浅谈房地产业的特点及其发展前景
从经济发达的国家和地区来看,房地产业无一不是该国 或地区的先导产业与支柱产业,对当地经济的发展起着举足 轻重的作用.对我国而言,虽然高楼大厦年年部在建,坦将 房地产纳入市场经济的轨道却是近十来年的事情. 房指各类房屋建筑实体,地指土地,产指财产权 属.房地产是固定资产中的一大类.由于房产与地产难以分 割,所以习惯上总是将房产与地产合称房地产.又由于房地 产总是固定在一定的地理集团上,不能移动,所以又可将房 地产称之为不动产.
房地产交易 房地产业是一个有关土地买卖,房屋建筑,
的行业,它包括土地开发,使用权出让和转让,房屋设计与施 工,房屋销售,出租,拍卖,典当等具体内容,涉及到金融,法 律,商品交换,工程建筑,城市规划等各个领域.厂义地看,凡 是从事土地开发,房屋建设,以及进行房地产投资,买卖,疆 赁,管理,咨询,服务的企事业单位与部门部属房地产业. 一
,房地产
业与其他产业相
比较.在经济上
有三大特点:
(一)资金周
转期长.其他产
业的产品投入产
竺苎
及国有企业的改制,改级,改造,部从不同角度推动房地产开
发和存量房地产的置换和搞活,会给房地产发展带来新的机 遇.
但是与此同时,为了保持宏观经济的相对平衡发展,国 家继续买行适度从紧的财政政策,并控制固定资产投资规 模,房地产开发也受到一定的影响;另外,启动住宅消费市场 的多种价格,税收等配套政策难以在短期内出台,再加上 1992年,1993年房地产过热造成的在建规模过大,也将对房 地产市场的发展产生影响.
展望房地产的发展,将显现以下几个特点:
1.房地产开发投资将继续保持相对理性,稳定的发展. 1992年以来,我国房地产业受整个经济环境影响,经历 了一个从超速发展到相对平衡的过程.1992,1993年全国房 地产投资速度都超过了100%,经过1993年的宏观调控,房 地产投资过热增长趋势得到抑制.从1994年开始,呈持续下 出的周期比房地产短.较为简单的轻工商品有的生产周期仅 几天而已,即使较为复杂的重工产品,也不像房地产的生产 周期,通常都在一年以上,甚至超过十年的也不罕见.如此长 的生产周期无疑会使资金长期占压,难以周转. (二)耗资巨大.房地产业属于资金密集型产业,就单项 耗资而言最少要以百万元计,多则上亿元.至于房地产成片 开发则耗资更多.如在商品经济发达的美国,仅住房的价值 就超过国家财富总和的55%.显然,没有雄厚的经济实力,没 有调动大笔资金的能力是无法染指房地产业的. (三)经济效益好.经济效益与产品的价格直接相关,而 产品的价格又与社会对此产品的需求相关.总的来说,由于 人们收入水平,家庭结构及人口增长的变化,对房地产的需 求无疑呈上升趋势:又由于房地产受土地资源有限的制约, 其长期供给又呈下降趋势,因此这两条曲线的相反变化,必 定会给房地产价格造成较大的上升空间,为投资者带来丰厚
的利润.据跌合国对5个国家和地区的调查,其房地产的投 入产出比平均为l:1.64,产出远远高出投入.而对于那些房 地产刚刚起步的国家和地区还要远远高出这一平均比.正因 为如此,各国有条件的实业家无不希望在这一领域大显身 手.
以上三个特点是相互关联的,要想获得较好的经济效 益,就必须付出周期长,耗资大的代价.正是在这样的矛盾组 合中,房地产业推动着经济的发展.
二我国房地产业的发展前景如何
房地产业的下一步发展,存在诸多有利因素:
住房消费的启动对房地产市场,尤其是住房市场的复苏 和回升已经产生并将进一步产生积极的影响.
随着住房
制度
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改革的不断深入,实现住房实物分配向货 币分配的转化,将有效地推进住房商品化进程;住宅金融进 一
步拓展,商业银行对人个购房抵押贷款业务的开展,尤其 是随着住房公积金归集力度的加大及公积金向个人购房低 息贷款业务与综合保险的结合,将在很大程度上提高个人购 房能力支持住房消费.
随着城市化进程的加快,中小城市房地产业的发展具有 较大的磬力.
二三级市场的联动将进一步给房地产市场带来商机并 促进空置商品房的消化.
旧城改造的加快,基础设施的建设,用地结构的调整以 降的趋势.当
前.我国经济已
成功地实现了
软着陆,基本
实现了宏观调
控目标,处于经
济增长的合理
区间(8,10%).房地产业发展必然要与之相适应,保持一个 向上的发展趋势.
2普通住宅建设仍将是投资的主体.
党和政府已把解决人民住房放到十分突出的位置,住宅 建设的发展会带动房地产业的发展及一些相关问韪的解 决.目前,我国住宅市场的潜在需求量很大,我国城市人均住 宅面积4平方米以下的住房特困户还有300万户;64O个城 市中尚有3300多万平方米的危离需要改造;大约有1300 l巧对新婚夫妇需要住房;随着城市化步伐的加快,农村人口 进入城市的速度也加快,这一切构成了对住宅需求的巨大潜 在市场.
3两品房销售彤将持皱野转.
自1997年初,取消房地产开发中的48项收费项目,国 家连续出台各项政策和措施,对房地产市场形成了巨大的推 动力,房地产销售形势将持续好转.尤其是沿海地区和经济 相对发达地区,房地产销售形势相对更好一些. 4消化商品房空置量仍将是培育房地产市场的重点.受 1992年,1993年房地产擦的巨大惯性影响,房地产开发在 建规模仍然偏大.近几年国家力图扭转房地产开发规模过速 增长的趋势,但由于惯性作用及市场反映机制不臀灵敞,这 一
趋势将持续影响到以后的房地产市场.
5.住宅产业现代化将逐步推进.
住宅产业现代化是实现住宅建设生产方式由粗放型向 集约型转轨的有效途径,目前我国在这方面与发达国家有一 定的差距.
6.物业管理,中介服务和房地产法规建设必将得到进一
步完善.
物业管理对商品房消费市场的影响逐步加大.近年来, 随着住房商品化步伐的加快,个人购房的比重越来越大,消 费者购买财产,除对商品本身质量要求之外,对购买财产后 的后期管理要求也越来越高.从近几年的实践来看,物业管 理对商品房销售的影响已经越来越大.而随着市场经济的不 断完善.房地产咨询,评估,经纪等中介服务将日趋活跃,地 位会越来越重要.各项法规的出台也势在必行,房地产业的 规范将是一个长期的任务.
(作者单桩:唔尔疾广厦房地产面积疆6量有限责任公司)
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