房产经纪人协理基础知识

房产经纪人协理基础知识 下篇:房地产经纪基础 1、房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员委托房屋有利害关系;(二)应当由委托人协助的事宜、提为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服供的资料;(三)委托房屋的市场参考价格;(四)房屋交务并收取佣金的行为。房地产经纪的基本类型:房地产居易的一般程序及可能存在的风险;(五)房屋交易涉及的税间、房地产代理、房地产行纪。 费;(六)经纪服务的内容及完成 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ;(七)经纪服务收 2\房地产居间:是指经纪人员或房地产经纪机构向委托费标准和支付时间(八)其他需要告知的事项。 人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交8、 10、房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。 为:(一)捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位3\房地产代理:是指房地产经纪人在受托权限内，以委串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格;(二)对交易当托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出法律责任的经纪行为。 房屋赚取差价;(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当4、房地产行纪:行纪又称信托，就是指行纪人受他人委手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易;(四)泄露托，以自己的名义代他人购物、从事贸易活动或寄售物品，或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正并取得报酬的法律行为。 当利益;(五)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，5、从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;(六)改变实信用的原则，遵守职业 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，恪守职业道德。 房屋内部结构分割出租;(七)侵占、挪用房地产交易资金;6、房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产(八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;(九)为不符经纪人和房地产经纪人协理。房地产经纪机构应当保存房合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服地产经纪服务合同，保存期不少于5年。 务;(十)法律、法规禁止的其他行为。 47、房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不11、房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。 万元以下罚款。 5、代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行12、房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的，由为，要进行独立的意思表示，而居间人并不代委托人进行县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期民事法律行为，仅为委托人报告订约机会或为订约媒介，改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款。 并不参与委托人与第三人之间的关系。居间人也没有将处13、房产经纪人考试每年举行1次，考试合格由人事部理事务的后果移交给委托人的义务。简言之，居间人不得统一颁发，可在全国范围内执业。房产经纪人协理考试根代委托人为法律行为，而代理人则代被代理人为法律行为。据行业需要确定，具有高中以上学历，愿意从事此行业的另外，居间通常为有偿性质的行为，而代理则还包含有无人员，考试合格由省里颁发资格证书。 偿代理。 14、房产经纪人和协理的义务:1、遵守法律、法规、行6、房地产经纪的特点:服务性、专业性、局域性。作用:业管理规定和职业道德，2、不得同时受聘于两个或两个以传播经纪信息，加速商品流通，优化资源配置，规范和完上房地产经纪机构执行业务;3、向委托人披露相关信息，善房地产市场，促进社会经纪发展。 充分保障委托人的权益，完成委托业务;4、为委托人保守 7、房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事商业秘密;5、接受国务院建设行政管理部门和当地地方政项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不府房地产行政主管部门的监督检查，6、接受职业继续教育，得收取佣金。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展不断提高业务水平。 同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，15、房地产经纪人员的职业道德的内容:职业良心、职不得向委托人增加收费。 业责任感和执业理念。基本要求:守法经营、诚信为本、 8、房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加尽职尽责、规范服务、公平竞争。 盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经16、房地产经纪人员的职业技能包括:收集信息、市场纪人或者两名房地产经纪人协理签名。 分析、人际沟通、供求搭配、协调成交。 9房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向17、房地产经纪人员的心里素质:自知、自信;乐观、委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋开朗;坚韧、奋进。礼仪修养:仪容与着装，接待客户时租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项:(一)是否与的仪态和电话中的礼仪。 1 18、房地产市场:是指房地产商品(包括房地产权益)26、房地产税包括:1、营业税(5%)、从,,,,年,交易的场所和领域，它是房地产商品买卖、租赁、抵押和月,日起，对购买住房不足,年转手交易的，销售时按其互换等交易关系的总和。 取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过19、房地产市场的特点:房地产市场特点:(1) 市场信,年(含,年)转手交易的，销售时免征营业税;个人购息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实买非普通住房超过,年(含,年)转手交易的，销售时按反映物业价值。(2) 市场区域性强，因其不动固定，无法其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。流通，具有明显区域性。(3) 市场对商品短期供求变化反2011年1月对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按映不灵敏，因其生产工期长，投资大。(4) 市场垄断与竞其销售收入全额征税。 争并存，土地地产国家垄断。(5) 市场调节机制与 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 调2、城市维护建设税(市区7%，县城5%，其他1%)和教节机制共同作用。 育附加(营业税的3%)。 20、房地产转让:是指房地产权利人通过买卖、赠与、3、契税(3%-5%，安徽省执行4%):契税是指以所有权或其他合法方式，将其房地产转让给他人的行为。包括:发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征房地产买卖、房地产互换、房地产赠与、其他合法转让的收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、方式。 赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。201021、房地产抵押的分类:1预购商品房贷款抵押，2在建年10月1日起，个人购买普通住房，且该住房属于家工程抵押，3现有产权房抵押贷款，4以出让方式获得国有庭唯一住房的，减半征税契税;个人购买90平方及以土地使用权的贷款抵押。 下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%22、房地产价格是由房屋生产经营过程中的社会必要劳税率征收契税。 动时间形成的价值的货币表现形式。房产价格的制定，应27、印花税(1‰，买卖双方各负担0.5‰) 以正常生产、合理经营情况下的社会平均生产成本，流通28、.个人所得税(20%)，个人转让自用5年以上，且是费用，加上合理利润和应纳税金为依据。 家庭唯一生活用房，免征个税，普通住房可以按全额1%征23、房地产价格的基本特征:1房地产价格受区位的影收，非普通住房按全额2%征收，从2010年10月起，对出响很大，2实际是房地产权益的价格，3既有交换的价格，售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所也有使用土地的租金，4是在各种因素长期作用下形成的，得税。 5容易受个别因素的影响。 29、房产税依照房产原值一次减除,,,至,,,后的24、房地产价格的主要种类:1成交价格、2市场价格、余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的3理论价格、4评估价格、5市场调节价，政府指导价和政计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税府定价、土地价格、6土地价格、建筑物价格、和房地价率为,(,,;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为,格。7成本价、标准价。 ,,。 25、房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权30、土地使用税每平方米年税额如下:(一)大城市1.5而给付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金就是房屋租元至30元;(二)中等城市1.2元至24元;(三)小城市赁价格，有成本租金、商品租金、市场租金三种。 0.9元至18元;(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12 23、从,,,,年,月,日起，个人住房按揭贷款首付元。 款比例不得低于,,,。考虑到中低收入群众的住房需求，31、自,,,,年,月,日起，凡新审批、新开工的商对购买自住住房且套型建筑面积,,平方米以下的仍执行品住房建设，套型建筑面积,,平方米以下住房(含经济首付款比例,,,的规定。 适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的, 24、加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部,,以上。 门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工32、未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商开发日期满,年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，品房再行销售他人，处以警告，责令限期改正，并处2万并责令限期开工、竣工;满,年未动工开发的，无偿收回元以上3万元以下罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建33、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当设面积不足,,,或已投资额不足,,,，且未经批准中在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处止开发建设连续满,年的，按闲置土地处置。要优先保证理方式。 (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和据实结算房价款 (二)面积误差比绝对值超出3%时，买廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买应总量的,,, 受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给 2 买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产证明文件。 权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含39、开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于但不超过3万元的罚款。 第十五条开发企业隐瞒有关情合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。 34、经规划部门批准的规划变更、 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 单位同意的设计40、国家对部分内容规最低保修内容和期限，具体有:变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用的防渗漏，为5年;供热与供冷系统，为2个采暖期、功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起约定。建筑工程的保修期，自竣工验收合格之日起计15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由算。; 此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内41、房地产市场调查，是房地产为特定的商品对象，运通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地用科学的 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ，有目的、有计划地对相关市场信息进行系产开发企业承担违约责任。 统的收集、整理、记录和分析，为房地产营销决策服务的 信息管理活动。 35、商品房预售应当符合下列条件: (一)已交付全 部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持42、房地产市场调查的作用:1有利于企业正确的市场有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售定位。2有利于企业制定正确的营销战略。3有利于企业开的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资展有效的促销活动。 的25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 43、房地产市场调查的基本原则:客观性原则，科学性 原则。 36、商品房预售许可依下列程序办理: 一)受理。材 44、房地产市场调查的一般程序:确定调查目的(探测料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充 性调查、描述性、因果性、预测性、)、搜集信息资料、初的材料。 (二)审核。开发企业对所提交材料实质内容 步调查、调研设计、现场调查、撰写和提交调研报告等6的真实性负责。 (三)许可。经审查，开发企业的申请 个步骤。 符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10 45、房地产市场调查包括:政治环境调查、经济、社会日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发 文化、社区环境市场调查。 企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送 方式:普查、重点调查、抽样调查、典型调查。方法:访达《商品房预售许可证》。 经审查，开发企业的申请不 谈调查、书面调查、电话调查、网络调查、其他调查。 符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10 46、房地产市场需求调查包括:消费者调查、消费动机日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明 调查、消费行为调查。 理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政 47、房地产卖方代理:按委托对象不同划分:商品房销诉讼的权利，并送达开发企业。 商品房预售许可决定书、 售代理、房屋出租代理、二手房销售代理。按委托形式的不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的 不同划分:独家代理、共同代理、参与代理。 行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地 48、房源的构成要素:1房源的实物状况，2房源的权属产管理部门的印章。(四)公示。房地产管理部门作出的 状况，3、房源的心理状况。房源的特征:公共性、变动性、准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查 可替代性。房源开拓的原则:及时性、持续性、集中性。 阅。 48、房源信息的处理:1房源信息搜索表格的处理，2建37、商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预 立房源信息库，3房源信息的使用管理 售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管 49、客源管理的原则:有效性原则、合理使用原则、重理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合 点突出原则。 同登记备案手续。 50、客源与房源的关系:1客源和房源在交易中互为条38、预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当 件，却以不可。2—在市场营销活动中，两者相得益彰。3-依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办 在房地产经纪活动中互为目标，不断循环。 理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的 3 51、房地产居间业务的基本流程:业务拓展-业务洽谈-委托代理销售商品房,按成交价格总额的0.5-1,向开发企房地产查验(实务状况、权属状况、价格状况)-签订居间业收取代理费(不包括宣传、策划费用。宣传、策划费用合同-信息的搜集与传播-买方或承租方看房-撮合成交-协由开发企业与中介服务机构书面协商确定)。实行独家代理助办理合同备案-房地产交验-佣金结算与提取-售后服务。 的,按不超过成价格总额的1.5,向委托方收取代理费。 52、自,,,,年,月,日起，凡新审批、新开工的商61、房屋所有权登记费的计费方式和收费标准:1、对住品住房建设，套型建筑面积,,平方米以下住房(含经济房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的,积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收,,以上。 取，每套收费标准为80元。2、注销登记不得收费。3、核53、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于发一本房屋所有权证书免于收取工本费;向一个以上房屋60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。从2011年2月所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书可9日，中国人民银行取消住房优惠税率，首套取消85折、按每本10元收取工本费。4、房屋所有权登记费项目由财首付3成、二套6成、第三套暂停贷款。最高贷款成数不政部会同国家计委负责审批，收费标准由国家计委会同财超过70%，贷款最长不超过30年。 政部负责核定。除本通知规定的收费项目和收费标准外， 房产行政主管部门在房屋所有权登记过程中不得收取房屋54、个人住房贷款的偿还方式:1、“等额本息还款 勘丈费等其他任何费用。5房屋所有权登记费等收费届于法”每月还款金额相同，便于您合理安排每月的生活和理 行政性收费. 财，方便又省心～2、“等额本金递减还款法”，每期偿还 的本金相同，前期还款金额较大，适合还款初期还款能力 较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的 借款人。3、“等比累进还款法、“适用于预计今后某一时 间段收入将会提高的贷款人。、4、“等额累进还款法”、 约定多还款的固定额度，后两种都适合新婚夫妇。 55、商品房买卖合同的注意事项:1共有人权利、2权益 转移，3房屋质量，4承租人优先购买权、5集体所有土地 上房屋的买卖对象，6住房户口的迁移，7维修基金交割， 8物业管理，公用事业费具结。 56、房地产居间合同的促成因素:1资格甄别，2,真实 意愿，3需求内核，4判断决策人，5尊重和利用顾问。(要 耐心听-以示尊重、要谨慎问-增进沟通、要热情说-施加影 响) 57、房地产居间服务的5S技巧:速度、微笑、真诚、机 敏和研究。 58、顾问式服务法:1符合客户心理的应对法。2实际性 的商品知识。3信心十足地推荐，4以体验性的知识来说服 客户。 59、国家规定:房屋买卖代理收费，按成交价格总额的 0.5-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房 地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格 的,,。 60、2004年安徽省房地产中介服务收费: 一、存量商品房(指二手房)买卖代理服务费,按成交价 格总额的1.0,,2.0,收取,原则上买卖双方各承担一半。 二、房屋租赁代理服务费:无论租赁期限长短,住宅按成交 一个月租金的40,-50,一次性计收;非住宅按一个月租 金20,-30,一次性计收。三、商品房销售代理服务费: 中介服务机构(商品房销售代理公司)受商品房开发企业 4