物业管理方案

物业公司企业理念 1.  企业宗旨： 依法管理，业主至上，五心营造温馨家园 2.  企业精神： 敬业修德  高效创优  诚信进取 3.  工作态度： 主动  热情  周到  细致 4.  服务准则： 用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务 5.  企业管理理念： 5.1什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好，就是不简单；什么叫做不容易？大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它，就是不容易。 5.2 领导与管理不是耍威享福，而是引导与劝戒，更是支持与服务。 5.3 兼听则明，偏信则暗。 5.4 上级不引导，下级无目标。 5.5  要求下级做到的，自己要先做到。 5.6 谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。 5.7 奖励20%的优秀者，鼓励70%的普通者，淘汰10%的落后者。 6.  员工修养理念： 6.1 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。 6.2 天下大事，必做于细；天下难事，必做于易。 6.3 决不内耗。 6.4 无成见地对待团队中的每一位同事。 6.5 成就企业，成就自己。 6.6 每日学习，每日进步。 7.  企业服务理念： 7.1 我们所有的工作就是把客户的不满消除到零。 7.2 客户对同一事件的投诉最多只能一次。 7.3 迅速反应，马上行动。 7.4 不要计较客户的态度如何，你需要做的就是把服务做到位，记住，这就是你的工作。 7.5 永远不要与客户争辩。 7.6 始终保持耐心，始终保持微笑。 7.7服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力。 7.8 企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举一动都代表着公司形象。 7.9 客户的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是领导的事。 7.10客户的关切是我们工作的重中之重。 7.11客户服务无小事。 7.12专精创造卓越。 7.13有缺陷的服务等于无效服务。 7.14将投诉做成惊喜。 7.15日清日审。 业主的报修、投诉、求助事项每天都要清理汇总，检查是否都已经按要求的时限及时处理，是否有遗漏，由于 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 复杂程度及难度因素没有处理完毕的，要日日跟踪，及时给业主回复处理的进展情况。 8.  企业愿景： 8.1 做本地最好的物业企业，永远领先对手一步。 8.2 危机感不但是企业发展的动力，也是个人成长的动力。 8.3 学则逆水行舟，不进则退；企业不发展就是退步。 2.0项目基本情况 1.xx国际一期项目概况 1.1xx国际一期经济技术指标和主要配套概况 项 目 指 标 备 注 总用地 22176 ㎡ 33亩 总建筑面积 57215 ㎡ 不含地下室 其 中 住 宅 53475 ㎡   商 业 3540 ㎡   配套公建 200 ㎡ （会所） 地下室 6500 ㎡ 停车及设备用房 建筑密度 29.5％   绿地面积 7760 ㎡   绿地率 35％   规划总户数 459 户 以每户3.5人计 规划总人口 1600 人   停 车 位 设 置 一 览 表 项 目 数 量 备 注 小车位 246 位 (不含8号楼) 地面12位 地下126位 地面停车库 64 个 地 面 自行车停车面积 780 ㎡ 地 面 摩托车停车面积 600 ㎡ 地 下 主 要 电 气 设 备 项 目 数 量 位 置 备 注 柴油发电机组 1 组 地下室   变配电室 1 间 地下室   小区变配电室 1 间 地下室 住户用电 专用配电室 1 间 地下室 公共用电 消控中心、监控中心 1 间 6号楼一层   电梯 20 部 1至8号楼 共18个楼梯 相 关 信 息 小区共18个梯,2个地下车库出入口,1个小区主入口,1个小区出口,1个消防通道,1个人行消防通道,8号楼独立幢独设1个出入口,二期未开发。主要业主群为：一院医生、河市马甲、市地质大队、洛江政府人员。                 2.项目物业管理 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 小区地处洛江区政府附近，距泉州现管小区较远，规模属中小型，又8号楼为独立幢，与二期形成一个小区三个组团格局。因此，该小区的物业日常管理与市中心的资源共享空间相对较少（仅在绿化管养和技术临时缓助两方面的共享），部门设置应较齐全，人员相对较多。 该小区属商住小区，商业与住宅应分离管理，商业店面实行开放式管理，住宅应实行全封闭式管理的模式。由于小区内的3号楼、4号楼、7号楼的一层架空层作为停车场，无法形成人车分流管理，人车出入较混杂，安全系数较低，车场分布较散，考虑到成本核算，不可能每个车场设车管员，因此，整个小区的 安全管理 企业安全管理考核细则加油站安全管理机构环境和安全管理程序安全管理考核细则外来器械及植入物管理 和秩序管理主要是从以下两方面实施：1、应增设小区的监控探头，包括小区出入口处、车场车库出入口与场内主要位置、车辆出入通道、外围店面和四周围墙；2、加强小区出入口物品、车辆、人员的控制和小区的巡查力度。 该小区的业主群大多为上班族,素质和收入水平较高，对物业管理水平要求也较到位，加之按小区的配套档次也较高。这就要求物业管理的人员配置与专业水平 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 更高，立求精、细、及时、到位的服务。 3.0收费项目及标准报备 1.关于物业管理收费的初步意见 法律依据：国务院《物业管理条例》发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、福建省《福建省物业服务收费管理实施办法》，并根据泉州本地的物业管理市场实际情况制定。 项 目 类 别 计价单位 标 准 备 注 物业管理费 （住宅）   m2／元.月 1.０   物业管理费 （住宅改办公）   m2／元.月 1.８   物业管理费 (商铺)   m2／元.月 １.0   门镜可视对讲系统   户/元 600   信报箱   户/元 78   车辆服务 地下车位维护费 个·月 120元   地面车位维护费 个·月 120元   临时维护费(四轮机动车) 0.5小时以内不收费 次 5元 临时 次 10元 过夜 自行车 辆 0.3元/次 临时 辆 0.6元／次 过夜 辆／月 12元   电动车 辆 0.7元 临时 辆 1.5元 过夜 辆／月 30元／月 含充电费 摩托车 辆 1元/次   辆 2元 过夜 辆／月 40元／月   装修管理 装修暂收款 每户 1000元 装修验收合格后归还 楼道修缮费 100元／套 公共部分水电周转金   200元／套 电梯电费 地面二层以上 地面架空一层以上 按系数分摊     二次加压水泵运行费 变频泵加压层 按建筑面积分摊     公共水电费   按建筑面积分摊                 说明： 1.1一梯两户电梯电费的系数分摊法： 地面一层住户不分摊电费，地面架空的1层按系数“1”分摊电费，各楼层住户按所在层数计分摊系数： 每户应分摊电费=应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和×2）×本梯位当月电费总量×当月电费单价 例：设某梯位1-11层共22户（地面为架空）某月电梯共用电660度，每度电为0.5469元,1层的住户电梯电费为[1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=2.8元; 2层的住户电梯分摊电费为[2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=5.5元； 3层的住户电梯分摊电费为[3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=8.2元； 11层住户电梯分摊电费为[11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=30.1元。 1.2两梯两户的电费分摊方法： 每户应分摊电费=应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和×2）×本梯位两部电梯当月用电之和×当月电费单价； 1.3二次加压水泵运行费的分摊方法； 加压层每户应分摊运行费=（运行费总和/应分摊水费总量（吨））×该户用水量； 1.4公共水电费每户应分摊数量=该户建筑面积/住宅总面积×公共水电费总量。 4.0组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1管理机构设置 4.2人员定编 部 门 岗 位 定 编 数 备 注 一期 到岗日期 二期增编     项目经理 1 07．4     事务助理 1 07．6   客户服务部 客服主管 1 07．4     客服助理 3 07．4     前台接待 1 07．6     出纳 1 07．6     工程服务部 主管 1 07．4     水电维修 2 07．4     安防服务部 主管 1 07．6     班长 3 07. 6     队员 12 07．7 3   监控 3 07．7 2   车管员 4 07．7 2   环境服务部 主管 1 07．6     保洁员 6 07．7 2   绿化工 2 07．7     品质监督 事务助理兼任 会所管理 事务助理兼任 行政后勤 事务助理兼任 食堂 厨务 1 07．7         44   9               4.3人员薪资体系 4.3.1工资 岗 位 基本工资 岗位工资 职务工资 超时补贴 技能(工作量)补贴 正常工资 试用 转正         事务助理 450 550 850 300 200 特定 1800 出纳 450 400 600   150   1200 部门主管 450 450 750 150 150 特定 1500 客服助理 450 400 600   150 特定 1200 安防班长 450 350 400 100 150 200 1300 安防员 450 350 500   300 特定 1250 监控 450 250 350     特定 800 车管员 450 50 150   200   800 保洁员 450 150 250     特定 700 工程人员 450 400 500   150 特定 1100 绿化工 450 250 350     特定 800 厨师 450 250 350       800                 4.3.2过节费 4.3.3高温补贴 4.3.4加班费 4.3.5年终奖 4.3.6福利费 4.3.7社保、医保按公司 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 另外提取 5.0开办测算及日常管理测算 5.1前期投入明细表 费用项目 子项目 数 量 单 价 费用小计 备 注 前期投入费用摊销 印刷品 1 2500 2500   办公场地布置 1 5000 5000   员工宿舍用品 1 10000 10000   标识系统 1 10000 10000   员工服装 1批 40000 40000   办公用品 1批 20000 20000   保洁机具 1批 15000 5000   安防器械 1批 17000 5000   维修工具 1批 15000 15000         134500     费用小计 134500元             5.2详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表 年经营支出汇总表 费 用 项 目 月支出额（元） 年支出额 （万元） 所占比重 % 单位面积成本（元） 备 注 （一）人工费 51600 61．92 58．54 0.210   （二）办公费 2460 2．95 2．79 0.010   （三）固定资产折旧费 1118 1.34 1．04 0.004   （四）低值易耗品摊销费 1408 1.69 1．31 0.005   （五）设施设备维护维修费 3592 4.31 3．35 0.012   （六）清洁费 8780 10.54 8．19 0.029   （七）安防费 1494 1.79 1．39 0.005   （八）不可预见费 2687 3.22 2．51 0.009   （九）社区文化费 2768 3.32 2．58 0.009   （十）管理佣金 6651 7.98 6．20 0.022   （十一）法定税费 5592 6.71 5．21 0.019 按收入合计的6%计提 合 计 88150 105．67 93．11 0.334               继续阅读