农村宅基地买卖合同的法律效力
最近接了一桩案子是关于农村宅基地买卖。小张是湖南户口因祖辈都是农民，所以小张与妻子婚后去新疆打工二十余年。为了让自己能够住上自己的房子小张小两口非常努力。与是在2012年买了在新疆库尔勒买了一块地，盖了个小二楼带院子的房子自己居住。最近让小张夫妇非常困惑的是有人说他们的买卖关系不成立。辛苦半辈子的小张非常着急，转让宅基地有转让方的签名、还去村上公证过怎么会不成立买卖关系呢？下面我们就来看看，宅基地使用权转让法律效力：1、宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况，应认定无效：（1）城镇居民购买；（2）法人或其他组织购买；（3）转让人未经集体组织批准；（4）向集体组织成员以外的人转让；（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。所以小张夫妇是不能拥有宅基地的所有权，买卖合同不具有法律效力。在这种情况下我们通常建议买方签订宅基地使用权协议，在约定期限内宅基地使用权归买方所有。更多文章请点击访问服务博百家专栏
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约定的违约金高于合同价款的法律规定
李某和张某签订了一份房屋买卖合同。李某以15万元的价格把房子卖给张某，并在协议中约定如果一方违约要支付违约金18万元。协议签订后，张某因资金紧张要求解除房屋买卖合同。李某要张某支付协议中所规定的违约金。而张某以违约金高于合同价款，合同无效为由，拒绝支付违约金。请问：合同中可以约定高于合同价款的违约金吗？ 根据《合同法》的规定，合同不因违约金高于合同价款而无效。但由于双方约定的违约金过分高于李某所受的损失，张某可向人民法院申请变更违约金数额。 当事人之间约定违约金的目的只具有补偿性，而不具有惩罚性。即以弥补当事人因对方违约所可能受到的实际损失。但法律也尊重当事人的意思
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示（意思自治原则），只有在所约定的违约金过分的高于或者低于所受的损失时，才可以申请人民法院依法变更。 中华人民共和国合同法第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
定金与订金
订金性质相当于预付款，不适用定金罚则
1给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行债务的，应双倍返还定金。
2定金合同为实践合同，应当以
书
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面形式约定，自交付定金之日起生效。定金合同是从合同。
保证合同、抵押合同、质押合同均自签订之日起生效，而定金合同从实际交付定金今之日起生效。
3定金交付后，交付方可以丧失定金为代价解除合同，收定金一方也可以以双倍返还定金为代价解除合同。
4因不可抗力、意外事件是合同不能履行的，不适用定金罚则；因合同关系以外第三人的过错，致使合同不能履行的，适用定金罚则。
5定金数额由当事人约定，但是不的超过主合同标的额的20%；超过部分法院不予支持。
6同一合同中，既约定定金又约定违约金的，当事人可以选择违约金或定金条款。
7当事人约定违约金超过造成损失的30%的。一般可认定为过分高于造成的损失。
租赁合同
1租赁合同的租赁期限不得超过20年。租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。2当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
3租赁合同在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
4承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
浙公网安备 33021202002483