上海关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知

上海关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知 关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知 沪房管规范物[2012]29号 各区、县物价局，各区、县房管局，各物业服务企业和业主大会: 为了贯彻落实《上海市住宅物业管理规定》，加强公有住宅售后小区物业管理工作，进一步提升物业服务水平，经研究，决定用三年时间，通过逐年调整物业服务收费标准，逐步使物业服务收费标准与物业服务实际运营成本接轨，并解决“同一小区、不同收费”的历史遗留问题，促进物业服务行业健康发展。现将《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》(见附件)和调整后的公有住宅售后物业服务费收费标准印发如下，请按照执行: 一、公有住宅售后小区物业服务收费标准 公有住宅售后小区是指以物业管理区域内的住宅执行售后房物业服务标准，并按公有住宅售后收取物业服务费的住宅小区。 1、公有住宅售后房屋的物业服务收费标准(2012年度) 多层住宅管理费每户每月5-9元，高层住宅管理费每户每月6-12元。 保洁费每户每月6元。 保安费每户每月9元。 配备电梯的住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元。其中，房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元。 绿化养护和共用部位、共用设备设施(除配备电梯住宅的电梯和水泵外)日常运行、保养、维修等物业服务费用均在公有住宅售后维修资金中列支。 公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。 业主大会与物业服务企业协商确定的管理、保洁和保安等物业服务标准超出公有住宅售后小区物业服务标准的，相关费用的收费标准应当根据实际物业服务标准予以相应提高。 2、公有住宅售后小区非居住用房的物业服务收费标准 公有住宅售后小区非居住用房指在公有住宅售后小区物业管理区域内配建的执行市政府规定的租金标准的非居住用房。 管理费按租金的25%计算，由房屋业主支付给物业服务企业，非居住用房的租金则由房屋业主收取。 保洁费按每平方米建筑面积0.2-0.5元/月计算，由房屋使用人支付。 保安费按每平方米建筑面积0.2-0.5元/月计算，由房屋使用人支付。 二、混合小区中公有住宅售后物业服务收费标准 混合小区是指同一物业管理区域，实行同一物业服务标准，但商品住宅和公有住宅售后房屋执行不同物业服务收费标准的住宅小区。 混合小区中的公有住宅售后物业服务收费标准如下: 2012、2013和2014年度管理费、保洁费和保安费分别按照本小区商品住宅综合管理服务、公共区域清洁卫生服务和公共区域秩序维护服务收费标准的60%、80%和100%收取。调整后的管理费、保洁费和保安费收费标准不得低于该房屋原收费标准。 配备电梯的住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元。其中，房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元。 绿化养护和共用部位、共用设备设施(除配备电梯住宅电梯和水泵外)日常运行、保养、维修等物业服务费用均在公有住宅售后维修资金中列支。 2015年9月1日起，混合小区内的公有住宅售后房屋按照本小区商品住宅物业服务费收费项目和收费标准执行，公有住宅售后维修资金不再列支物业服务费相关费用。 三、其他事项 公有住宅售后小区已组建业主大会的，业主委员会应与物业服务企业根据本通知有关规定和《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》协商确定本小区物业服务标准和收费标准，并在小区内予以公告。物业服务收费标准超过本通知有关规定的，应经业主大会表决同意后施行。 公有住宅售后小区未组建业主大会的，物业服务企业应当根据《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》确定小区物业服务标准和收费标准，报物业所在地房管办事处，并在小区内公示七日。公示期间，物业服务企业应当对业主提出的疑问进行解释说明。物业服务企业解释说明后，业主仍有异议的，物业所在地房管办事处应会同居民委员会做好协调解释工作。公示期满后，物业服务企业应当将公示的物业服务费标准报物业所在地的区县房管部门和物价部门备案后施行。 调整后的公有住宅售后物业服务收费标准自2012年9月1日起施行，《关于公有住宅售后管理服务费和房屋修缮人工费等收取标准的通知》(沪房地物[1995]522号)和《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》(沪价房[1996]第219号)同时废止。 特此通知 附件:《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》 上海市住房保障和房屋管理局 上海市物价局 二〇一二年七月三十一日 附件: 上海市公有住宅售后小区物业服务标准 一、管理服务标准 服 务序 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 服务标准 类号 别 物业服务企业应当在固定地点设置小区管理处，配置 管理处设 1 简单办公设备和用品，进行业务接待。在小区醒目位 置 置，公示小区管理处地址和联系电话。 (1)小区经理应具备相应岗位资格。 2 人员要求 (2)管理人员着装规范，挂牌上岗。 管 理 周一至周日8小时在小区管理处进行业务接待，24小 3 服务时间 时受理业主或使用人报修。 (1)服务规范应符合《上海市住宅物业服务规范》要 日常管理 求。 4 与服务 (2)小区管理处应公开办事 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 、办事纪律、收费项 目和收费标准。 (3)管理人员每日巡查小区一次，发现问题及时处理。 (4)急修项目2小时内到现场，一般修理项目3天内修复(预约项目除外);电梯关人故障半小时到场。 (5)对业主或使用人的投诉在5个工作日内予以答复。 (6)告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应在24小时内 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 业委会和有关部门。 (7)建立财务 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，对小区房屋维修资金的使用进行账务管理，账目清晰，运作规范，每半年公布一次。 (8)小区公共收益按季结算，账目清晰，每半年公布一次。 (9)建立小区物业管理档案(包括业主档案、设备管理档案、小区日常服务管理档案等)。 (10)对违反小区《管理规约》、《临时管理规约》或政府有关规定的行为进行劝阻、制止，并报告业委会或有关部门处理。 (11)按照物业管理区域内重大事件的范围和等级要求，建立应急预案，做好应急处理，并及时报告相关 部门。 二、保洁服务标准 服务序 内容 服务标准 类别 号 每周清扫二次，底层门厅(电梯厅)每周 1 地面 拖洗一次。 楼梯扶手、栏 2 每周擦抹一次。 杆 消防栓、指示 3 每月擦抹一次。 楼 牌等公共设施 内 天花板、公共 4 每半年除尘一次。 公 灯具 保洁 共 每半年擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月 区5 门、窗等玻璃 一次。 域 屋顶/天台每半年清扫一次，6月至9月增 6 天台、屋顶 加清洁频次。 小区内设置固定垃圾收集点，收集点每日 7 垃圾收集 清洁2次。 8 电梯轿厢 隔日擦拭、清扫一次。 道路地面、绿道路地面、绿地每日清扫至少一次;明沟9 地、明沟 每周清扫二次。 楼 公共灯具、宣外 10 每月擦抹一次。 传栏、小品等 公 共生活垃圾封闭存放，建筑垃圾指定地点堆11 垃圾厢(房) 区放，垃圾厢(房)每日冲洗。 域 果皮箱、垃圾 12 每日清理一次，擦拭一次。 桶 三、保安服务标准 服务序 内容 服务标准 备注 类别 号 (1)保安人员持证上岗。 车辆管理人 (2)能正确使用各类消防、物防、 员和各类收费停1 人员要求 技防器械和设备。 车(场)库(包 (3)上岗时佩带统一标志，穿戴统 括机动车与非机 一制服，配备简单工作器具。 保安 动车)的服务标 (1)主出入口单岗24小时值班看 准和收费标准由 守，门卫有交接班记录。次出入口按 物业服务企业与 约定开放，无人值守。 2 门岗 业主大会另行约 (2)对外来人员或送货人员进行询 定。 问，劝阻无关人员不要进小区。 (1)楼外公共区域日间不定时巡视， 并有巡视记录。 3 巡视 (2)在遇到突发事件时，采取必要 措施并及时报告管理处和相关部门。 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立4 道路管理 指示牌，车辆基本停放在规定的范围 内。 四、绿化养护标准 服务序 内容 服务标准 类别 号 1 修剪 每年普修两遍以上。 适时灌溉，保证有效供水，有积水及时2 灌、排水 排除。 草坪 3 施肥 每年普施肥料一遍。 绿化 4 病虫害防治 发现病虫害及时灭杀。 灌木修剪每年一遍以上;地被、攀援植5 修剪 乔、物适时修剪。 灌木 6 中耕除草、松土 每年中耕除草一次以上。 按植物品种、生长状况、土壤条件适当 7 施肥 施肥。 有针对性及时灭治，控制大面积病虫 8 病虫害防治 害。 9 扶正加固 有倒伏倾向，及时扶正、加固。 五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准 服 务序 内容 服务标准 备注 类号 别 房屋 1 发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 结构 2 门窗 保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 公 楼内共 墙部 面、位 3 墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖基本平整。 顶 面、 地面 管 道、发现屋面泄水沟、楼内外排水管道堵塞，及时疏通;发4 排水现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，及时 沟、 安排专项修理并告知相关业主、使用人。 5 屋顶 道 路、发现道路、路面、侧石、井盖等损坏及时修复，保持路6 场地面基本平整，侧石基本完好。 等 安全对安全隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道7 标志设置安全疏散指示和事故照明设施，保证标志清晰完 等 整，设施运行正常。 1 每月对水泵保养一次，保证二次供水正常，泵房整洁。 每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质经抽样2 给普通化验符合国家生活用水标准。 排水 3 高层房屋每年一次对减压阀进行测压并做好记录。 水泵、 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安 系变频 4 装金属防护网并完好，每年冬季对暴露水管进行防冻保 统 水泵 养。 5 潜水泵每月保养一次，保持完好。 保持公共照明设备(楼道灯、街坊灯)完好率达95%以 1 公灯 公 上。发现损坏及时修复。 共 公共 照 2 电气及时维修，保证室内、室外的公共电气柜正常运作。 明 柜 消防泵每月启动一次并作记录，每月保养一次，保证其地下 1 运行正车库 常。 或其 它非2 保持消防栓箱内各种配件完好。 共用3 保持消防水带、阀杆等消防器材能随时有效使用。 部位 按需配备灭火器，发现灭火器临近失效立即更新或充 4 设置 压。 消消防 的消防设 防报系施、 警装统 设备 置维 修养 5 防火门闭门器完好，功能正常，发现损坏及时修复。 护标 准和 收费 标准 由物 业服 务企 业与 相关 业主 另行 约 定。 避 雷避雷18层以上的楼宇应每年检测一次，保证其性能符合国 系设施 家相关标准。 统 电子 1 防盗及时维修，保持电子防盗门使用正常。 门 弱 电录像及时维修保养，保证录像设备,,小时正常运行，录像 2 系设备 功能正常。 统 楼宇及时维修保养，保证其,,小时运行正常，对讲主机选 3 对讲呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰，对 系统 讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 升保证楼内有一台电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具电梯 1 电梯 降等配件保持完好，轿厢整洁。 驾驶 系委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检员的 统 2 测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专配置 人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 标准 和收 费标 准由 物业 服务 电梯发生一般故障的，专业维修人员应在二小时内到达 企业 3 现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，专业技术 与业 人员须在半小时内到现场进行救助。 主大 会另 行约 定。 上海市住房保障和房屋管理局 二?一二年八月一日