元丰实业建材市场项目招商运营方案

元丰实业建材市场项目招商运营方案 003 一、 项目市场调查及分析 1、市场环境及主要竞争对手分析 2、西安商业地产发展现状与趋势 3、西安建材市场消费观念与消费文化 二、 项目定位体系与概念设计 1、 项目整体定位[业态、层次、形象、功能、服务、价值定位体系] 2、项目投资分析 3、项目规划设计建议 4、项目工程进度要求 5、项目形象策划 三、 项目招商策略与管理 1、项目租售价格确定及依据 2、主要目标客户群定位 3、招商策略与实施步骤 四、项目整合推广 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 1、项目广告规划 2、营销推广案 3、媒介计划与执行 4、广告发布预算 五、市场管理 1、物业管理模式与服务模式 2、独特的企业文化与价值观念 3、市场信息系统的建立 5、市场组织管理体系 6、员工管理守则 [] 如今，中国已成长为全球最大建材生产和销售市场，截止到2005年1－6月份，国内建材行业累计实现利润总额26.61亿元，比上年同期增长24.71亿元。未来十年，中国建材工业发展速度将高于国民经济发展速度3％－4％，到2010年，建材工业产值预计达到一万多亿元人民币。目前，发达国家95％的建材零售通过连锁超市的渠道，而目前国内水平最高的上海这一比例只有20％。预计未来3至5年，上海、北京、广州等中心城市，建材连锁店的销售额将占到50％至80％。 西安是西部重镇，西部大开发的桥头堡。随着西安房地产业的蓬勃发展带动建材业的辉煌。2004年，西安市房地产市场在2003年快速增长的基础上继续保持稳定快速的发展态势。去年前三季度西安市商品房完成投资36.8亿元，比去年同期增长5.21％。施工面积247万平方米，比去年同期增长了6.58％；竣工面积198.5万平方米，较前年同期下降了16.37％；新开工面积57.23万平方米，较去年同期增长4.42％。 今年西安市的家居、建材总产值将达１００亿元[数据来源：西安房地产信息网]。尽管受西安市城市改造、向北、向南发展大策略的影响，西安市建材将有大幅度发展， 但家居市场明显供大于求，数量与规模已超饱和状态，建材市场的竞争无疑更加血腥。因此，同质化、缺少个性差异的市场，经营规模小、实力不济的市场，恐怕极难在品 牌市场的围追堵截中求得生存机会。 22虹桥雅轩 3万M 约300 天心〃梦苑 2.7万M 200 22航天新都 5.6万M 约560 EE康城 42万M 1600 22都市邻里 3.1万M 324 含光景轩 5.6万M 约560 22中顺〃金玉华城二期 2.5万M 约250 时代〃明丰苑 13万M 916 22宏林名座 3万M 300 金桥〃太阳岛 18.5万M 1600 22锦园新世纪 94万M 3412 凤凰物语 3.58万M 430 22世纪金园 5.7万M 约570 鼎新花园 20万M 约2000 22都市桂苑 3.56万M 294 左岸生活馆 2.5万M 250 22杰信花园 9万M 819 雅荷春天 30万M 约3000 22宏林名苑 3万M 300 白桦林居 65万M 约6500 22西安印象 40万M 846 海荣豪佳花园 21万M 1600 22万华园〃丽景华都 6.3万M 630 海荣阳光城 30万M 2000 22凤城明珠 18.6万M 1088 新兴〃骏景园 18万M 1670 22亚冠〃建舍 3万M 192 紫昕花庭 12万M 1076 22银池〃花香丽舍 5.58万M 470 蔚蓝人家 12万M 1100 22雅荷智能家园 16万M 1145 蔚蓝花城 12万M 1000 22菁华〃名门 18万M 1000 八水洋房 4.7万M 492 22赛高国际 14.5万M 约1450 大唐世家 5.4万M 372 约10万2沁水新城1期 约1000 新兴24G 5万M 约500 2M 22灞柳生态家园 25万M 7000 紫薇〃家天下 14. 3万 M 1058 22东尚 10万M 1155 天赐良苑 5万M 420 22紫铭小区 17万M 约1700 珠江新城 240 M 25000 2 900万M 80000 2 M45 [] 从西安建材业发展布局上看，历来是北重南轻，而且经过十几年的培育，北郊太华路一带已经形成了以大明宫建材家居城、太华路建材市场、明珠家居城、 中联家具城、西部建材城以及孙家湾板材市场为核心的建材版图，业内人士将此称为北郊板块。在2003年以前南郊建材业发展除了太白路和大雁塔两家传统的建材市场外，环境优、规模大的建材家居卖场寥寥无几。但随着南郊房地产业的快速发展及长安撤县改区，加上距离西高新近。对建材和家居的需求量 很大，南郊现有的消费力及消费潜力在整个西安市无疑位居前列，这也成为诸多建材投资商家看好的黄金地带。从２００２年至今年以来，很多睿智的投资 商开始了大资金投入，从而也改写了西安建材家居业北重南轻的局面。三森国际家居城集家具、建材、家居用品为一体，目前生意比较理想；中联家居由于 地段较为偏僻生意颇为清淡，但随着高新区二次创业带来的千亩大盘，为该区域市场带来巨大的潜力。建设中的西万建材市场招商火爆，加上刚刚启动的民 正在崛起。生名轩家居，使城南建材市场 目前，西安商业地产已经出现近乎于热火朝天的现象，也表明西安地产已正式进入商业地产时代的时期已来临。具体现象如下： 各类零售型物业的面市给予投资者数不胜数的投资机会，而投资者对于这种单一型态的投资形式也表现了对利润空间最大化的质疑。对于虚拟产权式投资，由于恒星医 药大厦和高点国际的失败案例，使广大投资者的积极性受到严重挫伤。投资客户的投资心理趋于理性，使全产权式商铺购买投资成为目前小型投资客的首选，。 应于市场的发展需求，专业型零售市场[如建材、家电、百货等]将成为投资者的首选对象，而更多的投资者则表示他们选择投资专业市场的理由是看中未来发展趋势及 良好利润空间。而目前还未出现以建材、家居卖场作为投资载体的市场出现。将由本案这个这个具有10万建筑面积的项目打破这个格局，再造新太华路商圈的宏图即将在20 05—2006年变成一种现实，一种改变传统商业市场的现实 由于传统的摊位制建材市场已经不能满足目前市场需求，新兴建材家居市场在近期也将成为抢滩西安市民投资的主流市场，实现了跨越式发展，且正逐渐成为房地产市 场的主力物业类型之一。 现有太华路及北郊建材家居市场则是经营者为主体，他们主要是购买经营权或实施租赁权的方式进行经营。[其中以租赁权的方式进行经营为主]这类市场而对于投资者 的投资空间存在着一定的限制性，一方面来源于各大物业没有产权式销售的权利，另一方面则局限于经营户对产权式销售的认识存在着不足。 鉴于对市场调研的深刻，西安商业市场及家居建材市场主要状况浮出水面，而作为操作本案的目的性，需客观与实际的操作于本案。主要核心状况如下： ：建材相对于家居和家具市场，建材的展示性不很强，对卖场的环境要求不是特别高，因此，建材市场的租金相比家居来说， 要低的多。 ：传统摊位制建材市场环境不佳，管理混乱，业态缺少统一规划，消费者在购买建材时也很难享受相应的服务。因这类市场在 固有概念当中均是这类形象，由于市场的逐步完善性，促使这类物业必将得到改变，必将以优化建材购物环境为背景从而提升市场形象力。 现有太华路和太白路建材市场，它们的主要辅射目标就是西安本地及周边市场。对于客户也是锁定于这类区域的客户为主，在层次上也 偏低。 目前绝大多数市场都是以租赁为主，尚未出现经营权购买的模式。 在这次调研过程中，建材经营客户对购买产权的方式存在着多方面的担忧，并对购买了产权式物业的直接利益点不是很清楚。 主要原因是资金的压力和经营时间的限制，加上建材市场的不确定性和市场的不确定性。大多数人将产权式物业的首付与二手租赁市场的转让费金额作相应比较，将月按揭 款金额与每月租金作比较，从此决定是否购买 综述： 招商制建材市场（以个体摊位租售为主）在西安建材业的发展过程中有着重要的分量。这种业态的市场曾经一度“一统江湖”，建材、装饰材料2/3的流通量 是通过这类市场实现的。但是随着建材超市、各种类型的产品专卖店的兴起，招商制建材市场正面临着改造、提升、创新的新一轮发展阶段。在经历了一时的低 靡状态之后，招商制建材市场正通过自我升级，谋求在激烈的竞争中再次博取有利地位。 随着建材行业之间的竞争不断升级，原本单一的建材销售渠道，受到了建材超市、各种类型的产品专卖店的冲击，招商制建材市场，正面临着改造、提升、 创新的新一轮发展阶段。 招商制市场仍有发展空间 虽然招商制建材市场受到了一些新兴的业态的冲击，但是它作为建材销售主渠道的功能还是被业界所肯定。建材、装饰材料行业出现了多种模式的市场，缘 于地区间的经济发展不平衡，消费观念、消费需求、消费文化存在差异，产生多种层次。 另外，“入世”后，我国经济发展融入全球经济发展节奏的速度将进一步加快。国内生产力发展的需要与国际经济接轨的需要，促使国际上先进的流通模式 （建材超市）在国内也加快发展。 招商制建材卖场规模化升级 市场对于建材行业的消费需求不断提升，招商制建材市场的发展也在快速升级。 几年前，建材市场仍然经营分散、规模小，产品良莠不齐，给消费者选购带来了很大难度，买建材常常满城跑。 近年来，西安建材卖场已经初具规模，卖场的规模、档次都有很大提高，西安已经建立起了产品全、质量优、价格实、信誉好的集中规模化建材专业市场。 其中，几家较大型的招商制建材卖场，规模达到几万甚至几十万平方米。 市场环境有所改善 由于建材店数量多，分布散，整治难度大。当统一的大卖场形成后，则可制定建材销售人员资格证书制度，持证上岗，抬高建材销售行业准入门槛；设立专 门的投诉部门，降低消费者投诉成本等等。 在加强建材市场规范化的浪潮中，建材市场的管理，出现了两个新的特点：一是由物业管理型转向经营管理型。主要特征是市场主办者由主要出租场地，收 取租金，管理物业，转向了经营市场，注重广告宣传，树立市场形象，诚信经营，搞好服务，千方百计把市场办火。 二是出现了“市场化经营、商场化管理”的模式。 主要特征是经营场所精心装修，商品按类分区经营，商品布货讲究，明码标价，购物环境改善，业务员培训上岗，统一着装，商场统一收银。 在发展上受到超市业态的围追堵截后，招商制建材市场面临着极大的发展威胁。至此，招商制建材市场开始了改革和创新的探索。 首先，是业态的调整，摊位式的招商制建材市场向着商场化市场、购物中心方向发展。 由于国民经济的快速发展，经济水平的提高，流通资本的相对集中和人民生活水平、居民收入快速提高，那种初级的摊位制市场正向着商场化市场、购物中 心方向快速发展。 其次，在经营方式上，招商制市场学习了建材超市的一些连锁技术再结合本土经营的特色，也摸索出了自己的连锁经营方向。 1、自主选择消费者主导下的市场模式：一边是现代化建材超市，一边是传统建材市场；一边是先进零售业态，一边是的批发模式。由于消费群体的多层次性，在建材流通 领域，多元化分销模式并存的建材“生态商圈”正在逐步形成。为了共同做大建材市场，在这个建材“生态商圈”中，中外建材流通企业应该错位竞争,共同和谐生存、有序发展，而不应该今天你倒闭一批、明天他再倒闭一批，使整个建材市场处于波动状态。消费决定市场，从这个意义上，或许可以解释，虽然几经冲击，作为老牌建材市场 的东建材以及部分批发市场业态，为何依然在市场中占有足够的分量。以至于作为后来者的天荣建材港，也斥巨资采取了批发市场的业态进行经营。建材“生态商圈” 2、在另外一部分消费者眼中，则出现了消费观念的更新，更希望在建材超市享受到从设计到装修等一站式的服务 3、中高端追求品位的消费者不愿意光顾传统的家居建材市场。 4、消费者注重品牌，一是建材市场的自身品牌[规模、环境、服务、品种等]，一是市场内的产品品牌[质量、信誉、价格、服务、知名度、品位等]。 [ 1、符合片区内消费市场的消费水平、消费特征； 2、与项目自身及区域的形象、业态相协调； 3、保证商场经营权与产权的一一对应关系，商场的产权归发展商所有，个体经营者独立经营权可分散给多个小业主； 4、保证商场长期经营的稳定性，降低发展商经营管理的难度； 5、确保发展商销售或出租物业的价值最大化。 [] 1本案隶属西安北郊一级商业圈，为西安新城区的商业繁华地带太华路已经过了10多年的发展，形成今天为人熟知的以建材批发、零售市场为主的核心商圈。由于政府目光长远化，已投入大量资金或通过引进外商策略而提升现有太华路的知名度或商业价值性。因此，本案所处的区位前景十分良好。 2历经10年变迁的太华路商圈，已经形成多个专业型的建材细分市场，产品的多样化，使之各地批发商和零售商及家庭散户来此购物，货车的进进出出也形成 了另一道风景线。该商圈的繁华程度不容置疑。 3该商圈会聚了大量的建材品牌总代理和厂家直销商，人流量较大，吸引着全省各地的零售商和当地家庭散户，同时也吸引了本地零售客户的前往。由于西安 为西北地区的经济主导城市，各大商家将在此设立品牌店或代理店。因此，造在商业氛围浓厚，客户资源庞大。 4、太华路家庭方便，与北二环相交贯通，距离火车站仅5分钟车程，该商圈内的三府湾货运站，贝斯特货运站与客运站均在此，有多条线路通往西地区各省市、 县或镇等。因此，本案的交通状况甚佳。 5：该商圈内配有银行、邮局、医院、餐饮店、便利店等。使之，来此批货或购物的商户与客户均能享受便利性与便捷性。同时，也为附近的居民提供相应的便 利。 [主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 定位]：科技?环保?时尚?人文 “新时尚•新家居” 三大主题 时尚文化 尖锋科技 格调空间 一是博览与展卖结合，形成永不落幕的展销会； 二是体验式消费与集成化服务结合，引领家居消费新理念； 三是时尚元素与后装修概念结合，突出建材的人文关怀和文化解读。 给人突出的感受是：集约化装修，个性化消费，轻装修重装饰的后装修时代的到来。推出建材选购顾问，家居饰品配置顾问，卫浴集成设计顾问，灯光照具配置 顾问等多项个性化，定制式置家咨询服务，从单纯的卖商品到卖配置、卖理念、卖集成服务，一种引领装饰消费新概念的市场模式生成。 通过整合商户资源、商品资源，优化市场功能，延伸了以最大化满足消费需求为导向的供应链，提升了以细分目标市场、引领消费时尚为导向的服务价值链。形 成商品提供加方案提供的全新组合，使集成化、重配置的一站式服务更加丰满，创新了营销模式。 由商品营销向概念营销和文化营销拓展，通过营销内涵的深化和外延的拓展，引领科学消费和开放式消费。第三，通过市场供应链和服务链的延伸，使我们看到 了一种由重装修轻装饰的初级消费观念，向求个性、重文化、讲求人文关怀的后装修观念转移的趋势。这三个转变预示着新家居消费主义的诞生，无疑是这个消 费思潮的引领者和满足者。 [目标消费群体定位]： [业态定位]： [招商目标定位]： [项目投资分析]： 1 总占地面积（平米） 约9500 2 总建筑面积（平米） 3.56万 3 建筑容积率 4 绿化率 5 产品类型 ‹4层›商业房 6 地面车库数量 8 综合售价 3100元/? 9 建设单价(元/?) 约2200元/? 10 综合租金 46.5元/?/月 二、 1、项目经济指标： 项目用地：9500? 总建筑面积：35600? 2、项目总造价： 土地出让金：万元 建筑成本： 35600?×900元/? = 3204万元 配套成本： 35600?×300元/? = 1068万元 开发及税费： 35600?×200元/? = 712万元 其它杂费： 35600?× 50元/? = 178万元 合计：5162万元 3、项目总收入（万元）： 一年期： 30.5元/?月（三、四层平均租金）×8900?×12月=325.74万元 三年期、五年期： 90元/?月（一层平均租金）×2250?×12月×3年+90元/?/月（一层平均租金）×2250?×12月×5年=1944万元 63元/?月（二层平均租金）×2250?×12月×3年+63元/?/月（二层平均租金）×2250?×12月×5年=1360.8万元 合计：325.74+1944+1360.8=万元 销售收入 一层商铺均价为：90元/?月（一层平均租金）×12月/8%=13500元/?（使用面积） 二层商铺均价为：63元/?月（二层平均租金）×12月/8%=9450元/?（使用面积） 按一、二层销售50%计算： 13500元/?×4500?（每层使用面积）×60%+9450元/?×4500?（每层使用面积）×40% = 万元 按三年包租需返万元（按收益10%返计算）。 合计：+-= 万元 4、项目营销费用：7372.74×4% = 294.91万元 5、营业税费： 5346×5.5% = 294.03万元 3630.54×17.5% = 635.34万元 6、项目利润总额：7372.74-294.91-294.03-635.34 = 万元 简析见表 项目总收入（万元） 租金收入 销售收入 包租返利 1603.8 项目营销费用 294.91 营业税费 销售税费 294.03 招商税费 635.34 项目利润总额 [米兰风度绿色精品建材城投资受益分析表] 13500元/平方米 9450元/平方米 ?30? 30? 40.5万元 28.35万元 20.5万元 14.35万元 10年 10年 120元月/.? 80元月/.? 43.2万元 28.8万元 [项目规划设计建议]： 一楼南入口：约1000平方米，作为整个市场展示区、辅营区； 备注：具体经营品种的布置位置与面积分布参见商场商业业态划分图\招商平面图1.jpg、商业业态划分图\招商平面图2.jpg、商业业态划分图\招商平面图3.jpg、 商业业态划分图\招商平面图4.jpg、商业业态划分图\招商平面图5.jpg（见附件）。 , 一楼南入口至电梯处划出约1000平方米作为展示、辅营区，二楼～四楼全层。 , 五层大部分。 , 为了便于市场商户装卸货物，北面应规划相应部分面积作为理货区。 , 从成本考虑，建议将市场经营管理公司放置五楼偏僻位置。具体面积需与管理公司或发展商协商确定。 , 由于卖场单层面积较大，建议每层增设两个小型男女洗手间，男女各预留五个蹲位。 , 根据保安数量设置面积大小 , , 建议商场南入口安置适量休闲长椅。 扶梯口安放每层商业平面分布图。扶梯两侧可以安设休息长椅，也可以根据招商情况，经营小型饮品小食＋休息椅。 观光电梯有利于提高物业的整体形象。观光电梯对于三四层独立招商和独立经营都具有必要性，是高楼层商户独立经营的必要交通配套，有利于人流组织安排；但必须 考虑的是如何保证货运与人流的分别控制。 采用自动喷淋报警系统、消防栓、烟感报警装置。 24小时保安巡逻 VOD中央广播系统 由于本项目正立面装修已经基本定型，在此外立面装修建议对象主要是一些建筑规划细部方面。 , 广场标识性建筑：一般元素包括——喷泉广场、雕塑、旗杆、广场灯等； 广场休闲系统：一般元素包括——休闲座椅、遮阳伞、绿化带（可以设置统一式样的花坛）等； 广场广告系统：一般元素包括——南广场东西两侧加设灯箱广告牌等； 广场停车系统：规划停车位及车辆出入口； 广场促销区：一般预留在南广场正对商场主入口处； 其它导示系统、清洁卫生用具设置等。 , 总体而言，本项目外墙广告位应该尽量布置在设定的广告牌位内，广告位不宜设置的过多，否则会淹没了市场的本身标志和主题而显的杂乱。（广告位设置范例） 根据项目的定位，项目一定要体现现代化商业的人性化特征。在功能上满足购物、休闲、舒适、娱乐性。 , 入口至上下扶梯间保留约1000平方米左右的中庭空间。入口区域主要以化妆品类批发为主，靠墙体区域做边店，中间区域做半开放式柜台店，强化空间感。 独立收银、全封闭式独立铺位。在商业死角处可规划西饼店、休闲水吧或洗手间等，避免商业死角，有利于人流循环。 现规划通道宽度基本满足人流交通需求。建议在主要交通通道口安设休闲椅。 , , 以母爱和童趣为规划主题，选择比较和缓、温和的背景颜色和装饰材料； , 安放儿童游乐设施，收费管理，提供临时托管服务。 , 游戏区外设置少量休息桌椅，供大人与小孩暂时休息。 , 选择比较明快的色调作为背景装饰 , 在一层南入口展示区中央每隔5米设置一排玻璃展台呈弧形围合，展示新款的皮鞋、手袋、眼镜、珠宝、手机等，即起到装饰作用，又起到广告作用。 , 建议一楼及二楼女性购物区地面用米白色（略带黄色）美观实用型的防滑抛光砖，过道与铺位间用10公分宽彩色长条瓷砖分隔线区分。在儿童休闲娱乐的地 方，增加人造小桥，过道等休闲小品，以此吸引儿童前来消费。 整个商场天花统一喷白，统一吊顶。考虑商场面积大，节约能源耗费的角度出发，一至四层采用轻钢龙骨白色防火型扣板吊顶，照明用白炽灯管和黄色嵌入 式射灯组合使用。五楼非办公区部分采用白色网格状栅栏吊顶，照明用白炽灯管，办公区域自行吊顶。 参考图片一：白色网格吊顶，简单大方，中间若嵌入些黄色射灯，则有“星星点灯”的美感，自然而又富有情趣。天花上可悬挂垂柳、果树、灯笼等修饰品和色彩绚 丽的广告旗帜。 参考图片二：淡紫色网格吊顶，这一设计色彩美妙，但对于自然采光条件差的商城来讲，这种处理光线太暗，要达到一定的亮度比较耗电。 ICI乳胶漆刷白。 公共部分的柱子用高级瓷砖或石材包装。 地面采用防滑地砖、瓷片到顶，天花吊顶，配美观实用洁具。 宽带网接入。 , 外街铺：对外门安装卷闸门（也可增设玻璃门）；一楼门面店每家预留电话线接口；街铺之间的隔断用实墙，另每家商铺预留独立的空调出口、喷淋及烟感。 轻质防火板材间隔到距地面2.8?，面饰用专用乳胶漆。 平开玻璃门，宽1.5米左右。有利于提高商场的档次，增加美感。 临通道外墙以全玻璃间隔，方便商品陈列和展示。 每个铺位设消防喷淋系统，用白色防火型扣板吊顶，照明用白色灯管和黄色灯管嵌入式射灯组合使用，过道一侧卷闸门盒部分做成广告位 主要作用为非营业时间的商品收藏防盗，背柜宽度50CM，高度140CM，中间设多层夹隔，便于存放商品； ——下面一层（材料夹板，高度70）上面四周固定钢管支架（钢管支架高度70CM，支架上固定网状丝网用于挂针织品）； ——玻璃，夹板，钢管、防火板等； 每间铺位预留电话线、电插座及电表，每间铺位铺设一条电话线，设一个电表，每月电费按实际读数计算 , 悠扬的背景音乐系统，不仅可以舒散客户的神经，增强购买欲望，也可以直接提升商场及产品的形象。乐曲以轻快、活泼的轻音乐为主，也可适当播放舒缓的流行 音乐。 , 以白色防火材料和通透的玻璃隔断，色彩简单明快，让人感觉视觉空间开阔。公共通道建议多悬挂塑料柳条、果树、小型吊旗等。建议小型吊旗采用橙色、浅绿色 为主；橙色代表欢快，浅绿色代表舒适，可以缓解人的疲劳，宣扬出时尚、休闲的购物环境。 , 作为现代商业设施的商场经营管理成熟的一个重要标志，体现了商场对经营者，对顾客人性化的关怀。基础的VI导示系统有功能分区牌、经营品种牌、洗手间指示、 电梯及紧急出口指示等。建议在垂直电梯入口处、扶梯上梯处，放置每层的功能分区牌，一层主入口处应放置一层功能分区牌，商场南北入口外应放置商场各层功能分 区牌。 , 可在电梯附近、休闲广场或位置较宽松的地方设置休闲椅和室内绿色植物，供购物者休息小憩，并缓解疲劳；建议休闲椅采用钢木结构，实用且美观。 以严格缜密的推广设计、紧密衔接的推广步骤以及最具爆炸力的推广方式，快速提升项目知名度与美誉度，实现发展商锻造顶级建材市场品牌的终极目标。 1、选择适当媒体，为创意提供最佳的演出舞台与发挥空间，使广告对经营商户及消费者产生最佳的说服效果。 2、通过科学的媒介投放组合策略，制造声势，在保证足够的有效到达率，避免不必要浪费的前提下，吸引经营商户前来咨询，感受现场氛围，产生入驻本项目的欲望。 3、树立发展商及项目形象，增强经营商户的信心，发挥口碑宣传的优势，提高项目的知名度和美誉度。通过市场推广，有力配合招商工作，使本项目尽可能短的时间 内打开局面，迅速实现回笼资金。 4、发展商与经营商户精诚合作，共同锻造项目品牌，实现‘双赢’的目标。并以可持续发展的经营理念，确保为项目以后的经营发展夯实基础。 所谓理念铺路，首先是指在本项目的推广前期，将创新理念作为本项目有力的武器，引入到市场竞争中去，用全新的经营理念、服务理念、管理理念等，塑造本项目‘专、 新、特’的形象。 以‘绿色建材’、‘高规格show场’等新概念，从服务、健康等多方面引导和转变消费者的理念。站在消费者家居顾问的角度，拉近本项目与消费者之间的距离，为经营商户与发展商开创最大的盈利空间。 所谓策略先行，一是指项目推广以足够体现项目优势与市场氛围营造，采取逆向思维的推广手法，增强经营商户的信心，激活项目销售氛围；二是指所有的推广活动及 促销措施及其之间的互动关系，均以既定统一的推广主题为导向，相互间紧密衔接配合，围绕一个目标，全方位、多手段分解展开，在具体的推广过程中，将‘策略先行’ 这一思路从市场角度转化为‘理念先行，服务先行’。 所谓主题推广，是指项目推广以某一阶段的主题活动来推进，活动的内容及目标，十分清晰地向社会，目标客户群塑造或传达与项目品质有直接关系的精神内涵，不同 层面地传播着项目的核心价值。 本项目运作过程中可推广的主题有： 1、 绿色环保建材主题 2、 高盈利空间主体 3、 高质量服务主题 4、 一站式购物主题 5、 家装风格免费设计主题 6、 发展商、经营户、家装公司同舟共济主题 7、 消费者健康选购主题 8、 高规格show场主题 所谓招商跟进，是指一切主题推广活动不以单纯做活动，造声势、树品牌为目标。推广是以活动、宣传做为先声，以促进招商为落脚点的整合系统。如果将活动与宣传 比喻为雷声及疾风的话，招商工作就可以算是降雨。成功招商是本推广案的最低期望的目标。 本推广方案计划从2005年10月25日开始，2006年5月1日项目开业前结束。按照推广过程中的几个重要结点，大致可分为四个阶段， 第一阶段：理念导入期 时间：2005年10月25日至2005年11月30日 第二阶段：市场升温期 时间：2005年12月1日至2006年2月10日 第三阶段：集中招商期 时间：2006年2月11日至2006年3月10日 第四阶段：强势成交期 时间：2006年3月11日至2006年4月30日 理念导入期推广高峰（盛大起航，‘专新特’形象亮相，引起西安建材业界普遍关注，引发对本项目新营销思路及新服务模式的激烈讨论） 市场升温期推广高峰（全方位展示，立体化勾勒项目发展蓝图，吸引经营商户及公众眼球） 集中招商期推广高峰（扩大影响力，吸引国内外大中型建材企业的注意力） 强势成交期推广高峰（招商氛围浓厚，经营商户对项目前景看好，入驻信心十足） 萃聚建材精品，引领家装风尚 说明：全案推广主题是对项目优势的有力整合，对各阶段推广工作有指导意义。也是全案推广工作的核心与媒介推广广告语的创意原点，但不一定要作为广告语使用。 本项目的主题广告语将在案名确定之后再行确定。 全案推广策略说明： 推广周期及结点与项目建设进度的平行原则，并适度超前； 推广主题坚持在紧密衔接中持续演进的原则，并层层深入。 时间：2005年10月25日至2005年11月30日 预热市场，提升项目知名度,并使目标客户及时了解项目情况,进而加深项目的关注程度,同时试探市场对项目的承接能力,逐步积累客户;宣传本项目的新理念，为实现 差异化竞争奠定基础。 1、 如何引起业界及公众对本项目的普遍关注？ 2、 如何在短时间内将项目的知名度迅速提高？ 3、 如何在短时间内将本项目的优势及新理念在公众中传播开来？ 1、 高密度、大篇幅软性广告宣传，可以达到向目标客户传递本项目新理念的效果。 2、 通过软性广告也可以逐渐提升项目知名度。 3、以报纸等纸质媒介为主，开展面向公众的问卷式调查，以服务需求为主要调查内容，扩大社会影响力，引起社会普遍关注，先声夺人，吸引经营商户的眼球。 聚人气，塑品牌，先入为主，理念制胜。 推广以广告宣传为主，广告以新理念推广为诉求点。 新装修时代来临 时间：2005年12月1日至2006年1月10日 全面包装，树立并巩固鲜明的项目形象，主动引导目标客户的心理，获得目标客户群的普遍认同；并强化项目高品质形象，挖掘潜在客户，综合运用各种推广手段，针 对目标客户进行有效宣传，从而变潜在需求为有效需求。从区域内竞争对手的重重包围下突围而出。 1、 如何将项目优势科学、全面的展现出来？ 2、 如何将项目优势顺利转化为推动招商业绩的有利武器？ 3、 用什么来做为项目本阶段推广工作坚实的着力点？ 1、 合理选择媒体，科学地进行媒体组合，形式多样而又紧密统一的进行广告宣传，可以强化宣传效果。 2、 将本项目‘盈利模式与良好前景’从广告宣传中凸现出来，将大明宫与太华路这一区域作为重点，配合大众媒体宣传优势，加强区域内的推广深度，可以提升招 商业绩。 3 充分利用广告宣传优势，适时开展有利于推进招商工作的活动。广告与活动结合，可将推广工作的效果尽可能的发挥到最大。 策略开路，造势聚气。 以‘全方位、立体式’广告宣传手法展示项目优势。 广告以宣传高利润增长空间为主要诉求点，吸引经营商户高度关注。 时间：2006年1月11日至2006年3月10日 顺承第二阶段宣传优势，维护广告效果；加强招商工作的力度，扩大招商成果，将招商工作扩大到全国范围。吸引国际国内知名品牌建材商的关注，将招商工作推向最 高潮。同时吸引公众注意力，为日后经营的良性发展作好铺垫。持续推广，回笼资金，巩固品牌。 1、 如何做好与第一、二阶段的推广衔接？ 2、 如何为前两个阶段工作划一个圆满的句号，并为招商工作开创一个新的局面？ 1、 可充分利用前两个阶段的广告积淀，维护宣传效果。 2、 ‘他山之石，可以攻玉’。整合一切有利于推动本项目招商进展的元素，扩大项目影响力，进一步提升项目知名度与美誉度。 借力打力，推波助澜，进一步提升项目知名度与美誉度。 推广活动以会展形式为主，广告宣传为辅。 广告宣传诉求点以塑造项目品牌为主，增强经营商户入驻信心。 以国内外大品牌为主要目标客户。 入驻冠品居，当然需要理由 时间：2006年3月11日至2006年4月30日 此阶段以促成招商为目标，通过前三个阶段的反馈信息总结经验，做出各方面的快速调整，包括价格、付款办法、促销手法、宣传包装等，务求可以更切合市场需求， 此阶段的宣传速度可以适时放缓，承接第二、三阶段所建立的形象逐步达到成功招商的目标。 1、 如何运用广告策略来实现推广成果与招商成果之间的顺利转换？ 2、 推广活动还可以挖掘出什么可以加以利用得契机？ 3、 如何才能使本项目固有的多元化诉求特性不对招商工作产生阻力，甚至转化为推动力？ 1、 广告宣传产生的势能可以引导市场变化。 2、 项目进入后期阶段足以坚定市场信心，是可以充分利用的契机。 3、 各种诉求点之间有普遍联系的特性，找出各诉求点之间的结点，有利于强化推广力度。 借助前几个阶段的广告积淀，让高热度市场氛围迅速达到沸点。 推广活动以广告宣传为主，强化案场包装，气势制胜，促进成交。 广告目标兼顾公众，持续扩大在业界及公众中的影响力。 广告诉求以项目形象为主，以招商工作为辅。以多元化诉求进行‘曲线招商’。 气魄，决定未来 新闻发布暨招商说明会 2005年12月1日下午15：30至18：30，第一阶段结束，第二阶段推广工作即将展开之际。 说明：经过第一阶段的广告铺垫，本项目应该具备相当高的社会关注度，但目标消费群大多还会持观望态度，选择在这个时机召开新闻发布暨招商说明会，有利于增强市场 信心，为第二阶段的推广工作夯实基础。 西安陇海大酒店 说明：距离项目地址相对较近，相对费用较低。 1、提高项目知名度、市场影响力，彰显企业实力及项目价值； 2、通过现场气氛的渲染和媒体效应，吸引目标客户，树立入驻信心； 3、文化搭桥，缩短项目与目标客户之间的心理距离。 1、本项目目标客户群体[商业地产投资者、建材代理商、家具及装饰材料代理商、家装公司负责人] 2、政府及相关部门[市委市政府、区委区政府、商贸委、建委、消协等相关部门领导人，本项目工程施工方、本项目工程监理方、本项目设计方等负责人] 3、新闻媒体[华商报、西安晚报、陕西电视台《都市家园》栏目、西安电视台《今日房产》栏目、《陕西建材》杂志、古城热线、陕西交通音乐台] 4、广大社会公众代表，即本项目的准顾客。[包括部分已签约客户代表] 1、开发商及嘉宾致辞； 2、项目推介演示会； 3、现场文艺表演。 4、联谊晚宴 15：30至16：30 来宾签到、留名片、发礼品，接待人员安排来宾入座。 16：30 会议正式开始；欢快舞蹈开场。 16：35 主持人上台，介绍各位嘉宾。邀请开发商领导致辞。 16：40 歌伴舞表演 16：45 来宾致辞（每人2分钟，8人左右） 17：00 舞狮表演 17：05 项目推介演示会（由开发方派专人详细讲解，幻灯片演示） 17：15 歌舞表演 17：20 开发商答记者问 17：30 歌舞表演拉开晚宴序幕，古筝、二胡等乐器演奏穿插进行 开发商给准业主及各位嘉宾敬酒答谢 18：30 会议结束 1、 酒店门前悬挂大型条幅和气球、花篮及现场喷绘等 2、舞狮队与歌舞乐器表演队 3、手提电脑与幻灯机 4、礼品 5、手提袋、宣传册、名片盘、签名册、胸花等 6、主持人串词及部分发言稿 1、文艺演出费用： 3000元 2、气球、花篮、现场喷绘布景等 1000元 3、礼品200份、请柬200张 3000元 4、酒店费用 10000元 5、记者红包 2000元 6、幻灯机租赁费 500元 7、广告费用 8000元 8、其他及不可预见费用 2500元 合计：30000元 说明： 1、此费用预算只是此次活动进行中所产生的费用，并未含此次活动的广告宣传费用。为防止费用重复预算，此次活动的广告费用将被列入阶段媒体费用预算中。（详见 本推广案的下一部分《媒体计划与执行》） 2、由于媒体对于商业活动一般不作报道，故而须以软性广告形式展示此次会议，估计要交纳部分费用，所以，上面所列广告费用一项是为保证媒体报道所预留。 3、手提袋与宣传册两项不列入此次预算。 建材业展览会招商提案 建材业展览会汇聚国内外众多知名建材品牌，其中的参展单位大部分都是本项目的目标客户。充分、合理地利用建材业展览会这一优势平台，将会是本项目招商工 作的一个有力突破。 展会时2006-2-21 至 2006-2-22 间： 展会地 北京展览馆 点： 主办单 中国建筑材料流通协会、中国国际贸易促进委员会北京市分会 位： 协办单 北京市建筑装饰协会、北京勘察设计协会 位： 承办单 北京中仕达展览有限公司、上海标典展览有限公司 位： 展会介 北京国际建筑建材贸易博览会是每年一届在北京举办的最具规模和影响力的建材行业内专业性的国际盛会。本展会历经10届，展品主要定位于国际高档 绍： 品牌及市场最新产品，受到了国内外专业人士的广泛关注。博览会在北京市政府规划领导下，由北京贸促会和中国建材流通协会联合主办，为2006年奥运工 程提供由建筑选材到建筑施工、装饰等环节的全方位服务。 展会时 2006-2-28 至 2006-3-3 间： 展会地 中国国际展览中心1A、1B、2、3、4、5、号馆 点： 主办单 中国建筑材料工业协会 中国国际贸易促进委员会建材行业分会 国家建筑材料展贸中心 中展集团北京华港展览中心 位： 承办单 中国国际贸易促进委员会建材行业分会 国家建筑材料展贸中心 中展集团北京华港展览有限公司 位： 展会介展出范围： 绍： 精品陶瓷、卫浴展区： 陶瓷、墙地砖，马赛克、整体浴室、淋浴房、电脑蒸汽房、桑拿房、按摩房，玻璃、金属及复合材料洁具；洗面器、坐便器、小便器、浴缸、洗涤槽、水箱 及相关水处理设备系统以及各种艺术玻璃。 整体厨房展区： 整体厨房、整体厨柜、吊柜，各种材料的台板，厨柜用滑轨、合页、把手；各种燃气灶、热水器、排油烟机、消毒柜及厨房用小电器等； 洁具配件展区： 各类水龙头、龙头花洒、各种阀门、紧固件、水嘴、上水管、排水管、干手器、感应器、净水设备、垃圾处理设备；梳妆台、浴霸、排风机、吹风机、浴室 镜，各种挂钩、支架等； 铺装材料区： 木地板、竹地板、体育地板、各种复合地板、地毯 1、 秉承项目第三阶段推广工作的目标，提升项目形象与知名度。 2、展示项目发展前景，吸引目标客户关注。 3、过与目标客户的直接交流沟通，试探目标客户对项目的市场反应，同时积累客户资源。 核心主题：“” 主题内容： 1、项目形象展示 2、项目发展前景展示 3、西北建材市场现状展示 项目外立面效果图 项目位置示意图 开发商资料图片 项目分层效果图 接待台 洽谈桌椅 多媒体播放器 宣传资料 电子楼书 1、展位面积40m?左右，位置较好； 2、展示以主题内容为主，不涉及过多具体内容； 3、展位设计要求时尚、大气、生态，引人注目。色彩明快、简洁。 项目 费用（元） 备注 展位费（408万 40?×100元/?×2次 ?） 展位设计3万 保守估计（两次） 制作 效果图制1万元 尺寸4K 作 电子楼书 6.3万元 1秒×350元×180秒 接待台、洽0.5万元 按购买计算 谈桌椅等 交通费 1万元 按10人计算，含道具运输 费 食宿费 1.2万 按10人15天计算 多媒体工 联创提供 具 不可预见2万 费 总计 23万 说明： 1、为防止费用重复预算，此费用预算只是此次活动进行中所产生的费用，并未含此次活动的广告宣传费用。（此次活动广告费用详见本推广案的下一部分《媒体计划与 执行》） 2、宣传资料费用不列入此次预算。 媒体由于各自的技术和传播方式不同，在功能上有许多差异，这一点是进行媒体组合的关键。 由于功能的差异所形成的各类媒体的独立性，对受众的影响程度就不一样。受众的心理和接受习惯在很大程度上取决于各媒体的特殊吸引力，并受其影响，形成偏好， 养成经常性的收视、收听、阅读习惯。 分析媒体之间功能特点和功能差异，充分利用媒体特点，发挥其优势，弥补缺陷，才能将信息准确，快捷的传达给受众，从而提高信息的接触率、到达率和影响效果。 但是无论哪种媒体，都可以从传达信息上、影响接受上和培养习惯上进行界定。 功能 传达信息 影响接受 培养习惯 媒体 电视 信息量大，速受注目程度高，容引领时尚，信任程度 度快，形式多易记忆 高，较强的持续性 样 报纸 信息量大，信受注目程度，高记受众群体较固定，信 息详细，更新忆深刻而持久，较任程度高，持续性强 快 强的说服力 广播 信息量较大，想象空间大，更具受众群体相对固定， 速度快，更新亲和力，提高印象 信任程度较高，持续 快，形式活泼 性较强 杂志 信息详细、准传阅率高，记忆深受众群体固定，信任 确，信息相对刻而持久，很强的程度较高 单一 说服力 焦点 信息单一，较视觉冲击力强，容受众广泛，更具随意 集中，相对固易形成概念 性及亲和力，持续性 定 较强 户内外 信息单一、集视觉冲击力较强，受众广泛，强迫注 中，相对固定 容易形成印象 意，注目时间短 影院 信息单一、集视觉冲击力较强，受众随意，强迫注意 中 容易形成印象 网络信息 信息量大，集视觉冲击力较强，受众相对固定，持续 中 容易形成印象 性强，信任程度较高 产品及产信息单一，形视觉冲击力极强，说服力较强，信任程 品展卖式多样，信息具吸引性，容易造度较高 POP 准确，相对固成亲近感 定 优劣 势 优势 劣势 媒体 类别 电视 1. 生动、直接 1. 播放时间短，容易错过和遗 2. 收视率高，渗透率强 忘，需反复播放 3. 娱乐性强，影响效果显2. 容易与其他产品混杂 著 3. 绝对费用高 4. 相对费用低，适合开拓 发展 报纸 1. 读者多且较稳定 1. 丢失率高 2. 传播快捷、准确，阅读、2. 表现力较差 留存方便 3. 内容多，注意力易分散；水平 3. 地域性较强 参差不齐 广播 1. 收听便利，不易受环境1. 不太生动和直接 影响 2. 影响力不强 2. 介绍较全面，时间受限3. 注意力容易被分散 小 3. 可直接参与；费用低 杂志 1. 读者群固定 1. 信息传播不迅速 2. 留存时间较强，阅读率2. 传播范围较小 高 3. 相对费用高 3. 印刷好，影响力较强 焦点 1. 场所固定能反复接受 1. 影响范围小 2. 与产品结合力强 2. 信息容量不够 3. 有一定的购买氛围 户内1. 场所固定，能反复接受 1. 影响范围小 外 2. 与产品有一定的结合2. 信息容量不够 力 3. 相对费用低 网络 1. 受众相对集中 1. 影响范围不能确定 信息 2. 视觉冲击力较强 2. 市场效果慢 3. 媒体新鲜，具较强感染 力 产品1. 场所分布较广；受众集1. 影响范围小 及产中 2. 信息容量少 品展2. 视觉冲击力较强 3. 市场效果慢 买POP 3. 相对费用低 1、适应性： 能够体现项目特点及市场、销售、广告策略 适应目标消费群 适应发布内容填补其他媒体没有完全说明的内容 2、互补性： 弥补其他媒体未达到的目标人群 补充不同目标群体的接受习惯 强化品牌力度 3、效力率： 强调某一方面的说服力 增强目标客户的信任度 坚定目标客户的决心 4、效果性 能够有效传达诉求内容 使目标消费群清楚了解所传达的信息 1、不同的推广阶段使用不同的媒体组合。 2、坚持‘少投入、多产出’的原则。 3、‘有效’才是硬道理。 4、加强广告效果测评，及时调整广告策略。 5、在第一阶段，采取试探性发布策略；第二、三阶段采取集中发布策略；第四阶段采取间歇发布的策略，以节省广告费用，保持广告的延续性，起到持续的引导和提醒作 用。 报纸广告 报纸广告具备信息传播的快速性及受众的密集性，其效果是不容置疑的，对于快速提高项目知名度有极强的作用，有必要投入较大资金进行宣传。《华商报》作为陕西 发行量最大的报纸，将是本次推广活动的主导力量。 广告牌 广告牌效果较好，尤其是在夜间，视觉的冲击力很强；广告牌第一、二阶段以项目形象及理念引导为主，在第三、四阶段将以项目招商信息、卖点以及其它利好信息为 主。 直投式宣传单 。 车体广告 车体广告具有流动性强、辐射面广的特点，也是可以考虑采用的媒体。 杂志 《陕西建材》杂志属行业杂志，月刊，主要在陕西省内发行，针对性强，效果良好。 现场包装 在本项目推广中导视系统不明显以及广告预算资金不是非常充裕的情况下，现场包装显得尤为重要。 说明：电视、广播电台等媒体因其功能特性不符合本次推广方案的媒体选择原则及组合策略，故暂时不作考虑。若以后有选择可能，也将视具体情况而定。 广告费用预算 按照本项目七千万的回款目标以及项目的推广难度，将推广费用暂定为四个百分点，也就是说，推广费用大致为280万元左右。从推广费用中再去掉展会与新闻招商会的活动费用26万元以及制作手提袋、招商宣传册等4万元费用后，实际可支配广告宣传费用为250万元。预留出30万作备用广告费用，实际按照220万做为广告宣传费用。 根据推广周期及广告策略，广告宣传费用可大致分配如下： 第一阶段 75万元 第二阶段 60万元 第三阶段 50万元 第四阶段 35万元 根据媒体选择及组合策略，广告宣传费用可大致分配如下： 报纸 120万元，华商报100万，晚报 20万 广告牌 16万元，发布半年，约400平米 直投式宣传单 30万元。每半月2万份宣传单， 分发12次，共24万份宣传单（含 人工工资） 车体广告 20万元，选择五十辆车，做三个 月宣传。作车身或车尾视当时情 况而定。 《陕西建材》杂志 4万元，每次一万，做四期 现场包装 30万 第一阶段媒体策略 理念导入期（2005年10月25日至2005年11月30日） 报纸 华商报41万， 晚报2万 广告牌 8万元（发布时间延续到第二阶段 结束） 直投式宣传单 7.5万元。每期2万份宣传单，分 发3次，共6万份宣传单 《陕西建材》杂志 2万元，每次一万，做2期 现场包装 15万（发布时间延续到第二阶段 结束） 主题：新装修时代来临 时间：2005年10月26日 规格：半版/软性文章 题目： 内容：展示项目新理念 费用：5万元 时间：2005年10月30日 规格：半版/软性文章 题目： 内容：绿色建材对居住带来的改变/建材市场应做好环保把关工作/绿色购物 费用：5万元 时间：2005年11月7日 规格：半版/软性文章 题目： 内容：新营销思路带来高成长盈利空间 费用：5万元 时间：2005年11月14日 规格：半版/软性文章 题目： 内容：项目高质量服务/一站式购物/高规格show场为消费者提供的便利 费用：5万元 时间：2005年11月18日 规格：整版广告 题目： 内容：招商规则/项目优势/项目未来发展前景 费用：10万元 时间：2005年11月21日/2005年11月23日 规格：报眼广告/2次 题目： 内容：招商 费用：5.6万 时间：2005年11月25日/2005年11月27日 规格：报眼广告/2次 题目： 内容：邀请目标客户参加12月1日新闻发布暨招商说明会 费用：5.6万 时间：2005年11月28日 规格：报眼广告 题目： 内容：招商/邀请目标客户参会 费用：2万元 发布时间：2005年10月25日至2006年1月10日 内容：项目展示/招商 费用：8万元 第一期投放时间：2005年10月25日 规格：4k彩报 内容： 项目规划及未来前景预测 第二期投放时间：2005年11月10日 规格：4k彩报 内容：整体展示项目优势 第三期投放时间：2005年11月25日 规格：4K彩报 内容：招商细则 费用：7.5万 时间：10月份、11月份 内容：项目展示/招商 费用：2万 围墙广告内容：全方位展示项目 发布时间：2005年10月25日至2006年1月10日 气球、拱门等间歇发布，营造气氛 费用：15万 第二阶段媒体策略 市场升温期（2005年12月1日至2006年1月10日） 报纸 华商报22万，晚报8万 广告牌 0万元（延续第一阶段） 直投式宣传单 7.5万元。每期2万份宣传单， 分发3次，共6万份宣传单 车体广告 20万元，选择五十辆车，做三个 月宣传。作车身或车尾视当时情 况而定。 《陕西建材》杂志 2万元，每次一万，做2期 现场包装 0万（延续第一阶段） 主题：想赚的多，当然要看的远 时间：2005年12月5日 规格：报眼广告 题目： 内容：展示项目高成长盈利空间 费用：2.8万元 时间：2005年12月12日 规格：半版广告 题目： 内容：投资本项目的盈利率/入驻本项目的必赢法则 费用：5万元 时间：2005年12月19日 规格：报眼广告 题目： 内容：联合营销思路带来的高成长盈利空间 费用：2.8万元 时间：2005年12月26日 规格：半版广告 题目： 内容：租购皆可狂赚 费用：5万元 时间：2006年1月2日/2006年1月9日 规格：报眼广告/2次 题目： 内容：项目优势展示/未来发展前景 费用：5.6万 时间：2005年12月9日 规格：报眼广告 题目： 内容：展示项目高成长盈利空间 费用：2万元 时间：2005年12月16日 规格：报眼广告 题目： 内容：联合营销思路带来的高成长盈利空间 费用：2万元 时间：2005年12月23日/2006年1月6日 规格：报眼广告/2次 题目： 内容：项目优势展示/未来发展前景 费用：4万元 第一期投放时间：2005年12月5日 规格：4k彩报 内容： 高成长利润空间 第二期投放时间：2005年12月25日 规格：4k彩报 内容：租售盈利比例 第三期投放时间：2006年1月5日 规格：4k彩报 内容：新营销思路带来的盈利前景展望 费用：7.5万 时间：2005年12月份、2006年1月份 内容：项目展示/招商 费用：2万 广告内容：项目形象为主/招商为辅 发布时间：2005年12月1日至2006年3月1日 费用：20万 第三阶段媒体策略 集中招商期（2006年1月11日至2006年3月10日） 报纸 华商报14万，晚报6万 广告牌 8万元（延续到第四阶段） 直投式宣传单 7.5万元。每期2万份宣传单， 分发3次，共6万份宣传单 车体广告 0万元，（顺延第三阶段） 现场包装 15万（延续到第四阶段） 主题：入驻冠品居，当然需要理由 时间：2006年2月10日 规格：四分之一版广告 题目： 内容：展示项目销售及招商进度/强调项目优势在招商及销售中发挥的作用 费用：2.5万元 时间：2006年2月24日 规格：四分之一版广告 题目： 内容：展示入驻本项目的企业/以及他们选择本项目的理由 费用：2.5万元 时间：2006年2月17日/2006年3月3日/2006年3月10日 规格：报眼广告/3次 题目： 内容： 强调项目优势 费用：8.4万 时间：2006年2月13日/2006年2月20日/2006年2月27日 规格：报眼广告/3次 题目： 内容： 强调项目优势 费用： 6万 第一期投放时间：2006年2月15日 规格：4k彩报 内容： 租售进度 第二期投放时间：2006年2月25日 规格：4k彩报 内容：百家建材名企为何看重冠品居 第三期投放时间：2006年3月5日 规格：4k彩报 内容：冠品居为何会如此火爆 费用：7.5万 发布时间：2006年1月10日至2006年4月30日 内容：招商销售业绩展示 费用：8万元 围墙广告内容：展示项目租售进度/对入驻企业致敬 发布时间：2006年1月10日至2006年4月30日 气球、拱门等间歇发布，营造现场气氛 费用：15万 第四阶段媒体策略 强势成交期（2006年3月11日至2006年4月30日） 报纸 华商报23万，晚报4万 广告牌 0万元（顺延第三阶段） 直投式宣传单 7.5万元。每期2万份宣传单， 分发3次，共6万份宣传单 现场包装 0万元（顺延第三阶段） 主题：气魄，决定未来 时间：2006年3月20日 规格：半版广告 题目： 内容：恭贺入驻 费用：5万元 时间：2006年4月10日 规格：半版广告 题目： 内容：开业信息 费用：5万元 时间：2006年3月27日/2006年4月3日/2006年4月17日/2004年4月24日 规格：报眼广告/4次 题目： 内容： 开业倒计时/少量铺面虚位以待 费用： 11.2万 时间：2006年3月30日/2006年4月13日 规格：报眼广告/2次 题目： 内容： 开业倒计时/少量铺面虚位以待 费用： 4万 第一期投放时间：2006年3月20日 规格：4k彩报 内容： 冠品居宣言/新营销模式突围 第二期投放时间：2006年4月5日 规格：4k彩报 内容： 入驻企业宣言 第三期投放时间：2006年4月20日 规格： 4k彩报 内容：开业宣言/冠品居为何会如此火爆 费用：7.5万 经过本案有计划有步骤的逐步推广演进，相信本项目的销售与招商工作将会获得一个令人满意的结果。联创预期目标是在第一、二推广阶段完成项目招商工作；第三推 广阶段完成销售目标的一半；第四推广阶段中期便基本结束战斗，完成为开发商回款7000万的目标。 风险1：推广思路偏差导致销售与招商工作步履艰难。 规避建议：提高警惕，紧密观察市场动态，及时做出推广方案调整。 风险2：推广工作与销售招商工作之间出现衔接不够紧密或脱节等问题。 规避建议：调整媒体方案与执行时间，或者重新制定推广方案。 风险3：媒体策略出现失误，造成广告费用大量无谓流失。 规避建议：通过来电量与到访量及时作出广告效果测评，第一时间调整媒体执行方案。 风险4：推广力度不够导致销售与招商工作滞后。 规避建议：及时启动30万元备用推广费用，选择以活动推广或者广告推广等方式，加强推广力度。 风险5：开发商资金断档导致广告费用不能及时到位。 规避建议：加强‘行销’，缩减大众媒体投入，加强费用低廉的直投式宣传单的频次与力度，维护推广工作正常开展。 风险6：突发事件引起媒体负面宣传，影响项目租售进度。 规避建议：做好公关工作，最快时间控制事情发展态势；借助新闻媒体及一切可以利用的关系，转化一切不利为有利。 五 章【市 场 管 理】 第一部分 物业管理模式与服务模式 对于商业项目的开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。如果对商业项目管理不利，经 营状况不佳，投资者纷纷套牢，这对开发商的品牌和长远发展是很不利的。综观国外商业项目，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。开发商要想赢得 投资者的信任，顺利销售产权、租赁物业，必须加强招商、经营、管理的力度，真正把市场盘活。 一、项目管理要具有“统一管理，分散经营”的特点 项目的商铺是有计划的聚集，对商业项目进行“统一管理，分散经营”是商业项目区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求商业项目必须由代表业主权利的、 受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是商业项目对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物 中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 二、项目统一管理的理念采用“六个统一”的管理模式来更有序、更有效地进行经营和管理。在于统一的招商管理、统一的服务监督、统一物业管理、统一员工管理、 统一财务管理、统一营销推广管理。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在项目的销售 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些商业项目通过在租赁合约中直接借用国 际购物中心协会（ICSC）的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 格式，在法律上确定其在管理公司的管理地位。 1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 ? 所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专 卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 ?“完善的租约管理”。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会（ICSC）的标准格式），例如： （1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； （2）营业时间的确定； （3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位臵、语言文字方面须接受统一管理； （4）为整个项目的促销承担的义务； （5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； （6）投保范围事宜； （7）是否统一的收银。 ?本项目以“建材家居”为主题，定位于中高档精品市场，因此它的招商钟情于知名商业企业。 一个知名品牌企业的入驻，常常带动整个项目的顺利销售与管理。 2、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证 购物中心的高效运转。常见的方式有： （1）指导项目：培训售货员、卖场布臵指导、促销活动安排； （2）协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； （3）服务项目：行政事务管理； （4）监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 （5）售后服务项目：对终端消费者提供优质的售后服务 3、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 项目的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。 4、“统一的员工管理”统一员工制服及礼仪细节，有助于项目整体管理，提升项目的整体形象和经营的效益。 5、“统一的财务管理” 统一设臵收银台，实行统一收银管理。有助于提升项目整体形象和对商户的监督管理。 6、“统一的营销推广管理”有助于提升项目的品牌和档次，节省广告宣传费用，维护和提高经营者的共同利益。 （1）由于目前商场竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、 小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行 分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。 （2）商场广告既多又杂，常常出现广告无序有碍整体环境，有的广告还有违反广告法规定，因此必须加以管理。 ◎市场内部广告、应由物业管理公司委托专业广告设计人员按商场整体布局设计。承租户广告需要其式样、颜色等项由物业管理公司审核，做到管理有序。户外广 告一般不设臵，如果属于商场整体促销广告也应注意整体性和形象性； ◎橱窗展示宣传，这也是重要方面，应做到橱窗玻璃洁净，灯火明亮，开关及时、陈列物品整洁有序。 （3）商场楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请。也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能 通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面： ◎建立周全、详细、便于操作的管理制度； ◎专人负责对工程实行严格的监督； ◎选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修； ◎对装修现场进行监督管理。 项目以“专业、快捷、创新”来体现更人性化的服务，具体的服务模式有： 1、 团购服务：为大批量购买的客户提供最具竞争力的价格和最专业的全方位服务。 2、 装潢展示中心：提供从装潢咨询、设计、陪同选材到设及维修的专业一条龙服务。 3、 退货服务：30天退货保证（部分商品享受）。 4、 特殊定单服务：应您的需求可度身定制购买此类产品。 5、 送货服务：提供统一送货服务，使您的购买轻松愉快无后顾之忧。 6、 免费质量检测服务：使您购买的建材及家居用品环保健康。 7、 电子商务触摸式咨询服务：提供专业的信息咨询与价格咨询，有助您有计划、有目的地采购建材与家居。 8、 产品最新动态服务：印制精美小册子来及时提供最新最优惠的产品信息以满足客户需求。 9、 商品维修服务：建材、家居类商品在保质期间提供维修服务。 第二部分 独特的企业文化与价值观念 GE靠人和思想的力量取胜。 ————杰克?韦尔奇 2001年初，美国福氏咨询公司在对《财富》500强评选的总结中指出“公司出类拔萃的关键在于企业文化”。企业文化是公司成员所共同持有的理念和期盼，这些理念和期盼能够有效地塑造公司里个人以及小组的行为举止，是日积月累形成的一种企业个性，包括企业的信仰、观念和价值观、态度、工作方式、工作气氛、工作行为，是公司成 员的共识，是公司成员的办事方法。 一、 独特的企业文化与价值观念 企业文化的精髓在于企业理念，而企业的理念表现在企业的价值观上。 ： 与时俱进，自我增值 不断创新，永求突破 团队协作，恪守承诺 开放大度，激励奋发 ◎ 目前西安的建材家居市场竞争较为激烈，要想在建材家居市场上占有一席之地，公司的每位员工都要有“领先”意识。随时掌握消费者心态的变化，做到与时俱进、 自我增值。我们要了解我们的消费群体他们的心理状况，以后就能更好的制定出我们的工作方向跟目标。 在软件方面，我们要处于领先，首先要抓住吸引客人的主要因素。从经营的的组合、商品的组合到大的经营环境我们都要有“领先”意识，因为每一个商业项目都像 人一样，它都有着自已的一个个性，有着自已的风格。其次我们要提供更专业，更人性化的服务和优质的售后服务。服务两字听起来很简单，但要做到“领先”，还要 不断的总结和摸索。 在硬件方面，我们定位的是精品商业项目，因此硬件设施方面我们也要有“领先”意识，随着市场的发展我们也要做到硬件设施方面的更新。 ◎ 本项目的经营管理只有不断创新，求突破，适合实际运作，才能有旺盛的生命力，才能攻无不克，百战百胜。 我们要在经营理念、企业文化、营销策略、营销管理模式等方面不断寻求创新，才能使本项目有旺盛的生命力，才能使其自我增值。 ◎ 我们推崇业绩文化，团队协作文化，拓展市场、培养人才、为公司创造最大价值。 在软件方面，首先我们要重视公司内部轻松气氛的营造和有利于员工发展空间的培养。在公司内部轻松气氛的营造上，我们可以不定期的举办各式各样的自娱活动以 及和顾客之间互动的活动。例如：朗诵比赛、辩论赛、吃面包比赛、猜谜语比赛等。这样让员工可以领略到一种轻松独特的企业氛围。在有利于员工发展空间的培养 上，我们要建立起良好的培训机制和奖励机制，推崇岗位培训机制和业绩奖励机制。 其次，我们要重视公司团队协作精神的培养。 再次，我们要坚持公司永远诚信第一的承诺。 在硬件方面，我们要做到硬件设施定期的保养与维护，使之更有序地为经营管理服务。 ◎ 我们认为员工是企业的最大财富，只有做到尊重员工、激励员工、与员工无等级的沟通才能使员工发挥个人的最大价值。 首先，我们要尊重个人。不只是尊重顾客，提供一流的服务，而且还要尊重公司的每一个员工。 其次，要激励员工。在处理员工关系方面最好是激励而不是批评或者是处罚，如果员工某件事做对了，就要对其良好的表现进行褒扬：“你做得很好！”；如果员工做错 了，则要对员工说：“换种方法你会做得更好！” 再次，要上下沟通，信息共享化。 公司的领导要对商场进行不定期的视察，并与员工们保持沟通。这样可以使信息及时反馈以达到共享，同时也可促使员提出许多改善管理的卓有成效的建议。 二、企业文化建设的实施步骤 我们要想将本项目的企业文化转化为竞争优势，则必需按以下步骤实施： ◎实施企业文化建设的宗旨和目的分析：从“以人为本”出发，调动员工积极性，吸引人才，留住人才。提高管理层对企业文化重要意义的认识，形成有利于整体导 入的文化氛围。 ◎建立企业文化工程的支持体系：提高对企业文化重要意义的认识——企业文化是企业的灵魂，人不可以没有灵魂，不可以没有大脑，企业不可以没有先进的文化作 为动力，破除事不关己的思想，以问卷调查、辩论会作为切入点，使每个员工都来关心企业文化建设，聚人气，造氛围。 ◎制定企业文化工程的近期、中期和长期目标，比如，近期：提高经营效益，提高企业知名度；中期：实施管理型战略，以此增强企业竞争力，提升公司的资产质量、 竞争能力；长期：勇于创新并不断创新，创国际品牌，提升企业形象。 ◎此外，还要确立企业文化的推行方针，把实施企业文化和公司各层次思想沟通结合起来；把实施企业文化和提升企业形象、增强企业核心竞争力结合起来。 我们要把企业文化的建设书面明确化，要完成以下内容： 1、起草企业理念和企业行为手册草案、企业规章制度汇编； 2、明确企业文化建设的动机和目标，进行渐进式推进； 3、提出企业口号、企业座右铭的初步方案。用企业理念推进、深化和完善企业制度创新； 4、以企业理念为动力，实施资源有效配臵，促进企业的长期稳定发展。用企业行为规范全体员工，以全新的经营理念、经营思路、经营方式提高公司的管理水平、盈 利水平。 5、开发企业行为系统；设定最高行为准则；设定决策集团行为规范；设定群体行为规范；设定个体行为规范、起草员工守则；设定公司媒介行为规范； 6、完成企业理念手册和企业行为手册。 在确定了企业文化建设的实施方案和创建内容后，我们要进行企业文化和企业形象建设的具体实施。例如： ◎建立学习型的组织；在公司内部定期组织学习研讨会。能有效将一个人的智慧（职业经理人、总裁讲课，企业内部培训）转化成集体的智慧！有助于统一思想、统 一认识、统一行动、步调一致。 ◎打破管理的等级制度；定期举办“畅所欲言”大会。一线员工可以直接和领导对话，他们可以畅所欲言，说出在公司工作的真实感受和想法。（站在第一线的员工， 他们是真正和顾客谈话的人，只有他们知道才发生了什么事，你最好知道他们所知道的事，这是全面管理的真正意义。将权下授，而下情可以上达，让员工将好的 构想提出来。） ◎建立一个俱乐部式的公司文化体系；在公司举办员工体育活动、化装舞会等活动（心理学中叫“放松”“摘掉面具”）目的是为了缓解紧张的工作压力，有助于员工 的“心理健康”。 ◎公关宣传；公共形象的建立；可以组织基金会，慈善活动等提高公司形象。 在实施过程中，要对人力资源开发力度、劳动生产率、企业经营业绩、销售收入、形象率、市场占有率、企业竞争力等指标进行比较，肯定成果并找出不足之处、 不到位的地方，在下一阶段进行整改和补充。 第三部分 市场信息系统的建立 进入信息时代的今天，需要管理者在改变传统观念的同时，能让更多的劳动者能跟上社会前进的脚步。企业信息系统的建立能让现代化工具更好地为经营服务，从而显 示出企业信息化的无穷魅力。目前国内商业信息系统管理有三个层次的划分：第一层是POS系统，第二层是MIS系统，就是企业管理系统，再上一层就是企业的决策支 持系统。 就本项目而言，根据本项目的市场定位，建议从以下几方面来建立适合自已的市场信息系统： 1、选择适合自已企业的商业信息系统管理软件。 要站在现代化商业企业管理的高度来设计总体方案，对本项目的管理模式进行总体设计，并在此基础上进行管理信息系统的整体设计和软件开发，将现代化的管理手 段导入本项目的经营、管理活动之中。 2、使用MIS企业管理系统： 商业MIS系统包括进销存管理、仓库管理、供应商管理、合同管理、会员管理、储值卡管理、批发管理、计划管理、统计管理、收款机监控、前台销售收款、查询分 析等功能模块，而且可以方便地同其他公司提供的通用财务软件系统进行自动凭证生成与传递，可以与财务软件等实现无缝连接，提高数据的准确性、减轻财会人员 的工作负担。 3、 算机管理信息系统的服务对象基本上可分为企业的操作层、管理层和决策层三个层面。本项目要通过对基本数据的收集，对操作层提供有限支持，对企业经营数 据及时处理上升到信息层面，从而为管理层和决策层提供决策依据。 4、 立网上购物系统开发小组，全面启动企业的网上商场购物。 ◎在企业网站上设立网上商场，及时更新各个商家的新物品，每种物品都要配上祥细的产品说明及图片，以供客户随时查询、订购。 ◎企业网站上设立样板间展示，提供西安市现阶段每个楼盘的各种户型的样板间展示，并配有装修材料说明（包括提供装修材料的店家及店址） 5、 在商场内建立触摸式电子查询系统 在商场的每一层都配备数台触摸式电子查询机，查询模式与网上商场相同。 第四部分 市场组织管理体系 一、管理跨距(控制界限)：受单位主管直接有效地指挥、监督部属的能力限制。 1、人员素质：主管或部属能力强、学历高、经验丰富者，可以加大控制。 2 3 4 5 6、组织文化：具有追根究底风气与良好的制度文化背景的公司可加大控制。 7 ：高阶层管理跨距约3～6 中阶层管理跨距约5～9 低阶层管理跨距约7～15人。 组织设计的重点 1、组织的目标性：使组织内各部分于公司整体经营目标下能充分发挥能力而达成各自目标。 2 3 4 5、组织的弹性：保持 6 7 8、权责明确化：权责或职责不清将使工作发生重复或遗漏、推诿现象，易使员工产生挫折感。 9、作业制度化：明确的制度与标准作业可减少摸索时间， 总经理 副总经理 副总经理 第五部分 员工管理守则 目 录： 董事长致词 总经理致词 经营理念： 企业精神： 公司简介 1、企业介绍 2、公司机构 第一条：公司员工分为合同制员工、本市劳务制员工和外省市劳务员工，称为公司员工。 1. 合同制员工是指与公司签订《劳动合同书》的人员，包括本市户籍员工和符合本市引进人才条件的外省市员工，由公司按本市颁发的有关政策办理养老保险、医疗保险 和失业保险。 2. 本市劳务制员工是指本市下岗、协保、退休人员，由公司与其签订《劳务合同书》，其人事档案、养老保险、失业保险、医疗保险不纳入公司管理范围。 3. 外省市劳务制员工是指户籍非本市的劳务人员，由公司与其签订《劳务合同书》，公司按本市有关政策为员工办理"外省市劳动力综合保险"的员工。 第二条：劳动合同和劳务合同 1. 公司与每位符合录用为合同制员工条件的员工签订《劳动合同书》，劳动合同严格按《劳动法》及本市有关政策，明确双方责、权、利。合同的签订由公司人事部负责。 2. 公司与每位符合录用为劳务制员工条件的员工签订《劳务合同书》，劳务合同参照《劳动法》及本市有关政策，明确双方责、权、利。合同的签订由公司人事部负责。 第三条：合同期限 1. 公司规定劳动合同期限分为无固定期限与有固定期限两种； 2. 公司规定新进员工的试用期一般为三个月，特殊情况例外； 3. 员工（含新进员工）在公司服务期限不满二年，合同订立期限一般不超过一年；在公司服务期限三年以上，合同订立期限一般不超过三年； 4. 公司在招聘录用时为员工支付给原单位赔偿费的或在公司工作期间接受由公司出资培训、学习考察的，需另签订延长服务期的补充合同，劳动合同期限与服务期限一致； 5. 公司引进的特殊人员的合同期限，按双方达成的约定期限订立； 6. 公司与劳务制员工订立的《劳务合同》，期限一般为六个月至一年。 第四条：劳动争议好 有关合同期间发生的劳动纠纷或争议，由公司人事部门专职人员出面调解，妥善解决。 第一条：公司实行每天八小时，每周四十小时工作制；作息时间为： 工作日：周一--周五；休息日：周六、周日 工作时间：上午: 8:30--12:30 下午: 13:00--17:00 第二条：法定节假日 元旦 一天 春节 三天 五一节 三天 国庆节 三天 法律法规规定的其他休假节日 第三条：病假、婚假、产假、探亲假、事假、工伤假、调休假等 1、 病假 1） 病假者须持区级医院或公司指定的二级医院开具的《病假证明单》。 2） 每月三天以内（含当月累计三天）的病假者，将《病假证明单》交部门主管签字同意后生效。若因患急病未能在当天亲自递交《病假证明单》，必须及时电话告知或委 托他人向部门主管请假，事后应及时补交《病假证明单》，否则一律不作病假处理。未办任何手续而缺勤者，作旷工处理。 3） 每月连续三天或累计当月病假三天以上病假，须报公司人事部核准备案。 2、 婚假 1） 凡请婚假，应提前一周填写《婚假申请》交部门主管，由部门主管安排人员临时接替其工作，保证公司生产经营的正常运行。 2） 初婚婚假为5天，凡符合国家规定的晚婚年龄（女年满23周岁，男年满25周岁）的员工，初婚假期可增加5天，共为10天婚假。 3） 非初婚婚假为3天。 4） 婚假假期逢节假日的，节假日假期计入婚假期。 5） 婚假假期原则上一次连续休假，由特殊原因需二次休假的须报公司人事部批准，但跨度不得超过6个月。 3、 产假 女职工生育符合《上海市计划生育条例》，办妥生育假期手续的，公司准予假期。 1） 请产假应提前一周填写《产假申请》，报部门主管，由部门主管安排人员接替其工作，并持《产假申请》至人事部门备案； 2） 单胎顺产者，产假90天，其中产前假15天； 3） 难产者，再增加产假15天；生育多胞胎，每多生育一个婴儿，增加产假15天； 4） 符合晚婚晚育年龄的可增加产假15天； 5） 符合晚婚年龄的男性员工可在配偶生产后连续休假3天带薪假期； 6） 产假期间的医疗津贴，按照2001年11月1日起执行的《上海市城镇生育保险办法》实施细则的规定办理，由社保局统一支付。 4、 探亲假 与公司签订《劳动合同书》的员工工作满一年以上，与配偶、父母不居住在一起，而且不能在公休假回家居住一昼夜的，可按以下规定享受探亲假。 1） 凡请探亲假者，应提前一周以书面形式向部门主管申请批准，并送公司人事部核准备案； 2） 探亲假期逢节假日连续计算假期； 3） 探亲假应一次用完；路程假期另计。 5、 丧假 1） 凡请丧假者，应以书面形式向部门主管申请批准； 2） 员工直系亲属（父母、配偶、子女、配偶的父母）死亡准假3天； 3） 员工近亲属（兄弟、姐妹、祖父母或配偶的祖父母等）死亡准假1天； 4） 员工在外地的直系亲属死亡，丧事在当地办的，另给予路程假，但不予路程费报销。 6、 事假 1） 员工请事假应事先以书面形式向部门主管申请，经部门主管批准予以生效。连续请假3天以上或当月累计请假3天以上，须事前以书面形式向公司人事部申请，申请批准后生效。 2） 若事前情况特殊不能办理请假手续，须设法以电话等方式向部门主管请假，事后及时补办手续； 3） 如未办任何手续或请假未经同意而缺勤者，一律作旷工处理； 4） 员工请事假不满半天按半天计算；满半天不满一天按一天计算。 7、 工伤假 凡工作中非个人过失造成负伤，二十四小时内凭二级医院以上签发的《病假证明》依法享受工伤假。 8、 调休假 1） 调休假要求在30内使用，调休应事先向部门主管申请，获批准后方可调休。 2） 调休假使用每次不得少于四小时。 第一条：公司实行考勤登记制度，由部门主管按规定认真、及时、准确地记载考勤，妥善保管各种休假证明凭证，月终汇总部门考勤并呈送人事部。 第二条：员工因公外出，应向部门主管申请通报，经部门主管批准后方可外出。上班时间外出办理私事，一经发现，按双倍时间（不少于半天）事假处罚。全年多次发生的 予以除名处理。 第三条：迟到 员工迟到30分钟以内，每分钟扣工资1元；迟到30分钟至2小时按半天事假处理；每月累计迟到3次以上，每次迟到的处理按双倍处罚。 第四条：早退 员工无故发生早退半小时以内，按半天事假处罚；半小时至1小时以内按事假1天处罚；早退时间超过1小时以上的按以上处理方法累加计算。 第五条：旷工 凡发生下列情况均以旷工处理： 1） 用不当手段，骗取、涂改、伪造休假证明； 2） 未请假或请假未批准，不到公司上班； 3） 不服从工作调动，经教育仍不到岗； 4） 被公安部门拘留； 5） 打架斗殴，违纪致伤造成休息； 员工发生旷工，旷工日按缺勤日双倍扣工资，连续旷工三天或全年累计旷工五天，公司处除名处罚。 第一条：薪资 1） 公司的薪资结构由基本工资、职级工资、技能工资、各类津贴等组成； 2） 薪资为税前工资； 3） 公司根据人才的市场价值、社会物价水平和公司的经济效益，针对员工的岗位、职务、技术、技能以及工作中表现与业绩，确定和调整员工薪资； 4） 每月以制度工作日21天计算薪资。 （365天-104休息日-10天节假日）/ 12月=21天 第二条：加班 1）公司不提倡加班加点，确因工作需加班的，应事先申请，由公司经理批准后方可加班； 2）职员级管理人员、技术人员延时加班不计加班时间；休息日加班一般不计算工资，而给予同等加班时间的调休假； 3）节假日值班不计加班，给予调休假； 4）延时加班按基本工资的150%计算工资；不足整一小时不予计算，超过整一小时按整1小时计算加班工资； 5）休息日加班按基本工资的200%计算加班工资； 6）国定假日加班按基本工资300%计算加班工资。 第三条 福利 1）社会统筹 公司政府规定，对符合条件的员工办理养老保险、失业保险、医疗保险和外劳力综合保险。按政府规定比例提取公司承担部份和员工个人缴纳部份存入社会保险帐户。 2）商业保险 公司按职务、贡献、岗位等具体情况，为符合条件的员工办理商业保险。 第一条 奖励； 公司对有以下事项的员工予以不等的精神鼓励、物质奖励。 1） 工作积极、忠于职守、遵纪守法、文明礼貌、模范执行公司各项规章制度，全年未出现安全事故者； 2） 超额完成生产任务、达到各项经济指标使公司经济效益显著者； 3） 对生产技术或管理制度有所建议，经采纳施行卓有成效者； 4） 维护公司利益和荣誉，保护公共财产，防止事故发生与挽回经济损失有功者； 5） 坚持业余自学，不断提高业务水平，在公司任职期间，获取更高层次学历或专业证书，且能在实际工作中发挥所学知识为公司创造效益者； 6） 热心为客户服务，有具体事实，受到客户称赞者； 7） 敢于检举或阻止他人违规或损害公司利益行为，维护公司利益，避免经济损失； 8） 对社会做出贡献，使公司获得社会荣誉者； 9） 具有其他功绩，经公司总经理认为应给予奖励者 第二条 惩罚 公司对有下列行为员工的视情节轻重给予记过、罚款、除名的惩罚处理。 1） 对上级指示或命令，无故未能如期完成，影响公司利益者； 2） 对同事恶意攻击或诬陷、伪证、制造事端者； 3） 故意泄露公司商业秘密致使公司利益损失者； 4） 散布不利于公司的谣言或挑拨劳资双方感情者； 5） 擅离职守、煽动怠工致使公司利益蒙受损失者； 6） 未经公司许可，兼任其他职务或兼营与本公司同类业务者； 7） 利用公司名誉在外招摇撞骗，使公司名誉受损害者； 8） 全月旷工一天以上，全年旷工累计超过三天者； 9） 在公司服务期间，受刑事处分者； 10）违反公司各项管理制度且屡劝不改者； 第一条 本制度有未尽事宜，由公司总经理授权人事部另行制订。本制度的解释权属公司人事部。 第二条 本制度经公司总经理批准后实施，自批准之日起生效。 员工离职细则 (一)本公司员工不论何种原因离职，均按本细则办理。 (二)员工离职区分： 1.员工申请辞职。 2.合同期满离职。 3.退休离职。 4.解雇离职。 5.其他原因离职。 (三)员工申请辞职，如平时工作成绩优良者，应由员工所在部门主管或公司经理加以疏导挽留。 (四)离职手续： 1.一般员工离职，由员工所在部门主管向公司人事部索取员工《离职 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 单》，由当事人按通知单规定格式详细填妥，持单向通知单所列各部门办理签字鉴证手续，再送人 事部审核。 2.公司职员以上人员离职时，在领取离职通知单的同时应向人事部索要移交清册表三份，按移交清册表内容规定详细填写，办妥移交手续后，一份存原部门主管，一份离职 人保存，一份随同离职通知单及考勤卡一并交人事部核定，并归档保存。 (五)移交手续： 1.工作移交：原有职务上保管及办理中的帐册、文件(包括公司章则、计算机程序、技术资料图样)等均应列入移交清册并移交指定的接替人员或部门主管，并应将已办而未结案的事项交待清楚。 2.事务移交： ?原领的工作服交还总务员(一年以上的免)。 ?原领的工具，文具(消耗性的免)交还总务员或部门主管。 ?以上二项交还物品不必列入移交清册，由接收部门经办人在离职单上签证即可。 3.移交工作应在一周内办妥。 (六)离职人员办理移交时应由部门主管指定人员接收，如未指定接收人的应临时指定人员先行接收保管，待人选确定后再转交，如无人可派时，暂由部门主管自行接收。 (七)各员工所列移交清册，应由直属主管详加审查，不合之处，应及时更正，如离职人员，正式离职后，再发现财物、资料或对外的公司应收款项有亏欠未清的，应由该部 门主管负责追索。 (八)离职嘱咐 掌握或涉及公司商业秘密与公司签署《守密协议》的员工离职，公司人事部门或公司经理应与离职人员作最后离职嘱咐谈话，嘱咐离职人员必须遵守《守密协议》，向离职 人员重申保护公司商业秘密的法律责任，离职嘱咐的内容必须做好书面记录，谈话结束请离职人员在书面记录上签字认可，由人事部门保存备案。 (九)离职手续办妥后，由公司人事部填发离职证明、办理退工手续。 (十)本细则呈送总经理核定后实施，修订时亦同。 2006年 月 日 公司认真贯彻"安全第一，预防为主"的安全生产方针，执行政府有关安全生产和劳动保护的法律法规，坚持生产必须安全的原则，加强安全管理；同时要求公司全体员工树 立安全生产的高度责任感，积极参加各项安全生产活动，自觉遵守安全生产各项制度，严格执行安全生产操作规程，要求公司全体员工遵守安全生产守则。 1、 公司各级部门主管负责本部门的安全生产工作，要求部门主管严格执行安全生产责任制，必须做到安全生产"五同时"（即在计划、布臵、检查、总结、评比安全工作）； 2、 严格执行事故分析制度，发生故事不得隐瞒，必须及时汇报总经理，事后因认真分析事故发生原因，做到"三不放过"（原因、教训、措施）； 3、 认真执行"三级安全教育"制度。新员工进公司未经三级安全教育（公司、部门、班组），不准上岗工作；特殊工种必须经专门培训、考核合格方可上岗。 4、 严格遵守安全操作规程和各项安全规定。不准违章指挥、违章作业，不准擅自动用和模弄本岗位以外的机器设备和电气装臵等。 5、 爱护安全防护装臵，正确使用劳防用品，不准私拆和损坏防护装臵。工作时间不准穿拖鞋，登高作业必须戴安全帽、系安全带。 6、 认真参加公司组织的各项安全活动，开展无事故、无违章、无隐患竞赛活动，接受安全生产检查，并督促工友遵章守纪。 7、 员工在生产过程中，严重违反劳动纪律、玩忽职守、不负责任、不遵守安全管理制度、违章指挥或违章操作，不按规定穿戴使用劳防用品等造成事故的，均由员工本人 承担责任。 8、 本守则有未尽事宜，由公司总经理授权人事部另行制订。本守则的解释权属公司人事部。 9、 本守则经公司总经理批准后实施，自批准之日起生效。 一、公司内部应有的礼仪 第一条 职员必须仪表端庄、整洁。具体要求是： 1.头发：职员头发要经常清洗，保持清洁，男性职员头发不宜太长。 2.指甲：指甲不能太长，应经常注意修剪。女性职员涂指甲油要尽量用淡色。 3.胡子：胡子不能太长，应经常修剪。 4.口腔：保持清洁，上班前不能喝酒或吃有异味食品。 5.女性职员化妆应给人清洁健康的印象，不能浓妆艳抹，不宜用香味浓烈的香水。 第二条 工作场所的服装应清洁、方便，不追求修饰。具体要求是： 1.衬衫：无论是什么颜色，衬衫的领子与袖口不得污秽。 2.领带：外出前或要在众人面前出现时，应配戴领带，并注意与西装、衬衫颜色相配。领带不得肮脏、破损或歪斜松驰。 3.鞋子应保持清洁，如有破损应及时修补，不得穿带钉子的鞋。 4.女性职员要保持服装淡雅得体，不得过分华丽。 5.职员工作时不宜穿大衣或过分雍肿的服装。 第三条 在公司内职员应保持优雅的姿势和动作。具体要求是： 1.站姿：两脚脚跟着地，脚尖离开约45度，腰背挺直，颈脖自然伸直，头微向下，使人看清你的面孔。两臂自然，不耸肩，身体重心在两脚中间。会见客户或出席仪式站 立场合，或在长辈、上级面前，不得把手交叉抱在胸前。 2.坐姿：坐下后，应尽量坐端正，把双腿平行放好，不得傲慢地把腿向前伸或向后伸，或俯视前方。 要移动椅子的位臵时，应先把椅子放在应放的地方，然后再坐。 3.公司内与同事相遇应点头行礼表示致意。 4.握手时用普通站姿，并目视对方眼睛。握手时脊背要挺直，不弯腰低头，要大方热情，不卑不亢。伸手时同性间应先向地位低或年纪轻的，异性间应先向男方伸手。 5.出入房间的礼貌：进入房间，要先轻轻敲门，听到应答再进。进入后，回手关门，不能大力、粗暴。进入房间后，如对方正在讲话，要稍等静候，不要中途插话，如有急 事要打断说话，也要等待机会。而且要说："对不起，打断您们的谈话"。 6.递交物件时，如递交文件等，要把正面、文字对着对方的方向递上去，如是钢笔，要把笔尖向自己，使对方容易接着；至于刀子或剪刀等利器，应把刀尖向着自己。 7.走通道、走廊时要放轻脚步。无论在自己的公司，还是在被访问的公司，在通道和走廊里不能一边走一边大声说话，更不得唱歌或吹口哨等。 8.在通道、走廊里遇到上司或客户要礼让，不能抢行。 二、日常业务中的礼仪 第四条 正确使用公司的物品和设备，提高工作效率。 1.公司的物品须爱惜，不能随意损坏，野蛮对待，挪为私用。 2.及时清理、整理帐簿和文件、对墨水瓶、印章盒等盖子使用后及时关闭。 3.借用他人或公司的东西，须证得同意，使用后及时送还或归放原处。 4.工作台上不能摆放与工作无关的物品。 5.公司内以职务称呼上司。同事、客户间以先生、小姐等相称。 6.未经同意不得随意翻看同事的文件、资料等。 第五条 正确、迅速、谨慎地打、接电话。 1.电话来时，听到铃响，至少在第二声铃响前取下话简。通话时先问候，并自报公司、部门。对方讲述时要留心听，并记下要点。未听清时，及时告诉对方，结束时礼貌道 别，待对方切断电话，自己再放话简。 2.通话简明扼要，不得在电话中聊天。 3.对不指名的电话，判断自己不能处理时，可坦白告诉对方，并马上将电话交给能够处理的人。在转交前，应先把对方所谈内容简明扼要告诉接收人。 4.工作时间内，不得打私人电话。 三、和客户的业务礼仪 第六条 接待工作及其要求： 1.在规定的接待时间内，不迟到、不缺席。 2.有客户来访，应从座位上站起来招呼接待，并让座。 3.来客多时应按先后次序接待，不能先接待熟悉客户。 4.因有紧要事项需先接待后来客人的，须向先到客人简要说明原因，准得同意。 5.对事前已通知来的客户，要表示欢迎。 6.应记住常来的客户。 7.接待客户时应主动、热情、大方、微笑服务。 第七条 介绍和被介绍的方式和方法： 1.无论是何种形式、关系、目的和方法的介绍，介绍时应热情、大方、礼貌。 2.直接见面介绍的场合下，应先把职位低者介绍给职位高者，若难以判断，可把年轻的介绍给年长的。在自己公司和其他公司的关系上，可把本公司的人员先介绍给其他的 公司的人员。 3.把一个人介绍给很多人时，应先介绍其中职位最高的或酌情而定。 4.男女间的介绍，应先把男性介绍给女性。男女地位、年龄有很大差别时，若女性年轻，可先把女性介绍给男性。 第八条 名片的接受和保管： 1.名片应先递给长辈或上级。 2.把自己的名片递出时，应把文字向着对方，双手拿出，一边递交一边清楚说出自己的姓名。 3.接对方的名片时，应双手去接，拿到手后，要马上看，正确记住对方姓名后，将名片收起。如遇对方姓名有难认的文字，马上询问。 4.对收到的名片妥善保管，以便检索。 （一）总则 第一条、为进一步开发公司人力资源，树立良好的企业形象，提高员工整体素质，为各岗位培养和输送德才兼备的优秀员工，实现公司战略目标。 第二条、培训体系 公司培训体系由新员工上岗前的职前培训；员工在岗培训和员工自我提高培训 职前培训三部份组成。 （二）职前培训 第三条、新员工录用报到后应接受公司人事部组织的岗前培训，培训考核成绩将作为今后定职定级的参考。 第四条、职前培训目的： 使每一位具备不同工作经历、文化背景、思维方式的新员工尽快理解公司文化，经营目标、公司规章制度、熟悉工作环境，尽早融洽到员工队伍中，更快地进入工作状态。