城市土地一级开发模式
城市土地一级开发模式设想
根据城市的实际情况，土地一级开发模式既应吸收政府为开发主体和企业为开发主体的优点，又要避免二者所出现的问提;既要符合土地一级开发市场的发展趋势又要 因地制宜结合实际有利于土地市场的发展。其土地一级开发模式应概括为市场化运作，政府主导，企业出资，风险共担，政企双赢的模式。.在这种模式中，城市土地管理部门即国土资源局直接通过市场以熟地价格向投资者即二级开发商出让国有土地使用权，政府通过其所属的国有一级开发公司负责在
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规定的期限内，将已出让的待开发土地开发为熟地，交开发商使用。投资者在土地开发过程中分期缴纳地价款。政府收取地价的一定比例，专项用于项目用地范围内大市政条件的改善;余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发成本。其实质是政府为开发主体，政府与企业合作的方式。说得直白一点就是政府出力，企业出钱，双方受益。
市场化运作:主要是针对选择投资者而言。在投资者的选择上，一定要通过招，拍，挂等市场方式，充分体现公平，公正的原则。在以往的土地出让过程中我们往往注重的是土地的出让价格，“价高者得”几乎成了一成不变的原则。而这种模式中对投资者的选择是一个对投资者综合实力的选择。不仅要考虑土地出让价格也要考虑企业的资金实力，管理能力，人才水平甚至于还有企业的品牌效应。由于需考虑的因素增加，就要根据地块的性质，用途规模，重要性等方面，进行权重平衡，通过市场来确定最适合的投资者，决不能允许在此过程中搞暗箱操作，也不能任凭土地出让价格定输赢。因为土地一级开发的土地规模较大，一定要从投资者的整体实力来考虑以保证项目的高效。
政府主导:其实就是以政府为开发主体。土地一级开发的主体大致可分为政府和企业两种。土地一级开发的过程中涉及到众多政府部门及政策运作和群众工作。无疑政府作为开发主体比企业作为开发主体更有利于上述工作的顺利进行。但企业作为开发主体其专业知识和人才方面较政府会更有优势，而城市近年来旧城改造任务大，为保证土地一级开发工作的高效性，目前应选择政府作为开发主体，但为解决其专业人才方面问题政府应成立专门的一级开发公司来运作。
企业出资:就是整个土地一级开发过程中所需的资金主要来自于企业。土地管理部门将“生地”以“熟地”价格出让给企业，政府按合同约定用企业分批支付的资金和自筹的小部分资金将“生地”开发成“熟地”交给企业进行二级开发。开发企业虽是二级开发单位却在一级开发过程中先行投入了资金。在“三年大变样”的城市改造建设中，城市斥巨资拆除了大量的违规建筑及与城市发展不和谐的建筑，而且这项资金投入还在不断加大，短时期内再筹集资金进行土地一级开发，即使通过信贷等方式筹集资金也要支付利息，无形中加大了负担及开发成本，而面对城市城市改造这项刻不容缓的艰巨
工程
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，政府必须想方设法，竭尽全力地实行，而先行出让土地、回收土地出让金后，再进行土地一级开发无疑是城市解决当前问题的一个很好的途径，而至于企业先行支付土地出让金而增大了企业二级开发成本就需要企业搞好成本测算一并考虑到土地出让金中。
政企双赢:土地一级开发的过程不仅仅是一个土地由“生地”变为“熟地”的过程，它更是一个土地增值的过程中，在以前的篇章中介绍过北京的土地一级开发政府定为利润为开发成本的8,，因为土地一级开发的成本测算较为清晰，当“熟地”价格出来后，其利润已经大致可以测算出来。由于考虑到二级开发的成本及对售房价格的宏观调控，北京市对土地一级开发的利润作出了明确规定，其实这并不符合市场化的要求，一个规范、完善的土地一级开发市场不应有此限制。对利润进行限制，实际上是对熟地的出让价格进行了控制，避免过高，影响房地产开发市场，而市场化运作的土地一级开发市场不应对熟地的出让价格进行控制，应该通过市场进行调节。在这种模式中由于企业先行支付了土地出让金，政府可以将土地一级开发的利润按照约定的比例与企业共享，以调动企业参与的积极性。因此这种开发模式不仅解决了当前政府资金紧张的问题，加大了城市改造进度，并且政府也因土地增值获得了一部分利润。而企业通过提前支付土地出让金不仅拿到了二级开发项目也分享了土地一级开发带来的利润，可称为是政企双赢。
浙公网安备 33021202002483