粤垦绿苑投资可行性分析(1)
粤垦绿苑投资可行性分析
一、项目位置:天河粤垦路中段(如下图)
金
燕燕花岭园 公本
园 案
学
校
医
院
二、区域分析:
1、 生活氛围已经成熟。周边商业、医院、超市、学校云集，加上
多个高素质楼盘集中，如新燕花园、金燕花园、侨英花园、日出
观山等在当地已经成为成熟的有人气的居住集中区。 2、 市场成交活跃。作为后天河北板块，粤垦路一带二手房价相对
于天河中心地区存在较大价格优势，如金燕花园电梯楼、新燕花
园、侨英花园、日出观山。在粤垦路二手中介林立，目前交易非
常活跃，新楼在粤垦路存量很少，多为二手交易。 3、 广州置业热点。由于粤垦板块受天河北商圈的辐射，吸引了不
少天河白领和当地学校教师。随未来地铁六号线开通，天河核心
商圈的氛围将更深入延伸到此，从而吸引吸引更多类型的买家青
睐。
4、 交通优势明显。3号线及6号线交汇的燕塘站即将开通，加上
粤垦路多路公交车贯通，交通辐射十分便利。
三、项目现状:
1、基础及结构工程已经完成。
2、外立面装修完成，外观效果良好，不需重新修整。 3、内墙间隔完成。
4、室内水电工程完成。
四、项目待完成工程:
1、裙楼外立面装修。
2、小区道路及排水工程。
3、电梯安装工程。
4、室内消防工程。
5、室内人防工程。
6、小区永久水电工程。(含变电设备)。 7、小区煤气工程。
8、小区智能工程。
9、通邮工程。
10、小区景观绿化。
11、配套幼儿园工程。
五、项目各项经济指标:
总用地面积 3000?
总建筑面积 51441?
商业面积 2164?
住宅面积 40827?
地下二层 5872?
架空层 2023?
夹层 555?
建筑层数 27
车位数 102个
配套幼儿园 1614?(2层)
六、项目投资:
1、未基础工程投资预测
项 目 单方造价(元/?)
电力基础设施费 85
给水基础设施费 16
消防给水基础设施费 6
排污基础设施费 19
排水基础设施费(污水) 11
燃气基础设施费 50
通讯基础设施费 6
环境工程 25
每平米预估 218
总投资预计 11，214，138元
2、总投资明细
项目 投资额 备注 项目收购 2.73亿 包含所有债务及拍卖佣金 未完成工
1200万 约数
程
幼儿园 130万 含土建及装修，单方造价800元/? 电梯工程 450万 3栋9台电梯计算，单台50万计算
含裙楼及套内装修，按住宅部分单方造价1200元/
装修费 4900万
?计算
居间佣金 273万 按收购价1%计算
投资合
3.895亿 按项目总建成本为6600元/? 计:
说明
关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书
:本投资预估如不考虑日后销售以带装修发售，则在总投入中减少投资约4000万。
3、收益预估
项目 面积 市场价值 销售总额 住宅面积 40827? 、 、 商业面积 2164? 、 、
车位 102个 、 、 销售合计: 、
4、项目预计税前利润约为、 亿元，税前利润率为 %
七、销售计划:
1、项目销售期为4个月，预计销售率达到85%以上，保守预计销售收入 亿元。
2、推广及销售形式:以中原地产一手案场销售服务加上广州市区100多家分行联动销售。一二手联动销售能在短期内达到最大的销售速度，通过中原的销售网络能为发展商节省50%以上的宣传推广费用。 3、根据市场接受情况，建议住宅以带精装修发售，以上市场价值只为保守预估，按照目前市场发展，售价可再提高约 元/?
关于粤垦绿苑的计划
一，银行融资
现已在银行申贷3.5亿元，在办理前期手续，银行内部已考察及商量过，同意我们的申贷额度，在土地证变更权属后约两个星期可授信下来。
二，销售计划
本公司在确定做此楼盘之前，组织团队做好了充分的市场调查，并组织了相当部分资金实力雄厚的买家现场考察多次，在让利一部分的情况下，几乎所有买家都能即下订金。现最大一买家准备好的2亿多资金还在等着接手部分房源。现计划如下:
1，为了快速回笼部分资金，准备放部分房源给预订好的客户，在预售证出来后的一个半月内回笼3亿;
2 ， 充分调动本团队的客户关系(深圳，香港，新加坡等)及与地产中介的作用，以合理的价格最快速的速度销售给一些刚性需求的住户，在两个月内回笼1至2亿;
3 ， 商铺部分可租可售，在开售的过程中根据价格高低，资金需要等具体情况调整。
周军基
浙公网安备 33021202002483