同名再按掲阶段性担保业务探讨.doc

同名再按掲阶段性担保业务探讨.doc 同名再按掲阶段性担保业务探讨 ? 随着银行个人金融业务竞争的升级，各个银行在个人业务方面进行创新，“同名再按掲业务”是2006年银行个人业务中最大的一种创新，特别是招商银行、深发行对该业务的推广热情高涨。由于银行放款的 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 和房管中心等相关部门的一些制度安排，该业务需要担保公司提供阶段性的担保，这样就给担保公司提供了比较好的业务机会，笔者在此就该业务的操作流程、市场机会和操作中应重点关注的问题进行探讨。 “同名再按掲阶段性担保业务”的含义和特点 所谓“同名再按揭阶段性担保业务”，是指担保公司为正处在住房按揭期间的借款人，为了增加(减少)贷款金额或延长(缩短)贷款年限，把住房按揭从一家银行转到另一家银行的过程中提供阶段性的担保服务。担保期限为担保公司出具不可撤销担保函并且银行放款之日到重新抵押成功房管中心出具新的他项权证并移交到放款银行之日为止。 该业务主要流程包括以下几个阶段:一、担保公司受理后，对银行出具不可撤销担保 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ;二，银行放款，担保公司代理还清借款人原按掲银行的贷款;三;担保公司代理客户涂销原借款银行抵押并赎出房产证;四、担保公司代理办理重新抵押手续，变更抵押权人为借款行;五、移交他项权利给借款行，结清担保费，解除担保责任。 从业务模式看，与交易性的转按掲阶段性担保业务和其他传统担保业务相比该项业务具有时间短、风险低、收益低的特点。 1、担保期长一般为30个工作日――60个工作日; 2、没有涉及交易过户，没有交易风险;最大的风险是操作风险和法律风险。操作风险是在与房管中心和原贷款银行关系处理上的融洽程度和业务人员在办理手续上面的认真程度上所面临的不确定性;法律风险是在担保期间内当事人面临法律纠纷，房产被冻结，导致手续时间延长或者代偿资金被套。 3、担保费一般为千分之二到百分之一，并约定一个保底担保收费。从现阶段已经操作的业务来看，银行会约定担保公司需要承担抵押贷款的转按 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 公证费、交易委托公证费及抵押登记费等费用;并且招行要求担保公司按照担保额度授信的1―3,交纳保证金，该保证金在合作期内一般不得退回。 2006年9月招商银行推出“同名再按掲业务”以后，招商银行和多家担保公司确立了合作意向。多家担保公司对该业务的操作都进行了详尽的研究，融众、中科智等担保公司都有成功的操作 案例 全员育人导师制案例信息技术应用案例心得信息技术教学案例综合实践活动案例我余额宝案例 。 担保公司在同名转按掲业务中的作用 同名再按掲业务之所以需要担保公司提供阶段性的担保服务，主要是银行放款制度方面的原因，银行放款是要求有抵押或者有担保才会放款，直接发放信用贷款条件比较高，但由于房管中心管制方面的制度导致放款和抵押登记中间有个时间差，从而使银行抵押悬空，银行在审批的时候需要担保公司提供阶段性担保，给予担保公司业务机会。 从业务的流程来讲，不管是怎样的形式再(转)按掲，都要涉及两个主要的步骤，第一是先结清贷款余额，涂销抵押并赎证，第二是重新抵押，变更抵押抵押权人。这一过程是不可逆的，一旦结清贷款，就无法再恢复。不难看出，资金风险发生，一般是在注销抵押至完成重新抵押成功这个时间段里，这段时间就是银行所谓的“抵押悬空”。防范这种风险的关键，就是如何在抵押成功之前保持原有的抵押，放款和注销抵押同步。但是，由于涉及双方的银行和房管中心管制，要严格做到同步是非常困难的，即使银行对整个再按揭流程作调整，使结清贷款和放贷同步进行，即在重新按掲银行审核同意贷款的前提下，原按掲银行有条件同意抵押的房地产先行注销抵押再抵押给重新抵押家银行后，重新抵押家银行将应该发放的贷款中的部分或全部直接转入原按掲银行银行，结清原按掲贷款。房管中心的登记也无法同时到位，因为房管中心一般都有一个办理时效。真正做到同步是不可能的，因此，就存在担保公司业务介入空间，也要承担相应的资金风险。 现阶段的市场环境给该业务大力推广提供了温床 现阶段的市场环境给银行创新业务提供了不可缺少的土壤，也给该业务大力推广提供有利的 环境: 首先，房产价格经过两三年的急升后进入高位盘整时期，而从2005年底开始，中国股市扭转走牛，投资者投资机会增加，很多客户都有欲望在房产套现分享牛市盛宴; 其次，这几年房地产价格上涨，国家调控需要接二连三房控政策出台，特别是延长收取营业税的时间 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 和强制征收个人所得税，投资房产费用加大，很多客户都有意识创新方式套现房产，以资投资或者周转之急; 其三，由于市场竞争的加剧，很多银行在个人业务上的争夺是不遗余力的，相继推出很多优惠措施。例如招行的再按掲业务的优惠措施就包括:可提高贷款额度，循环授信最长可达30年，招行根据最新的评估价，按照一定的成数贷款，客户可以享受到房产增值所带来的好处，尤其像升值空间非常大的物业小区;额度随借随还;首期利率下浮15,;不要求客户购买保险，原贷款提前归还可获退保收益;转按揭业务费用低廉:如客户承诺2个月内不使用增加的贷款资金额度，则转按揭过程产生的担保费、评估费、公证费全部由招商银行承担，客户只需负担抵押登记费(按评估值的1.5‰计费);到达一定条件可获赠金葵花贵宾卡，享受招行VIP待遇等等。有效的降低客户的费用，对客户的吸引力比较大。 从去年9月招行大力推广此同名再按掲业务至今，该业务受到广大客户的青睐。从目前业务开展的情况来看，招商银行转按揭业务比较贴近客户的需求，加上该行比较强力的市场推广，获得了广大在按揭客户的大力追捧，业务发展比较迅猛，据广州分行个人业务部总经理介绍，目前日均受理量在100笔以上。由于担保公司的操作流程还在研究阶段，和合作银行的合作都在磨合阶段，整个业务流程在担保这一关口遇到瓶颈，担保公司急需优化流程，提高合作效率，业务该业务才有大力推广的可能。 业务操作应重点把握的环节 第一:项目的评估及审查比较简单，但必须做实质性的核查。 从现实的操作经验来看，担保公司不直接接收客户的申请，客户直接向合作银行申请再按掲 业务，银行收取资料后进行审批，同时通知评估公司进行评估和通知担保公司进行调查，因此，担保业务直接来源于合作银行，担保公司在接收银行资料时建议设置《资料清单接收》，附于资料上面，主要是能使资料明晰和表明一个资料交接手续。 原则上，担保公司的调查是和银行分开的，但是，由于担保公司的介入是在银行审批完毕的基础上进行的，基于担保公司和银行的合作关系和信任，担保公司有理由相信银行的调查，这样来讲，担保公司的调查相对比较简单，主要是对借款人的实际状况进行核实，主要核实的内容包括:借款人是否有正当职业，婚姻状况如何，个人还款记录如何，是否有即将到期的大额债务，原借款银行是否撤并(关系到客户资料的变更，延长操作时间或影响操作进度)，是否有其他导致房产无法正常抵押等等问题。调查方式可以多样，主要是以电话调查和上门调查为主，必要时还应走访街道办、公安局、法院等等。在具体的操作上，为了提高项目操作效率，一般都是采用电话调查方式，因此应设计好调查问卷，注意调查问卷的内容、访谈时间，逻辑性、和问题之间的互相应证等细节。如果项目情况过于复杂，建议担保公司设置一项否决制，不予受理。 第二:是否要与客户签署担保协议的问题 在项目开展之前，担保公司会与合作银行签署合作协议，该协议明确了担保的大框架。因此，原则上，担保公司可以不用和客户签署委托担保协议，但在具体的操作上，担保公司往往为了规避客户证件不齐、或者有意中断业务进程而导致业务不能正常承办，损失前期支出的调查费、公证费等的风险，担保公司一般都会和客户签署委托担保协议，该协议一般都不公证。签署委托担保协议也可以一定程度上减少客户的道德风险。 第三:承担风险的开始――代理还款环节 单个项目来看，担保责任的开始始于担保公司向银行发出《放款通知书暨帐户确认书》而银行放款。同名再按掲阶段性担保业务的代理还款环节比较复杂，这是控制风险的重点之一，结清还款是不可逆的，因此，为了防止客户还款后再抵押，担保公司必须亲自代理还款。在向银行发出《放款通知书暨帐户确认通知书》之前，银行必须和客户签署完抵押借款合同并公证，客户应该和担保公司签署全权委托担保公司经办代理还款、涂销抵押、再抵押的委托书，并经公证机关进行公证。 这样，招商银行的放款应该先转到担保公司名下，再由担保公司代理还款，担保公司再与客户结清款项。如果是加按的，银行一般会分两次放款，先放款给担保公司代理还款，取得他项权证后再放一次款给客户。 这里有个细节应该说明一下:在实务操作中，银行的资金一般不会划入担保公司的对公帐户，也不可能划入担保公司的对公帐户。实际的操作是客户和银行事先有划款约定,银行的贷款划入客户的帐户后再划入(或者直接从银行划入)担保公司法人代表或者法人代表指定的个人帐户。这样既可以避免对公帐户不能划到个人帐户的风险，担保公司又可以把控到资金风险。在实际的操作中，担保公司要专设资金监管人，负责资金划转的监督。由于跨行划转时间为1个小时到两天不等，为了保证还款日资金的把握性，法人代表或者法人代表指定帐户人应该在招行和其他银行各开立帐户，通过这些帐户划转。但是，这种频繁大额的个人帐户之间的划转，是否法律允许，还需要进一步的研究。 第四:领取房产证涂销抵押再抵押 还款后，担保责任真正开始，这也是担保公司风险暴露时期。担保公司的主要任务是催促原按掲银行赶快出证，时间越长，出现不确定因素越多，风险越高。 因此，这段时间是考验公司和各个部门业务关系沟通处理紧密程度，担保公司公关能力越强，关系越紧密，这个过程越是顺利。取得房产证后要立即重新办理抵押，更变抵押权人，并约同银行工作人员一起领取房产他项权证。 第五、业务流程控制问题。 该业务的流程比较复杂，涉及的部门比较多，每个部门的办理都有一个受理时间，因此，应该统筹好这些时间，才能提高工作效率。因此，实际操作中，建议设置《业务进度跟踪表》，列清关键时间和控制点，并且每个业务员一本;应设置专管该业务的经理，负责业务的统筹和监督，应持有业务跟踪会总表，对各个项目的业务进度管理、提示、监督。 大力发展该业务的另一些深层次的思考 同名再按掲业务是银行的一种业务创新，但是，从现在来看，该业务是否得到相关部门的认可还是一个问题。根据我们的调查，该业务是否可以大力推广银监会还在调查之中，没有明确的下文。但是，从现在市场的发展来看，至少有两个另一个层面的问题让笔者重新认识。首先是各大银行都推出非常优惠的措施，这些措施是否会对其他银行构成不当竞争还值得研究，不过，这种业务受到原按掲银行的抵制是存在的。另一个问题是现在很多客户还不能肯定未来的房产是否继续上涨，加上交易成本的上升，股市狂飚的诱惑，大多数在按掲客户再按掲进入股市，一旦资产泡沫破灭，股市和楼上双双下跌，那么对银行的打击是非常严重的，这个问题值得监管者深思。 不过，笔者认为，这种创新业务还是应该存在的，又给资金需求者提供了一个新的融资渠道。该业务的开展可以多赢:对于借款客户来讲，可以增加信用额度，随借随还，以资投资或者周转之急，或者对原按掲银行服务不满意的客户可以低成本换按掲银行，获得称心服务;对于贷款银行来讲，可以增加客户量，增加贷款额;对担保公司来讲，可以获取低成本低风险的收益。从目前的情况来看，同名再按掲业务是顺应市场需求的，担保公司提供阶段性担保是不可少的。