物业公司规章制度

物业公司规章制度 ******物业服务有限公司 规 章 制 度 内部资料 注意保管 目录 第一章 行政 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 第一节 公司经营管理组织机构„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 第二节 重大事项决策制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 第三节 会议制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 第四节 经济 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 、协议、合约的管理办法„„„„„„„„„„„„„„7 第五节 考勤制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 第二章 人事管理制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 第一节 管理原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 第二节 聘用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 第三节 员工行为规范„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15 第四节 职务任免„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17 第五节 岗位调迁„„„„„„„„„„„„„„„„„“„„„„„„„17 第六节 员工薪酬与福利管理制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„17 第七节 员工培训 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 第八节 奖惩制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20 第九节 保密制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22 第三章 财务管理制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25 第一节 总则 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25 第二节 财务管理权责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25 第三节 资金管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„26 第四节 结算帐款管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„27 第五节 存货管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„27 第六节 固定资产管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 第七节 成本、费用管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29 第八节 营业收入及利润 „„„„„„„„„“„„„„„„„„„„„31 - 1 - 第九节 代管基金 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„32 第十节 其他管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„33 第四章 职能职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„34 第一节 总经理室„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„34 第二节 办公室„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„35 第三节 市场部、品质管理部„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37 第四节 财务部„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„38 第五节 公司下属管理处 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„39 第五章 其它管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„45 第一节 办公用品采购、领取和保管制度„„„„„„„„„„„„„„45 第二节 乘坐出租车和业务招待费的规定„„„„„„„„„„„„„„46 第三节 公司司服管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„46 第四节 大宗物资及常用耗材采购规定„“„„„„„„„„„„„„„47 第五节 公司书籍管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„48 企业贯彻、执行管理制度及 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的情 况说明„„„„„„„„„„„„„49 - 2 - 第一章 根据***物业服务有限公司(以下简称“公司” )股东会，董事会决议精神，公司创建初期， 组织机构设置为: 一、各类岗位设置表 (一)总经理室 1、总经理 2、副总经理 3、总经理 助理 (二)办公室 1、主任 2、行政主管 3、劳资员 4、文书档案员(兼) 5、计算机管理信息员 - 3 - 行政管理制度 第一节 公司经营管理组织机构 6、驾驶员(兼) (三)财务部 1、会计 2、出纳员 (四)品质管理部 1、经理 2、信息管理员 (五)市场部 1、经理 2、企划员 3、业务员 (六)物业管理处 1、主任 2、副主任 3、设备管理主管(兼) 4、物业管理主管 5、安保消防主管 6、保洁绿化主管 7、物业管理员 8、秩序维护员 9、文件管理员(兼) 10、采购员(兼) 11、电梯维修工 12、电器维修工 13、空调水工 14、仓库保管员(兼) 15、保洁工 注:公司初创阶段，根据人员精干原则及工作需要，一些岗位可暂缺或实行兼职办法。 - 4 - 二、******物业服务有限公司代称注释 (一)公司领导 指董事长、董事、总经理及副总经理。 (二)公司本部 指公司领导及职能部门。即:总经理、副总经理、(总经理助理)、办公室、财务部、品质 管理部、市场部。 (三)公司办公会 指总经理室成员组织各部室的经理、副经理或主任、副主任的会议。 (四)公司分管领导 指分管公司某方面工作的总经理、副总经理、总经理助理。 (五)部门负责人(项目经理) 指部门的经理、副经理或主任、副主任。 公司组建初期分管领导兼职。 (六)业务主管 指物业主管、客服主管、机电主管、安保消防主管、保洁绿化主管、业务主办等主管级员 工。 第二节 重大事项决策制度 根据******物业服务有限公司董事会章程，为确保公司重大事项决策上的科学化、民主化， 充分发挥集体智慧，根据民主集中制原则的要求，公司实行重大事项集体决策制度以及集体 领导与个人分工负责相结合制度。现结合本公司具体情况，制定制度如下: 一、实行集体领导与个人分工负责相结合。公司总经理在董事会领导下负责公司全面工作 及其分工负责的部门，副总经理、总经理助理按分工对其主管部门负责。具体分工由经理办公会研究确定，报公司董事会备案。 二、公司的经营方针、长远规划、重大改革方案、年度工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 及完成目标的制订必须由经理办公会研究由总经理签署，报公司董事长认可后执行。 三、凡公司投资10万元人民币以上重大投资项目和商贸活动，必须由经理办公会研究，报董事会审核批准后由公司总经理签署执行。 四、公司各部室的设置、编制、撤销或人员调整，下属公司的设置或撤销必须由经理办公会讨论通过，并报公司董事会批准后执行。 - 5 - 五、公司员工招聘、调动、辞退或开除，必须由经理办公会研究后，按规定程序执 行。 六、公司工资调整、年度奖金分配、下属公司承包方案或经营目标责任的制订，必 须由经理办公会研究，并报董事会认可后执行。 七、公司董事会、总经理室认为应由经理办公会研究的其他重大事项。 第三节 会 议 制 度 为了进一步规范公司内部管理，促进企业经济效益的提高，根据《公司法》和本企业运作需要，特制定本公司有关会议制度。 一、经理办公会议制度 1、经理办公会议每月召开一次，根据公司运作需要亦可临时召集。 2、经理办公会议由总经理主持。总经理因事不能参加，可委托副总经理主持召开。 3、经理办公会议参加人员为总经理、副总经理、总经理助理，若因会议需要，可请有关部门的中层干部参加。 4、经理办公会的主要任务是讨论决策公司的重大问题。 5、经理办公会议由总经理助理做好记录，对重大问题的研究讨论要形成会议纪要，以便贯彻实施。 二、公司办公会议制度 1、公司办公会议正常情况下每两周的第一个周一上午召开，遇节假日顺延，根据公司工作需要可作临时调整。 2、办公会议由公司总经理主持，总经理因事不能参加，可由副总经理主持召开。 3、办公会参加人员为公司总经理、副总经理、总经理助理、总经办主任、各部门正副经理、各管理处正副经理(主任)。 4、办公会的主要任务是汇报、交流各部门的工作，公司布置当前的具体工作。 5、办公会议由办公室主任做好记录，对公司布置的重要工作要形成纪要，以便贯彻实施。 6、参加会议人员应准时到场，不得无故缺席，不得迟到早退，特殊情况先向办公室请假。 7、与会人员应自觉把话机调到静音状态，不得在会议中接听电话，如有必须接听电话应迅速离开会议室接听。 - 6 - 三、管理处会议制度 1、各项目管理处每周末组织一次工作会议，汇报、交流一周的工作情况和布置下周工作任务。 2、管理处会议由各项目负责人主持，参会人员为管理处各部门领班、主管及接待员; 3、传达上级有关会议精神，学习有关物业管理的法律法规和政策、文件，提高员工政治、文化素质和业务水平。 4、管理处各部门实行每日例会制度;由部门主管或领班布置每日的 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 安排及其重点、要求。 5、参加会议人员必须认真做好记录，落实有关事宜。 第四节 经济合同、协议、合约的管理办法 为保障公司的利益，维护公司的信誉，加强对经济合同、协议、合约(以下统称合同)的有效管理，本公司特制定以下管理办法。 一、本办法的适用范围及规定 1、本办法适用于以公司或下属部门为主体的合同，包括: (1)物业租赁合同; (2)建筑工程(施工及承包)合同; (3)设备设施维修保养合同; (4)购销合同; (5)其他业务性质的经济合同。 2、凡标的金额超过人民币3000元的非即时结清的经济交易行为，及其他要明确权利、义务及责任的经济交易行为，皆应签订文书化的合同以保证其顺利履行。 二、合同的订立 1、合同的订立要符合国家《合同法》的规定，遵循合法、真实、平等协商的原则。 2、合同订立前应对市场价格、对方履约能力及信誉等收集足够的信息，做好充分的准备。 3、标的金额超过人民币5万元以上的建筑工程合同，应通过议标或招标订立。(具体招标方法另订) 三、合同的条款 1、合同所立条款应符合《合同法》的要求，必须包括以下条款: - 7 - (1)标的; (2)数量和质量; (3)价款或酬金; (4)履行期限、地点和方式; (5)违约责任。 2、各种合同若有合同范本，可按合同范本填写或修改填写各项条款。 四、合同的审批、存档 1、标的金额在人民币5，000元或以下的合同由经办部门审核价格，报公司总经理批准;标的金额在人民币5，000元以上的合同由公司领导或指定部门审核价格。 2、标的金额超过人民币5万元的建筑工程合同必须经过公司董事会审核。 3、合同必须经公司盖章或经公司法人授权盖章方为有效。合同盖章后必须将合同原件交办公室存档。 4、独立核算部门经办的合同，由该部门财务人员监督执行。其余部门经办的合同，由公司财务部监督执行。 5、独立核算部门经办的标的金额超过人民币2万元的合同及超过人民币5，000元的工程合同，在决算时必须经过公司财务部审核。 五、合同的履行 1、合同签订后，经办人应认真负责保证其顺利履行，并在合同履行完毕、中止或更改时及时将合同及附件等材料交办公室存档。 2、财务部和独立核算部门财务人员有权并有责任监督各合同的履行。 3、由专人负责合同的履行监督。 六、有关责任 凡因违反本管理办法而造成公司经济损失，公司将酌情给予处罚。本管理办法自董事会通过之日起执行。 第五节 考 勤 制 度 一、考 勤 一、职工考勤情况是考核职工表现的重要依据，公司办公室负责抽查监督职工考勤。各部门人员因公外出须事先登记，特殊情况须加以说明，否则视为缺勤。 二、考勤表由专人负责填写，所有员工均须按规定执行。 - 8 - 三、 一经发现考勤作弊行为将作违纪处理，并通报点名批评。屡教不改者按《奖惩制度》给予处罚。 四、迟到、早退:员工当月迟到/早退按照《基础管理检查考核标准》执行;每月迟到、早退超过3次者，除扣分外并给予警告处分;每月迟到、早退超过10次者，公司予以辞退。 五、当月旷工半天，扣其日工资的两倍;旷工一天，记小过一次，扣日工资的10倍;旷工1天半，记小过一次，扣日工资的15倍;旷工两天，记大过一次作书面检查，并扣全月工资;连续旷工三天，给予解职。 六、所有员工必须挂牌上岗，以便识别和投诉。无故不佩挂胸卡、胸徽按规定扣分，遗失扣罚30元，工作移交、转岗应将胸卡、胸徽一并上交。 对考勤制度执行不力的部门，办公室有权加以督促。对不执行考勤制度，弄虚作假者，除追究当事人责任外，并追究部门负责人的责任，同时对部门负责人和当事人行使扣发奖金、津贴等纪律处分。 二、休 假 一、休假是指除国家规定假日及工休日以外的一切公、私假。本公司员工请假需填写请假单，经批准后方可休假。请假结束必须准时销假，无正当理由超假者，作旷工处理，请事假期间扣除一切工资、待遇等。 二、 员工续假需提前按程序办理，未经批准不得自行续假。请销假批准程序为，员工?部门经理?办公室?总经理或分管副总经理。 三、员工请假必须填写统一印制的请假条。 1、各基层员工请假:在二天以内的，由管理处或项目负责人审批，报公司办公室备案;二天以上的报公司办公室审批、备案; 2、管理人员请假:在一天以内的，由管理处或项目部负责人审批，二天以上的报公司总经理室审批; 3、办公室或项目部负责人请假:在半天以内的，报办公室审批备案，一天以上的报公司总经理室审批备案。 附:法定节日:原则上由公司安排休息。员工因工作关系未能在法定节日休息，属法定节日加班。如员工要求补休的，按1:1的比例安排补休，不补休则按规定支付加班费。 ——元旦:1天(元月1日) - 9 - ——春节:3天(阴历年三十、初一、二、) ——国际劳动节:1天(5月1日) ——清明节:1天(4月5日) ——端午节:1天(阴历五月初五) ——中秋节:1天(阴历八月十五日) ——国庆节:3天(10月1日、2日、3日) ——法律、法规规定的其他休息节日 2、休息日:原则上安排休息，休息不了的，按规定给予同等时间的补休。 3、婚假:给予5天有薪假期，休息不完的不予补休或补薪。 4、产假:给予90天(产前15天，产后75天)有薪假期，休息不完的不给予补休或补薪。 5、病假:病假需由指定医院出具证明，履行请假手续，病假最长不超过一个月，病假期间按基本工资的80%发放。 6、工伤假:经劳动部门工伤鉴定属实，经公司批准后休息治疗。工伤假期间工资全额发放。 三、加 班 一、加班的申报和审批: 1、公司一般不安排员工加班。确因工作需要由部门安排加班的，其部门应提前15天向公司上报加班计划，加班计划申报单内容包括加班时间、加班原因、加班人员名单、加班处理方式，由各部门、管理处负责人签字确认。 2、因处理突发性事件和完成阶段性工作需加班而无法事先报加班计划的，应在突发性事件加班完成后的2日内或实施阶段性工作加班开始后的前5日内，补报加班计划。 3、公司因管理需要安排各管理处抽调人员进行的加班，提前书面通知各管理处。 4、加班计划由部门主管、项目负责人审核，报总经办审批后方可实施。对未报加班计划的，公司将不予批准报支加班费用及调休计划。 二、加班的处理: 1、经批准同意的人员加班，一律给予同等时间补休。补休手续办理及补休实施应符合公司原有管理规定。 2、经批准同意加班的人员，确实无法安排补休的按36元/天，予以补发加班费，在次月发放。 3、中层以上管理人员因工作需要的加班，可自主安排无需报告，其日常加班不享受加班费和补休。(法定节假日值班除外) - 10 - 4、公差外出已支付出差补贴的不支付加班费。 三、加班情况检查: 对经报批实施的加班，公司品管部和总经办将适时进行抽查核实，若检查与加班计划人事管理制度 第一节 管理原则 “严格的管理”是向业主(用户)提供满意服务和公司获得良好社会效益和经济效益的强有力的保证。为此，公司制定出 本公司在内部管理中，将严格贯彻以下之十大原则: 一、统一指挥原则 各级员工都必须执行公司经理办公会的决策，接受公司总经理室的统一领导。 二、层级管理原则 每一级员工在工作中必须听从直接上级指挥或执行上级授权人员的命令，各级管理人员对下级拥有指挥权。 三、分工负责原则 每一个员工按照分工对自己分担的业务工作负全面的责任。 四、责、权、利连带原则 每一个员工的责任、权限、利益三方面连带生效。 五、命令服从原则 每一个员工必须执行其上级的命令。 六、督导工作原则 各部门及人员要接受并配合公司监督部门或人员的督查和指导，对工作中的偏差要及时采取纠正措施进行改进。 七、民主参与原则 每一个员工对本部门及公司经营与管理均享有建议权和监督权。 八、友好协作原则 在不影响部门正常运作前提下，各部门有尽可能为其他部门提供协作的责任。 九、特殊授权原则 在任何情况下，每一个员工都必须接受本公司授权人员的指挥。 - 11 - 十、奖优惩劣原则 每一个员工的功绩都将受到奖励，其过失也将受到应有的惩处。 第二节 聘 用 本公司招聘员工的主要原则是依据应聘者是否适合应聘岗位职务的素质和培养潜质，并以该职位人员应具有的实务知识和操作技能作为考核准则，“公开招聘、择优录用”。 申请人首先必须如实填写《应聘报名表》，经面试、笔试、实操考核合格后方可聘用。 申请人接到公司办公室发出的 《录用通知书》后按期到公司报到上班。 一、招聘员工资格要求 根据企业发展对人才素质的基本要求，以及国家建设部颁布的“城市物业管理优秀大厦、小区”考核评比条件中对人才素质的要求标准，特拟定公司招聘人员资格标准要求。 1、部门正、副经理，经理助理。 大专以上文化程度，具有丰富的管理工作经验，综合素质高，能力强，年龄在45岁以下，取得建设部颁发的物业管理资格证书者从优。 2、物业管理员(客服员) 大专以上文化程度，个别能力强的可适当放宽到中专以上。持有物业管理员资格证书者从优。 3、机电工程师 大专以上文化程度，个别有较丰富工作经验和较高能力的可适当放宽，具机电工程师职称或高级技工，具5年以上工作经验，年龄在50岁以下，机电主管工程师及具有高级职称者年龄可适当放宽。 4、机电技工 中专以上文化程度，有较丰富实际工作经验和较强工作能力的适当放宽到高中以上。须持有相关专业操作证，具机电维修2年以上工作经验(直接从专业学校招聘来的除外)。 5、安保主管 复转军人或保安专业学校毕业，中专以上学历，有2年以上保安工作经验，有较强的军体训练能力和组织能力，年龄在40周岁以下。 6、秩序维护员 - 12 - 复转军人或保安专业学校毕业，高中以上学历，个别素质较好的可放宽到初中毕业生，身高1、70米以上，身体健康，年龄在45周岁以下，须有本市户口担保人。 7、会计 大专以上文化程度，具有会计员以上职称，5年以上会计工作经验，有省、市财政部门颁发的会计证和会计员电脑上岗合格证，熟悉会计软件的使用和电脑操作，年龄在45岁以下，有城市常住户口。 8、出纳 大专以上文化程度，具有会计员以上职称，2年以上出纳工作经验，有省、市财政部门颁发的会计证和会计人员电脑上岗合格证，并能熟练使用电脑，年龄在40周岁以下，具有城市常住户口。 9、文秘人员 中文或管理专业大专以上学历，熟用电脑，有较强的口头与文字表达能力。年龄在38岁以下。能熟练使用:OFFICE、Windows、CAD等软件，进行文件、表格的编辑排版。打字速度:70个汉字/分钟以上。 10、保洁员 45岁以下，初中文化，身体健康，须有城市常住或临时户口。 凡应聘员工必须身体健康，无家族遗传病史及其它疾病。如诺本人隐瞒不报、掩盖事实，一经公司发现立即予以辞退，并不承担任何经济赔偿责任。 二、员工入职 1、被招聘的员工必须在指定的时间到公司报到。 2、报到时，需向办公室提交个人资料原件及复印件，并亲笔填写《员工登记表》。 3、员工必须保证向公司提供的个人资料真实无误。其内容(如地址、电话、婚姻状况、教育程度等)若有更改，应立即通知办公室。 员工提供的个人资料，若一经发现属虚报或伪造，公司有权立即将其辞退。 三、试用期 1、凡新入职本公司的员工，一般须经1—3个月的试用期，并签订试用期合同。 2、员工在试用期内倘若不称职或违反了公司的有关规定，公司有权随时将其辞退。 3、试用期满后，员工经所在部门考核，确认其能胜任岗位工作的，由部门填写《职工转正申请表》，经公司批准，员工将转为正式聘用工;不胜任岗位工作的将立即予以 - 13 - 辞退。 四、劳动合同的签订 被公司正式聘用的员工，需与本公司签订《劳动合同书》，合同期为1-2年。 在合同期内所发生的劳动纠纷，均按劳动合同有关条款处理。 五、离职办法及手续 1、凡员工欲离职者，应按合同/劳务协议之规定，提前向用人部门提出书面离职申请;试用期间离职于一周前提出书面申请即可(具体参照试用期合同)。 2、凡员工未按合同书承诺提前离职者，公司将扣除相应的薪金作为通知期以赔偿公司损失(除非特殊情况，经用人部门主管或经理同意准予提前离职)。 3、离职员工必须填写公司辞、离职表，经相关负责人签字同意后方可离职，否则作为自动离岗处理。 六、员工解聘与辞退 凡员工有下列情形之一者，公司对其予以辞退 1、在试用期间被证明不符合录用条件的; 2、 违反公司规章制度的; 3、 利用职务和岗位之便为自己和他人谋取利益的;收受他人好处、受贿索贿的; 4、 工作失职，营私舞弊，给用人单位造成损害的; 5、 员工在公司聘用期同时与其他用人单位建立劳动关系或兼职，对完成本单位的工作任务造成影响，经公司提出，拒不改正的; 6、 员工以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同，致使劳动合同无效的; 7、 被依法追究刑事责任的; 8、 隐瞒病史、患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由公司另行安排工作的; 9、 员工不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的; 10、在岗在职员工不能服从公司工作调动，工作分配的; 11、劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经公司与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的; 注:对于符合公司解聘条款的员工，公司无须提前通知可立即解聘该员工，并不给 - 14 - 予工资以外任何形式的经济补偿，如给公司造成较大经济损失者，公司将保留追究其经济赔偿责任。 七、自动离岗 员工因个人原因，不辞而别，自动离岗，应当承担公司对其培训、深造所支出的各项费用，并且因为岗位的突然缺失，对公司工作造成影响，应由其承担相关的经济责任。凡自动离职员工，公司不予结算本人工资、奖金和取消其他一切福利待遇，并且不给予任何经济补偿。 第三节 员工行为规范 为了创造一个文明祥和、秩序井然的工作环境，树立***一流的企业形象，要求全体员工在管理、服务过程中，严格按照本章的内容去执行，以确保公司取得最佳社会效益和经济效益。 一、员工守则 1、遵守国家政策法令、法规，遵守市民行为规范，遵守本公司一切规章制度。 2、人事部门要求如实填写各类表格，提供有效证件，不得有隐瞒或假造。 3、按照本公司《培训制度》的要求接受业务指导、各类培训及考核。 4、服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务。 5、严格遵守劳动纪律按质量标准要求开展工作，作业场所禁止无关人员逗留。 6、讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。 7、爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。 8、勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。 9、衣容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语。 10、关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业贡献～ 二、工作态度 1、服从领导——不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。 2、严于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。 3、正直诚实——对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。 4、团结协作——各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力地解决困难。 5、勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。 三、服务态度 - 15 - 1、礼貌——这是员工对客户和同事最基本的态度，在任何时刻应使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。 2、乐观——以乐观的态度接待客户。 3、友善——“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑迎接客户及与同事相处。 4、热情——尽可能为同事和客户提供方便，热情服务。 5、耐心——对客户的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。 6、平等——一视同仁地对待所有客户，不能有贫富之分，厚此薄彼。 四、仪容仪表 1、员工必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作胸牌端正地佩戴在左胸前。 2、任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。 3、皮鞋要保持干净、光亮，不准钉响底。 4、男员工应每日修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头;女员工头发应梳理整齐，不做怪异发型。 5、面部、手部必须保持干爽清洁，女员工不得浓妆艳抹，并避免使用味浓的化妆品，不留长指甲(不长于指头2毫米)和涂有色的指甲油。 6、保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。 五、行为举止 1、举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。 2、遇上级领导或有客来访，应立即起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下;来客告辞，应起身移步相送。 3、站立的正确姿势应是:双脚与两肩同宽自然垂直分开(体重落在双脚上)，肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹。 4、注意走路姿势，在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑(紧急情况下除外)。 5、进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩门三下，征得同意后方可入内;若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。 6、进出办公室、电梯时，应主动上前一步先拉开门或按住电梯按钮，请同行的客户、女士或来访人员先行。 - 16 - 7、对客户或来访人员提出的询问、疑难、要求、意见，要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并做到回答准确(对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，联系有关人员给予解答，或留下文字记录，限时予以回复)。 六、接听电话 1、所有来电，务必在三响之 职 务 任 免 公司考察任免均遵循“任人为贤、量才而用”的原则，并提倡管理人员能上能下。对各级主管以上职务的任免由经理办公会研究确定 ，报董事长认可后由总经理签发，工资随职务变动。 第五节 岗 位 调 迁 一、公司根据工作需要可调动员工的岗位，被调动的员工应服从安排。 二、各部(室)主管在调动其管辖员工薪酬与福利管理制度 一、目的 规范公司工资总额和员工薪酬标准的管理，适应公司发展的需要。 二、适用范围 本制度适用于公司全体员工。 三、定义 1、工资待遇:是指员工的“基础工资+固定加班费，绩效考核+社保补贴”，含考评工 - 17 - 资。 2、应补项目:是指员工的加班费、绩效考核奖励。 3、应扣项目:是指员工的绩效考核处罚、缺勤、丢失公司的有关物品、资料扣款费用以及按有关规定应扣的款项。 四、工资的构成 1、基础工资:根据各位员工的工作岗位而制定相应的最低工资。 2、固定加班费:公司对特殊岗位(保安、工程)每月实行240小时工作制度，固定加班费用为最低工资基数?21、75(36、00元)×8、25天=297元。 3、绩效考核工资:根据员工记分考核标准，每月计算确认后发放。参照《基础管理检查考核标准》。 4、社保补贴:为部分不符合参保条件的员工或个人家庭原因要求不参保的员工因不需要公司缴纳社保每月补贴费用共计150元。 五、工资的计算 1、新进人员每月工资按实际出勤天数计算，于次月十二日计发。工资=试用期(入职时协商确定的工资标准)?每月天数×当月出勤天数(注:试用期无“津贴”)。 2、离职人员的工资计算，于次月十三日计发。 3、未经批准自动离职人员工资一律不予结算; 4、辞职人员未能按合同约定日期离职，需按合同要求补偿公司损失。 5、公司劝退员工如未能提前一个月通知员工的，一般情况下需补偿离职员工一个月工资(合同特别约定的按合同办理);员工在试用期内的，公司无须提前通知，并不给予工资以外任何形式的补偿。 注:员工的离职手续按有关制度办理。 6、加班费的手续及标准:严格按《加班管理办法》执行。 7、迟到、早退、旷工:严格按《考勤管理制度》执行。 六、工资的统计、审核、审批 1、员工工资的统计。办公室于每月10日前制作《员工工资明细表》，并由办公室主任审核。 (1)各管理处于每月2日前将上月员工考勤、加班审批、食堂补贴、月优秀先进审批报送办公室审核。 - 18 - (2)办公室于每月5日依据员工绩效考评分数计算员工考评工资。 (3) 办公室于每月5日依据员工考勤情况计算员工考勤后的工资。 (4) 办公室于每月5日依据员工行政奖励、加班情况计算员工“应补项目”。 (5) 办公室于每月5日依据员工行政处罚及扣款情况计算员工“应扣项目”。 (6)办公室主任于每月10日前审核《员工工资明细表》。 2、办公室主任审核。发现问题立即纠正，无问题后予以签名认定后，报总经理审批。 3、总经理审批。对《员工工资明细表》总经理确认无误并签名后返还办公室。 4、办公室将总经理审批的《员工工资明细表》复印一份交财务部作为发放员工工资的依据。 5、资料保存。《员工工资明细表》作为工资资料永久保存。 6、本制度作为总经理考评办公室、财务部及两部门 员 工 培 训 每一个员工从入职之日开始，就必须接受不同阶段的培训，以使自己成为一名合格的员工。公司也将根据各岗位的需要，安排不同的培训内容，帮助员工提高业务知识、专业技能和工作效率，培训遵守以下规定。 一、公司员工，因工作需要可参加各类培训班和专业进修。参加培训或进修的内容，原则上要与本人从事的专业相关，以业余时间为主，不能影响本职工作。 二、公司员工因业务需要，要求参加各类培训或进修的，均要经所在部门负责人同意，填报外培审批表，公司领导批准后，报办公室备案。未办理以上手续，擅自参加培 - 19 - 训(进修)的，公司不负责其一切费用。 三、经公司领导同意，参加培训(进修)的公司员工，其学费、报名费、资料教材费用等一律由本人垫付，待获取得合格证书后，方可回公司报销，否则不予报销(上级党政机关、主管部门发文指令参加培训的除外)。 四、凡是公司组织的员工参加各类技术培训(费用已经公司报销)所获得的各类专业资格、资质证书由公司办公室负责保管，其所有权归公司所有。 第八节 奖 惩 制 度 为增强公司员工的主人翁责任感，鼓励其积极性、创造性并对违反劳动纪律和规章制度的员工给予应有的惩处，公司在管理中将严格贯彻“奖优罚劣”的基本原则，“有功必奖，有过必罚“、“小过即改，既往不咎”、“制度面前，人人平等”。 一、奖励 1、奖励条件: 员工表现符合下列条件之一者，公司将给予奖励: (1)对改进公司经营管理、提高企业效益方面有重大贡献的; (2)在完成工作任务、提高服务质量方面有显著成绩的; (3)在发明、技术改进或提出合理化建议，取得重大成果或使公司在经营 管理中取得显著效益的; (4)为公司节约资金和能源的; (5)防止或挽救事故有功，使国家和人民利益免受重大损失的; (6)检举、揭发损害公司利益或违规行为，抵制歪风邪气，事迹突出的; (7)一贯忠于职守，积极负责，廉洁奉公事迹突出的; (8)见义勇为，舍己为人和做好人好事事迹突出的; (9)其他应当给予奖励的。 2、奖励形式: (1)口头或通报表扬; (2)记功; (3)晋升工资或晋级; (4)通令嘉奖; (5)授予荣誉称号。 在给予上述奖励的同时，可发给一次性奖金。 3、奖励程序: 凡符合奖励条件者，由所在部门直接将事迹书面报告和《奖惩建议申请书》呈报公 - 20 - 司办公室，经公司总经理签署后执行。 二、处罚 1)、过失种类: 员工过失分甲、乙、丙三类，触犯其中任何一条都要给以相应的处罚。 ——有下列行为 之一者，属甲类过失: 1、上班迟到、早退的; 2、非因工作需要，上班时间会客聊天或用公司电话打私人电话; 3、拖延执行上级命令的; 4、不按规定着装的; 5、有其他不道德的行为的。 ——有下列行为之一，属乙类过失: 1、迟到、早退当月累计达3次以上的; 2、旷工达到2天以上的(含2天); 3、不按规定要求进行操作，尚未造成经济损失的; 4、考勤作弊，且屡教不改者。 5、当值时擅自离岗、睡岗或干私活的; 6、上班时间用公司电话打声讯电话的; 7、私藏、私拿公司各种物品占为已有或违反规定浪费、损坏、丢失公物的; 8、涂改或伪造医生证明书、各类工作记录表格的; 9、在禁烟场所吸烟的; 10、没有尽职及时报告事故的; 11、使用亵渎性或辱骂性语言的; 12、服务态度差，遭业主合理投诉的; 13、一切有碍生产安全和公共秩序行为的。 ——有下列行为之一，属丙类过失: 1、连续旷工3天以上(含3天)或1年内累计旷工20天以上的; 2、贪污、受贿、盗窃、赌博、营私舞弊，不够刑事处分的; 3、玩忽职守，违反技术操作规程和安全规程，违章指挥或隐瞒工作过失造成事故或损失 的; 4、损坏设备、工具造成经济损失的; 5、不服从正常工作调动或公开拒绝执行上级命令的; 6、服务态度差，当年累计被客户投诉5次以上或损害客户利益的; 7、公司发生紧急情况时不参与救护或逃离现场的; 8、参与打架斗殴、寻衅闹事，造成人员伤亡的; 9、其他严重违犯公司规定的。 - 21 - 员工有上述行为，情节严重触犯刑律的，由司法机关依法惩处。 2)、处罚方式: 1、口头警告:仅限于首次触犯甲类过失的行为，由部门领导发出; 2、书面警告:员工如有重复触犯甲类过失或首次触犯乙类过失的行为，由所在部门填写《处罚单》列明违纪事实、处理意见，经违纪人签名、部门领导签署后，报公司总经理审批并存人员工个人档案; 3、降级、撤职、罚款:员工违规，由所在部门根据具体情况填写《奖惩建议申请书》，报公司总经理审批后在给予其他各项处分的同时，可一并给予降级、撤职或一次性罚款处分，也可单独给予这类处分;对不遵守劳动纪律，旷工的员工将按《考勤制度》给予经济制裁。 4、辞退或开除:员工受书面警告处分后再次出现同类过失，公司有权立即给予其辞退处分;对触犯丙类过失者，给予开除处理。由所在部门填写《奖惩建议申请书》，经公司办公室对事实进行调查核实，经理办公会讨论通过后执行;受处分员工如不服，应在公布处分后10天保密制度 一、 总则 1、 为保守公司秘密，维护公司权益，特制定本制度 2、 公司秘密是关系公司权益，依照特定程序确定，在一定时间内只限一定范围的人员知悉的事项。 3、 公司全体员工都有保守公司秘密的义务，并依此作为劳动用工的依据。 - 22 - 4、 公司保密工作，实行既确保秘密又便利工作开展的原则 5、 对保守 、保护公司秘密以及改进保密技术、措施等方面成绩显著的部门或员工实行奖励。 二、 保密范围和密级确定 1、公司秘密包括下列事项: 1) 公司重大决策中的秘密事项。 2) 公司尚未付诸实施的经营战略、经营方向、经营规划、经营项目及经营决策。 3) 公司保密措施 1、属于公司秘密的文件、资料和其它物品的制作、收发、传递、使用、复制、摘抄、保存和销毁，由总经理或综合部经理委托专人执行。采用电脑技术存取、处理、传递的公司秘密由当事人负责保密。 - 23 - 2、对于密级文件、资料和其他物品，必须采取以下保密措施 1) 非经总经理或主管副总经理批准，不得复制和摘抄; 2) 收发、传递和外出携带，由指定人员担任，并采取必要的安全措施; 3) 在设备完善的保险装置中保存。 3、在对外交往与合作中需要提供公司秘密事项的，应当事先经总经理批准。 4、具有属于公司秘密内容的会议和其他活动，主办部门应采取下列保密措施; 1) 选择具备保密条件的会议场所; 2) 根据工作需要，限定参加会议人员的范围，对参加涉及密级事项会议的人员予以 指定; 3) 依照保密规定使用会议设备和管理会议文件。 4) 确定会议内容是否传达及传达范围。 5、不准在私人交往和通信中泄露公司秘密，不准在公共场所谈论公司秘密，不准通过其他方式传递公司秘密。 6、 公司工作人员发现公司秘密已经泄露或者可能泄露时，应当立即采取补救措施并及时报告综合部;综合部接到报告后应立即作出处理。 四、 责任与处罚 1、 出现下列情况之一者，按公司《奖惩制度》乙类过失予以处理: 1) 泄露公司秘密，尚未造成严重后果或经济损失的; 2) 违反本制度3.1、3.2、3.3、3.4、3.5、之规定的; 3) 已泄露公司秘密但采取补救措施的。 2、 出现下列情况之一的，予以辞退并赔偿经济损失。 1) 故意或过失泄露公司秘密，造成严重后果或重大经济损失的; 2) 违反本保密制度规定，为他人窃取、刺探、收买或违章提供公司秘密的; 3) 利用职权强制他人违反保密规定的、 五、附则 本制度规定的泄密是指下列行为之一: 1) 使公司秘密被不应知悉者知悉的; 2) 使公司秘密超出了限定的接触范围，而不能证明未被不应知悉者知悉的。 - 24 - 第三章 财务管理制度 第一节 总 则 第1条 为加强公司财务管理和会计核算，建立健全各项管理制度，使公司财务管理规范化，确保企业资产的保值、增值，根据有关会计法规，结合公司的实际情况，制定本制度。 第2条 本制度适用于公司各部室，各物业托管管理处。 第3条 财务会计数据、资料均属重大机密，不经授权，各级人员不得对外公布，亦不得在公司财务管理权责 一、财务负责人的权责 第1条 财务负责人负责对公司的会计机构和会计人员的领导和管理。 第2条 财务负责人负责宣传、研究和贯彻执行国家有关财经政策，参与公司重大经营决策，审核重要财务事项。 第3条 财务负责人负责组织公司财务管理和会计核算，制定公司的财务管理办法和会计核算办法，审核财务报告并对财务数据的真实性、合法性负责。 第4条 财务负责人负责制定公司财务计划、督促、检查公司资金、成本、费用、利润等指标的考核落实。 第5条 财务部必须参与公司的经营决策，统一调度资金，统筹处理财务工作中出现的问题。 二、财务人员的权责 第1条 财会人员必须认真贯彻执行《会计法》及有关法律法规，严格审查每笔经济业务的合法性，对不符合规定的成本费用开支，要坚持原则，拒绝支付。 第2条 财会人员必须正确使用会计科目，按规定的核算办法进行会计核算，对取得的原始凭证，要认真审核，及时准确地编制记帐凭证，记载有关帐簿。 第3条 财会人员必须及时提供有关会计资料，并对所提供的会计资料的真实性、合法性和准确性负责。 第4条 财会人员应定期进行财产清查，保证公司各项资财的完整。发现问题应及 - 25 - 时提出并积极参与改进或完善管理办法。 第5条 财会人员还应完成公司领导交办的其他有关事项。 第三节 资金管理 一、现金 第1条 现金出纳与会计的职责必须分开，不能由一人兼任。 第2条 一切现金收支必须由财务部门核算和管理，禁止设立帐外帐、小金库，各项支出必须按规定办理审批手续。 第3条 公司本部每次提取备用金在5000元以业务往来中收取的大额现金必须当日交存银行，不得坐支。 第5条 公司本部当日库存现金一般不得超过3000元，各物业管理处不得超过2000元。 二、银行存款 第1条 开设及新增银行帐户必须由财务部提出申请报总经理批准。 第2条 10万元以上的资金使用划拨除在银行印鉴章必须分开管理，对所有银行收支财务部要认真审核有关公司各银行帐户之间资金划拨必须由经办人填制资金使用审批表，经财务部经理审核后报总经理批准。 第5条 银行票据只能背书进帐，同时由专人进行批注登记，并经财务部经理批准。所有银行票据一律不得背书对外转让。 第6 条 银行支票，包括现金支票和转帐支票，一律由专人统一向银行购买，统一 保管、统一发放，发放时必须做好领用及注销记录。对领用期限超过一个月的， 应及时查明原因，督促经办人员及时注销。作废银行支票必须注明作废字样单独保管。 第7条 财务部必须加强对银行未达帐的管理。银行调节表应于月度终了后十日编 - 26 - 出，并积极予以清理，发现问题应及时上报。 本公司不得对外贷款，不得对外担保。 第四节 结算帐款管理 第1条 公司必须按照有关结算制度加强对结算帐款的管理。财务部应认真审核结算单据，对无单据的应付款支付，应严格核实，避免造成重复或多付款。由于未认真核实而造成的重复或多付款，经办人员应承担一切经济责任。 第2条 必须加强对往来户的定期核对和清理工作，所有往来户每年至少核对、清 理编制“往来帐户调节表”。清理核对后的余额必须得到书面确认，核对过程中出现的问 题应及时报告总经理及有关部门。对未及时核对和报告而造成的损失，由经办人员和财务负责人承担主要经济责任。 第3条 预付货款原则上不予办理。对确有特殊需要预付的，应由经办人员提出书 面申请，业务部门经理签署意见，经财务部审核，报经总经理批准，但预付货款金额不 得超过货款总值的50%。申请书应列明购销合同编号及日期、交货期、货款总值、利率以 及还款方式等。 第4条 预付货款金额超过货款总值50%的，除按第3条规定程序外，还需报公司董事会批准。 第5条 财务部负责对预付货款的监督、检查，对逾期未还的应及时报告总经理及 有关部门。经办人员对预付款的安全承担一切经济责任。 第6条 坏帐准备金按年末应收帐款余额5?的比例计提。发生的坏帐损失采用备抵 法进行核算。 第7条 在确认发生坏帐时，必须由经办人员提出书面申请，总结发生的原因吸取 的教训及明确应承担的责任，财务部审核，报总经理批准。如累计发生的坏帐 损失超过上年计提的坏帐准备金，必须报总经理和董事会批准。 第五节 存货管理 第1条 根据公司的特点，存货的计价原则上选用个别认定法。 第2条 财务部门根据加盖仓库收货专用章的商品进仓通知单以及购销合同、发票 - 27 - 等有效单据，核对无误后办理货款结算。 第3条 仓库应严格按照出仓单的财务部根据商品出仓通知单、发票和提单作商品的销售帐务处理。 第5条 仓库应及时、准确地建立商品保管卡，记好商品保管帐。 第6条 仓库应每季度进行一次盘库，做到帐卡、帐货相符。 第7条 仓库每月应进行帐卡、帐实核对，并于每月五日前编制出商品月报表，报 送公司业务部、财务部门。 第六节 固定资产管理 第1条 本制度所称固定资产，是指使用年限在一年以上单位价值在5000元以上的房屋、建筑物及与生产经营有关的机器、设备、工具等;属于经营主要设备的物品，并且使用期限超过一年的，虽单位价值在5000元以下也应作为固定资产核算。 第2条 购置固定资产，由购置部门提出申请，公司总经理批准并报董事长审批。 第3条 对固定资产要进行帐、卡登记，责任到人。对因责任人保管使用不善造成 的固定资产非正常损耗或遗失，有关责任人和所在部门要写出书面检查，报公 司处理。公司财务部应配合固定资产管理部门或人员定期检查清点，每年至少一次。 第4条 对固定资产应加强修理养护工作，减少财产物资损耗。对发生的小额修理 费用，必须由固定资产管理部门或人员提出申请，经财务部审核，总经理批准。 对一次性的修理费用占所修理的固定资产原值50%以上(含50%)的，必须报董事会批准。 第5条 对固定资产的转移、报废清理，必须提出书面申请，报财务部审核，公司 总经理批准。 第6条 固定资产折旧原则上采用平均年限法按月计提，固定资产的预计残值率为 固定资产原值的3%。平均年限法的计算公式为: 年折旧率折旧年限 1-预计残值率 月折旧率=年折旧率?12月 折旧额=固定资产原值×月折旧率 公司固定资产折旧年限的确定，按股份制会计制度规定，具体类别及折旧年限为: - 28 - 类别 折旧年限 房屋及建筑物 30 运输设备 10 其它设备 5 第七节 成本、费用管理 第1条 公司在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供日常维修管理和服务等活动中发生的各项支出，按规定计入成本、费用。 第2条 在物业管理活动中发生的各项直接支出计入营业成本。 营业成本包括: 直接人工费—直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费。 直接材料费— 直接消耗的各种材料、动力、低耗品、 包装物等。 公司经营共用设施设备，支付的有偿使用费。 公司支付的管理用房有偿使用费。 第3条 公司行政管理部门发生的各项费用计入管理费用。 管理费用包括: 行政管理人员工资、资金、及其福利费等。 业务招待费 差旅费 办公费 邮电费 广告费 养老保险费 工会经费 劳保福利费 修理费 折旧费 低耗品分摊 - 29 - 坏帐准备 投标费 财产保险费 职工教育经费 第4条 财务费用是指为筹集业务经营所需资金而发生的各项费用。具体应包括利息、手续费和其他财务费用。 第5条 差旅费开支规定: 预借差旅费。除往返路费外根据预计出差天数每天按300元标准计算预借，借款时必须填写统一的一式三联借据，由总经理签字后到财务部借款，报销时多退少补。 差旅费报销。出差人员返回后应在五日内填写差旅费报销单，经部门负责人及总经理室签字后到财务部办理报销手续。逾期一个月不报者，不论金额大小，除如数追回借款外，当事人应受到处罚;逾期三个月不报者，立即下岗。 严禁将企业的各项款项借给个人使用周转。 严禁私设小金库。 住宿费开支标准。总经理室人员出差标准:省内100元/日，省外150元/日;其他人员标准:省内50-80元/日，省外80-100元/日。特殊情况下发生超标时，必须事先报总经理批准。参加会议的住宿费用根据会议安排，据实报销。 交通费开支标准。总经理室人员和具有高级职称人员可乘坐火车软席、轮船二等舱位，其他人员一律乘坐火车硬席、轮船三等舱位。出差路途较远，出差任务紧急的，经总经理室批准可乘坐飞机(所有人员一律普通舱位)，往返机场的专线客车费用凭据按实报销。乘坐长途汽车凭据按实报销。市内交通费用每人每天10元包干使用(自备车及使用出租车不报市内交通费)。因陪同客户、携带样品等特殊情况使用市内出租车的，经总经理室批准方可报 销。 出差伙食补助标准。不分途中和住宿，每人每天补助标准为:一般地区15元，北京市、上海市和广东省30元(在途时间按一般地区标准计发伙食补助费)。在本市境内(不含所属县)出差不发伙食补助费。到外地参加会议的不报伙食补助费。乘坐火车符合购买卧铺票条件而改坐硬席座位的，按硬席座位票价(不含空调费)60%发给补助(特快列车按50%)。符合乘坐软席卧铺条件的，改乘硬席卧铺的，按硬席卧铺票价(不含空调费)的20%发给补助。如改乘硬席坐位的，按软席卧铺票价(不含空调费)的60%发给补助。 - 30 - 连续乘坐车船时间超过24小时的另增发在途伙食补助费15元，超过36小时的再增发15元。 以上差旅费标准是费用开支的最高限额，应从紧从严掌握。并可根据不同时期的实际物价水平，实事求是地予以相应调整。 第6条 部分费用开支的范围及标准。 业务招待费。业务招待费实行总额控制，不得超支。超过本年销售总额5?以上的部分由企业主要负责人承担。 单笔超过2000元的费用开支，必须报公司总经理室审批。 工会经费。按职工工资总额的2%每月计提拨交工会经费。 职工福利费。按职工工资总额的14%每月提取职工福利费。 职工教育经费。按职工工资总额的1、5%每月计提职工教育经费。 第八节 营业收入及利润 第1条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 第2条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。 物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑的共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、 使用人的委 托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 第3条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。 物业大修收入应当经委托方或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。 第4条 企业与委托方或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的应当根 - 31 - 据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。 第5条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。 第6条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。 主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。 营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。 其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。 第7条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商品用房经营收入及无形资产转让收入等。 商业用房经营收入是指企业利用业主或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 第8条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。 企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。 企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限代管基金 第1条 代管基金是指企业接受业主或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。 房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。 共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳 - 32 - 池、各类球场等。 第2条 代管基金作为企业长期负债管理。 代管基金应当专业存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。 代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。 第3条 企业有偿使用业主或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用(如租赁费、承 包费等)。 管理用房是指业主或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。 商业用房是指业主或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。 第4条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金;企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。 第十节 其他管理 第1 条 报表的种类 第2条 财务档案管理 1、 会计凭证应于每月终了后十日内装订成册，统一编号，并加上封面、封底、装订前认 - 33 - 真检查是否符合要求。 2、 各种活页式帐簿及报表在年度终了后一个月 职 能 职 责 第一节 总经理室 一、总经理室职责: 1、总经理室是受董事长委托运作公司的经营决策层。在总经理的具体领导下对公司的经营和管理负全面责任。 2、负责执行董事会的各项决议和指令，组织全体员工实现公司的奋斗目标，不断提高公司经济效益和社会效益。 3、负责制订公司的发展规划和具体实施方案，并组织实施。 4、负责行使对公司各级员工任免、调配、奖惩、聘用和解聘的审批权。 5、负责建立健全公司的组织架构和各项内部管理运作制度。 6、负责指挥日常经营活动和职权范围内的财务审批和各类经济合同审批。 7、负责审批公司形象策划;负责对外联络和协调工作，不断提高公司的品质效应。 8、负责对中层管理人员的考核工作。 9、关心员工的工作和生活，在公司经济效益增长的基础上逐步提高员工福利待遇，不断增强企业凝聚力。 10、负责组织公司的质量体系运行及改进工作，不断提高业主对服务工作的满意度，保持质量体系持续有效运作。 11、积极完成公司董事会交办的其它工作。 二、总经理职责 1、贯彻、执行政府有关物业管理的方针、政策、法令及上级主管部门的各项指示，在董事会领导下，经营好公司受托的各类物业。 2、负责建立、健全公司组织机构。使之合理、精干、高效。 3、组织制订并实施企业质量方针、管理目标及内部管理制度。 4、与政府部门、社会各界建立并保持良好的公共关系。为公司创造良好的社会环境， - 34 - 树立良好的企业形象，策划公司的“品牌战略”。 5、以人为本，努力提高企业的凝聚力。 6、履行公司董事会赋予总经理的其它职责。 三、副总经理职责 1、协助总经理执行总经理室的职能与职责。 2、具体负责公司各种规章制度、岗位职责工作、规范的制定与实施。 3、具体负责对公司各部门、管理处的考核。 4、及时向总经理室报告工作并听取工作指示。 5、负责处理公司日常事务。 6、履行公司总经理室赋予的其它职责。 四、总经理助理职责 1、协助公司总经理、副总经理处理公司日常事务。 2、认真做好总经理室安排的公司分管业务。 3、深入基层，掌握第一手资料，为总经理决策提供依据。 4、积极完成总经理交办的其它工作。 第二节 办公室 一、 办公室的职责范围 办公室是在总经理室领导下的综合管理部门，负责行政、人事和档案文件管理等工作。其职责是: 1、学习、研究党和国家的方针、政策，贯彻执行总经理室的指示。深入基层调查、研究，掌握第一手资料，为总经理室的工作决策提供可靠的依据。 2、负责公司内部的工作计划总结、规章制度等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作，做好印鉴的管理工作。 3、组织修订各部门职责范围、岗位责任制。 4、负责公司级会议的筹备和安排，做好会议记录，整理会议纪要，对会议决定的执行情况进行催办和检查。 5、做好文书档案和有关资料的管理工作。其内容包括公文的收发和保管，文印核稿、呈批、催办、归档、调卷和保密工作;所管物业的设施、设备等工程技术资料的收集和保管。 - 35 - 6、做好人事管理工作，保管好员工的档案，根据需要做好劳动力的安排调配及员工的调入调出，并协助办理好各项有关手续。 7、做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理工作。根据政策做好员工的调资定级，统筹退休及请、销假工作。 8、负责公司员工的培训工作，协调各部门共同抓好员工的精神文明建设和思想素质教育，对员工开展多种的技能培训，努力造就一支高素质的员工队伍。 9、负责公司内部的后勤管理工作，承办办公用品的购买、保管和发放并兼管公司总部的其它物资器材的计划、采购、保管和发放工作。 10、协助总经理处理日常工作，协调部门工作，监督各部门和管理处认真及时贯彻公司各项工作决策和指令; 11、负责工会工作，并开展好各类文体活动，同时做好员工福利待遇等各项工作。 12、完成总经理布置的其它各项工作。 二、文书档案员职责 1、按服务质量体系《文件和资料控制程序》管理本公司质量体系文件。 2、负责来文的收、折、编号、登记，及时送办办公室主任拟办，按要求组织传阅，并做好文件的催办工作，对各职责人员外出参加会议带回的文件要及时做好登记工作。 3、做好文书立卷归档工作，提高档卷整理的质量，做到迅速准确地查、阅。定期清理文件，严格执行保密制度。销毁文件必须按规定经批准后方可销毁并逐一做好登记。 4、负责接受、整理、保管各单位主送、主报的计划、总结、方案、报告、报表等，按类分别整理，妥善保管。 5、对上级和有关单位来的电话要做好记录，及时处理，准确转告。 6、遇有公司会议，做好会议记录，并协助总经理室检查工作落实情况。 7、完成办公室主任交办的各项临时任务。 三、计算机管理信息员职责 1、遵守公司的保密规定，输入管理信息，未经许可或批准，不得向任何人提供、泄密。 2、按照要求和规定，科学地采集、输入、输出各类信息，为公司领导和各部门决策提供信息资料。 3、信息的裁体必须安全存放、保管，防止丢失或失效。 - 36 - 4、必须经常检查所辖电脑及外部设备的状况，及时处理和解决问题。 5、负责对防病措施的落实情况进行监督。 6、完成办公室主任交办的临时任务。 四、驾驶员职责 1、负责公司小车行驶。 2、在行车中应文明礼貌，衣着整洁，安全行车。 3、出车一律凭派车单出车，并及时做好相关记录。 4、爱护车辆，每天保证车辆市场部、品质管理部 一、市场部、品质管理部工作职责 1、负责服务质量体系运作的各项管理工作的监督、检查、落实、考评。 2、组织建立公司财务部 - 37 - 一、财务部的职责范围: 财务部在公司总经理领导下，积极参与企业经营管理，负责公司的财务管理、会计核算、资产盘存等工作。具体职责范围是: 1、认真贯彻“会计法”，执行国家财经政策、法令，遵守各项财经制度，严格执行费用开支范围的标准。按银行有关结算纪律，做好现金管理工作。 2、正确、及时地核算和监督公司、下属物业管理处以及检查控股企业的财务状况、经济活动和经营成果，定期向总经理提交财务分析报告，提供准确可靠的财务会计信息。 3、加强计划(预算)管理，认真编制财务计划(预算)。 4、加强经济核算，严格按照制度控制各项成本、费用开支;加强财务分析，考核各项经济指标的执行情况。促进公司改善经营管理工作。 5、公司对下属物业管理处的资金管理原则是“经费收、支两条线”，由公司财务部统一管理。对条件成熟的下属单位实行二级核算，并按照会计制度规定，指导和监督各单位切实做好记帐、算帐、报帐工作，做到手续完备、数据齐全内容真实、准确、帐目清楚，日清月结，按期报帐，在规定时间内报送各种会计报表。 6、下属单位财务人员的业务指导、培训和管理工作。 7、负责及时督办对外各类合同、协议中的费用收缴工作。 8、根据国家财会制度精神，结合本公司实际，协助领导制定有关财务管理、经济核算、费用开支具体办法。 9、负责处理同集团内各单位的财务问题(如租赁费的收缴)和集团交给的其它工作(如固定资产统计)并协助综合管理部做好固定资产的收发工作。 10、妥善保存会计档案资料，接受财税机关、上级主管部门和公司的监督检查，及时提供财务资料，如实反映情况。 11、充分发挥财务部在公司管理中的预测计划、控制监督，决策考评的作用，促使公司不断提高经济效益和经营管理水平。 12、完成好总经理布置的其它工作。 二、经理职责 1、贯彻执行国家颁发的财经政策规章制度、财经经律。 2、编制年度财务收支计划，下达费用指标。 3、组织结算，督促检查各部门财务收支情况和建帐情况，做好催、结欠款的工作。 - 38 - 4、严格执行国家控办的有关规定，负责办理社会集团购买的审核手续。 5、按照国家有关税收的政策规定，照章纳税，并按上级主管部门的有关规定上缴各种费用。 6、负责执行物业管理业务会计制度，建立健全帐薄，合理设置各种台帐，编制汇总各种财务报表。 7、经常进行经济分析，及时调整计划以发挥更大效益，及时将预收资金的额外负担度上报主管领导。定期将财务报表等资料和财务分析报告上报总经理。 8、及时完成总经理室交办的其它工作。 三、出纳员职责 1、负责公司现金和银行往来业务，月末进行银行对帐。 2、严格执行公司规定的现金和银行收付结算制度，确保银行存款与银行日记帐余额无误。 3、熟悉公司实行的会计科目及其使用，负责业务发生时编制会计传票。 4、负责公司工资发放。 5、认真完成领导交办的其它任务。 第五节 公司下属管理处 一、下属管理处职责范围 公司下属的物业管理处主任是由公司总经理聘任，并授权到各托管物业(大厦、公寓等)实施物业综合管理的负责人，其行为对公司负责，对所管物业(大厦、公寓等)业主委员会或行政主管部门负责。要始终坚持以人为本的原则，把安全工作做为物业管理处的中心工作，要努力保持托管物业的环境优美、房屋及公共设施完好、机电设备运转正常、水电供应正常、文化娱乐活动丰富多彩，业主工作生活安全舒适。管理处人员要带头遵守各项法令、法规和政策及公司的各种规章制度，并必须认真履行下列职责: 1、根据物管法规、政策法令、公司的各种规章制度和物业管理合同规定的条款，实行“管理目标、经济指标”责任制，对托管物业(大厦、公寓等)的房屋、公共设施组织验收、接管，对托管物业(大厦、公寓等)的交通、车辆、治安、卫生绿化、维修养护、社区文化等实施全面管理。 2、结合托管物业(大厦、小区等)实际，建立、健全各项规章制度，检查、督促员 - 39 - 工认真贯彻、执行，并督促员工坚持原则，秉公办事，敬业守纪，维护集体荣誉。 3、坚持以效益为中心的原则，积极开展专项服务和特约服务及其它多种经营，努力增加经营收入，降低成本开支，杜绝浪费。 4、组织员工学习政治、业务，严格按培训制度培训各类员工，提高管理服务水平。加强员工的团结协作，定期对员工进行考核，公正、公平地评价员工的工作和关心员工的生活、福利，充分调动员工的积极性。 5、及时向公司和业主委员会上报审批房屋、公共设施的维修保养计划，组织维修人员按时保质完成各项任务;审批住户装修申请，并检查督促业主按规定进行装修。 6、执行公司规定的“经费收、支两条线”的财务制度;增收节支，严格执行公司财务管理规定，及时向公司上报审批经费支出计划，严格按财务制度办事，所有费用支出必须经总经理批准后方可执行。 7、对业主的来信来访，要及时接待和办理。要自觉接受业主监督，提高服务质量，及时处理业主投诉，坚持定期回访制度，听取合理化建议，并根据托管物业一体化管理的特点，结合实际总结、推广管理新经验，提高管理水平。 8、根据托管物业的实际情况，积极组织开展文化娱乐活动，根据管理规章制度的要求举办文体娱乐竞赛和各种培训班，搞好精神文明建设。 9、管理处的物资器材采购工作按公司下达的年度采购经费总额由管理处编制采购计划后报公司审批，并按(ISO9002质量体系合格分承包方控制程序和采购控制程序执行，必须在指定的合格分承包方)规定进行物资采购。 10、定期向公司总经理室请示汇报工作，完成公司交办的其它任务。 二、管理处主任职责 1、全面负责管理处工作，负责管理处管理范围内的工作质量，保证为业主(租户)提供良好的管理与服务。 2、负责制定、贯彻、落实岗位责任制，制定工作要求及目标，建立各项管理制度。 3、负责指导、监督、检查管理处各项工作及下层人员的工作完成情况。 4、负责对分承包合同相应条款的审核、修改、并对分承包商的工作情况进行监督、检查、评定同时上报总经办。 5、负责制定管理处工作计划和物品需求计划，并保证计划的贯彻执行。 6、负责受理客户投诉，组织客户意见征询活动，定期了解客户对公司各项服务的意 - 40 - 见及建议。 7、负责做好管理处与公司其他部门之间的沟通及协调工作。 8、负责确保管理处质量记录的完整、准确有效，并做好归档工作。 9、负责培训提高管理处员工的文化素质，工作能力及业 10、针对管理处员工在服务过程中的工作表现，负责每月一次员工工作考核 11、负责员工的政治思想工作，提高员工从业责任感。 12、协助行政人事部做好管理处人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。 13、完成公司交办的其他任务。 三、管理处副主任职责 1、协助管理处主任对托管物业进行全面的物业管理。 2、按管理处内部分工在自己所负责的工作范围内向管理处主任负全责。 3、负责对管理处主管级管理人员的考核。 4、负责管理处内部运作制度工作规范和岗位职责的制订和实施。 5、负责处理管理处日常事物。 6、及时完成公司及管理处主任交办的其它工作。 四、设备管理主管职责 1、掌握辖区设备、设施基本情况，负责组织建立健全各类设备、设施管理台帐。 2、做好日常巡视工作，及时发现管理中存在的问题。 3、负责编制设备维修、保养的年度、季度、月度计划。 4、做好日常维修、保养工作的计划安排。 5、负责设备维修分承包方进场、施工、退场的监理、协调工作。 6、按规定对维修人员进行工作考核。 7、做好业主维修、安装工作及回访。 8、及时完成领导交办的其它工作。 五、物业管理主管岗位职责 1、熟悉所管理的物业概况，业主基本情况，物业使用、出租情况等。 2、建立健全业主入住装修、退租的相关台帐和资料。 3、编制物业管理费等费用的收缴计划并组织有效地实施。 4、负责对物业管理员定期进行考核。 - 41 - 5、负责组织实施特约服务。 6、负责组织业主意见征询及回访工作。 7、负责组织物业管理服务报表的编制、上报。 8、认真完成领导交办的其它工作。 六、安保消防主管职责 1、掌握辖区物业及业主基本情况，协助建立健全业主综合档案。 2、做好日常巡视工作，及时发现和制止违章行为。 3、维护安保秩序，每天四次巡查，发现不正常现象，及时处理。 4、熟知治安、消防方面有关法律和法规，懂得火警、盗警等各种突发事故的应急处理。 5、每月组织秩序维护员对消防设施、器材普查一遍，并填写《消防设施、器材检查记录表》。，建立健全消防设施、器材管理台帐。 6、经常组织秩序维护员学习培训，定期对秩序维护员及领班工作进行考核。 7、重点抓好门卫值班、安保巡逻、监控室工作管理。 8、完成好领导布置的其它工作。 七、保洁、绿化主管职责 1、对辖区清洁卫生及绿化工作向物业管理处负全责。 2、做好保洁工队伍管理工作，做好经常性培训工作。 3、科学安排保洁工作，使保洁工作高效高质量运作。 4、按《保洁工作标准》检查和抽查保洁工作，每月对保洁工作进行考核。 5、负责绿化、保洁分承包方养护工作的检查和督促。 6、及时向领导汇报保洁、绿化工作情况，并提出自己的意见和建议。 7、做好领导交办的其它工作。 八、物业管理员职责 1、热情、主动、快捷、周到地为业主办理入住手续，耐专、细致地向业主提供入住注意事项及物业管理服务范围、项目及内容。 2、热情接待业主来电、来访，对业主提出的一切问题做好解答和解释工作，对业主投诉要认真详细记录并及时落实处理办法，重大问题应迅速向相关领导汇报。 3、业主投诉和建议处理完毕，及时将处理结果反馈给业主，并了解业主对问题处理 - 42 - 的满意程度。 4、熟悉辖区物业及业主概况，建立健全物业管理服务的各类台帐及资料。 5、负责服务项目的接洽，落实并组织实施。 6、熟悉各种费用的收缴标准、计算方法，按时完成收缴任务，做好收缴报表。 7、努力学习物业管理专业知识，提高服务技能和水平。 8认真做好领导交办的其他工作。 九、保洁员岗位职责 1、严格依照手册的各项要求约束规范自身行为，为广大业主提供及时规范服务; 2、严格按照《物业管理服务协议》内容约定的卫生保洁标准，完成各项工作; 3、负责区内的道路、绿化带的卫生清扫工作; 4、定期对楼梯道清扫及扶手擦拭; 5、负责生活垃圾的归集，并对垃圾桶定期清洗及消毒工作; 6、制止乱倒垃圾及污染环境的一切行为; 7、认真完成领导安排的其他工作。 十、秩序维护员岗位职责 1、熟悉和掌握辖区物业情况及业主的基本情况与各种安保、消防等设施的性能和使用方法。 2、严格遵守上下班时间及值班制度，做到仪容整洁，文明值勤，认真做好当班记录，不得做与值勤无关的事情。 3、有礼貌地查询欲进入辖区的访客，填写会客单，如有怀疑，应通知有关业主。如访客携带可疑物品应及时检查。严禁闲杂人员进入辖区。 4、 做好管理区域内安全保卫工作，严禁闲杂人员(散发广告、拾垃圾、乞讨人员、流动摊贩等)和叫卖入内，短期工作人员凭临时出入证出入辖区。 5、确需进入的车辆要登记汽车牌号、驶入原因等。驶出时要查验车内装载物品，如有可疑待查明扣方可放行。 6、治安巡逻人员在巡视中应保持高度警惕，对辖区内可疑车辆、人员进行询问、盘查，发现问题立即处理，必要时与公安部门联系处理。 7、熟记应急求助电话，如发生紧急情况，应立即报警并做好现场保护工作。 8、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放;未经登记允许不 - 43 - 得进入管理区域，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入管理区域。 9、认真做好领导交办的其它工作 十一、电梯维修工职责 1、严格遵循“安全第一”和“质量第一”的原则进行电梯维修和保养工作。 2、确保机房设备及电梯完好，安全运行。 3、按电梯保养周期进行保养工作，作好保养记录。 4、及时排除电梯一般故障做好维修工作。 5、保持保量完成主管布置的各项任务，重大问题及时汇报，并提出自己处理意见。 6、施工现场设置警示标识，危险场地设置隔离栏。 7、认真完成领导交办的其它工作。 十二、电气维修工职责 1、严格执行关于电气维修的规定、规程，确保电气设备正常运行。 2、安全操作，按章作业，杜绝安全事故。 3、经常性地对电气设备进行检查、保养、维修，并作好记录。 4、为业主服务热情、及时。 5、遇有处理不了的问题立即报告维修主管，并提出自己的处理意见。 6、维修工作精益求精，保证质量，降耗增效。 7、认真完成领导交办的其它工作。 十三、空调水工职责 1、负责空调设备、水泵的日常 2、冷水机房、泵房保持清洁，每月对设备进行保养，去除灰尘、油污，每月对管道阀门进行一次检查，若有问题，立即处理。 3(做好设备维护保养工作，杜绝跑、冒、滴、漏。 4、负责填写设备运行记录和维修保养记录。 5、坚守工作岗位，确保设备安全运行。 6、做好应争抢修工作，发现问题及时报告维修主管或部门领导，做好设备状态标识。 7、认真完成领导交办的其它工作。 十四、仓库保管员职责 1、认真自觉遵守仓库管理制度。 - 44 - 2、各类物资在入库前必须按《采购物资验证规定》进行验收，合格无误方可进库，并做好台帐记录。 3、发放物资时应验证《领料单》是否填写正确、是否有审核批准人签字。 4、每月清库一次，做到帐、卡、物相符。 5、保持库其它管理制度 第一节 办公用品采购、领取和保管制度 第一条 对办公用品的采购由办公室归口负责，其他部门未经公司领导或办公室主任批准不能采购办公用品。办公室应安排专人负责采购事宜。 第二条 采购计划由办公用品管理人员根据各部门需求和库存提出，各部室、管理处在每月填报的《月份采购计划表》中应将办公用品部分单列。采购计划经办公室主任及公司分管领导审核批准后交给采购人员采购。采购价格采用货比三家的原则，择优采购，审批手续不完备的，采购费用不能报销。各管理处在按上述要求进行操作的前提下可自行派专人采购，并将采购情况上报办公室。 第三条 各部室、管理处领取办公用品须事先填写公司统一印制的领料单，由经手人和部室负责人签字后领取，由办公室按季将各部室、管理处领料单汇总交财务部，年底分别纳入各部门成本。各部室办公用品控制在管理人员在每人每月8元以内，按工作 - 45 - 实际需要领取(财务等部室专用票据除外)。总金额不允许突破，如有突破，须有特殊需要。否则办公室将停止发放。 第四条 办公用品要妥善保管。办公用品的采购和领取都应建立帐册，及时进行登记，做到进出有手续，帐物要相符。办公用品管理人员应按月向办公室主任提供办公用品进、出、存详细清单。 第五条 对办公用品中的部分过期单据、表格、帐册等以及存放时间太久质量发生变化不能继续使用的办公用品，管理人员应提出处理建议报办公室主任及公司分管领导批准后进行妥善处理。办公用品管理人员无权未经批准自行处理办公用品。违者按章处理。 第二节 乘坐出租车和业务招待费的规定 第一条 为贯彻公司开源节流，节约为本的经营理念，对乘坐出租车和业务招待费严格控制，从严掌握，并严格审批制度。 第二条 凡无特殊原因不允许乘出租车，一律乘公交车。 第三条 乘出租车和业务招待必须遵循严格的审批制度，事先填写《出租车和业务招待费审批单》，部门负责人审核后，经公司总经理签批后方可进行。 第四条 特殊情况应先通过电话请示，并在发生日期的当日或次日补齐审批手续。 第五条 出差外地期间，如乘坐出租车，则不报市公司司服管理规定 为加强公司员工司服管理，展示企业文化、员工精神面貌，特制定如下规定: 一、司服的制作: 由办公室按照“员工服装的式样”，委托合格分承包方按双方签订的合同要求制作。 二、司服的验收: 厂家将制作完毕的司服送达本公司后，由办公室会同负责验收，合格后办理付款手续。 三、司服发放标准: 管理人员:西服一套，长袖和短袖衬衫各两件，领带1条。 操作人员(包括试用工、临时工):工作服两套，长袖和短袖衬衫各两件。 四、司服押金: 正式员工(包括试用工、临时工):200元/人 - 46 - 五、司服押金收、退程序: 1、收取:员工入职后领取司服前时，由办公室开具凭证，转交财务部统一收费。 2、退还:操作人员离司时应将本人工作服洗净叠齐如数交还本部门，由部门验收无误后，其所在部门出具证明，经办公室审核后由财务部退还押金。 3、管理人员的司服因量身定做，原则上不需上缴，但员工离司时需按照适当比例交纳服装费。自领到新服装后3个月大宗物资及常用耗材采购规定 为规范公司大宗物资、常用耗材的采购，特作以下规定: 1、“大宗物资”系指:单位总价值超过500元以上的非易耗品(含固定资产)，包括电脑及配件，手持对讲机及配件、办公桌椅、复印机、保洁设备等;常用耗材系指:低值易耗品，包括保洁耗材、维修材料、服装、办公用易耗品等。注:低值易耗品达到一定数量或单位金额(如达500元以上)亦可称为大宗物资。 - 47 - 2、大宗物资使用单位根据实际需要向总经理提出采购申请，办公室对拟采购的大宗物资进行市场调研作价格性能比，供总经理作采购决策;常用耗材由使用单位年初制订耗材需求计划，办公室按相关要求选择分供商由总经理确认后，与分供商签订供应合同，各使用单位应到合格分供商处采购。 3、办公室对申购大宗物资和日常耗材计划进行严格审核，审核公司书籍管理规定 为规范公司书籍管理工作，使各部门书籍共享，有效利用资源，并避免重复购书，现拟定一般书籍管理规定如下: 1、各部门在购书前写书面请示报总经理审批。 2、总经理室审批同意后，原则上由办公室统一购买。各部门在办公室办理借阅手续后，方可借阅书籍。书籍使用完后应尽快归还办公室，以便其它部门使用。 3、各部门如需购买本部门相关专业书籍，应到办公室核实书目名，并报总经理审核 - 48 - 后方可购买。书籍购回后应交至办公室办理新书登记后，再办理相关借阅手续。 4、办公室将每季度向各部门提供所有图书的目录，以供借阅参考。 企业贯彻、执行管理制度及标准的情况说明 ******物业服务有限公司，是按现代企业制度模式建立。政策的制定对公司经营来讲，是必不可少的，政策有助于我们卓有成效，井井有条地工作，当我们和员工在一起工作时，为了一个共同的目标，我们必须建立保护大家，并使大家共同受益的原则。我们都渴望能有互助、礼让、诚实的工作环境。 《员工手册》是公司对员工管理的基本准则，仔细阅读将会有助于在工作中充分发挥自己的才能。 公司制定的一系列行为标准，描述了我们如何通过共同工作去达到目标，超过现有成绩，达到更高标准。 公司工会将不定期组织各项文体娱乐、竞赛、旅游活动，以增强员工的身心健康，促进团队合作，通过采纳员工提出建议，落实行动计划、表彰先进、鼓舞士气通过沟通，增强企业凝聚力。 为给员工创造一个优良的工作和个人发展环境，从而促进员工忠诚感，对员工在工作中的投诉得到及时、公正的处理，采用申诉制度: 一、申诉方式:1、面谈、信函、电话、传真、电子邮件等。 二、申诉程序: 1、员工在受到不平等、不公正对待或个别问题处理感到有疑问时，可以向其所在部门的负责人提出申诉。 2、员工如果认为问题在部门没有得到解决，可以向公司办公室申诉。办公室应立即处理员工申诉，并尽快给员工做出应有的答复及决定。 3、公司办公室在3天内就员工申诉的问题进行调查了解，在1周内答复员工。 4、公司对员工所有申诉严格保密。管理层将不会因员工行使申诉权而影响他们今后的工作。 随着公司的规模不断扩大，要求公司员工遵守基本职业道德与行为规范，及安全、环境保护、节能措施并严格执行基础管理检查考核标准。员工必须使用文明用语、服务忌语，进一步提升公司的社会知名度，树立公司品牌。 - 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