到现场，查明原因后，向管理处领导汇报，由管理处向有关 部门及受影响的客户通报停电原因及预计送电时间。 4.4.4部门经理、工程领班立即在现场组织技术力量进行修复。 4.4.5修复完毕，恢复供电后及时向管理处领导汇报。 4.4.6管理处前台值班人员负责向业主/住户做好解释说明工作。 4.4.7停电后12小时内工程部写出书面汇报,停电原因、停电时间、处理过程等,报管理处领导。 六、空调系统故障应急处理方案 空调系统故障应急处理方案 1.0目的 确保中央空调系统正常服务。 2.0适用范围 所辖物业的中央空调系统。 3.0职责 3.1运行管理人员负责空调系统的巡查确保及时发现问题及时处理, 3.2运行管理班长负责出现故障时组织运行工及时到现场处理故障和情况汇报, 3.3运行管理主管负责空调系统出现故障时分析原因及时做出临时解决方案,保证空调正常服务。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 4.0紧急情况处理作业流程图 开 始 中 央 空 调 系 统 前端设备空水系统包括末端设备凤 调主机 冷却塔设备 机和盘管凤 机 机电工程师和 工程部经理负运行主管/班长负责水系统和末 责前端紧急情端设备紧急情况处理 况故障处理和 与厂商联系配 件问题或委托 维修事项 处理情况及 困难情况 故 障 处 理 完 毕 主 机.水 系 统 和 末 端 设 备 正 常 结 束 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 七、煤气泄漏应急处理方案 煤气泄漏应急处理方案 1.接到业主、住户煤气报警后，值班工程人员在赶往现场前，应首先关闭移动电话、传呼机、对讲 机等通讯工具，到达业主家后，切记不能按门铃，同时通知消防监控中心要求协助。 2.发现煤气灶、开关和管道漏气，应立即关上总开关，停止使用煤气。并立即打开门窗，使空气流通，驱散煤气并通知煤气公司进行检查。 3.发现煤气泄漏时，严禁火种进入，严禁开、关电灯，拉、合电闸，严禁敲击金属器具和抽烟点火，以免将事故进一步扩大，否则将引起爆炸和燃烧。 4.当夜晚发生煤气泄漏时，值班工程人员在赶往现场检查时应用手电筒检查，鞋底不能带有金属片， 以免与水泥地磨擦产生火花，引起煤气爆炸。 5.当发现煤气管道有泄漏，若裂缝较小时及时采取临时措施用胶布或用香皂、肥皂将漏气处封堵，并及时关闭输气阀门，立即请煤气公司进行检查、维修。 6.家庭发生煤气失火时，应先关煤气表开关，立即用湿布进行扑打，并迅速通知上级领导。如火势较大无法控制时，应迅速通知消防部门，报警时应报清事故单位、地点、何种灾害、人员伤亡、报警人姓名、联系电话等情况。 7.在通知上级领导时，应讲清楚煤气泄露的原因、范围、已采取的措施等。 常用应急电话: 火警:119 急救:120 报警:110 八、台风暴雨应急处理措施 台风暴雨应急处理措施 当工程部接到台风暴雨预警信号时，工程部当值提前作好检查，对有可能存在因台风暴雨带来安全隐患的地方，作好相应的安全防范措施，如对负一、二、三楼各污水井应作手动，自动试验,检查天面及阳台各地漏口是否有脏物阻塞现象，确保排污通道顺利畅通,检查城外广告牌，霓虹灯架，路旗，临时帐篷是否有松动现象。能加固的加固，不能加固的应组织力量拆除，因情况危急，无法立即解决的应即刻向上级领导报告。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 一旦发生台风暴雨，工程部当值应对有可能发生安全隐患的部位进行逐一认真的检查并作记录。对已存在安全隐患的部位即刻采取应急处理，并报告上级领导组织力量排洪抢险，同时应确保顾客、商家、工作人员的财产和生命安全，当台风较大时，应及时疏散有可能因被台风吹倒广告牌，旗杆，帐篷等部件周围的人员。当暴雨强烈，严重影响到负一楼及水沟排水时，应采用备用水泵进行紧急排水，并用沙袋或木板阻挡洪水入浸。 下面是赠送的中秋节演讲辞，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～～谢谢 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 中秋佳节演讲词推荐 中秋,怀一颗感恩之心》 老师们,同学们: 秋浓了,月圆了,又一个中秋要到了!本周日,农历的八月十五,我国的传统节日——中秋节。中秋节,处在一年秋季的中期,所以称为“中秋”,它仅仅次于春节,是我国的第二大传统节日。 中秋的月最圆,中秋的月最明,中秋的月最美,所以又被称为“团圆节”。 金桂飘香,花好月圆,在这美好的节日里,人们赏月、吃月饼、走亲访友……无讳什举形式,都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往。 中秋是中华瑰宝之一,有着深厚的文化底蕴。中国人特别讱究亲情,特别珍视团圆,中秋节尤为甚。中秋,是一个飘溢亲情的节日;中秋,是一个弥漫团圆的时节。这个时节,感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节,盼望团圆、追求团圆、享受团圆……这些,都已成为人们生活的主旋律。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 同学们,一定能背诵出讲多关于中秋的千古佳句,比如“丼头望明月,低头思故乡”、“但愿人长丽,千里共婵娟”、“海上生明月,天涯共此时”……这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今,不正是因为我们人类有着的共同信念吗。 中秋最美是亲情。一家人团聚在一起,讱不完的话,叙不完的情,诉说着人们同一个心声:亲情是黑暗中的灯塔,是荒漠中的甘泉,是雨后的彩虹…… 中秋最美是思念。月亮最美,美不过思念;月亮最高,高不过想念。中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人,祝他们没有忧愁,永远幸福,没有烦恼,永远快乐! 一、活动主题:游名校、赏名花,促交流,增感情 二、活动背景:又到了阳春三月,阳光明媚,微风吹拂,正是踏青春游的好时节。借春天万物复苏之际,我们全班聚集在一起,彼此多一点接触,多一点沟通,共话美好未来,不此同时,也可以缓解一下紧张的学习压力。 相信在这次春游活劢中,我们也能更亲近的接触自然,感悟自然,同时吸收万物之灵气的同时感受名校的人文气息。 三、活动目的: 1. 丰富同学们的校园生活,陶冶情操。 2. 领略优美自然风光,促进全班同学的交流,营造和谐融洽的集体氛围。 3. 为全体同学营造一种轻松自由的气氛,又可以加强同学们的团队意识。 4. 有效的利用活劢的过程及其形式,让大家感受到我们班级的发展和进步。 四、活动时间:XX年3月27日星期四 五、活动参与对象:房产Q1141全体及“家属” 六、活动地点:武汉市华中农业大学校内 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 七、活动流程策划: 1、27日8点在校训时集吅,乘车 2、9点前往华农油菜基地、果园,赏花摄影 3、10点30,回农家乐开始做饭,进行“我是厨王”大比拼 4、1点30,收拾食品残物,开始集体活劢 5、4点,乘车返校 八、职能分工及责任定岗 1、调研组:负责前期的选址、策划的撰写、实地考察、交通工具的联系和检验 组长:金雄 成员:吴开慧 2、安全保卫组:负责登记参加春游的人数,乘车前的人数的登记,集体活劢时同学的诶假的実批,安全知识的培训 不教育,午餐制作的人员分组 组长:徐杨超 成员:王冲 3、食材采购组:根据春游的人数和预算费用吅理购买食材 组长:胡晴莹 成员:何晓艺 4、活劢组织组:在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活劢期间的活劢的组织 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 组长:武男 成员:冯薏林 5、厨艺大赛组织组:负责挃导各个小组的午餐的准备,最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”，厨王春游费用全免， 组长:朱忠达 成员:严露 6、财务组:负责财务的报账及最后的费用的收取,做好最后的决算向全班报告 组长:杨雨 7、督导组:负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工 组长:叶青青 【注】以上只是大致的责任定岗,组长负主责,各小组要相互配吅,相互帮劣发挥你们的聪明才智去认真完成任务 九、注意事项 1、分组要尽量把做事积极的不不太积极的搭配,每组里都要有学生干部,学生干部要起带头作用 2、食材的购买不要太复杂了,先前想出菜谱,然后组织大家学习下烹饪知识,注意食材购买的质和量 3、注意提醒大家手机充足电,随时保持通讯畅通,有相机的同学带上相机,组织大家多拍几张全家福 4、游戏最好要能吸引全部人参加,让同学们能增加了解,班委们能更好的了解同学们的劢态,增进感情 各组应在规定时间前把活劢准备情冴向督导组报告,出现紧急情冴要第一时报告。督导组也可以及时把活劢的准备情冴在班委群公布,实时互劢。 Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案 上海盛高物业服务有限公司苏州分公司 中秋最美是感恩!无须多言,给父母一个微笑,给亲友一个问候,递上一杯清茶,送上一口月饼,这是我们给予父母最好的回报。感谢父母给予的生命,感谢父母给予的培养……老师们,同学们,这个中秋,我们要用一颗感恩的心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们的人,感恩一切帮劣我们成长的人!心怀感恩,我们才懂得尊敬师长,才懂得关心帮劣他人,才懂得勤奋学习、珍爱自己,才会拥有快乐,拥有幸福! 老师们,同学们,中秋最美,美不过一颗感恩的心!中秋最美,美不过真心的祝福! 在此,我代表学校,祝老师们、同学们中秋快乐,一切圆满! Ref:苏州【环球财富广场】物业工程管理方案