XX年九江钻石名苑项目策划案

XX年九江钻石名苑项目策划案 第一篇 市 场 篇 第一章 宏观市场分析 一、地理概况: 九江位于江西省北部，长江中下游交接处南岸，地处赣、鄂、皖四省交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，现在是赣北政治、经济、文化、旅游、交通中心，得天独厚的自然条件和优越的经济地理位置，在振兴江西经济建设中，具有特别重要的战略地位，为发现经济奠定了基础。 二、地理位置: 九江地理坐标为东经113?57‘—116?53‘，北纬28?47‘—30?06‘，全境东西27公里，南北宽140公里，总面积18.823平方公里，占江西省总面积的11.3%九江地处中亚热带向北亚热带的过渡区，气候温和，四季分明，年平均气温16—17?。雨量充沛，年降雨量1300—1600毫米，40—50%的降水量集中在第二季度。年均日照百分率为38—47%，年均湿度达70—80%，区域分布明显，垂直差异较大。 三、交 通: 九江地处黄金水道中下游，是大京九铁路与万里长江唯一交点城市。水陆交通十分便利，一个集水陆空于一体的立体交通枢纽城市已经形成，九江已成为长江经济带和京九经济带交叉辐射的重点城市。 四、人 口: 98年来，九江市人口总数为49.66万，其中浔阳区26.55，庐山区23.11万，人口密度为710人/平方公里。 五、九江市社会经济现状 九江是著名的旅游胜地，其自然景观庐山、龙宫洞、石钟山、吴城候鸟与人文景观东林寺、能仁寺、真如寺、烟水亭、浔阳楼交相辉映。98年金融风暴的严重影响和长江特大洪水的猛烈侵袭，九江旅游业受重大影响。全市共接待海外旅游者8,565人次，旅游收入2,017.9万元人民币，接待国内旅游者272.1 万人次，旅游收入14.57亿元人民币，分别比历史最好水平的1997年下降67.8%、69.6% 和15.2 %。为持续发展九江旅游业，98年起先后修建了五老峰旅游度假村、秀峰索道、太乙村、落星墩等景点，开发了不少旅游新景点，注重度假和会展设施的建设与完善，为使庐山尽快成为国际旅游度假中心和国际会议展览中心创造条件，为九江旅游业持续发展提供了强有力的后劲。 六、人民生活、物价: 98年市区居民人均可支配收入为3973万元，人均消费支出3170.54元。食品支出占消费性支出的53.2%;家庭设备用品及服务支出小幅上升;通讯消费增幅最大;住房消费随之提高，由97年的人均388.76元增长到98年的405.04元。人均居住面积也由9.82平方米上升到10.98平方米。2000年在1999年集资房淡出市场后，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费明显上升，据保守统计住房消费将达到人均440元左右。 第二章 九江房地产市场分析 一、九江房地产市场基本情况 (一)九江房地产市场发展现状及特征 十五时期，国家将房地产业作为国民经济的增长点，相关产业政策陆续出台。2000年全国商品房销售火爆，全面出现增长势头，初步概算全国商品房销售总额可达1800亿元人民币，比1999年增长了40%左右，江西省同比增长率高于全国平均水平，据粗略统计可达60%左右，九江同比增长率与全省平均水平基本持平。 相比南昌房地产市场，九江房地产起步慢，开发规模小，开发经营范围小，开发意识薄弱，但经过近三年的市场培育，取得了可喜突破，具体体现在三个方面: 1、 住宅开发势成主流，小区开发日渐唤醒 随着九江整体投资环境改善，相关优惠政策出台，房地产投资加大，1999年九江房地产开发新开工面积24.78万平方米，住宅开发占绝对比例，商业服务用房较少，2000年开发面积较99年同比增长了14.37%,达到28万平方米。据统计，2000年九江商品房住宅投资占整体投资比例的85%以上，2001年住宅开发力度持续加大，据报批资料粗略统计有近20万平方米的新工程即将上马。一些空置已久的项目在取得银行信贷后，通过重新定位加以包装，将陆续进入市场，参与竞争。 浔阳路、十里大道、长虹大道等城市主干道，住宅建设日益高涨。 市场竞争也由过去低层次，同类地段同质楼盘的价格竞争，上升到物业综合素质的竞争。从单栋临街商住楼发展到稍有规模的住宅小区。 发展商开始注重小区环境，例如滨江花园花力气塑造中心庭园、喷泉广场; 青年路的湖滨花园规划出中心庭院，浔阳东路的鸿丰花园腾出空地布置中心花园，成为2000年度受消费者追捧的置业热点，以此为契机，未来几年住宅小区发展方向将遵循沿海发达地区往生态社区发展，营造回归自然的居住环境。 2( 买方市场需求明显，专业营销开始走俏 供大于求是目前买方市场最明显的特征，2000年竣工面积达20多万平方米销售趋旺，但面对近20万平方米的存量住房，市场供给压力激增。不少户型功能不完善，间距过小，建筑质量不好的住宅物业在同类项目竞争中遭到消费者无情抛弃。受外地专业策划公司在九江策划代理的明星楼盘的影响，九江不少开明的发展商日渐走出拍脑袋的思维误区，开始引用“外脑”资源。从前期市场调研、市场定位、规划设计的立项到整个项目的销售及售后服务，都采用 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的全程策划代理，避免决策的盲目性、规避入市的风险，缩短运作周期，降低运作成本，提高项目的可操作性。 在整个项目的运作中，既讲究分工合作，又充分利用各自资源优势，找准市场缺口，积极引导消费，创造有效需求，专业营销扮演市场出奇制胜的关键角色。 3( 消费者置业日趋理性，个性化物业成为热点 九江房地产市场已初步进入买方市场，消费者面临更多可以选择的楼盘，消费者的需求日益扩大，消费行为也日趋成熟、理性。消费者不仅关心价格和比较户型，更关注居住环境和小区配套。善于比较、注重实惠是当前消费者的突出特征，龙鑫花园的创意户型(跃层)，湖滨花园的楼中楼赢得市场喝彩。 (二)九江房地产发展前景与趋势 九江商品房在走向市场化的同时，注重学习外地的先进开发经验。 绿化从无到有，从零星点缀到规划高绿化生态社区，物业管理从无意识到有意识地实行人本服务精神，整体建筑从简单的筒子楼、千篇一律的兵营式排列到拥有新颖外立面，舒适实用的户型，以及拥有小区生活配套设施等都将是未来几年九江房地产市场的发展方向。 在未来的市场发展中，将呈现几大新趋势: 1、开发商所开发的住宅小区规模将逐渐加大 不少实力派企业品牌企业将瞄准房地产业高回报利润空间进军房地产业，投资住宅开发。改变过去投资主体小，开发范围窄的旧格局，庐峰路、长虹大道、九龙街将成为开发热点。 2、价格稳中有升，需求有望拉大 随着江西整体经济的稳步增长，刺激房地产需求的多种利好政策频频出台，信贷放宽，公房上市，梯度消费即将形成，九江商品房供求也随之趋热，价格稳中有升，但升幅不大。 3、户型面积需求加大，功能日趋完善 目前空置积压的三房一厅、二房一厅的比例过高，在售的安居型的三房二厅、二房二厅，因户型功能分区、通风采光设计较实用，而受到消费者的欢迎。不少有前瞻眼光的发展商注重项目的市场调研和全程策划，以市场需求为导向，定位适销对路的商品房，三房二厅、二房二厅将成为市场需求主流，少量的创意户型如楼中楼、跃层、错层也会受到个性需求的消费者喜受，但市场需求份额不大。 4、 规模住宅小区将成为置业热点，优秀物业管理成为新的 物业卖点。 追求高品质生活是改善居住条件的终极目标，拥有完善的生活配套设施、清新宜人的居住环境，居则无忧的物业管理是走向成功的发展商的最佳选择，相邻城市南昌房地产行业在激烈的市场竞争中，培育中一系列广受消费者喜爱的生活社区。人文气息浓厚、居住环境优越的住宅小区已成为置业亮点，市场有效需求释放的巨大利润空间将吸引越来越多的九江房地产开发商着手提高所开发物业市场竞争力，营造消费者需求的规模小区,成为市场的置业热点。 5、交通便捷缩短时空距离，置业半径会逐次扩大 新经济时代，各行业的持续发展，经济触角将伸至各居民区，突破仅在繁华地段的市中心商业区中发展营业网点的旧观念。城市交通的快速发展，为市中心拥挤的居住环境提供了新的发展空间，缓减市中心置业安家的压力，郊区置业已成为现实。尽管不少受传统市中心情结影响的消费者，仍然关注浔阳路等市中心地段住宅发展，但受城市规划市中心用地限制的影响，未来几年房地产业重点将围绕市政规 划的商业主干道而展开，长虹大道、庐峰路、前进路将是最直接的受益者。新材料、新能源的在城郊结合部规模社区的推广适用，大大降低运作成本，如此诸多优势会吸引市场主流的中档收入家庭到城郊结合部安家置业。 附表二 九江市2000年第三次规划审定商品房住宅项目一览表 报建用地面积 申 请 单 位 建 设 地 址 备 注 2(M) 容积率1.8， 九江鑫顺房地产长虹西路 3732 建筑密度26%， 开发公司 绿地率25% 安福房地产 十里大道与长虹西路5158(49 绿化率25% 开发公司 交叉口西北角 容积率2.0, 龙开河路07-2号 九江民生集团 建筑密度30%, 11610 地块 绿地率30% 市天创房地产开2620 环城路170-188 发有限公司 容积率2.0, 市安居工程指挥九龙街13-1地块 4200 建筑密度40%, 部 绿地率20% 庐峰小区建设指原看守所内 16666.6 经济适用房 挥部 容积率3.9, 市天强房地产公浔阳路莲花池路丁官4900 建筑密度48%, 司 路之间 绿地率25% 庐山区五里乡房五里乡畜牧场内 10000 地产开发公司 金城房地产开发容积率3.24, 湓浦路口 900 公司 建筑密度46.5% 赣北房地产开发南湖支路 7000 公司 报建用地面积 申 请 单 位 建 设 地 址 备 注 2(M) 容积率2.3, 市住宅房地产开三里街62号 1320 建筑密度32%, 发公司 绿地率大于25% 容积率2.3, 东盟实业有限公庐山路沙子墩片区 9750 建筑密度32%, 司 绿地率大于30% 楚天房地产开发龙开河02地块 3800 公司 厦港房地产实业容积率3.8, 庐山路与普云路交汇 3250 有限公司 建筑密度35% 容积率2.5, 安美达房地产公十里大道21号 5030 建筑密度45%, 司 绿化率大于25% 容积率3.0, 九江鑫诚地产开柴桑路18号 3050 建筑密度45%, 发公司 绿化率大于25% 九江鑫诚地产开十里大道1115号 570 绿地率大于25% 发公司 容积率2.5, 九江市房地产公都天巷43-71号 建筑密度36%, 4400 司 绿地率大于25% 九江市银华房地电讯器材厂 9900 产开发公司 二、销售状况 九江房地产业经过近几年的市场培育，虽然取得了可喜的进步，市场需求趋旺，市场前景看好，但作为拉动九江经济增长的内在动力，仍显力度不够。市场发育的不完善，仍然是其主要特征，据我们统计的十二个销售较好的商品房住宅物业(见附表一)2000年预售面积256000年平方米，粗略统计完成销售面积131580多平方米，占预售面积的51.39%，商品房住宅市场呈现出个别物业销售尚好，但未形 成明星楼盘，整体销售形势不容乐观的局面，房地产市场销售具体体现在以下几个方面: 1、 市场竞争的层次低下 由于九江房地产市场小，受开发思路的局限，跟风现象较严重，略有成功之处很快被全盘照搬，听说欧陆建筑较时尚，到处贴上“欧陆风情”的标鉴。某些项目的二房二厅、三房二厅好销，市场全都定位二房二厅、三房二厅。造成同类地段同质物业增多，真正能满足差异性需求的楼盘较少，可供消费者选择的余地减少，市场竞争只能走低层次的价格竞争路线。 2、营销手段落后，不能挖掘潜在优势 尽管不少开发商搭起了售楼处，在外墙上作了包装，尝试引进上海、深圳的营销模式。但由于九江整体销售水平的落后，销售人员未经系统的专业培训，对销售技巧未能充分领悟，不能很好的引导消费;策划未能充分分析物业的优劣势，去把握其市场机会，对市场风险的估计不足，在资源整合上不能形成突出特征，只能走大众化路线，满足基本的属性需求，这也是九江未能形成明星楼盘的关键因素。众多住宅物业重视地段位置优势，忽视了满足公共活动区的灵活处理，使小区缺乏亲和力，物业流于大众化。 3、物业管理滞后发展，影响物业档次提升 九江市目前物业管理水平较低，还处在起步阶段，现有的商业性物业管理公司不多。商品房住宅的物业管理大多由房地产开发公司下属的物业管理处承担，物业管理单位与业主对住宅物业管理服务认识 的误区也仅限于日常代收水电费，垃圾清理，门卫看守以及入住前装修的管理。对于住宅小区的生活环境保证及物业维护认识不足，消费心态仍处于10-20元/户/月的水平，造成九江市物业管理现状普遍的“脏、乱、差”，直接影响在售物业的档次提升。 三、典型楼盘分析 (一)鸿丰花园 1、 项目概况 鸿丰花园位于浔阳东路36号，占地30亩，建筑面积3.8万平方米,规划10栋6层商住楼,毗邻市二中,周边师专附中、市八中、浔东小学、龙山小学和九师附小等学校林立。三里街菜场马狮商厦、联盛百货在数百米之距。规划中规模最大的医院171医院亦在百米之内。金融保险系统均在沿街办公。生活配套设施完善。 一期临街四栋，于2001年5月31日入住。 二期五栋自2000年5月开盘以来，实现70%的销售业绩。 2、 规划设计 鸿丰花园充分利用该梯形地块，规划出36%高绿化2.1容积率的封闭式小区。 (1)沿街南北朝向“一”字形4栋多层商住，挡住交通主干道的喧闹，东西朝向的“品”字形; (2) 气派的门碑楼将临街的2栋楼联成一体; (3) 大型的落地玻璃保证充足的光线; (4) 一梯二户的单元式住宅，维持邻里的宁静; (5) 以二房二厅、三房二厅为主力户型满足换房一族的置业需求。 3、 户型构成: 数量占整体比2户型 面积(m) 销售量 (套) 例(%) 二房二厅一卫 99.05 24 8.99 17 二房二厅一卫 100.42 24 8.99 16 三房二厅二卫 128.73 24 8.99 23 三房二厅二卫 139.26 24 8.99 20 三房二厅二卫 143.78 24 8.99 17 复式(五房一厅) 231.48-248.44 9 3.35 4 其他 含一期AB户型 138 51.6 90 合计 267 100 197 二期住宅二层和六层定价1220元/平方米,三、四、五层定价1280元/平方米。 综合评述 鸿丰花园自2000年初推出来，因其处浔阳区成熟的社区，成为不少想解决九江城市户口的外地生意人和市中心情结的九江居民的置业目标。鸿丰地产务实的开发理念，工期短、绿化率高、户型适当、价格合理等诸多综合因素的作用，使鸿丰花园成为九江市为数不多的畅销住宅项目。 (二)龙惠花园 1、 项目概况 龙惠花园是九江建成房地产开发公司投资开发的住宅小芪 ，位于十里大道中段，邻近十里大道与长虹大道交汇处，享有诸多配套生活服务设施，周边拥有市三医院、建行、新村小学、菜市场等服务网点，有多路公交车直通市区、火车站。小区共7栋，总建筑面积29880 平方米，目前小区全部竣工。 2、 规划设计 规划设计特点 (1)室内动静分离，功能较完善; (2)采光通讯性能俱佳，每个房间者有窗户; (3)规划较大的中心花园; (4)围合式住宅小区，便于封闭式管理; (5)户型较实用，以85.79-99.10平方米的二房二厅和101.12- 145.42平方米的三房二厅为主,较受中等收入家庭欢迎。 附户型分布表 面积户型 数量(套) 比例(%) 2(m) 76.40 13 二室一厅 84.01 4 31 10 99.10 14 85.73 7 88.38 24 92.02 28 二室二厅 93.74 21 206 67.09 97.55 56 99.10 14 90.08 56 101.12 6 110.84 21 三室二厅 117.22 6 65 20.97 113.67 6 145.42 14 四室二厅(复式) 209.10 3 6 1.94 四室二厅一房(复式) 217.67 3 合计 310 308 100 3、 价格水平 龙惠花园在2000年5月以820元/平方米起价推出，均价927 元/ 平方米，最高价980元/平方米，略低于对面的天福花园，一次性付款可享97折优惠，建行可提供7成20年按揭。 附价格表 层数 价格 备注 1 880元/平方米 送花园 2、6 920元/平方米 3、4、5 980元/平方米 7 820元/平方米 配库房送屋面花园 车库 980元/平方米 4、 优劣势分析 优势: (1) 九江建成房地产开发公司建设的小区有4/7楼房评为优 质工程，便于吸引消费群体; (2) 十里大道目前人气旺，市场需求较旺; (3) 小区周边生活服务设施配套较为完善，加强了消费群体的置业; (4) 采用先进的红外线监控系统，单元进户设有电子防盗门， 统一安装进户铁防盗门，实行封闭性管理。 劣势: (1) 本项目规模较小，难于实现规模效益; (2) 相邻处有天福花园竞争。 综合评述: 九江建成房地产开发公司投资开发建设的龙惠花园，以全新的欧陆式建筑技巧营造了大景观阳台，绿意葱茏的中庭花园，较新颖的布局、完善的配套设施和物业管理，合理的价格，一次性竣工且周边生活服务设施完善，吸引消费者，自2000年5月开盘以来，取得了70%的销售业绩。 (三)湖滨小区 1、 项目概况 小区由九江信华集团有限公司投资开发建设，湖滨小区位于庐山 南路与青年路交叉处，与甘棠公署相邻，横跨庐山南路，分为南北两区，总占地面积5000平方米，总建筑面积28000平方米，其中住宅面积27341平方米，绿化率35%，生活设施配套完善，周边拥有湖滨幼儿园、湖滨小学、市一中、十一中、青少年宫、银行等生活服务网点是具有较丰富生态自然环境的高格调欧陆式住宅小区。目前，南区已建成售完，北区共8栋正在建设中。 2、 规划设计 北区占地2100平方米，总建筑面积2000平方米，共中住宅面积19100平方米，建筑特点如下: (1)利用甘棠湖公园自然环境的高绿化优势，营造一个纯生态 的社区; (2)半园式布局8栋多层住宅，并规划较大面积的中心花园与 大自然景观相互辉映; (3)楼间距大，保证楼宇之间的充足通风采光。 3、 户型分布 户型以103.89-110.91二室二厅和125.95-144.76平方米的三室二厅为主，但在多数为长条形，不利于室内空间的合理利用。 2户型 面积(M) 数量(套) 比例(%) 二室二厅 103.89-110.91 123 67 三室二厅 125.95-144.76 28 15 三室二厅二卫 125.95-130.97 33 17 合计 184 100 4、价格水平 以1000元/平方米起价推出，最高价1410元/平方米，均价1246元/平方米，略高于同类地段住宅项目20-30元/平方米。 一次性付款可享97折，建行提供7成20年按揭，2001年2月份价格表: 2#价格表 4#价格表 22楼层 价格(元/M) 数层 价格(元/M) 1F 1100 店面 7300 2F 1210 2F、6F 1260 3F 1260 3F、4F、1310 5F 4F、5F 1410 7F 1000 6F 1330 7F 1000 5、 优劣势分析 优势: (1) 九江信华集团有限公司成功地开发了信华苑湖滨花园南 区，建筑质量施工期短等优势; (2) 北区规模较大，现以期房的形式售出50%以上，项目启动 的资金压力小; (3) 毗邻甘棠湖公园，周边自然环境佳，市中心人气旺，房 地产市场需求旺盛; (4) 整个小区规模较大，便于钻苑物业管理; (5) 与东宝公寓经济适用住房湖滨小区等共同形成较成熟社区。 劣势: (1)北区建筑半圆型规划，有2栋住宅是东西向，夏天阳光直 射室内，不利于住户休息; (2)部分两房二厅长条型设计，不便于起居、家庭装修和家俱 摆设; (3)与同类地段住宅物业相比价格高出20-30元/平方米。 综合评述: 九江信华集团有限公司利用其成功开发湖滨花园南区的优势，在紧邻甘棠花园处续建居住环境高格调欧陆住宅北区。小区配套设施完备，统一规范的物业管理，周边自然环境佳，生活服务设施配套完善，地处市中心，吸引消费者产生有效的置业需求。自2000年11月开盘以来，市场反映很好已取得50%的销售业绩。 (四)滨江花园 1、 项目概况 滨江花园位于九江市滨江路与甘棠北路交叉口，由4栋7层高住楼和2栋25层高的适用多功能商住楼组成，花园中间是花园喷泉， 花草盆景，罗马庭园式温馨住宅环境，工程造型别致，独具匠心，虚实结合，富有时代气息。占地9250平方米，建筑面积49650平方米，建筑密度37.3%，绿化率50%，由九江市庐山区房地产开发股份有限公司(以地皮融资)，珠海建安集团，上海市南市区开发实业有限公司共同开发，珠海集团总承建住宅。交通便利，物业管理规范，目前，4栋商住楼已竣工开盘，高层已建一层。 2、 规划设计 由华东建筑设计研究院主持设计。设计本着以人为本的原则，南北通透，欧陆古典主义风格与现代建筑结合完善，特点如下: (1)房型实用的摆设，通风采光全部周密兼顾; (2)室内动静分离，功能较完善; (3)规划大面积的中心花园 (4)围合式住宅小区，使于封闭式管理 3、 户型分布 以77.50平方米—84.07平方米的二房一厅和110.38平方米的三室二厅二卫为主。 2户型 面积(M) 数量(套) 比例(%) 二室一厅 77.50-84.07 32 44 三室二厅二卫 110.38 20 28 四室二厅二卫 131.02 10 14 三室二厅二卫(复式) 205.36-218.18 4 6 四室二厅二卫(复式) 241.33 2 3 二室二厅(复式) 148.12-161.50 4 6 合计 72 100 4、价格水平 该项目以1480元/平方米起价，均价1603元/平方米，最高价1690元/平方米，一次性付款97折，交行提供6成10年按揭。 2楼层 价格(元/M) 1F 1530 2F、6F 1580 3F、5F 1680 4F 1690 7F 1480 物管费 40元/户、月 5、优劣势分析 优劣: (1)红色坡形屋顶，罗马庭园式中心花园，大面积绿化与滚滚 长江相辉映; (2)内墙基本装修，门窗、外墙等其它合用部分装修一致，有 利于保证房屋质量及外观的完善统一; (3)体贴入微的管家式物业管理服务，便于统一管理，让业主 住着安全舒心; (4)珠海建安集团等三家公司共同投资开发，实力雄厚，一期 先开发4栋多层，有利于加速资金周转; (5)交通便利，有一路直通市内。 劣势: (1) 价格较高，高出同类地段住宅200-300元/平方米; (2) 44%二室一厅的户型与小区高价位高品质严重冲突; (3) 地理位置较偏，周边学校、医院、银行等生活服务设施配 套欠完善，影响消费置业; (4) 物业管理费较高; (5) 高层建筑建在北面，阻碍了南面多层住宅的视野。 综合评述: 滨江花园商住楼全框架结构，工程造型新颖别致，立面线条丰富，虚实结合，富有时代气息。中心花园喷泉，花草盆景，小区内配套完备，住宅环境温馨。物业管理先进完备，交通便利。高品质、高价格只适合高收入家庭购置。地理位置较偏，周边学校、医院等生活设施配套欠完善，高比例的二室一厅与高品质、高价格相矛盾，只适合中等收入家庭消费者，影响了住宅的销售。目前，自2000年5月一盘以来，二室一厅只销售2%，其它住宅几乎销售一空。 第三章 消费群体分析 一、消费需求趋势 根据市场调研得出消费需求结论 ?区域范围 由于九江市区域范围不大，消费者对距离的远近认识通常以交通方便来衡量，浔阳区交通通畅，商业繁华，仍是市中心情结的消费者关注的热点。但价格合理，配套完善，交通便利的地段区域仍受到消费者的喜爱，市政规划的商业热点区域将再次成为消费者置业热点。 ?住宅类型 多层住宅仍然是消费者最能接受的。别墅作为一种身份的象征受到不少人士的推崇，但消费者能够接受的别墅价格较低，价格适当，环境优美的别墅将受到中高档收入家庭喜爱。但比例不宜过大。高层住宅受到价格高、费用高、实用率低以及停电停水等因素的困扰，市场需求极小。 ?价格水平 九江市整体收入水平不高是直接影响居民购房消费的主要因素。浔阳区消费者最能接受的是900-1000元/平方米;庐山区消费者最理想的价位是500元/平方米左右。从市场供求上分析，浔阳区定 位在1200元/平方米的价格的中档偏上多层住宅是大有市场，庐山区经过提高物业的综合素质，600-700元/平方米的多层住宅，1200-1300元/平方米的别墅应该被市场接受。 ?住房面积 2000年整体市场经过调整，中档偏大的三房单位、二房单位已成为主流。其中70-99平方米的二房、100-130平方米的三房占大多数，而70-90平方米的二房、90-110平方米的三房单位，市场需求大于供给，捕捉市场有效需求有望满足置业热点。 ?户型的构成 因安居型的三房二厅、二房二厅易满足中档偏上家庭置业一步到位的需求，故错层楼、中楼成为新生代家庭个性需求的热点。开发面积大小适中(70-99平方米的二房二厅和91-110平方米的三房二厅单位)功能分区完善，通风采光俱佳的创意型户型，既有别于平层的实在又有别墅型享受，将会受到市场的追捧。 ?交通便利 消费者在居住得舒适的同时，又关注市政配套设施的发展。交通的便利程度直接关系消费者上班购物、下一代上学等日常生活的舒适顺畅。周围景观好、地理位置较佳、交通便利的楼盘依然是市场关注 的焦点。 二、消费者群体分析 (一)消费群体分类 1、受访者性别 本次调查采用登门拜访、电话预约、售楼处现场调研等方式，发放回收230份问卷，其中住宅问卷114份，有效问卷103份。商场消费问卷116份，有效问卷111份。受访者大部分是十里大道和市西一路那一带的家庭。住宅问卷其中男性是家庭购房的主要决策者，占68.9%,女性相应较少占31.1%。 性 别 男 女 总 计 人数(个) 71 32 103 比例(%) 68.9% 31.1% 100% 2、你的职业 企业管事业 公务私营 金融证自由职其合职 业 理 单位 员 业主 券人士 业者 它 计 人员 人数 (个) 9 7 5 43 0 30 9 103 8.7941.78.7比例(%) 6.8% 4.9% 29.1% % % % 受访者职业是私营业主比例相当大，占41.1%，而事业、企业单位比例较小，九江以从事商品批发和汽车销售的商业人士较多占多数。 1、 你受教育程度 高中或中教育程度 初中以下 大 专 本科及以上 合 计 专 人数(个) 10 70 16 7 103 比例(%) 9.7% 68% 15.5% 6.8% 文化程度是高中或中专占70%，大专或本科以上占6.8%，文化水平总体还算高，素质也相对的高一些。 2、 你现在的家庭成员 家庭成员 三口之家 四口之家 三代同堂 其 它 合 计 人数(个) 40 31 18 14 103 比例(%) 38.8% 30.1% 17.5% 13.6% 三口之家占38.8%，四口之家占30.1%，现在青年家庭是消费主力军。 3、 家庭收入 家庭年收入 2万元以下 2—4万元 4—8万元 8万元以上 合 计 人数(个) 66 31 4 2 103 比例(%) 64% 30.1% 3.92% 1.98% 100% 家庭收入2万元以下的受访者比例最多，占42.62%，2—4万元之间的占30.1%，再其次是在4—8万元之间者占3.92%，整体数据显示为九江消费者的收入水平比较低，商品房开发的主力消费群是家庭收入在2—4万元左右。 4、 现居住宅为 现居住宅 公房、宿舍 租房与借房 商品房 合计 人数(个) 35 17 51 103 比例(%) 34% 16.5% 49.5% 100% 消费者所住商品房比例占49.5%，而租房与借房公房宿舍两者总占50.5%，表明九江住房商品化程度不高，随着市政府住房商品化的 全面推进，九江商品房的需求潜力巨大，一大批有购买能力的租房户、借房户和住集体宿舍家庭都将转化为有效需求。 (二)住宅消费需求特征分析 1、您准备何时购房 何时购买 3个月内 半年内 一年内 二年内 暂 无 合 计 人数(个) 1 3 17 13 69 103 比例(%) 0.1% 2.9% 16.5% 12.6% 67.9% 据调研结果显示，二年以内的准备购房者占有32.1%，其中半年至一年内购房者占整体调研比例的16.5%，一年至二年内购房者占12.6%。 2、您购房的主要原因 买房 改善 现居人 置业 投资 为父母 为子女 其它 合计 原因 条件 理想 人数12 13 37 6 3 12 20 103 (个) 比例(%) 11.7% 12.6% 36% 5.8% 2.9% 11.7% 19.4% 据调研结果表明: (1) 因居住不理想，而拟购房者比例最高。据进一步询问发现，该部分受访者或住集体宿舍或借房、租房居住者较多。起居不分，餐厨合用，洗溺功能不全是他们目前住房的共同特征，严重地影响居住生活质量，给生活带来不便。 (2) 其次，欲改善居住条件而购房者占12.6%，据进一步询问发现居住十里大道的有房受访者，受以住建筑规划设计落后之苦，采 光、通风，厨房排烟污水处理等不尽理想，希望通过换房来实现居住条件和生活质量的同步提高。 3、您喜欢的住宅类型 独门独户 住宅类型 高层公寓 多层住宅 合 计 的别墅 人数(个) 8 74 21 103 比例(%) 7(8% 71(8% 20(4% 100% 目前生活条件中下，多层住宅仍然是消费者最乐意接受的。占71.8%，其次是条件允许的前提下，受访者宁愿选择独门独户的别墅，占20.4%;而高层公寓的比例极小部分占7.8%。 进一步调查:由于九江经济疲软，相对于经济收入来说购买能力比较低，多层住宅价格一直处在较低的水平，自然受到消费者欢迎。且九江房产市场尚未形成多元化，别墅和高层住宅在九江房地产市场正处于萌芽状态，尚不形成对多层住宅的竞争。别墅项目仅在弘雅花园旁兴建二十多栋，高层公寓仅滨江花园有二栋，数量较少，销售并未看好。 4、您希望购买住宅户型 二房 二房 三房 三房二四房 复式 户型 合计 一厅 二厅 一厅 厅 二厅 (跃式) 人数8 22 24 21 15 13 103 (个) 比例(%) 7.8% 21.4% 23.3% 31.1% 43(9% 12.5% 据市场调研结果显示,受访者对二房、三房的市场需求较大。其中，三房二厅是消费者最受青睐的户型，占31.1%; 其次是三房一厅占23.3%二房二厅占21.4%;复式、跃层式户型等创新户型也受到不少消费者的喜爱。 进一步询问发现: (1) 三居室的户型因功能较完备，能满足首次置业者一步到位或换房一族改善居住条件的需求。 (2) 因消费者的生活质量的提高和消费观念的改变，消费者对二个厅的选择趋势明显增强。 (3) 复式、跃层等新颖户型，体现一种时尚高贵的生活追求，消费者潜意识中想拥有此等户型，但经济条件限制了有效需求。 5、您准备选择的住宅面积 2222222271M-9-1111m----70 m91m131m151m171m191m住宅面积 合计 222222以下 以上 0 m 10 m 130 m 150 m 170 m 190 m 人数(个) 8 38 33 9 6 2 1 6 103 比例(%) 7.9% 36.8% 31.6% 8.8% 6.1% 1.8% 0.9% 6.1% 100% 受访者对住宅面积的需求集中在70-130平方米的区段,占整体比例的77.2%，而其中70-90平方米占36.81%，90-110平方米占31.6%;110-130平方米占8.8%,而对其他面积的需求较分散。 据进一步分析发现: (1)70-90平方米的二房较符合新婚年轻家庭消费要求，尤其是在庐山区年轻家庭需求更明显。 (2)90-110平方米的三房是较符合中青年家庭的消费需求。 (3)110-130平方米能满足中高档收入家庭置业需求。 6、您认为在西一路购房可接受的价格 住宅单价900以900-1000 1000-1101100-121200-131300-1合计 2(元/ m) 下 0 00 00 400 人数(个) 66 28 6 0 1 2 103 比例(%) 64.1% 27.2% 5.8% 0% 1% 1.9% 100% 受访者表示该地段可接受的最合理的房价为900元/平方米以下占64.1%，其次为900-1000元/平方米占27.2%，能接受1000-1100元/平方米的消费者相应较少。但消费者强调个别物业档次较高的房价可适当调高，选择1200元/平方米以上的合计占2.9%。 7、 您购房的信息来源 信息来源 电视广告 报纸广告 户外广告 亲友广告 合 计 人数(个) 14 25 29 45 113 比例(%) 13.6% 24.3% 28.2% 33.9% 100% 通过亲友广告获取楼盘信息的最多占33.9%;其次是户外广告占28.2%，报纸广告占24.3%,电视效果并不明显。 8、您选择住宅的类型 类 型 现 楼 期 楼 合 计 人数(个) 75 28 103 比例(%) 72.8% 27.2% 100% 据调研结果表明:消费者对现楼的选择趋向较期楼更明显有72.8%的消费者认为现楼风险小,入伙快,而偏爱现楼。27.2%的消费者认为期楼可供选择的余地大,对户型功能分区、通风、采光建筑质量都有较大的选择权而中意期楼。 9、您选择住宅考虑的最主要因素 开发户周边环考虑 位交通小区购建物业付款价格 商实型境及治总计 条件 置 便利 环境 物 质 管理 方式 力 好 安 人数 77 28 64 23 6 19 24 18 27 15 8 309 (个) 我们在调研中列举影响购房行为的诸多因素，供受访者做限量(多项选择)，最后发现排前五位的依次是价格、交通、地段区位、周边环境和小区环境，与我们前期在九江调研结果基本相一致。 在调研中进一步询问发现: (1) 价格依然是九江消费者最关心的敏感因素。目前，市场竞争程度不高，物业档次差距不大的市场环境中， 价格依然是取胜的关键; (2) 交通是否便利是关系到消费者日常生活上下班、儿童上学是否顺畅的一大关键因素。 (3) 地段区位作为房地产市场是否成熟的标志，在消费者心目中占住重要地位。商业繁荣，配套设施完善的市中心地段依然是置业者的首选之地。 周边环境和小区环境的优美舒适已成为提升片区物业档次的一大因素，湖水相印的富有人文气志的文化社区，会受到置业者的追捧。 10、您希望的付款方式 付款方式 分期付款 一次性付款 银行按揭 合计 人数(个) 25 25 53 103 比例(%) 24.3% 24.3% 51.4% 100% 从付款方式来看，九江居民的消费者较一年前有较大的改变，选 择银行按揭来提前消费购房者有大幅提高，选择分期付款来购房者明显减少。据调查统计选择分期付款的占24.3%，选择银行按揭的付款方式占51.4%。 11、您是否希望所购住宅装修 装修状况 不装修 全套装修 简单装修 厨卫装修 合 计 人数(个) 54 15 26 8 103 比例(%) 52.42% 14.56% 25.2% 7.8% 100% 有52.42%的消费者选择不装修,但希望发展提供可参考的装修设计方案;有14.56%的消费者愿意选择全套;有25.2%的消费者选择简单的装修，说明九江居民住房消费正在逐渐接受外来文化教育的熏陶，注重居住生活的品味提高，同时表明在九江消费者看来住房装修仍是颇费财力、精力的事情。 12、您认为物业管理收费多少合适 物业管理收费0.1以下 0.1-0.2 0.2-0.3 0.3-0.4 0.4以上 合 计 2(元/M) 人数(个) 56 40 2 3 2 103 比例(%) 54.4% 38.8% 1.9% 2.9% 2% 100% 接受物管费在0.1元/平方米以下的占54.4%;其次是0.1-0.2元/平方米占38.8%,而选择0.2元/平方米以上的占6.8%。 据进一步询问获悉:九江住宅物业的物业管理水平低、服务范围小导致可收取的物业管理费用也较低。虽然有个别住宅小区引进封闭式物业管理服务，但月前尚未起到示范作用。 ?消费调研结论, 1、九江市域范围不大，但受行政区域内的经济、文化的影响，置业者对房地产板块的选择呈现出北热南平的格局，北部具体地说浔阳区作为市中心依然是消费者置业的最佳归宿，南部的开发区和庐山区在近几年的房地产发展中虽有趋暖之势，但相对市中心聚集了相当部分中等收入的家庭置业安家。 2、近三年的房地产市场的积极培育下，九江房地产已经取得较大的突破，商品房的消费群体从中高收入阶层向中等收入家庭扩散。随着二级市场放开及城市规划的日趋完善，土地资源的合理利用，一大批潜在的消费群体将转化为有效需求，而成为换房一族，中高档住宅市场仍然是高收入阶层市场，相当于经济适用房价格的商品房成为中等收入家庭的置业首选。梯度消费即将形成。 3、受置业区域的影响西一路一带房地产发展尚未成熟，周边配套欠完善，消费者能接受的住房以中等偏上为主，面积在90-130平方米的三房和70-110平方米二房，单价在900元/平方米左右，总价在10万元左右的商品房能被中等偏上的家庭接受。规划超前小区配套完善，物业管理佳，日常生活便利等综合因素上物有所值，物超所值的规模小区物业即将成为引导消费的市场热点。 4、适应九江消费观念的转变，开发动静分区、起居分开，餐厅客厅隔离，洗溺分开的三房二厅、二房二厅为主的户型，辅以少量的三房一厅和复式单位面积应结合户型结构，突出适用性的住宅单位会受到市场追捧。 5、在住宅销售中，样板房展示的引导效果反应极好，九江消费 者对住宅装修有进一步认识，选择精装修的倾向有所增强，因而在实际销售中应根据不同需求个性的消费者制订装修套餐服务，激发消费需求产生冲动购买，并进一步引导消费者现场成交。 6、从广告信息来源的结果看，九江消费者通过亲友广告途径获取信息最多，据现场销售反应，在九江老客户带新客户成交的现象十分明显，充分利用消费者口碑宣传效果，能够迅速地树立项目的市场品牌。因此在实际销售过程中从开发商到代理商，从销售一线业务员到后勤的各方面人员均应自始至终，贯彻执行销售服务第一的策划精神，实现“人推人”的销售策略，争在短期内将本项目包装成明星楼盘，带旺市场需求。 7、 经过市场的积极培育，银行按揭的顺利推广，九江消费者 的消费观念的转变，扩大了消费层，激发了相当部分消费者的投资意识，对期房进行适度的包装，通过到位的促销手段，制造羊群效应，会取得良好的销售开局。 8、根据户外广告效应的时间长，广告受众较集中和消费者易接受的特点，结合邮政夹页广告和报刊悬念广告来配合现场的墙体形象广告可以在短期内实现众人皆知的视觉冲击效果，因此可以通过较新颖的创意和图案在市场竞争中脱颖而出。 三、商场消费行为分析 1、 您需求商铺的目的 受访者选择自营的比例较多占74%，投资商铺的较少占26%。结合我们入户调查，九江对商铺的需求大多是自营;通过投资商铺租赁他人， 赚取回报的方式较少。受京九线的影响，十里大道沿街的商铺租金回报逐渐上调，消费行为中投资的比重逐渐加大，投资商铺的意识在增强，这种消费意识的改变在未来二年可能会成为一种突出特征。 买商铺目的 自营 投资 合计 人数(个) 82 29 111 比例(%) 74 26 100 2、 您认为多大的经营单位面积最合适 34%的受访者认为21-30平方米的经营单位最经济，25%的受访者认为31-50平方米的经营单位较合适;13%的受访者选择51-70平方米的商铺。选择其他区间段的较分散，并无明显的特征。据此，我们认为: ?选择21-30平方米的经营单位，较符合小型的娱乐设施和家 庭小超市; ?选择51-70平方米的经营单位占13%，表明选择中等面积的 经营单位有一定市场，但市场份额不多; ?本项目商铺面积划分宜根据经营范围组合定位来合理划分。 经营面积20以合21-30 31-50 51-70 71-90 91-110 111-150 2(m) 下 计 人数(个) 9 38 28 14 8 6 8 111 比例(%) 8 34 25 13 7 6 7 100 3、 您认为多宽的门面最合理 38.7%的受访者认为3.5-4.0平方米宽的门面最合理，17.2%的受访者认为6.0平方米宽的门面能最大限度地发挥商业效应;13.5%的 受访者认为3.0-3.5米宽的门面足够了;也有13.5%的受访者认为4.5-5.0米宽的门面才能展示店堂的商业氛围。 门面宽度3.5-4.6.03-3.5 4.0-4.5 4.5-5.0 5.0-6.0 合计 (M) 0 以上 人数(个) 15 43 10 15 9 19 111 比例(%) 13.5 38.7 9 13.5 8.1 17.2 100 4、 您能否接受西一路商铺的售价 选择5000元/平方米以下的倾向最明显占70.3%;其次是选择5000-5500元/平方米占23.4%;能接受5500元/平方米以上的受访者比例明显偏少。据此，我们认为: ?受十里大道空置商铺的影响，西一路的商铺的售价目前整体 水平不会太高; ?本片区商业并不旺盛，也严重影响商铺的租售价格。 商铺价格5000以5000-55500-66000-66500-77500-8合计 2(元/m) 下 500 000 500 000 000 人数(个) 78 26 4 1 1 1 111 比例(%) 70.3 23.4 3.6 0.9 0.9 0.9 100 5、 您能接受的商铺租赁价格 能接受50元/平方米以下的租赁价格的趋势最明显占66.7%;其次是选择50-60元/平方米租赁价格占22.5%;选择60-70元/平方米租赁价格的相应较少仅占7.2%;选择70元/平方米以上的屈指可数。据进一步询问获悉:十里大道商业惨淡经营是造成商铺租赁价格低下的直接原因。 22租赁 50元/m50-6060-7070-8080-9090-100100元/m合计 22222价格 以下 元/m 元/m 元/m 元/m 元/m 以上 人数74 25 8 1 1 2 0 111 (个) 比例66.7 22.5 7.2 0.9 0.9 1.7 0 100 (%) 6、 您愿选择的商场经营方式 选择统一经营方的倾向较明显占62.3%;而选择分散经营方式的相对较少占37.7%。表明:在统一经营和分散经营两种经营方式中，统一经营便于统一管理，保证商场的品牌信誉易被消费者接受。分散经营易造成商场内经营档次良莠不齐，管理混乱，很难保证商场内各经营户的利益。 经营方式 统一经营 分散经营 合计 人数(个) 71 43 114 比例(%) 62.3 37.7 100 7、 您认为商铺多高最合理 42.3%的受访者认为3.5-4.0米的层高最佳;23.5%的受访者认为4.0-4.5米的层高才合理;也有20.7%的受访者认为3-3.5米的层高足够;而选择其他项的受访者相应减少。 进一步询问发现:从事家庭小超市、汽车销售维修、家俱展示等商业经营，选择层高不宜太高，高则浪费，3-3.5米足够;而从事小型娱乐业的，则希望有3.5-4.0米的层高较适宜。 因此商铺的具体层高应结合商铺的具体定位来下结论。 层高(m) 3-3.5 3.5-4.0 4.0-4.5 4.5-5.0 5.0-5.5 5.5-6.0 合计 人数(个) 23 47 26 3 6 6 111 比例(%) 20.7 42.3 23.5 8.7 5.4 5.4 100 8、 您认为商场成功的因素有 认为品牌信誉好而经营成功的观点最多，占33%;其次认为商场所处地段位置佳而经营成功的也不少，占26.8%;再次认为价格较优惠也是经营成功的一个主要原因占24.4%。表明:九江市居民最能接受的是诚实无欺、品牌信誉好的经营方式。 商场成功品牌效统一经促销活价格 地段好 其它 合计 因素 益 营管理 动 实惠 人数(个) 56 69 22 5 51 6 209 比例(%) 26.8 33 10.5 2.4 24.4 2.9 100 结论: ? 受十里大道空置商铺的影响，消费者对商铺仅限于中小铺 位，中档价位。 ? 消费者对西一路商铺需求的心理期望值在5000-5500元/ 平方米，地段稍好商业气息较好，铺位价格稍高出心理期望值也是市场能接受的。 ? 商铺租赁的理想价位在50-60元/平方米，离市区越近价格 稍微上涨。 ? 消费者因受经营品种的局限，主要考虑在21-50平方米的分 隔商铺。71-90平方米的商铺有一部分消费者接受，但市场需求不大。 第二篇 项 目 篇 第一章 项目分析 一、 项目情况分析 (一)区位情况 本项目钻石名苑位于九江市浔阳区西南部，三中对面，处在十里大道与即将开通的西一路交汇处，西可至开发区，南可至庐山区，该区为一较典型住宅区，目前商业氛围一般。 (二)规划情况 本项目总占地9000平方米，位于即将开通的西一路两侧，为一临街型，下为底层商铺，上为多层住宅商住楼，总建筑面积3万平方米，容积率 多层住宅建筑面积 商业用途建面 共九栋楼，西一路北面，四幢底层联式，南面共五栋，其中三栋临街，一、二期总户数为116户。 (三)物业功能及工程进度概况 本项目为一临街商住楼。共分三期开发，一期一栋现已封顶在售，二期为西一路南边剩下四栋，于3月2日时开工，至开盘时应建至 一层，西一路北面四栋楼，预计在4月底开工。 (四)各合作单位概况 发展商:九江市安美达房地产开发有限公司 物业管理顾问:深圳南光物业管理公司 建筑施工单位:九江县建筑公司 设计单位:九江市建筑事务所 策划代理:江西省同致房地产顾问有限公司 (五)户型特征(二期) 本项目户型以二室二厅、三室二厅为主，面积适中，其中六七层为跃层结构，二房共35套，三房共40套。 栋号 编号 户型 建筑面积 使用面积 22A型 四室二厅二卫 152.4m 123.1m 5 22B型 三室二厅二卫 128.4m 104.0m 15 22A、B座 C型 三室二厅二卫 125.0m 99.4m 5 22E型 三室二厅一卫 123.0m 97.1m 10 22D型 二室二厅二卫 155.0m 84.3m 5 22E型 三室二厅一卫 113.6m 89.0m 10 D座 22F型 二室二厅一卫 93.6m 73.3m 10 22C座 G型 二室二厅一卫 91.7m 71.0m 20 (六)自身配套 , 车位:本项目应设置车位若干 , 大型连锁超市:本项目北面单位商铺预计将经营大型连锁超市， 将为该圈内唯一一家大型商场，对本项目业主极为便利。 二、 周边配套分析 本项目地处浔阳区老马渡，属于次市中心区，整体配套较完善， 交通便利。 (一) 商业配套 , 十里大道沿街店铺以经营装饰建材、机电修理为主，缺乏商 业人流及百货商场服饰等店铺; , 本项目所在十里大道路段银行密布:工行、商行、交行、 中行距本项目不到2分钟步程; , 就近有金源大酒店、教育宾馆、工商宾馆等酒店宾馆，入 住率尚可; (二) 交通环境 A、 目前交通状况 , 道路情况 1、项目东临十里大道。十里大道为浔阳区通往庐山区的主干 道，四车道设计，交通繁忙; 2、项目东向150米左右就是转盘，连接庐山路通往市中心及 火车站方向。 , 公交配套 1、本项目所处位即为公交1路站点，稍向南即是1路、5路站; 2、本项目往东至教育转盘处即是2路、7路、25路、1路、22 路、24路、18路、12路、5路公交车站点，可至全市各处，交通优越便捷。 , 距火车站5分钟车程 距汽车站5分钟车程 距汽车南站2分钟车程 距大中大、步行街3分钟车程 , 九江化纤厂等单位停车点设在本项目门口，无形中为本项目 争取了客户。 B、未来交通环境 位于本项目的西一路将在今年四月份开通，并与九龙街共同形成九江市商业街的延续，交通便利，四通八达，可至开发区、浔阳路。 (三) 卫生医疗环境 , 中西医结合门诊部 位于庐山路距本项目3分钟步程，为一中型医院 , 市区服务中心门诊部 位于庐山路邮电局段，距本项目3分钟步程，寻医问诊便捷 , 西二路医院、市三医院 位于本项目南部，距本项目三分钟车程，都为中型医院 (四) 教育文化配套 本项目教育配套较优良，为一个不可多得的优势 , 三中 位于本项目对面，为九江市重点中学 , 十一中、市教委 邻近本项目，又为本项目周边一教育设施 , 天天乐幼儿园、里洲小学 位于本项目近旁，业主子女受教育无忧 (五) 自然环境 , 甘棠湖、甘棠公园 位于本项目东面200米处，为九江市第一自然景观 (六) 项目优劣势 结合分析本项目情况，总结如下: A项目优势: 1、地段优势，升值在即; 2、交通便捷，四通八达; 3、成熟社区，生活无忧; 4、深圳物管，九江之最。 5、教育配套完善，学府家园 6、精装样板房，极度煽情 7、二期包装高尚，易于打动客户 B项目劣势 1、 项目定价偏高，同区域存在价格更低的项目，客户难于下定; 2、 施工现场管理混乱; 3、 销售的配套服务及物管服务做得不够，影响客户信心; 4、 西一路至今未开工，客户还处于观望状态; 5、 广告力度仍不够，高品质形象塑造不成功。 6、 安居工程就在本项目旁边兴起，对本项目存在极大的价格竞 争。 第二章 项目定位 打造尊贵 技压群雄 尊贵是从里到外的贵族之气流露。 找到一个“动心”的箭羽，以其打动客户的心灵，本项目的定位， 一方面注重切合本项目的实际，同时注重消费者的心态，找出其闪光点，得以再提升加强，突显本项目的不凡魅力赢得市场，对此，我们定位如下: (一) 综合定位 钻石地段的精品家园 阐释: , 西一路开通势在必行，连通九龙街汇成钻石地段; , 本项目定价较高，势必高质高价，非精品家园莫能御之; (二) 特征定位 成熟优越生活圈 阐释: 由于项目本身的地段区位优势较明显，交通无比便捷，周边配套较完善，就学方便，为一既无闹市之喧闹的成熟优越生活圈，为本项目一有目共睹的特征，容易被客户接受。 (三) 档次定位 知识经济晋绅家园 阐释: 由于本项目在所在地段教育配套较好，同时根据钻石一期成交客户分析它们大都为庐山区企事业单位的科级领导，具有一定的文化素质，同时客户购房有一个很重要的原因就是为了子女更好的受教育， 结合以上三点，我们提出以上定位。 (四) 消费群定位 本项目定位结合自身的特点并结合现有的客户情况分析: 1、 主目标消费群 (1)私营业主 (2)企业单位高层 2、 次目标消费群 (1)金融政券人士及政府政要 (2)欲往浔阳区置业的郊区有一定职位的人士 3、 目标消费群特征 (1)年龄特征:30-45岁 (2)客户区域: 九江市:郊区=6:4 (3)客户用途:自已居住:下铺上住:投资=7:2:1 (五) 卖点定位 主卖点定位:钻石地段，尊贵府邸 阐释: 1、 延续一期的宣传思想，保持连贯 2、 切合本项目上西一路开通的实际效应 辅助卖点定位: 1、交 通 便 捷，四 通 八 达 坐车就在家门口 2、成 熟 社 区，不 假 外 求 3、空中花园设计，澳地利风格 九江独一无二的美居 4、迷 你 装 修 计 划 住宅价值的全面升值 5、深圳名牌物管担当物业顾问 现代化小区典苑 6、业 主 独 享 八 大 权 利 九江第一尊贵社区 7、齐全教育配套，上学就在家门口 8、将在裙楼开设大型超市，购物太方便 (六) 广告语定位 , 钻石地段，房价有限，升值无限 , 地段好、服务好，胜过一切 (七) 商铺定位 经营产业定位:以汽配五金、装饰材料为主，兼营便民商店 阐释: 1、本项目目前所处十里大道店铺多经营汽配、水管、装饰 材料，说明此类商铺较适应市场需求，生存能力较强; 2、本项目地处交通枢纽之地，为通往庐山区、开发区之要 塞，也决定其商铺如此定位; 3、本项目地段居民人口较多，但满足居民日常所需的便民 商服设施较少，为一市场空白点，因此适当经营此类便民商服，商业效益看好。 第三章 包装与策略 人要衣装 佛要金装 项目包装意义重大，为项目对外形象的展示，本项目包装应 立足高品位、高质素，塑造一个尊贵府邸的形象，体现本项目不凡价值，从而为兑现物业价值铺好桥梁，使消费者觉得物有所值。 一、 区域包装方案 1、 跨街条幅 位置:位于浔阳路、烟水亭至十里大道西二路口庐山路教育宾馆段 目的:宣传火力集中在一段路上做宣传，会造成更好的眼球效应 规格:0.9米×16米 数量:20条 每隔一段一条 文字内容: (1) 钻石名苑 地段好、服务好 胜过一切 (电话) (2) 钻石名苑 房价有限 升值无限期 (电话) (3) 钻石名苑 钻石地段 升值无限 (电话) 时间:悬挂2周共14天 2、 商场广告立牌 目的:目前九江市楼盘包装只存在大众化的条幅，喷绘广告 牌等传统手段上，显得档次较低，本项目旨在塑造高尚楼盘，现我们运用差异化的高品位包装方式，长期以高姿态面世，以期鹤立鸡群，众人欣赏。 位置:大中大商厦主入口 马狮商厦主入口 九九商城主入口 新光商厦主入口 联盛商厦主入口 形式:较精美的广告立牌，不锈钢或铸铁支架喷绘画面，外 蒙塑纸(或灯箱)，同时结合资料架组合式设计，以放置宣传册供人们取阅。 规格:1.2米×1.6米 数量:5个 末文:钻石名苑 地段好 服务好 胜过一切 您可以不买，但不可以不看(详见附件1-1) 3、 流动广告 位置:1路、5路公交车 形式:车尾喷绘广告 数量:2辆 内容:钻石名苑 钻石地段 升值无限 (详见附件1-2) 二、 现场包装方案 注:(本方案是在以有包装基础上再添加) 1、大路牌 位置:本项目售楼处门口前方，现变电器 形式:精致大路牌 规格:杆高2.2米,牌1.2米×0.4米 文字:西一路(钻石大道) 2、楼盘小品 在本项目一期东面屋顶上做一钻石形反光材料制作的标志小 品，在离本项目很远的位置就能看见，巧作宣传，同时也形成一定意 义上的形象识别。 3、看楼通道 (1)地面平整并铺上广场地砖 (2)道路两边种植或摆放绿色植物 (3)道路两边摆放精美不锈钢包铜头铁链护栏 4、 售楼处(体现高贵华丽) A售楼处内部 , 总体规划 售楼处正中间靠墙做一接待前台，南边为展示区，北边为洽 谈区，展示区放置功放及VCD等供播放电视杂志，同时摆放模型等 (1)把现有储藏间拆除 (2)售楼处总体装修(请专业装修公司设计) ?墙面涂乳胶漆，颜色以暖色调 ?天花吊顶，打上射灯 ?外面墙体重刷涂料，甚至更换颜色 ?正对入口大门储藏间处做一接待前台 ?以钻石及楼盘形象的图形做前台背景 ?原木沙发、茶几撤去 ?洽谈桌上摆上金鱼缸 ?墙上展板更新为目前二期 楼盘相关展板 ?售楼处门口两根柱子包上金色装饰材料 ?售楼处设置背景音乐系统，营造卖场气氛 墙面设置装修设计方案的展板 B售楼处外部 (1) 入口阶梯两侧摆上盆植，阶梯上铺上红地毯，大门 入口放上一张“WELCOM”的红地毯; (2) 售楼处前方空地上保持路面清洁卫生。 三、 销售渠道 (一)主要渠道 以售楼处销售人员的解说直接销售，销售人员可以借施工现场，样板单位，给客户以实体感受，激发了客户潜在的购买欲望，使客户购买心理转化成为现实购买行为。纵使钻石名苑的附加质素引导消费者创新需求。 (二)辅助渠道 1、名称:大中大商场设立临时展销点 2、目的:为提高本项目的市场知名度，扩大本项目的目标客户 层面，竭力节省宣传推广费用，利用九江楼盘没用销售方式可走差异性营销手段，巧出奇兵避开其它楼宇的正面竞争，本项目除了运用华贵新颖的包装策略外，更要利用销售辅助渠道，迅速在九江市树立高档楼盘的形象。 3、运作思路 针对本项目的客户层面较广，分布遍布各处为了争取尽可能多的 客户，同时避开就近的东盟小区正面竞争，差异化市场，依托大商场 的中高消费的广大人流，宜推出展销会强力推介与适度炒作，结合平时的自由宣传页散发，争取客户，冲击市场，赢得市场。 4、运作步骤 (1)时间:(不定因素)展销时间 A( 当商场搞大型促销活动，人流鼎盛时 B( 周六、周日购物人流多时 C( 大型节假日 (2)地点;上述各个商场按照各自人流多少选择展销 (3)方式: A( 建一可自由拆装的三面敞开式三合板展销棚 B( 规模:5米×3米为宜 C( 展销形式:楼盘宣传画、展板及楼书及钻石型题匙扣发 D( 人员安排:1-2名售楼人员强劲推介，派发资料，有意向 客户推荐至售楼处 四、销售步骤 (一)入市时机 样板房装修完成，楼盘总体形象提高，二期工程有一定进程，西一路工期明朗，且一切销售资料之准备齐全，万事俱备，预计在4月初入市为宜。 (二)销售周期(上表) 按照本项目商住楼物业的特点，宜分批限额客户推介形式，压迫式销售造成强的大抢购人气。 1、开盘后开始售B、E两栋，2-3个月基本完成一期 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 。 2、6月底以后，借助本项目的准现楼特点，推出余下两栋住宅， 预计2-3个月完成。 3、8月份以下转入西一路北面四栋住宅的销售。 时间 1011 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 月 月 项目 B、E C、D 北向 四栋 (三)营销策略 营销策略应结合不同的销售时期，不同的市场情况有针对性的制定以保持销售气氛的不断升温。 1、开盘前的包装策略 由于本项目为一高价楼盘，同时必须匹配相应的高档形象，才能打动客户，针对本项目目前楼盘形象不太理想，我们运用上文叙述的包装策略，通过形象的再塑造再提升，达到高质高价的楼盘形象，为开盘致胜加上筹码。 2、开盘折扣优惠策略 目的: (1)开盘时积聚人气，求个好势头 (2)形成口碑，人推人 (3)快速落定，实现低开高走 (4)针对本项目价格较高，成交量低，改变局面扭转势头。 操作: (1)开盘之日起第一个8天成交客户，均可以在原有折扣基础上再享受3个折扣点的优惠; (2)开盘第二个8天，成交者在原有的基础上再享受2个折扣点。 (3)开盘第三个8天，成交的客户在原一次性付款，按揭付款等基础上优惠1个折扣点。 3、商、住连动策略(钻石1+1计划) 目的: 针对本项目下为商铺，上为住宅的特点，和购商铺者大多会热同时购买住宅的消费特点，但同时购买资金压力较大，为刺激此部分客户的需求，我们降低门槛，扩大成交量。 操作: (1) 凡购买商铺的客户同时购买住宅可享受只需交住宅首期 的10%的优惠，发展商先垫交首期款的20%; (2) 凡购买商铺的客户同时购买住宅可享受原有住宅折扣基 础上3%的优惠。 4、“迷你”计划(“迷你”个性装修计划) 目的: (1)回避本项目的户型劣势 (2)满足购房者热衷装修的心理 (3)形成本项目强势差异性卖点，唤起客户的购买欲 操作: (1)聘请深圳或者上海一家知名装修公司，装修设计师按照不 同的户型设计几款不同档次，以每坪200元、400元、600元的装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的精典的装修方案，供客户参考选择; (2)同时设计师可以直接按照客户自己的想法量身定制，免费为之提供个性化的装修方案。 5、精装样板房策略 目的: (1)由于本项目规模较大，为了长期打动客户，采取样板房策略为一有力的攻心武器; (2)九江市楼盘目前罕有样板房，我们可先行一步，争取客户。 操作: (1)分别请一家深圳、上海的知名装修公司设计方案再竞标; (2)样板房由设计方指导施工。 6、引进深圳名牌物业管理策略 目的: (1)提升本项目的服务档次; (2)专业化的名牌物管进驻九江钻石名苑形成本项目差异性卖 点。 具体操作: (1)聘请一家深圳知名物管机构担当钻石名苑物管顾问; (2)物管顾问负责组建培训物管人员并配合前期销售工 作，如售楼处保安，岗亭门卫; (3)物管顾问负责开展物业管理工作; (4)对比进行炒作，公关活动炒作。 7、 业主“八大权利”策略 目的: 1、 突显本项目业主高贵不凡的身份，给予消费者虚荣心的满 足，增加客户信心; 2、形成附加权力差异，打击竞争对手增加项目魅力。 五、事件营销 (一) 引进深圳物业管理顾问的签字协议仪式新闻发布会 (详细操作文案附后) (二) 迷你计划参观周活动 待楼盘现场包装已完成，售楼处有一个崭新的形象，同时样板房装修已完成，并有若干款装修设计方案，此时可以聚集人气，不告之开盘，而只是邀请客户参观并赠送来访客户小礼品的方式，让尽可能多的有购房意向的客户了解钻石名苑，并形成舆论声势，推出少量单位，有意向客户先内部认购。 第七章 广告传播 一、 费用控制 基本控制在项目销售额的0.8%以内，预计二期由于要重新树立 高档楼盘的品牌形象，费用所需比重较高，计20万元左右。 二、 媒体定位 (一) 媒体分析 由消费者调查问卷显示如下: 信息来源 电视广告 报纸广告 户外广告 亲友广告 合计 人数(个) 14 25 29 45 113 比例(%) 13.6 24.3 28.2 33.9 100 说明消费者关注报纸广告多于电视广告,亲友推荐占很大比例。 (二) 组合媒体 报纸类: 1、九江广播电视周报 2、DM直邮 3、浔阳晚报 电视类:九江有线电视台、庐山区有线台 (三) 媒体使用比例 1、总体比例 报纸类:40% 计 万元 电视类:20% 计 万元 其 它(条幅、展架等):40% 计 万元 2、各媒体使用建议 报 纸 媒 体 媒体名称 比例(%) 第一版面 第二版面 九江广播电视周报 40 第一版 DM直邮 20 夹报 浔阳晚报 40 美食娱乐版 电 视 媒 体 本项目选择时媒体名称 比例(%) 黄金时间 最佳栏目 段 九江有线电视台 60 19:30-21:30 艺苑彩虹 19:30 庐山区有线台 40 三、 广告方案 (一) 总广告主题: 钻石名苑 钻石地段 精品家园 地段好 服务好 胜过一切 (二) 广告策略 总体采用硬性广告为主，软性广告为辅，表现手法力求大气华贵不入俗流。 1、前期(指项目发售前一个月，发售后半个月)推前公关炒作 与软性炒作相结合的广告策略，形成强大的舆论声势，为开盘致胜鼓足劲; 2、中后期(指项目强销阶段)推行差别性的软硬广告兼施策略， 其中硬广告的以前较多，广告主题、媒体选择、广告形式针对本项目现场销售情况切实制定，主要运用报纸、电视、宣传媒体炒作宣扬气氛。 (三) 分阶段广告推广 1、 项目发售前广告推广 (1) 广告目的: 项目发售前使70%以上的潜在目标客户知晓钻石名苑，并吸引大 部分客户去现场参观。 (2) 推广形式: 以公关炒作的配合软性广告及文章为主，兼其民意性的软广告。 (3) 时间: (4) 报纸宣传费用:约 万元 (5) 炒作主题: 由于本项目整体形象档次要再塑造提高，在广告宣传上适于采用 软性文章，公关活动逐步造势的手法，不露痕迹的传达本项目的强势卖点，并引导消费者关注本项目。 主题内容(仅举数例) , 软性文章(炒作物管) ?主题:没有好的物业管理，就不是现化花园住宅 主标题:新世纪好房子，不得不说物业管理 ?主题:深圳××名牌物管进驻钻石名苑 主标题:从此开创九江物管时代新纪元 , 硬广告 ?主题:告之客户参观周事件 主标题:钻石名苑，全九江装修最好的房子，您想不想来看一下 ?主题:告之发售信息 主标题:新的路上，新的希望，新的生活 2、 项目发售期(时间4月-7月) (1) 广告目的: 基于目标客户初步了解本项目，为了使客户对本项目有一个全新 的认识，现阶段我们继续逐个展现本项目的魅力所在，最终促成购买 热潮。 (2) 报纸宣传费用:约20万元 (3) 宣传形式及主题 报纸方面:软性文章、硬广告结合发布 主题内容: , 软性文章 ?主题:奥地利风格 尽现钻石名苑尊贵风范 标题:入住钻石名苑 享受奥地利生活 ?主题:钻石名苑的地段优势 标题:入住钻石名苑 做西一路的主人 ?主题:迷你装修计划 标题:铁石心肠也敌不过的迷你计划 , 硬广告 ?物管篇 主题:深圳名牌物管进驻九江 钻石名苑高人一等 标题:金牌物管 钻石生辉 ?“迷你篇” 主题:买了好房子没有合适的装修，是对好房子的浪费 有了好的装修，好房子的价值才得到真正的提升 主标题:铁石心肠也敌不过的迷你计划 迷你计划 美丽的 自己的 ?就学篇 主 题:传达本项目的优越教育配套 主标题:钻石名苑 上学就在家门口 假如时光倒流千年 选择钻石名苑 孟母无需三迁 ?主人篇 主 题:西一路升值无限，现此道上在售住宅仅钻石名苑一家， 别无分号，入主钻石名苑自为西一路的主人。 主标题:入主钻石名苑 做西一路的主人 亲爱的朋友,上文已完,为感谢你的阅读,特附加送另一篇《村 级党建工作的调查报告》范文,如果下文你不需要,可以下载后编辑删除,谢谢, 村级党建工作的调查报告 党的十七届三、四中全会指出: “ 加强和改进党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改进工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创建“五个好”村党组织、“五个好”乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。 一、主要做法 (一)完善了村级党组织设置。 按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并”之后，设立党总支的条件已基本成熟。××县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村(因党员不足xx人)之外全部设立了党总支，以片区 划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支——党支部一—党小组——党员中心户”的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分体现了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带”作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。 (二)发挥了无职党员的作用。 “党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体现?通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。 1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报1—5件实事，并填写《农村党员实事申报登记卡》，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广大农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作，有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村发展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年 全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要求无职党员联系一个户或一个片;落实一个致富项目;调解一件以上民事纠纷;培养一名入党积极分子;为人民办一件实事;为村献一条计策等“六个一”的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的 责任 安全质量包保责任状安全管理目标责任状8安全事故责任追究制幼儿园安全责任状占有损害赔偿请求权 地全部发展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx,。 2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创”活动。在村党支部的领导下，按农户居住区划分为若干小区，确定“双带”能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮”活动，制定小康示范区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创建。xx乡在“3+1”小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。该乡创立农村社区，建立起村委会——村理事会——互助组——基本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡服务理事会的党员干部达到xx人，占农村党员总数xx人的xx,，占有“双带”能力党员xx人的xx,，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带领村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品 销售等服务，与村组农户签订蔬菜种植 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 xx多亩，带动全村发展蔬菜xx亩。 (三)推进了民主政治建设。 党的十七大报告指出:“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用”，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度”。XX乡XX村开展“一主两翼”的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体体现。 一主两翼的内涵就是:以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼”的村级民主运行新机制。 议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分体现人民当家作主的愿望。结果是村“两委”与村民之间得到了沟通交流。 “代表联系会”和“代表监事会”使民主决策、民主理财、民主监督等更加规范和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的内容一般不超过议事恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有xx名 党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。 XX村通过“一主两翼”的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资xx万元修建了一条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。 “一主两翼”活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。 (四)突出了经济建设这个中心。 调查表明，各地在党的建设上不是空对空，不是做表面文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的发展。 XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资，达到了“三通一平”，现已有xx户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带领老百姓种烤烟xx亩，亩平收入达xx元以上;发展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。 二、问题探析 (一)年轻党员发展不够。 调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以 上的xx名，占xx,。有一部分党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏发展经济的头脑，更不用说发挥“双带”作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的贡献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕发展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员发展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速发展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，发展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。 (二)党内活动开展不够。 调查发现，有的村总支(支部)有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一”期间培训一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民主的氛围，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支(支部)为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。 (三)班子的作用发挥不够。 村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会发展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何体现“三个代表”的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就发展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子;有的村级党组织班子不团结，拉山头，搞内耗，只琢磨人，不琢磨事，无心发展经济;有的村级党组织小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神;有的村级党组织缺乏民主的氛围，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上。 三、几点建议 (一)实施“三培工程”。 “三培”就是把党员培养成能人，把能人培养成党员，把能人党员培养成村干部。 1、把党员培养成能人。过去在特定历史条件下的党员能人，现如今可能变成了庸人，有的随着年岁已高，也变得不那么能干了。怎样发挥现有党员的作用，一是要经常洗脑。要组织党员经常学习政治、经济、文化等知识，提高其思想素质和为人民服务的本领，二是要经常开展活动。以丰富多彩的政治文化经济活动加强党员之间的联系，交流思想，互相沟通，使党的组织生活充满生机和活力;三是经常组织党员参加各种培训，使他们通过培训以后能掌握一至两门农村实用 技术，并能运用到实践中去。四是多为党员提供发挥作用的舞台。使每个党员有一份力尽一份力，有一份心尽一份心。 2、把能人培养成党员。在社会经济发展过程中，农村有一部分年富力强的同志，他们头脑灵活，思维敏捷，务工经商有道，发家致富有方，本领和能力强，有进取精神，在一方能率先致富。这一部分经济能人本身有强烈的竞争意识，不甘落后，成为经济上的先进之后，很想成为政治上的先进，只要正确引导就能成为党组织的有生力量。 3、“把能人党员培养成村干部”，能人党员可能在一个小区域内能够达到政治上的先进性、思想上的纯洁性和行为上的示范性。但有的同志可能能力和水平没有发挥到极限，还可为全体村民谋点大事。这就要求村级党组织要有识才的慧眼，善于发现人才;用才的肚量，不怕别人抢位子，把年轻有为的能人党员多安排到重要岗位历炼，使之不断走向成熟，适时地加以重用。 (二)发展村集体经济。 调查表明，凡是村集体经济殷实的村，村级党组织就充满活力，党组织的战斗堡垒作用发挥就越好。村集体经济壮大了可以解决村组干部工资，可以解决办公经费，可以兴办公益事业，可以解决部分群众就业。若兴办农产品加工企业，形成产、供、销一条龙的服务型村办企业，让老百姓得到较多实惠，党群、干群关系就更加融洽。“发展才是硬道理”，只有经济发展了，村集体有了经济实力，基层党组织的各项工作才能正常开展起来。 (三)支部建在产业链上。 计划经济时代，支部建在村级，的确起到过十分重要的作用。市场经济的确立，“一撤三并”之后，村的地域范围扩大，党员人数增多，党员的流动性增强，仅靠一个支部是很难把党的政策传达到千家万户，更不用说开展支部生活， (比如一位xx多岁的老党员要他步行几十里山路参加一个会议是很难做到的)。各地经济条件不同，调整产业的主攻方向不同，把村里党员集中到一起研究经济，恐怕思想难统一，效果也欠佳。这些不利因素，使我们探讨支部的建设上应多一些理性思考。XX乡把支部建在产业链上，村级改设党总支值得借见。根据相同地域、相同产业单独设立支部或联合支部。这种支部的建制，更好地突出了以经济建设为中心，可有效地发挥党支部的作用。由于党员家庭发展的产业趋同，他(她)们可随时随地聚在一起交流思想，切磋农业技艺，发挥“双带”作用。同时在年轻党员的发展上，支部对年轻人的一言一行最了解，因而最容易选准苗子。党员开展活动也比方便，容易组织人员，收到实效。 (四)重视基层党组织班子建设。 实践证明，凡是村级班子团结且有战斗力的村，经济就发展快，反之亦然。因此，要采取多种渠道提高村级班子的综合素质。一是培训学习。要以县委党校为阵地，经常组织村级班子培训，学理论、学科技、学法律，提高其政策理论水平、依法治村水平和带领农民发展市场经济的本领。二是加强指导。乡镇党委要经常加强村级党组织的工作指导和联系，进一步统一思想，明确目标，完善党员教育管理规章，帮助解决社会经济发展中一些实际问题。三是后继有人。有目的 选择有发展前途的年轻同志或村干部中的副职到县委党校进行半脱 产学习一至两年，农忙时节在家务农，农闲时节在党校上课，成绩合 格者发给大专文凭和村干部培训合格证书。