商场运营方案

商场运营 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 长水航城施工地块经营区运营方案 长水航城施工地块经 营区运营方案 2012年11月25日 长水航城施工地块经营区运营方案 长水航城施工地块经营区运营方案 第一章 本案项目简介 1、项目开发商、运营商:长水航城施工地块经营区由云南长水航城开发建设有限公司，进场三家施工单位分别是云南建工三公司、云南世博公司、云南九洲公司，由昆明怡和物业服务有限公司进行招商运营。 2、项目位置与时限:经营区位于长水机场生活配套区工地内部。长水航城位于位于昆明市新场飞行区以东，南工作区的东南侧，周边没有相关的生活配套设施，距最近的生活配套区有20分钟以上的车程。运营时限到工程完工，人员离场为止，2013-2015年。 3、面积:经营区总面积1124平方米，单层活动板房建筑，分为三个区域，其中一区共9间商铺(1号商铺27m?，2-9号商铺47m?)，二区共15间商铺(10号商铺19 m?，11-24号27 m?)，三区共11间商铺(25-34号商铺27 m?，35号商铺54 m?) 4、经营区内部结构:经营区为半封闭式，出入口和工地同用临时道路，三个工地中间有一处临时广场，商铺三个区域，分布在广场的三面，一面是围墙。 - 1 - 长水航城施工地块经营区运营方案 第二章 本案商业状况分析 (一)优势 1、工地周围还未开发，没有任何经营类的场所，如要购买相应物品，需花费大量时间，给工作人员带来很大不便，经营区的形成，可以解决工地进场人员的生活相关问题; 2、地理位置好，经营区位于三个工地中间的共用场地，且只有一个出入口，上下班的工作人员都要经过经营区再进入工地; 3、进场人数多，消费人群稳定，工地施工人员达3000人左右，大部分驻扎在工地，其中以农民工为主体人群; 4、进场人员收入稳定，目前昆明的普通建筑施工人员人均收入2500-3000元/月，监理人员人均收入2000-3000元/月，技术工人的人均收入3000-5000元，特殊工种或管理人员人均 收入4000-6000元/月。 (二)劣势 1、地理位置稍偏，存在进货进料困难，经营区工作人员上下班交通不利，住宿困难; 2、施工单位内设员工食堂，大量施工人员不外出就餐; 3、农民工消费水品偏低，消费以中低端产品等实用型为主，经营利润不高; - 2 - 长水航城施工地块经营区运营方案 (三)风险 主要体现在本案运营中外部因素造成的风险 1、定位招商不准将对发展产生影响 2、场市场定位的分析 1、经营区商业业态分析 通过两次简单市场考察，普通施工地区的经济状况为: 1)小型商场(超市)居多; 2)快餐、中低端餐饮店分布多; 3)五金电料百货市场繁华; 足见工地市场还是以农民工消费为主，农民工消费的固定性，主导着整体商业业态的发展，因此，经营区的繁荣还须适应主体消费者的心理，不得强制消费、不得盲目定项。 2、本案经营定位 1)、商业主题定位:以生活配套为商业主题。 2)、商场与施工单位相融:结合施工单位现场情况，以农民工日 - 3 - 长水航城施工地块经营区运营方案 常生活需求为主导，辅以部分其他经营项目; 3)、商场经营档次:以中低档、实用性强产品为主，辅以少量中高档次品牌。 经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。 第四章 招商运营 1、招商团队建设与人员的培训 对于经营区的前期运营来说，招商至关重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商团队，招商团队的建设和招商平台的建立，需要有组织架构、专业化操作、商业资源整合等方面，因此，要对招商人员设定目标，做好工作进展 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 控制，也需要进行业务知识和招商政策培训，统一招商说辞。 2、招商部工作内容 1)、合理安排工作人员进行招商调研，并做好详细记录，以便备案。 2)、制作科学合理的经营行业布局图，同时出台商铺租金、面积核算台帐。 3)、每天总结调研情况，对招商中出现的不利因素进行调整。 4)、结合过去工作经验，与客户洽淡，针对性招商。 5)、掌握国家政策、法规，以政策吸引客户入驻。 - 4 - 长水航城施工地块经营区运营方案 6)、在施工完成前，收取部分意向商户的意向保证金。 7)、经营区建设完毕后，负责与有意向客户签订 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 。 8)、招商调整并完成招商工作。 3、招商政策 1)、指导思想 围绕全局招商，合理定位经营区。抓住工地特殊性，形成特色，把本案打造成投资迅速见效，能快速融入工地现场的经营区。 2)、招商的具体政策 租金:40-55元/月/平方米(视经营项目、位置定); 交租形式:年交 押金:3000-5000元，视单品面积而定 免租装修期:一个月 商场管理费用:含场地卫生费，垃圾清运费，秩序维护费用。普通商铺:10元/平方/月，特殊行业(如餐饮类):12元/平方/月。 4、招商的方式与方法 1)、造声势，广泛宣传。利用工地街道悬挂条幅、报刊上打广告、网络宣传等形式进行广泛宣传; 2)、走出去面对面宣传招商。主要招商人员亲自去市场挑选合适本经营区的业户进行洽谈招商; - 5 - 长水航城施工地块经营区运营方案 3)、号召全体员工进行招商; 4)、做好招商工作的配合工作，本次招商工作在部门经理的统一部署下开展，各部门通力合作、紧密配合把招商工作做好; 5)立项后，对想引进的项目做好前期调查。 5、 招商推广主题的阐述 1)、提供稳定回报; 2)、投资周期短，投资较少; 3)、地段优越，周边无竞争; 4)、出租策略，对于商铺的出租，以先确定大中型商家，再确定小型商家的策略进行。 在招商的运作上必须把握好市场上一切利我因素，回避不利因素，根据市场情况和运作情况灵活调整相应策略，促使项目成功运作。 6、招商工作的开展与执行 1)、招商的时间 第一阶段:2012年12月-2013年1月，与工地建设同步进行，开始前期准备工作，确定进场业户的意向、数量、行业等，考察意向业户的资质，择优选定入场业户，分区域做好行业规划。完成40%商户的意向金收取。 第二阶段:完成80%商户正式签订合同，于年后进行，统一收费、管理，并确定开业时间。 - 6 - 长水航城施工地块经营区运营方案 第三阶段:招商调整阶段，后期经营区管理工作。 2)、招商选择标准 一是本地有实力的有经验的客户优先; 二是商铺需求量大的客户优先; 3)、招商- 7 - 长水航城施工地块经营区运营方案 第五章 商场运营及利润计算 1、交纳(一年)租金计算 按每平方米租金计算整体收入(租金/平米) 2、交纳管理费(一年)计算 按每平方米租金计算整体收入 3、履约保证金计算 每个档口履约保证金为3000-5000元， 4、年费用支出 许多项目本案运营中未必会出现，只列为参考。 - 8 - 长水航城施工地块经营区运营方案 本案第一年的支出费用，以实际发生情况为准，第二年按第一年情况制定预算，由公司财务审计核定后执行。 4、本案总利润 以收入减去支出为纯利润:611700-166950=444750元。其中项目建设费用为300元/?*1124 ?=337200元。第一年以稳定市场为基础，租金保持不变，第二年视市场经营情况酌情改动。 第六章 经营区的装修 商场签完合同的商户这个时期应该提交装修方案及图纸，管理人员审核后进入装修，每个商户需交纳装修保证金3000元-5000元，待商场管理人员组织验收，合格后 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 业户开业前一周铺货，开业一个月后，在无任何事故发生后，可将装修押金返还商户(具体见经营区装修管理规定)。 - 9 - 长水航城施工地块经营区运营方案 附件:1、《经营区装修管理规定》 2、《经营区市场管理规定》 3、《商铺 租赁合同 房屋租赁合同免费下载租赁合同范本下载上海市房屋租赁合同下载办公室租赁合同免费下载免费房屋租赁合同下载 》 4、《消防责任书》 - 10 -