论中国房价上涨原因的分析

论中国房价上涨原因的分析 深 圳 大 学 本 科 毕 业 论 文(设计) 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 目: 论中国房价上涨的原因分析 姓名: 专业: 国际经济与贸易 学院: 成人教育学院 准考证号码: 手机号码: 固定电话: 邮箱地址: 指导教师: 宋智一 2011年 月 日 深圳大学本科毕业论文,设计,诚信声明 本人郑重声明:所呈交的毕业论文(设计)，题目《 论中国房价上涨原因的分析 》 是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式注明。除此之外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。本人完全意识到本声明的法律结果。 毕业论文(设计)作者签名: 日期: 2011 年 月 日 1 目 录 引言................................................................ 3 一、中国商品房价格上涨现状与发展趋势................................ 3 (一)中国商品房价格上涨现状 .................................... 3 (二)中国商品房价格发展趋势 .................................... 5 二、现阶段中国房价上涨的原因........................................ 6 (一)信贷扩张推动房价畸形上涨 .................................. 6 (二)热钱涌入，抬高房价 ........................................ 6 (三)地方政府逐利行为使房价水涨船高 ............................ 7 (四)国内实体经济资金助长房价攀升 .............................. 7 (五)原材料等生产成本上升推动房价上涨 .......................... 7 三、治理中国房价过快上涨的策略与建议................................ 8 (一)改善住房供应结构，完善住房保障体系 ........................ 8 (二)打击房地产市场的投机行为 .................................. 9 (三)调整房地产信贷结构，加强信贷审核和监督 .................... 9 (四)消费者转变购房观念 ....................................... 10 结语............................................................... 10 参考文献:......................................................... 11 2 论中国房价上涨原因的分析 【摘要】,本文论述了中国社会转型的基本现状以及在此背景下中国房地产市场发育与发展的基本态势,并提出了判断商品房价格合理性与稳定性的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ,分析了造成中国商品房价格上涨的社会因素,包括中国的社会结构、住房保障体系、房地产市场的利益格局、不规则的城市化以及中国传统文化与居民的消费心理,阐述了房价上涨给中国带来的不利影响以及国外在调控房价过程中值得借鉴的有益经验,最后,分别对政府、房地产开发商以及消费者在调控房价、稳定房地产市场中的作用进行了论述,以期对房地产市场的健康发展有所帮助。 【关键词】,商品房,价格上涨,社会原因, 引言 随着国内房地产市场的迅速发展，中国房价于2004年开始迅速上扬。2008年遭遇国际金融危机的冲击，房价历经短暂下滑，在新一轮的银行信贷支持下，再次出现全国性飙升的势头。虽然富豪榜上房地产商越来越多，但房地产商坚称房地产业利润一般、房价并不高，其上涨是合理因素推动的。事实果真如此吗,本文将探讨国际金融危机下，中国房价上涨的现状、趋势、特殊原因与相应的治理措施。 一、中国商品房价格上涨现状与发展趋势 (一)中国商品房价格上涨现状 1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，拉开了我国住房制度改革的序幕。1991年，国务院办公厅出台《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，标志着房改已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。1998年，为促使住宅业成为新的经济增长点，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，逐步实行住房分配货币化，改变了城镇居民的住房消费观念，加快了住房商品化进程，使住房需求得到释放，房地产市场规模迅速扩大。 3 自2003年以后，我国房地产投资快速增长，商品住宅价格大幅上涨，商品房住宅价格居高不下。如下表 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 年份 2017 2092 2197 2608 2937 3119 3665 3882 4695 住宅销售 均价(元?m2) 3.51% 3.72% 5.05% 15.99% 15.24% 6.21% 17.48% 5.9% 24% 同比增长 (依据中国经济发展和体制改革报告中国改革开发三十年第一节部分资料和国家统计局材料整理得出) 2010年，全国商品住宅房价格一路高涨，国家楼市调控政策，但房市价格且有愈演愈列的趋势。2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%。3月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。4月份，由于国务院新“国十条”出台，一线城市成交量下跌，但房屋销售价格依然上升，北京销售价格同比上涨14.7%。深圳市销售价格比上年同期上涨66.79%;广州有些楼盘的报价比前一期产品升幅为12.5%-23%。 高价格商品住宅房市场不利于我国经济健康发展，同时也会带来系列社会问题，加剧我国贫富两极分化，破坏社会公平与稳定，为和谐社会建设带来危害。 国家统计局公布的2010年4月份中国主要宏观经济数据，其中，居民消费价格指数CPI同比上涨2.8%，涨幅比上个月扩大了0.4个百分点，创下2008年11月以来18个月新高。国家统计局新闻发言人盛来运在最近举行的新闻发布会上说， 2010年4月份价格上涨仍然是结构性因素造成的。 房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%-35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓所占比例较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。 2009年下半年随着房价不断上涨，中国房地产市场秩序仍较为混乱。房地产市场准入规则不够 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，开发企业准入门槛太低，致使房地产业良莠不齐。外资介入房地产市场过猛，扰乱了中国货币政策的执行力度。 1(“房价收入比”上涨 “房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。世界银行和联合国人居中心通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民房价的考察，分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应以3-6倍比较适当。 国务院在有关房改的文件中明确提出，房价收入比超过4倍的，应获得住房补贴，这说明中国认可这一指标。根据国家统计局的报告显示， 2007年有些城市的房价收入比达20以上，最高比值甚至达30-40倍。据《每日经济新闻》2009年初公布的数据，就北京、海、广州、深圳、杭州、厦门、武汉、重庆、天津、沈阳10个城市而言，各城市房价收入比2001-2007年间明显上升。一线城市与东部经济发达城市的房价收入比都已达两位数。对中小城市来说，房价和大城市比可能还不算高，但房价与当地居民收入比则可能并不低。 2.“房价租售比”持续增长 “房价租售比”，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5千的话，那么其租售比就是200。国际上通用的租售比值为160。也就是说，当租售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。而 4 事实上，当今中国房价的租售比，已经普遍超过了200，特别像“北上广”那样的大城市，租售比平均为500，超出800到1000的也随处可见。 美联物业市场研究部最近对北京、上海、深圳三大城市做了一个抽样调查，结果显示房屋租售比已经大幅超标。据美联物业北京市场研究部调查显示:11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1:500，达到了1:546，部分区域甚至达到了1:700;上海的情况也不容 :500左右，最高也达到了惊人的1:670;深圳目前一套100万左右的乐观，房屋租售比在1 一居大约租金水平在2500左右，租售比大概维持在1:400~480之间。 房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准，被业内称为衡量楼市健康与否的晴雨表。一般而言，租售比1?200左右意味着区域房产运行良好，而1?300则是租售比的警戒线。高锦滔表示，如果超过警戒线，就意味着房价偏离房产价值，伴随而来的是风险的加大。 2(商品房空置率上涨 商品房空置率是房地产指数的一个重要指标。一般而言，商品房空置率的合理区间为3%-10%。如果商品房空置率大于10%，则说明商品房空置严重，房地产市场将会出现一系列的问题，乃至影响国民经济正常运行。虽然中国目前只有商品房空置面积的数据统计，没有全部存量房的空置情况的数据统计，但这一数据仍能部分反映出房地产市场的真实情况。2008年中国商品房和商品住宅空置量出现明显上升，空置面积出现由降至升的拐点，分别增至9. 50%和6.34%，增幅为14. 85%，创下1994年有统计数据以来的新高。其中，北京市商品房空置面积为16. 64%，居全国首位。2009年初，中国社科院发布的《2009房地产蓝皮书》在对2009年商品住宅市场的预测中提到，商品住宅空置面积将会较快增加，商品住宅空置面积总量将会达到往年数量的2-3倍。 (二)中国商品房价格发展趋势 虽然国家在采取措施，对房地产业关施宏观调控，但从中国的情况看，房价下跌的空间不大。其商品房价格将呈现小幅升高的发展趋势。 1(从供求关系看，短期内部分人会持币观望，需求将会受到一定程度影响。但是，中国没有大量商品房积压，房价下跌可能性不大。同时，二手房市场的全面放开，已与商品房价格基本同步。长期看，中国房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。 2(从房价构成看，房价下跌的空间不大。一是在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，由于主城区土地资源有限，土地成本将逐步升高。二是尽管近期建材价格有所回落，但从长期看，原材料供应紧张趋势仍将延续，全国性电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续，铁路运输紧张局面难以得到根本缓解，建材价格仍将维持在高位。三是随着居民需求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都会加大商品房的开发成本。此外，人力成本将有所上升，开发利润难以明显下降。 3(从房地产市场主体的行为来看，房价下跌的动力不足。从银行方面看，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大量注人房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌会直接影响银行信贷资金的回收;从开发商方面看，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，以保证自己的利益最大化;从居民的角度看，对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现 5 他们的住房需求。但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，则希望房产价值升值，房价下跌对他们意味着资产缩水。另外，人民币升值也不会对中国房地产价格产生较大的影响。 二、现阶段中国房价上涨的原因 近几年来，各国房价普遍出现上涨趋势，但由于国情的不同，中国房价上涨除同性的原因外，还存在着一些特殊原因，主要表现在以下几方面: (一)信贷扩张推动房价畸形上涨 1998年以来，为扩大内需，中国连续10次降息，使名义利率达到历史上最低位。持续的低利率乃至负利率把储蓄存款“逼”向了房市。近年以来，中国银行信贷资金在房地产业的聚集程度越来越明显，房地产类贷款一直是银行新增贷款最主要的力量。国家统计局对全国3 328家房地产企业跟踪调查显示，2007年房地产企业的资金来源80%左右直接或间接来自商业银行信贷。因此，当房地产业发展畸形、房价虚高时，将整个行业融资主要集中在银行的房地产业，悄然地把自身的市场风险转嫁给了银行。然而，即便人们一再警告:中国房地产存在泡沫，向房地产贷款会提升银行的信贷风险，但银行还是义无反顾地向房地产业拓展业务。一方面，上涨的房价使银行认为抵押资产价值在上升，不必太多担心;另一方面，在激烈的市场竞争下，如果其他银行积极向房地产扩展业务而自己“坐失良机”，则会令银行自身业务受损，进而影响银行利益与从业人员利益。同时，一旦房地产业的不良发展导致所有银行遭受损失，那么基于系统性风险的考虑，央行自会伸手救援，很难追究个体责任。在银企共谋和企业依赖银行贷款实现房价操纵的格局下，房地产价格上涨因“银行———企业利益同盟”的存在几乎不可能被遏制，否则必然出现银行不良资产的大幅度积累。银行积极过度地对房地产发放贷款，强化了属于垄断竞争市场的房地产市场，助长了房地产开发商结成价格联盟，夸大需求，制造供给紧张，哄抬房价，房地产价格泡沫迅速堆积。事实上，仅凭开发商向银行贷款，势必引起供应量上升，房价下降。 然而，在房产泡沫生成过程中，银行集体放松行业纪律，对个人贷款需求实施宽松政策，促使住房需求能量释放，导致个人住房消费信贷迅速发展。2008年，商业银行推出同名跨行转按业务，掀起个人房贷争夺战。个人固定利率贷款和混合利率贷款、住房贷款循环授信业务、循环贷、存抵贷、置换式个人住房贷款等银行业务的创新，导致2009年房贷市场快速发展。所有银行想尽办法增加房贷，如，节省利息的“气球贷”和让客户贷到更多资金的“加按揭”。银行对个人住房消费金融的支持又进一步加速了房价的上扬。 (二)热钱涌入，抬高房价 据国家统计局资料显示， 2005-2009年间分别有369亿美元、1 141亿美元、470亿美元、5亿美元、1 172亿美元的热钱流入中国境内。自美国次贷危机以来，在美元持续贬值背景下，全球热钱急于寻找出路。中国目前依然是热钱寻求获利最好的土壤，房地产领域的暴利使各路资金闻风而动。据国家外汇管理局提供的信息，近年来进入中国的热钱大部分流向房地产业。 目前，热钱进入房地产市场主要有三种方式，与国内房地产开发公司对接;收购大宗物业和烂尾楼;小规模购买零散物业。刘莉亚2010年3月通过实证分析发现，境外投机资金涌入的确显著地推动了豪华住宅价格指数的上升，同时，由于境外投机资金进入及其所带来 6 的“杠杆效应”在一定程度上也推动了普通住宅价格指数的攀升。另一方面由于普通住宅价格指数带动整体房价指数上升，这一信号再加之人民币的进一步升值预期又吸引了更多的境外投机资金涌入。虽然一定量热钱的流入可增加房地产投资的融资渠道，促进房地产市场的良性发展，但大量热钱涌入房地产市场并不断抬高房价，必会造成房产泡沫。一旦热钱迅速撤离，泡沫破裂，不单是给房地产业带来巨大灾难，甚至可能引发金融危机。 (三)地方政府逐利行为使房价水涨船高 中国土地的国有性质使地方政府在土地出让中扮演着具体执行者的角色，这为地方政府的不当行为提供了基础。而且，地方政府考核制度尚存缺陷。对地方政府尤其是地方官员，压倒一切的是政绩。GDP最能体现政绩，通过炒高地价，用房价带动GDP数据比较容易。因此，官员为在任职期得到快速的提升，有动力采取短期行为，抬高房价。同时，现有的土地出让方法也促进了这一短期行为。然而，一次性收取几十年的地租实际上是允许现任官员提前运用他们后面若干届政府的财源，不利于从长期上平衡政府财政，且很容易导致过度投资。从另一个侧面看，地方政府一般通过房地产税获取大量的财政税收，并通过房地产带动相关产业发展。城市建设的税收来源主要有:一是房地产开发建筑税。二是房地产业的营业税。三是跟土地相关的税收。通过对中国统计年鉴的统计数据计算可得， 1998年全国土地出让金仅占当年地方财政收入的0. 8%， 2009年达47%，加上当年征收入库的房地产税、城镇土地使用税等，房地产业对地方财政的贡献率为51%。土地出让收入成为地方政府名副其实的“第二财政”，地方经济因其逐利的本性被人为推入房地产化轨道。在政绩、财政压力等因素促发下，地方政府对“经营城市”、“出售土地”的兴趣愈演愈烈。在中央政府、地方政府与开发商的博弈中，地方政府采取倾向开发商的态度成为房地产泡沫链条中的一环。 (四)国内实体经济资金助长房价攀升 近年来，随着房地产市场的升温，大量制造业资金流入地产行业。如，联想房地产、海尔房地产、雅戈尔房地产等，几乎所有的制造业都将目光瞄向了房地产业，有数据显示，中国目前已有300多家上市公司涉足房地产开发领域。事实上，制造商进入房地产业出于两方面原因，一是自2009年下半年开始发酵的土地、信贷紧缩政策，使由银行垫款买地、以极少资金即可成为开发商的时代一去不返，这使得没有现金实力的“拼缝”式发展商难以为继，相反，却成为诸多拥有“现金流”企业问鼎房地产的天然屏障，因此，进军房地产业已是完成初期资本积累之后的制造商的优先选择。二是现今实体经济依然没有根本好转，外需突降、内需不振，诸多因素都很不明确，制造业总体获利式微甚至亏本。然而，楼市却保持着持续的上涨劲头，成为企业资金最安全的“避风港”，如此的诱惑使诸多制造企业把资金再次投入楼市成为自然之举。这将导致一种恶性循环，即在国际金融危机下，国家的基础产业-制造业无法复苏，整个经济继续低迷，最终导致房产泡沫破灭，随之引起整个经济系统瘫痪。 (五)原材料等生产成本上升推动房价上涨 目前房地产开发成本平均1800元/平方米左右，其中，建筑安装成本占40%以上，土地费占23%左右，政府的各种直接收费约占27%左右。这一成本明显高于房屋售价，究其原因是多方面的，但主要是收费占据比重较大。如:土地价格、政府收费等。仅从政府征收的给排水配套费和人防费两项收费额看，一是土地成本持续上涨。土地是房地产业存和发展的 7 必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，据国土资源局资料，地价平均上涨15%，直接增加了房屋成本。二是建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资过度旺盛等影响导致建材价格持续上涨。2009年固定资产投资价格比上年上涨4.6%。其中，建筑安装工程价格上涨6.1%，材料费价格上涨7.4%，建筑用钢材价格上涨14.7%。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，商品房平均造价比2007年增长14.6%。三是人力成本增加。 据统计，2009年中国建筑业人均工资比2007年上涨28.2%。 三、治理中国房价过快上涨的策略与建议 商品房价格上涨所带来的负面影响是不容忽视的，但同时也要防止另一个极端—房价的持续下跌，因为这同样会对经济和社会的健康发展造成危害。可行的做法是确保房价回归理性，使房价呈稳定性状态，同时综合考虑居民收入水平、CPI等指标因素，符合大多数居民的承受能力。这不仅需要一个健康有序的房地产市场，还需要政府、房地产商及消费者的共同努力才能探索出适合中国的可行性 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。 (一)改善住房供应结构，完善住房保障体系 住房保障制度是政府利用国家和社会力量，为住房困难群体提供满足其基本生活所需住房的若干制度安排，是政府利用“有形的手”来弥补房地产市场提供住房的缺陷和不足。而目前中国的住房保障体系，还存在着诸如买不起高档房的居民人数太多、经济适用房供给太少、供需结构脱节等方面的问题。为此，建议应从以下四方面加以完善。 1(改善住房供应结构，减轻中低收入者的购房负担。针对经济适用房投资增长率持续下降的现状，地方政府应通过调控项目和土地供应等措施，适度安排经济适用房开发项目，并且要严格控制供应对象及范围，杜绝在买卖过程中存在的富人寻租现象。应当改变当前经济适用房只售不租的现状，研究制定可租可售的经济适用住房供应政策，即对于符合购买条件的中低收入家庭，可根据自己的经济能力和就业、就医、就学等情况，结合公积金配套支持以及购房贷款贴息等优惠政策，自主选择是购买还是租住经济适用住房。另外，还可以考虑在更多的城市推广限价商品房，使其成为经济适用住房的重要补充。 2(完善住房金融政策，扩大住房建设融资渠道。住房金融对于住房市场的发展至关重要。发达国家在这方面给了很好的启示。发达国家一般拥有比较成熟的住房金融市场，这样可以满足不同层次的住房消费需要。中国的住房金融市场发展逐渐加快，但同发达国家相比，还存在一定的差距，仍有许多亟待完善的地方。如抵押贷款品种比较单一、贷款的保险和担保问题以及融资渠道问题等等，这些都需要一个完善的金融政策加以解决。 3(适度发展购房保障，完善对目标人群的识别管理机制。中国提出了经济适用房和两限房等多种住房保障模式，但保障目标定位并不清晰。从中国现阶段整体发展水平出发，购房保障的覆盖面不宜过大，保障水平也要适当。为体现公平、公正原则，应对购房保障目标人群进行更精准定义和有效识别，改革现有以当年收入和户籍为依据的人群识别管理机制，建立以持续低收入和租房期限作为购房保障人群的识别机制。 4(逐步形成住房的“梯次消费”，缓解城市住房市场压力。这方面可以借鉴新加坡的经 8 验。新加坡政府采取的主要措施是根据居民收入状况进行 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 性出租或出售分配。建国初期，新加坡政府规定，只有人均月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公房，人均月收入不超过1000新元的家庭才有资格购买公房。由此形成的住房制度构造是:低收入家庭只拥有住房使用权，中高收入家庭可以通过购买房屋而获得全产权住房。中国可以根据居民收入层次差异，调节住房需求和住房产权，形成低收入家庭租住公房、中等收入家庭购买使用权住房、高收入家庭购买全产权商品房的模式，引导低收入和初次购房群体先租后买、先旧后新、先小后大，逐步形成住房的“梯次消费”，促进中国住房需求的合理发展。 (二)打击房地产市场的投机行为 房地产市场中投机购房的目的并不是为了给自己家庭居住，买进的目的是为了在今后某个时候再卖出去，从买卖的差价中牟利。热衷房地产投机的人数虽然不多，但这些人通常有很强的融资能力，他们通过大笔资金来炒房和囤积房屋，从而导致的房价的上涨。而一旦房价上涨，有意搞房地产投机的人就会迅速增加起来，从而加剧了房地产市场出现泡沫的可能性。 遏制房地产投机行为，可以借鉴韩国经验，实行“多宅重税”制度。韩国在2005年开始施行“多宅重税”制度，根据这一制度，对拥有3套或3套以上住房的业主，征收60%的资产增值税，如果加上居民税等，政府收取的税率已经高达75%。由于房产中介机构还要收取手续费等，因此，韩国政府通过实行这种制度，有效地遏制了恶意炒房行为。中国可以考虑目前住房市场的实际供求状况，相应提高房地产经营资产增值税税率，以限制投资性需求，遏制投机性行为。另外，有些税收要进一步提高，但有些税费则应当适当降低。比如国家对购房者在5年以内转让产权的征收5%的调节税，是为了控制投资过热，打击投机行为，就不能减少，而对于财政性税收以及房地产交易环节的一些税费则应当降低或者减免，以减轻企业负担，让利于民。 此外，还要严格控制房地产贷款，打击非法集资。大量的银行贷款不仅加速了中国房地产投资过热，推高了房价，也给银行带来了巨大的风险。另外据初步估计，中国的房地产领域的非法集资额己达数万亿人民币，这不仅扰乱了国家正常的金融秩序，加速了房地产领域的泡沫，而且由于非法集资的利息高达年息40%，从而为酿成金融风险埋下隐患。同时，国家也应采取措施阻止外资非法进入中国炒房。 (三)调整房地产信贷结构，加强信贷审核和监督 银行一直把房地产作为优良信贷资产，加大信贷投入，这助长了房价的快速上涨。但经济景气状况总会有发生变化的时候，一旦进入萧条期，房贷还款的违约率就会上升，并将给整个经济带来巨大的损失。为此，要想落实好房贷新政策，就要充分发挥监督检查职能: 1(央行要协调好与监管机构的关系。监管体制改革后，各级人民银行应与监管部门的密切配合，而监管部门工作的有效开展也需要人民银行大力协助。因此，建立顺畅、高效协调的合作机制才能确保房贷政策的贯彻落实。 2(要明确和细化“建议检查权”的内容。对人民银行行使检查建议的程序、应达到的效果要进行明确、细化。同时，明确规定人民银行建议检查的范围、条件以及银监机构没有反映和答复情况下应如何处理等内容。要建立人民银行与银监机构定期议事制度，共同研究对金融机构监督检查中出现的突出问题，要形成监督落实合力。 9 3(要严格遵守对房地产开发企业的贷款程序。商业银行发放房贷应重点检查房地产开发企业的资质，审查房地产开发公司以往的信用纪录。密切关注借款人与关联企业的关联交易，防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。加强抵押物管理，及时合理地办理相关抵押手续，规范抵押物估价行为。 (加强检查防范“假按揭”风险。政策能否执行，关键看执行力度。现在商业银行对4 房地产商的信息检查顾不过来，一些政策无法落实。所以建设一个良好的经济、社会和信用环境非常必要，同时要建立对骗贷开发商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单、停止信贷服务等。 (四)消费者转变购房观念 住房商品化改革以来，商品住宅市场得到了快速的发展，但是高企的房价加重了迫切想要解决基本住房要求的普通消费者负担，特别是对于那些刚刚毕业参加工作的青年人来说，一方面他们没有享受到房改前福利分房的待遇，另一方面，相对较低的月工资也无力支持他们的买房行动。而在各种传统文化和社会观念的作用下，他们也有着十分迫切的购房需求。因此，消费者应对高房价进行理性的分析和思考，形成合理的购房和消费观念，以期逐步改善自己的住房条件。 1(理性购房。对于普通家庭来说，购房是一笔大投资，一旦失误，就有可能损失几年甚至是十几年的积蓄，所以买房时不能仅仅考虑价格还要注重楼盘的外部环境是否良好，所处位置交通状况是否便利，生活环境是否成熟等。由于商品住房市场中销售方和购买方存在着严重的信息不对称，因此购房者在做出决策前应多方调查了解，不能片面听信销售人员和个别媒体。同时要理性分析国家的宏观调控政策，不切实际的“从众消费”和“盲目追涨”都是不可取的，这样反而会进一步夸大需求，推动房价上涨。 2(转变住房消费观念。如果经济条件允许的话，人们都想拥有一套属于自己的房子，但在中国现阶段的国情下，让每个城市家庭都能够买得起理想的住房是不太现实的。因此，在住房消费观念上，消费者有必要由“购”变“租”。因为即使在西方发达国家，仍有很大一部分家庭租赁住房或者购买政府提供的保障性住房，只有富裕家庭才去市场上购买高价商品房。选择租赁方式解决住房问题，这样不仅可以减轻家庭生活消费压力，还可以有效缓解高房价和高空置率的矛盾。此外，消费者应该选择购买与自己经济承受力相当的住宅，量力而行，理性消费，避免盲目攀比和一步到位、求大攀新的购房心理，树立住房梯度消费观念。与之相配套的，地方政府也应根据城市规模、发展状况、人口年龄、收入等制定差异性的住房消费政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费。 结语 在当前的社会背景下，住房市场的良性有序发展不仅对于中国经济健康成长具有重要意义，而且对于社会的安定团结具有重要影响。社会转型期的中国房地产市场，存在诸多不健全的地方，商品房价格偏高是表现之一。房地产市场的状况关系着社会机体的每根神经，房价的高低涨跌更是关系着国计民生和社会稳定。因此，对商品住房价格上涨的原因进行具体的理性分析，进而对稳定房价、健全房地产市场提供政策建议，就具有重要的现实意义。通过初步分析，本文得出以下几点结论: 10 1(抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。政府可以通过提高 住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需 求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。 2(控制住房抵押贷款风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。同时，房地 产商可以通过拓宽融资渠道，实现企业融资方式的多元化来为企业的发展壮大找到强有力的 资金支持。 参考文献: 1(国家统计局:《2009年国民经济和社会发展统计》，[M]，2010，34-38。 2(冯光明，《股市健康发展有利抑制房价过快增长》，[N]，上海证券报，2010，3-36。 3(邓泽清，《线性代数及其应用》，[M]，高等教育出版社，2010，108-110。 4(中国房地产经营管理研究中心，《中国房地产经营管理全书》，[M]，中国言实出版社，2010，125-126。 5(吕萍，《房地产开发与经营》，[M]，中国人民大学出版社，2010，78-81。 6(刘长庆，《土木工程概预算》，[M]，武汉理工大学出版社，2009，9-21。 7(王吓忠，《中国城市住宅商品房价格及市场走向》，[J]，价格理论与实马践，2009(2)，18-20。 8(艾建国，吴群，《不动产估价》，[M]，中国农业出版社，2010，9-15。 9(朱道林，《土地管理学》，[M]，中国农业大学出版社，2010，28-35。 10(曾向阳，《地价与房价关系的实证研究》，[J]，当代经济科学，2009(1)，18-23。 11(吴焕军，《房地产开发投资风险有效控制分析探讨》，[J]，广东建材，2009(8)，35-38。 【Abstract】This article discusses the basic status of China's social transformation, and in this context, China's real estate market, the basic trend of growth and development, and proposed to determine the stability of real estate prices reasonable and standards; analysis of housing prices caused by China's social factors, including China's social structure, housing security system, the real estate market, the pattern of interests, irregular urbanization, and residents of Chinese traditional culture and consumer psychology; expounded China housing prices to the adverse effects in the regulation of prices and foreign process to learn from positive experiences; Finally, respectively, government, real estate developers and consumers in the regulation of prices, the role of stabilizing the real estate market are discussed, with a view to the healthy development of the real estate market can help. 【Key words】commercial housing; price rising; social reasons 11 你好，你的夜大学位论文初稿已阅，总的感觉态度比较认真，内容也比较丰富，格式基本符合深圳大学本科毕业论文要求，但还有以下几个方面的问题需要你在修改的时候注意: 1， P2论文标题应该是小二号华文中宋加粗，文章中的一级标 题是三号黑体加粗，请检查你至少错了一个。 2， 一(一)下面第一自然段:2010年4月份的统计数据要“最 近”才公布吗, 请更新这段资料的数据。 ,， P3第一自然段:这一段话你用房价收入比是对的，但 是还有一个指标--租售比，就是单位房租与单价的比值，希望 能够查找资料同时运用以说明近年我国房地产价格持续快速 上涨的事实。 ,， P4(一)“借贷扩张推动房价畸形上涨”这部分内容是 一年前的情况，后来政府多次加息和提高存准率已经从根本上 遏制了，建议这个部分做重大修改或者删除。 ,， P5(五)“目前房地产开发成本平均1800元/平方米” 你必须说明该资料的来源并界定范围，因为在许多城市楼面地 价已经远远超出你说的数字。要确认所采用数据的准确性和采 集范围。 12 ,， P8在最后结语中你只谈了两个问题，至少还可以加一 条:3，引导住房消费理念。首先是住房并非越大越好，为了 避免成为房奴年轻人选择适合自己经济条件的才是最好的;其 次，乐业不一定要安居，安居不一定要买房，购房租房一样是 安居的理念。请你在此基础上再加以阐述。 6，请你的文章后面缺少注释，请你认真检查并补上。 7， 下次交来的论文格式一定要按照要求即封面，深圳大 学本科毕业论文诚信声明;论文目录(单独占一页)文章的后 面还要有,个表格?深圳大学本科毕业论文答辩记录表;?深 圳大学本科毕业论文指导教师评审表;?深圳大学本科毕业论 文成绩考核表。表中有关学生的信息一定要填写上去。 8， 总的来说我的评价标准是要求论文的论点正确且突出，论据丰富，论证过程比较严密，层次分明，构架亦比较合理，分析比较正确，论文的形式符合规范。论文叙述清晰。 9， 请你结合我以上意见修改并且在,,月12日之前把修改后的电子版本发到我的电子信箱，注意论文一定要打上页码。有不清楚的地方可以及时和我联系。等我确认可以定稿后必须在11月4日之前打印,份邮寄到深圳大学文科楼五楼经济学院我的信箱即可，并认真准备参加论文答辩。 祝你工作愉快，学习进步 你的导师 宋智一 13 14