房地产广告策划案

“金沙滩一号”楼盘广告宣传策划书策划人：甘信龙，学号：10414500143任成龙，学号：10414500145班级：商务策划101目录1、前言···············-1-2、广告市场分析···········-1-1、企业分析············-1-2、产品分析············-3-3、目标消费者分析·········-5-4、竞争对手分析··········-6-3、广告战略·············-9-1、广告目标············-9-2、广告重点············-9-3、广告对象············-9-4、广告地区············-10-4、广告策略·············-10-1、媒体策略··············-11-2、广告创意策略············-11-3、广告实施策略············-12-5、广告预算·············-12-6、广告效果预测···········-12-一、前言自改革开放以来，青岛房地产业得到了空前的发展。市区和郊区、甚至沿海乡村也相继竖起一栋栋楼房，商业楼盘、写字楼、住宅层出不穷。随着沿海风光带的建设，金沙滩这个“亚洲第一滩”也得到政府的重视，建设成为青岛的一大景区。金沙滩周围的地产凭借沿海风光带的建设得到迅速的发展，同时带来了激烈的竞争，各企业都面临巨大的竞争压力。楼盘价位相近，产品无显著特色，使得楼盘价格战愈演愈烈。金沙滩一号最近的竞争楼盘就多达五、六个，各楼盘部分目标群体一样，媒体选择差不多，使得营销效果不佳。金沙滩一号要想脱颖而出，需借助天时、地利、人和。每年夏季金沙滩都是旅游旺季，并且每年都会有一届“金沙滩文化节”，企业可借助文化节的热闹氛围发动户外、报纸和电视新闻广告攻势，迅速提高自己的知名度。二、广告市场分析1、企业分析企业优势:1山东宝都房地产凭借一贯的创新精神及专业的开发优势，秉承“规范透明、心态开放、健康丰盛”的企业文化，成就客户的居住梦想。2同时，企业领导人具有敏锐的洞察力，积极响应黄岛市政府大力建设沿海旅游观光带的政策，及时获得金沙滩这个“亚洲第一滩”的大面积地皮，届时与政府建立了良好的公共关系。3企业的营销活动委托给当地的知名地产中介公司，有效借助了中介公司已有的资源，大大降低了企业的营销成本。同时使营销团队得以扩大，能够全面地、迅速地获得市场最新的信息。4企业在当地已经获得了良好的社会形象，连年被评为“文明诚信企业”、“守 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 重信用企业”。企业劣势:1相对于竞争对手，企业还比较年轻，资金没有竞争对手雄厚，开发房地产的 经验 班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验 也比较不足，房地产建设的进度比较缓慢。2宝都地产缺乏自己的营销团队，大部分营销活动要依赖地产中介公司，而中介公司在当地影响力较大，承接的项目较多，造成企业不能有效的控制和监督中介公司的相关活动。2、产品分析产品定位：中档楼盘产品优势：地理位置优越：金沙滩一号位于开发区石雀滩路九号，坐落于青岛薛家岛旅游度假去内，小区南依长4.2公里的大型城市花园-金沙滩公寓，北靠滨海大道，紧邻唐岛湾海滨公园、高尔夫球场、游艇码头、五星级酒店；项目周边城市成活配套齐全-学校、商店、银行近在咫尺，位于滨海大道附近，有海韵佳园站点，1路、2路、3路、5路等多条公交线路可以直达。项目占地158亩，规划建设11栋高层、5栋花园洋房和沿街商业楼，地面以上建筑面积约26万平方米。整个小区82%以上的业主坐在家里就能够看到无限海景。 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 理念新颖：将“建筑生长在园林里”作为设计理念，着眼于构筑高端景观住宅，聘请世界著名设计师进行了规划和设计，巧妙地把智能化建设、景观设计和“一对一”管家式贴心服务融为一体，力求把项目打造成能全面提升居住品质、生活品质及城市景观品质的高端景观住宅社区。周围景色秀丽：金沙滩蓝色的大海和蓝色的天空水天一色，看着广袤的沙滩，沙子软软的、细细的，赤脚踩在上面，别有一番滋味，踩着结实的木栈道，看看波涛汹涌的大海，享受大自然的别有洞天。抵达金沙滩后，漫长的海岸线就由你的脚下作主了！风水好：“金沙滩头平，遥望天水涌。冲浪水盈盈，踏歌万里行”。一曲古老的歌谣，一叠金沙滩的故事，金沙滩最精华，最美丽的一页，在这雄浑的《金沙滩》诗赋中，剥离开锁在深闺的惆怅，揭开了神秘的面纱。金沙滩位于胶州湾西海岸黄岛区境内与团岛隔海相望，其间距离仅2.26海里。东、南、北三面环海，海岸线54公里，古称“凤凰岛”。明永乐年间膘骑将军薛禄为辅佐明成帝定都北京有功，被多次封官加爵，最高至阳武侯，死后葬于故里今薛家岛村东南，现该处仍有高冢巍立。劣势：目标消费者较分散，宣传难度大，且对目标消费者的购买力要求高。周围楼盘较多，竞争比较激烈，其中偏低档楼盘有四处，中档楼盘有一处。金海滩1号小区图片l鸟瞰图l西北向透视l西南向透视l黄岛金沙滩3、目标消费者分析目标消费者大多为中高收入阶层，目前有较高且稳定的收入或者有丰裕的储蓄，以及炒房者。同时消费者喜爱海洋、沙滩、游泳，并且有浪漫情怀的高学历人群。消费者地区分类：青岛本地市民、青岛外来务工和养老人员及投资客。消费者购买目的分类：一次置业——居住；二次置业——度假、投资升值1）新婚情侣：父母比较富裕为其购房；通过自己奋斗购房结婚的奋斗族。购买心理：前者是追求浪漫；后者是第一次购房临时居住。购买习惯：前者一次性付款；后者分期付款。媒体接触：前者是电视、杂志、网络；后者是报纸和网络、汽车。2）都市金领：在青岛从事高级商务人员，这类人群收入较高，但日常繁忙，生活基本是“来也匆匆，去也匆匆”较少有时间陪伴妻子和孩子。每天面对繁忙的工作，缺少休息的时间，身心比较疲惫并且心情比较烦躁，渴望有休闲的地方放松身心。由于每天工作繁忙，缺少与妻子和孩子的沟通时间，在金沙滩一号居住可以方便地带着家人去海边玩耍，增强家庭的亲密度。大多为二次置房，因其购买心理：既满足度假的需求，又能获得增值的额外收益。购买习惯：一次性付款。媒体接触：报纸和网络、汽车是其最常接触的媒体。3）离退休高薪职工：为工作劳碌一生，渴望悠闲度过晚年的中老年人，陪着老伴，光着脚丫，迎着夕阳，沿着海边在沙滩散步。购买心理：追求晚年温馨浪漫、享受优美环境。购买习惯：一次性付款。媒体接触：报纸。4）专业投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目升值潜力很大，被吸引的是众多中小型投资者。购买心理：投资增值。购买习惯：银行按揭，分期付款。媒体接触：报纸、网络、汽车、电视投资理财频道是其最常接触的媒体。4、竞争对手分析竞争对手皆为青岛本地的开发商，其中：1）、青岛印象·金沙滩均价：12500元/平方米，中档楼盘标签：住宅商铺黄岛开发区休闲娱乐：利群金海岸商场家佳源佳世客长江利群购物交通公交:青岛印象金沙滩毗邻海底隧道、薛家岛轮渡码头和滨海大道。18、19路公交车通过该项目，至消防中队站点下车。教育：薛家岛幼儿园    薛家岛中心 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题     理工大学石油大学营销：借助地产中介公司，依靠自身在青岛的资源，展开公关营销。广告：《青岛晚报》、青岛电视台、青岛经济广播电台、青岛人民广播电台、以及传单、售楼 说明书 房屋状态说明书下载罗氏说明书下载焊机说明书下载罗氏说明书下载GGD说明书下载 、网络宣传。优势：集团资金雄厚，开发经验丰富，又有良好的政府背景，同时获得荣誉近百项。劣势：青岛印象·金沙滩均价太高，物业价格也高，只适合高收入阶层;广告宣传较传统，缺乏新颖。2）、恩马双城汇均价：9000元/平方米，偏低档楼盘标签：住宅黄岛开发区休闲娱乐:佳世客、长江购物广场（利群）、家佳源交通公交:恩马双城汇临长江东路、嘉陵江东路和滨海大道，有1路、2路、18路、19路、802路等多路公交，出行十分方便；;距薛家岛轮渡仅1站路，近邻海底隧道出口，隧道开通后，驾车可在15分钟之内直抵市南区。未来还规划有地铁2号线。;黄岛19路    黄岛802路    开发区2路至公路局-公交车站下车，约500米教育：北京音乐学院附中、青岛理工大学、薛家岛中心小学    北京电影学院青岛创意媒体学院、中国石油大学（青岛校区）、山东科技大学（青岛校区）。营销：主要借助地产中介公司广告:《青岛晚报》、青岛电视台以及传单、售楼说明书、网络宣传。优势：交通便利劣势：营销渠道单一，促销方式传统，缺乏吸引力，价格较同区位高，开发经验不足。3）、凤凰城均价：8500元/平方米，偏低档楼盘标签：住宅商铺黄岛开发区休闲娱乐：利群西海岸商场家佳源佳世客利群多元吉韩商厦交通公交：青岛凤凰城位于滨海大道与凤凰园西路交会处，西北距青岛市经济技术开发区政府仅15分钟车程。乘坐黄岛19路    开发区18路    开发区4b路    隧道5路    隧道6路    隧道7路    隧道8路至海韵嘉园-公交车站步行200米即可到达教育：薛家岛幼儿园  薛家岛中心小学  理工大学营销：靠公司自有的团队销售广告:《青岛晚报》、《半岛都市报》、青岛电视台、青岛广播电台以及传单、售楼说明书、网络宣传优势：价格相对便宜，交通较便利，升值空间较大，开发与经营想当专业劣势：推广没有借助地产中介的资源，小区部分临街的楼盘受马路噪音影响大三、广告战略1）、广告目标树立项目形象，提高楼盘的知名度，增加销售额酝酿期：做好楼盘前期销售准备工作，将各项宣传措施落实到位，并通过工地现场营造和口碑传播，使楼盘建立初步的知名度；加热期：借助“金沙滩文化节”，通过广告攻势，快速提高本楼盘的知名度和提及率，使广告在青岛地区到达率达到50%以上，在山东地区到达率达到10%；沸腾期：建立楼盘美誉度，完成60%——70%的销售量：2）、广告重点