农村土地使用权流转-农村土地使用证

农村土地使用权流转-农村土地使用证 精品文档 农村土地使用权流转-农村土地使用证 农村集体土地使用权发证工作的建议 摘 要:加快农村集体土地确权登记发证工作，涉及广大农民的切身利益，对农村经济社会发展影响巨大而深远。通过农村集体土地确权登记发证，依法确认农民土地权利，有助于有效解决农村集体土地权属纠纷，在城镇化、工业化和农业现代化进程中切实维护农民权益，也是建设城乡统一的土地市场的前提。 关键词:集体土地;使用权;建议 中图分类号: 文献标识码:A 1 重视准备工作 在开展农村集体土地所有权确权登记发证工作时，应当由该县人民政府发布通告。农村集体土地确权登记发证工作，工作程序、内容应该执行《土地登记办法》、要约束与保障并重，应该具有统一性、可靠性和完整性，还要采取便民措施，提高工作效率。 提高认识，强化领导 农村集体土地登记发证工作关系农村土地改革和农民群众切身利益。为保质保量完成好农村集体土地登记发证工作，县政府成立以分管县长任组长，国土资源局局长任副组长，由国土、财政、农牧、发改、民政、林业、公安、交通 1 / 58 精品文档 等相关部门负责同志为成员的农村集体土地确权登记发证工作领导小组，负责组织领导全县农村集体土地登记发证各项工作，协调解决好工作中遇到的重大困难和问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ;领导小组在县国土资源局下设办公室，负责农村集体土地登记发证日常工作。该项工作由国土部门负责具体实施，各乡镇及县直有关部门全力配合，任务要落实到人。 明确责任，加强配合 农村集体土地确权登记政策性强，涉及面广。各乡镇及县直有关部门要认真履行工作职责，加强协调配合，确保该项工作顺利推进。 县国土资源局负责土地登记发证工作的资料收集、地籍调查、权属审核、技术指导服务、质量检查等工作。各基层国土资源所负责与各乡镇的工作衔接及登记材料的受理等事项。充分利用“二调”和变更调查资料，收集分析档案资料和非农业建设用地清查等有关资料。 强化监督，遵守法纪 土地登记工作具有很强的政策性和法律性，各乡镇及有关部门和群众要加强对土地登记工作的监督，对工作不负责任和弄虚作假的行为，要依纪依规处理，严禁徇私舞弊、吃拿卡要和乱收费、搭车收费等增加农民负担的现象发生，工作人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予党纪政纪处分。 2 / 58 精品文档 依据规定，保障经费 按照中央2016年1号文件和国务院办公厅《关于落实2016年中央“三农”政策措施分工的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》以及《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》要求，统筹安排，将农村集体土地确权登记发证有关工作经费足额纳入县财政预算，保障工作开展。防止因经费不落实，未能按时限要求完成农村集体土地所有权登记发证工作，而造成农转用、土地征收审批暂停、农村土地整治项目不予立项问题的发生。 2 完善操作流程 瞄准农村土地确权登记发证工作任务，统一安排，任务到村，责任到人，本着先易后难的原则，力求方便群众，外业勘测与内业审查报批有机结合，及时上报外业勘测资料，分工合作，提高登记效率。 现场踏勘设计 设计乡实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，确定建筑后退红线 没有编制乡村建设规划的区片，应依法、依村镇规划国标确定沟、渠、堤、路、线路的建筑后退红线。 明确登记发证的排除范围 不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。登记发证的排除范围，除法定情形外，包括:不同时符合土地利用规划和乡村建设规划的;本农民集体或其成员以外的主 3 / 58 精品文档 体，住宅、乡村企业、公共设施和公益事业以外的用途;拟复垦区、拟征地区、拟拆迁区;建议:集镇土地等级为I级的区片;严格落实农村村民1户只能拥有1处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民1户申请第2宗宅基地使用权登记的;在新农村建设和地质灾害搬迁安置点已统一安置的，原有房屋不再重复登记。 制定工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 各村结合乡工作计划，制定上报村工作计划。 落实工作计划 各村成立组织、明确责任、落实计划。乡村可作出激励和责任追究规定:使乡村认同工作目标，激发工作活力;对土地确权登记发证人员作出“按实施方案和细则作为”的约束和强制;使村级土地登记人员保持“立场中立”，中介于管理人与申请人之间。 3 规范登记行为 按照便民、高效、规范的要求，提出以下意见: 可委托代理 土地权利人长期外出的 联系片的村干部凭授权委托书和代理人身份证明，代理申请、收件等事项。 土地权利人外出无法联系的 可先由村出具证明，证明界址清楚、权属无异议后，由 4 / 58 精品文档 乡政府在村公告栏或宗地现场公告，公告15日后无异议的，以公告和村证明为界址确认的依据。 确保界址清楚 界址点、线，关系建设用地的位置、面积和权属，应确保界址清楚。即:勘丈前通知，设置界址标桩;勘丈时，精确到点到位; 绘制宗地草图时，保证界址点和宗地草图位置的固定，一定要标记界址线类别。 统一制作农村宅基地权源证明文件 农村宅基地，因历史原因，多数无法提交权源证明材料，可以村民组为单位召开村民代表会议，在事先制作的格式文书上，由利害关系人和村民代表及村民组长签字、村和乡签章，以此为本组各户权源证明。 4 强化质量管理 先试点后展开 通过小面积试点和全员培训，明确工作任务，掌握操作要领和工作方法。 农用地认定为必经程序 禁止非法占用基本农田建设，完善农用地转用审批手续，落实耕地占补平衡义务。 实行检查验收制度 实行乡、村、作业组检查，县级验收的“三级检查一级验收”制度。乡级检查:评定出合格、不合格;依据评定发 5 / 58 精品文档 放人员工资福利、追究权属调查、丈量、记录等人员责任;评定不合格的，不得申报材料，必须义务返工。农村集体土地确权登记发证工作，所形成的相关档案资料应及时建档，并向社会提供有效的查询服务。 农村集体土地使用权证的几个问题的探讨 农村集体土地使用权证的几个问题的探讨 【摘要】2016年国土资源部颁发了《关于农村集体土地确权登 记发证的若干意见》明确要求:农村集体土地确权登记将保证农民 土地合法权益。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的 决定》强调依法保障农户宅基地用益物权，促进我国城乡经济社会 一体化进程。本文对农村集体土地使用权证的现状及问题和完善建 议两方面进行了研究。 【关键词】农村集体土地;宅基地使用权;集体土地使用权证 一、目前，集体土地使用权证的现状及问题 集体土地使用权证的流转受到非常严格的限制 根据《物权法》、《担保法》及《土地管理法》等相关的 6 / 58 精品文档 法律规定， 目前，农民集体所有的土地的使用权的流转还没有完全放开，集体 土地使用权证还不能进入二级流通市场，在市场经济条件下，不能 发挥集体土地使用权的应有价值，这将可能导致一种恶性贫富差 距。 农村集体土地确权颁证存在诸多问题,1, 1.“一户多宅”现象较为普遍 《土地管理法》规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地。目前 法律法规对“户”却并没有做出详细的说明。在实务过程中，就会 对“一户一宅”的理解产生非常大的偏差，甚至产生歧义，例如， 一户人家分成两户后，后来因法律的继承关系而取得两处宅基地， 对于多出一处宅基地该怎么处理,这些问题将给确权颁证工作带 来很多麻烦。 7 / 58 精品文档 2.缺乏统一的农村土地登记制度 在目前的法律体系下，农村集体土地的登记工作尚缺乏统一的部 门负责，而是由多头部门登记。 3.没有形成一体化的信息化管理 目前，农村地籍调查工作需要完善，信息化建设处于滞后状态， 农村土地登记工作尚没有实行一体化的信息化管理。 二、完善集体土地使用权证的建议 关于集体土地使用权转让的法律根据问题,2, 目前，并没有哪部法律法规明令禁止农村集体土地使用权不能出 让、转让、出租或者其他方式流转起来。而相反的是，在xx年8 月29日第二次新修订的《土地管理法》和相关的配套《实施条例》 当中却能寻找到一些农村集体土地流转的一些法律根据。 1.依据xx年8月29日第二次新修订的《土地管理法》第63条 之规定。可以从两个方面来理解该条文的立法旨意:一是该条文中 8 / 58 精品文档 的农民集体所有的土地使用权可以推测专为农业用地，若是农业用 地不办理农业用地转为非农建设用地手续而让其流转起来，法律上 是禁止的。反之，如果同性质的土地流转，则不再是63条所调整 的。例如，农业用地流转之后仍为农业用地，继续从事农业生产， 不变更原来的用途。在这种情况下，则应该适用第14条的规定。 二是由63条后半句我们可知道，在满足一定情形的集体建设用地 使用权可以依法转移。通常，按字面意思来理解，转移也即为流转 之意也。 2.另根据新的《土地管理法》第62条的内容，法律实际已经承认 村民出租和出卖房屋的这种普遍现实，而对这样的客观现象也没有 加以禁止，根据私法原理:法无明文禁止即可为，因此，从这方面 理解，还是可以流转的。 9 / 58 精品文档 3.再根据新的《土地管理法实施条例》第6条以及新《刑法》第 228条相关的内容，我们可以知道在依法定程序下，也即“地随房 走”而引起的土地使用权的转移是法律所允许的，只是要依法办理 相关手续，在主观上不能以牟利为目的。 4.《物权法》没有直接规定农村宅基地使用权的权利内容，但是 依据第153条意思，宅基地使用权的流转由其他法律法规来调整， 该条也没有禁止性规定。这对于完善我国农村宅基地使用权的流转 制度提供了立法空间。,3, 综上所述，我们不难看出现有法律法规并没有对集体土地使用权 流转绝对禁止。相反，还能看出以后流转将是个必然趋势。只是目 前还没有具体配套的操作办法。 应建立城乡同等的社会保障制度 目前，反对宅基地使用权流转的主要原因无非就是担心失地的农 10 / 58 精品文档 民将得不到任何生活保障，同时担心资金雄厚的城里人到农村去抢 地。而农民朋友在这个竞争中处于劣势，最后可能使他们变得一无 所有的风险。土地对农民来说，真是太重要了。其实，只要国家将 农民都纳入社会保险体系，并和城里人享有同等的待遇，这问题就 可解决了。也将有利于发挥宅基地的使用价值以及交换价值，充分 显现宅基地使用权的物权效能。 应区分对待“一户多宅”情况 对因合法继承房产拥有多出的宅基地房的，对该房屋的所有权属 继承人所有应以承认，只是对这部分房屋继承人改造或者扩建应以 禁止，等房屋毁损或拆除后，多出的宅基地应退还给集体经济组织， 同时也可要求集体经济组织支付相应的补偿。对于其它一户多宅情 况，只要多宅的面积总和不超过当地规定的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，应允许一户多宅 11 / 58 精品文档 出现。对于在宅基地上没有建住房和村民的住房已经废弃而导致宅 基地长期闲置。这样应无偿回收。 改一户只能拥有一处宅基地为一户只能申请一处宅基地 《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基 地”。建议《中华人民共和国土地管理法》(修改草案征求意见稿) 第89条规定，“农村村民一户只能申请一处符合法定面积标准的宅 基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。 建立统一的农村土地登记制度,1, 建议:一是建立农村宅基地使用权与农民住房所有权统一登记的 制度:二是包括林地在内的集体土地所有权由土地主管部门登记。 参考文献: ,1,周力丰，万江波，丁永平，叶盛.农村集体土地登记发证情 况与对策,j,.浙江国土资源，2016(1). 12 / 58 精品文档 ,2,找法网.论集体土地使用权转让的法律依据、问题产生的原 因及层次性,eb/ol,. ,3,龙翼飞，徐霖.对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建 议,j,.法学杂志，2016(9). 农村土地使用权——转让合同 土地使用权转让合同 转让人:_________(以下简称甲方) 受让人:_________(以下简称乙方) 鉴于本合同甲方为本合同所指地块土地使用权之合法拥有者，并同意转让该地块的土地使用权;本合同乙方同意受让本合同所指地块土地使用权。现甲乙双方就甲方向乙方转让本合同所指地块土地使用权事宜，经友好协商，特订立本合同。 1.总则 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《_________》及其它有关规定，参照国内和_________市各开发区的通行惯例，由甲方向乙方转让_________号地块内的部分土地使用权，用于乙方兴办_________。 甲乙双方必须遵守国家和地方的有关土地使用权转让 13 / 58 精品文档 及与土地使用权转让相关的所有法律、法规、规章及_________与土地管理部门签订的“土地使用权出让合同”(以下简称“出让合同”)。 2.双方法律地位及有关文件 甲方系经国家批准成立，负责_________土地开发和经营管理的经济实体，具有中国法人资格。 乙方系经_________国政府批准成立，从事生产经营_________的经济实体，具有_________国法人资格。 甲方应向乙方提供下列文件: 工商行政管理部门核发的甲方营业执照(出示原件或提供复印件)。 乙方应向甲方提供下列文件: (1)投资审批部门签发的项目批准证书(复印件); (2)工商行政管理部门核发的乙方营业执照(出示原件或提供复印件)。 3.甲方的确认与保证 甲方确认并保证，甲方有权转让本合同所定地块，并具有与乙方签署本合同的完全能力。 甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益。 4.场地位置和面积 甲方向乙方转让_________号地块 14 / 58 精品文档 内的部分土地使用权，作为乙方的工业建设用地。该场地面积共计约_________平方米(以土地管理部门勘测定界的面积为准)，其地理位置详见《场地位置示意图》。 5.土地使用权转让期限 本合同第条所定场地的土地使用权转让期限为自乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至_________年_________月_________日止。 自乙方领取该场地国有土地使用权证日起，前款所述场地的土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。 在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。 6.土地使用权转让金和付款方式 土地使用权转让金为每平方米_________美元，_________平方米合计为_________美元(usd_________)。 前款所述土地使用权转让金总额最终以土地管理部门勘测定界的面积和前款所述的土地单价的乘积为准，并实行多退少补。 本合同双方签字后，乙方须按下述时间要求付清前条规定的土地使用权转让金: 本合同双方签字日后_________天内，即_________年_________月_________日前支付_________%，计_________美元(usd_________); 本合同签字日后_________日内，即_________年 15 / 58 精品文档 _________月_________日前付清余额_________%，计_________美元(usd_________)。 乙方应将土地使用权转让金支付到甲方指定的银行帐号:_________ 7.场地交接 甲方应于乙方按本合同第条规定付清全部土地使用权转让金后_________日内，将本合同第条所定场地交付乙方使用。场地交接时，甲、乙双方的法定代表人或委托代理人应在场地交接单上签字，以示场地交接完毕。 甲方应于场地交付日期前_________天以书面形式通知乙方进行场地交接。若乙方不按甲方书面通知所载日期进行场地交接，逾期超过_________天的，视作乙方认可本合同第条所定场地已交接。 在乙方支付全部土地使用权转让金，甲方交付用地，乙方具备申办土地使用权证的全部条件后，由乙方向有关土地主管部门申办土地使用权证，甲方将积极协助乙方领取土地使用权证，并向_________市房地产登记处办理登记手续。 8.场地基础设施、条件 除另有说明外，本合同所称基础设施包括以下部分: (1)供电、供水、电讯、煤气设施管道; (2)雨水、污水管道及接口; (3)道路。 16 / 58 精品文档 本合同所称基础设施管线的接口的含义如下: (1)雨水、污水管道的接入点; (2)经专业管线单位确认的本合同第条所定埸地周边的其他基础设施管线的接入点。 本合同第条所定场地为将按该地块的平均自然标高经过平整、拆除地面建筑物和/或构筑物、无地下公用设施的_________用地。 乙方项目建成投产时，甲方应向乙方提供雨水、污水管道的接口、以及其他基础设施管线和道路。 乙方在受让地块内建设施工时，场地应具备供水、供电、进出道路及场地平整之条件，同时甲方应协助乙方办理好有关临时用电、用水、电话接入使用的申请和批准手续，从接口引进红线内的工程费用和容量费用由乙方承担。 基础设施管线接口以上(包括接口)的公用设施部分由甲方建造，并承担全部费用;需要向有关部门办理各类手续的，由甲方负责。 基础设施管线接口以下(包括与接口的衔接部分)的乙方自用设施部分由乙方建造，并承担全部费用。 乙方使用供电、供水、电讯、煤气、雨污水排放等配套设施，应向有关公用事业单位申请办理，甲方应提供必要协助，贴费(增容费、初装费)、接装费及所需器材和费用均由乙方负责。 17 / 58 精品文档 乙方在本合同第条所定场地内进行建设时，不得损坏该场地周边道路及其地 上、地下各类公用基础设施。乙方建设造成该类设施损坏的，应负责恢复原样，并承担全部费用及赔偿由此而造成的损失。 未经权利人许可，乙方不得以任何理由擅自开挖、占用本合同第条所定场地以外的任何土地，如需临时占用本合同第条所定场地以外的土地和道路，须得到政府主管部门或有关土地使用者的同意。 在转让期限内，乙方同意甲方在本合同第条所定埸地内的边缘地带敷设热网管线，并向甲方提供施工方便，但具体实施方案甲方应与乙方协商。 9.其它权利和义务 乙方必须在_________年_________月_________日前，完成不少于总建安工程量的_________%，并须在_________年_________月_________日前竣工。 在转让期限内，乙方对依据本合同所取得使用权的土地，有权连同建筑物依法自行处置，包括转让、出租和抵押。上述事实的发生，应按中华人民共和国及上海市的有关法律法规和规章办理，并不得与土地使用权出让合同和本合同的有关规定相抵触。上述事实发生时，乙方须将有关法律文件送交甲方备案。因上述事实的发生而产生的土地使用权后继 18 / 58 精品文档 者、受让者，都是本合同所规定的乙方权利和义务的承受人。 乙方在本合同第条所定场地内兴建的一切建筑和设施，包括改建、扩建等涉及交通、通讯、消防、环保、环卫、绿化等方面的，由乙方报请政府有关主管部门批准后实施。乙方的上述活动应符合经政府主管部门批准的_________区的有关规划、_________建设单位规划、建筑管理公约及各类管理要求。 乙方依据本合同条所定内容转让、出租本合同第条所定场地时，再受让人投资兴办的项目须符合_________区产业导向和整体规划等要求。 本合同第条所定场地边界以外的公共卫生、绿化养护、市政养护等事项由园区管理机构承担，乙方应按_________区市政市容管理机构公布的有关规定向甲方交纳管理费。该管理费应为合理之费用。 凡涉及土地使用权转让、再转让、继承、出租和抵押及有关建筑物、附着物的产权变更等的所有经济合同、契约、凭证等必须进行登记的文件，均应按有关法规的规定办理登记。 转让期限内，乙方应按规定向政府土地管理部门缴纳土地使用金。 10.续期与合同终止 本合同第条所定场地的土地使用权转让期满后，乙方 19 / 58 精品文档 欲继续使用合同所定场地而甲方仍拥有该场地的土地使用权的，乙方可以申请续期。 乙方申请续期的，应符合下列各项条件: (1)续期的书面申请至迟于土地使用权转让期满前_________年送达甲方; (2)投资审批部门同意乙方延长经营期限的批准文件于土地使用权转让期满前_________个月送达甲方。 乙方提出续期申请后，甲方在转让期限届满前不得就本合同第条所定场地的租用或使用权转让事宜对任何第三方作出有法律约束力的承诺。 土地使用权转让期满后不续期的，乙方应将本合同第条所定场地完整地交还给甲方。因乙方原因使得甲方不能支配该场地的，乙方应按当时的价格继续向甲方支付场地使用费用。 本合同第条所定场地的土地使用权转让期满后，乙方欲继续使用合同所定场地而甲方届时不拥有该场地的土地使用权的，乙方可以直接向政府土地管理部门申请续期。转让期满后，乙方不续期的，地面建筑物及附着物的处置按国家有关规定办理。 11.违约责任 除本合同另有规定外，甲乙双方有下列情况之一的，构成违约: 20 / 58 精品文档 (1)在乙方支付完全部土地使用权转让金后，甲方未按本合同第条规定的时间提供场地的; (2)乙方对本合同第条所定场地的使用和处置与“出让合同”、_________区建设单位规划、建筑管理公约及本合同的有关规定相抵触的; (3)乙方未按本合同第条规定将本合同第条所定场地交还甲方的; (4)双方违反本合同其它条款的(逾期付款不适用本条款，按照、条处理)。 甲、乙双方任何一方发生上述违约事项的，违约方应向另一方支付违约金。违约金按日计算，方法如下: (1)日违约金为_________美元; (2)违约天数=自违约事实发生之日起至纠正之日止日历天数; (3)违约金金额=日违约金×违约天数。 违约造成的另一方经济损失超过违约金的，违约方还应支付超过违约金部分的赔偿金。赔偿金由双方根据经济损失的程度据实计算，共同核定，也可以由双方共同委托具有专业权威的第三方核定。 违约金、赔偿金至迟应于明确违约责任之日起_________天内偿付;违约事实于偿付当日及其之后仍在延续的，违约方应继续支付违约金、赔偿金直至违约行为终止。 21 / 58 精品文档 符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额千分之五的比例支付滞纳金。 (1)乙方逾期支付土地使用权转让金的; (2)任何一方逾期支付违约金、赔偿金。 乙方逾期付款，除依本合同第条规定每逾期一日按未付金额的千分之五向甲方支付滞纳金外，若出现下述情况，同时应以下列方式承担责任: (1)乙方任何一期付款逾期超过_________天的，甲方有权单方面终止本合同，并将乙方已支付的土地使用权转让金予以扣除(扣除方式详见本条第(3)款);但本款前述情况发生时，经乙方书面要求，甲方书面同意可给予乙方宽限期，宽限期自乙方付款逾期第一日起计_________个月，宽限期内，乙方仍应根据本合同第条之规定向甲方支付前述逾期付款而产生的滞纳金。 (2)宽限期内，乙方任何一期付款逾期的，自逾期之日起，甲方就有权单方面终止本合同，并将乙方已支付的土地使用权转让金予以扣除(扣除方式详见本条第(3)款)。 (3)本条第(1)、(2)款所述甲方扣除乙方土地使用权转让金具体办法为:甲方将乙方已支付的土地使用权转让金扣除合同总额的30%及本合同规定的滞纳金、违约金后余额退还;同时，甲方有权向乙方追究违约赔偿。 如果乙方不能按本合同第条之规定的期限完成建设工 22 / 58 精品文档 程量的，乙方可至迟在建设期限届满之日前_________个月，向甲方提出延建书面申请，且延期不得超过_________年。 除经甲方书面同意或不可抗力事由引起的迟建外(不可抗力的解释以中华人民共和国颁布的法律为准)，自条规定的建设期限届满之日起，超出_________个月以内的，罚以本合同转让金总额的_________%，超出_________个月不到_________年的，罚以本合同转让金总额的_________%，超出一年不到二年的，罚以本合同转让金总额的_________%，超出_________年未完成的，由甲方无偿收回该地块的土地使用权以及地块上全部建筑物或其它附着物。 违约事实发生后，守约方有权选择终止或继续履行本合同。守约方要求继续履行本合同的，无论违约方是否已实际支付了违约金或/和赔偿金，违约方均应继续履行本合 同。 12.不可抗力 本合同的任何一方，由于战争、自然灾害等不可抗力的事故，致使不能按约定的条件履行本合同时，遇有不可抗力的一方，应立即通知另一方，并应在_________天内，提供不可抗力详情及合同不能履行，或者需要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由不可抗力事故发生地的公证机构出具。双方可按不可抗力对履行合同影响的程度，协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同的责任，或者 23 / 58 精品文档 延期履行合同。 前款所称自然灾害仅指严重水灾、火灾、台风以及地震等自然现象引起的灾害。 13.适用法律及争议的解决 本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律。 凡因履行本合同所产生的或与本合同有关的一切争议，甲乙双方应友好协商解决;协商不能解决的，本合同任何一方可将争议提交_________仲裁委员会并按其仲裁规则仲裁(或向有管辖权的人民法院提起诉讼)。 14.保密 事先未经本合同对方的书面同意，本合同任何一方不得向第三方披露本合同的全部或部分条款，一经查实，披露方应承担相应的赔偿责任。 15.以往协议 本合同的效力超过甲乙双方以往就本合同第条所定场地的土地使用权转让事宜或与其相关的事宜所达成的协议，上述协议从本合同生效之日起失效。 16.其它 本合同如有未尽事宜，经双方协商一致，可另行达成书面协议作为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。经双方协商一致，可对本合同进行修改。在修改文件生效前，双方仍应按本合同规定的内容履行。补充协议经双方法定代表人或委托代理人签字并办理公证手续后生效。 24 / 58 精品文档 本合同(包括合同正本、附件及补充协议)经双方法定代表人或委托代理人签字并办理公证手续后生效，公证费用由双方各自承担。 本合同生效后，国家或_________市修改本合同所依据的法律法规或颁布新的法律法规对本合同有追溯力的，双方应及时修订本合同，以确保双方的合法权益不受损害。 下列文件为本合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等效力: (1)_________区建设单位规划、建筑管理公约; (2)场地位置示意图; (3)雨水、污水管道接口图; (4)_________区市政基础设施使用和保护管理办法。 (5)“出让合同”(复印件)。 乙方可以自由决定以美元或人民币支付本合同条所定土地使用权转让金，该支付的土地使用权转让金由乙方汇入甲方指定的银行。人民币兑美元的汇率，按付款当日中国人民银行公布的人民币兑美元的卖出与买入价的中间价计算。若付款当日无交易，则以付款前上一个交易日的中间价计算。 本合同履行过程中若发生其它费用的，与前款同。 本合同用中文和_________文书写，两种文本具有同等效力。上述两种文本如有不同的解释、理解或不符时，以中 25 / 58 精品文档 文本为准。 本合同双方用电报、电传和传真发送通知时，凡涉及各方权利、义务的，应自用上述方式发送通知之日起_________天内，随之以书面信件通知。本合同中所列甲、乙双方的通讯地址即为甲、乙双方的收件地址(本合同一方或双方改变其通讯地址的，应于改变之日起_________天内通知合同的另一方)。 本合同正本一式_________份，甲乙双方各执_________份、_________市公证处 及_________市房地产登记处各执_________份。 甲方(盖章):_________ 乙方(盖章):_________ 法定代表人(签字):_________ 法定代表人(签字):_________ 通讯地址:_________ 通讯地址:_________ 邮政编码:_________ 邮政编码:_________ 开户银行及帐号:_________ _________年____月____日 签订地点:_________ 开户银行及帐号:_________ _________年____月____日 签订地点:_________ 农村土地使用权转让协议书(1) 农村土地使用权转让协 26 / 58 精品文档 议书 甲方: ，身份证号码: ， 乙方: ，身份证号码: ， 经甲乙双方友好协商，本着自愿、平等、有偿、诚实信用的原则下，达成如下协议: 一、甲方将位于 的土地总计面积平方米的土地使用权一次性转让给乙方使用，转让费为人民币 元整。该土地长 米，宽 米。东邻 ，西邻 ，南至 ，北邻 。 二、甲方对上述土地转让前所拥有使用权及土地尺寸数据信息的真实性负责，若存在虚假不实情况，则视为违约。 三、上述土地转让的期限为无限期。 四、付款方式:乙方于 年 月 日将上述土地的转让款一次性付给甲方。 五、转让方式:甲方于 年 月 日将上述土地的使用权交付给乙方使用。交付使用后，甲方不得干涉乙方对上述土地的使用用途及处理方式。乙方使用上述土地过程中，如需甲方协助提供该土地使用证明等相关资料时，甲方须无偿提供协助。 六、甲乙双方在协议履行期间，土地的增值或贬值均由 27 / 58 精品文档 乙方享有或承担。 七、违约责任:协议签订后，双方应按照协议的上诉内容自觉履行。如果一方违约，应赔偿对方一切损失。 八、本协议如有未尽事宜，经双方协商一致，做出补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。 九、本协议是双方真实意识表示，双方签字并按手印后即时生效。 十、本协议壹式贰份，具有同等法律效力，甲乙双方各执壹份。 甲方: 乙方: 日期: 年 月 日 日期: 年 月 日 农村土地使用权流转研究作者:盖国强 《中国软科学》 2001年09期 一、引言 随着生产力社会化的发展，农村集体组织除了自己行使其土地所有权职能，组织集体成员以群体方式与土地结合在一起，共同加入社会再生产总过程之外，更为普遍的做法是将其部分职能交由单个的集体成员甚至非集体成员，对集体土地进行占有、使用、收益和处置。所谓农村土地使用权流转，就是指在保持集体土地所有权主体不变的前提下土地权利在不同市场主体之间的移转与交易。 依据不同标准，可以对农村土地使用权流转做出不同的分 28 / 58 精品文档 类:(1)从出让主体看，农村土地使用权流转包括两个层次，一是集体组织将土地使用权从集体所有权中分离并移转给其他组织或个人。二是土地使用权主体再次将土地使用权移转给其他组织或个人。(2)从流转机制看，土地使用权流转有两种形式，一是行政性土地调整;二是土地使用权市场化流转。(3)从实践中已经发生的土地使用权流转的具体做法看，有大调整、小调整、两田制、机动地、反租倒包、“四荒”拍卖、股田制、抵押、互换、转包和转让等具体形式。 在贯彻落实土地延包30年不变政策之后，尽快建立起与市场经济相适应的农村土地使用权流转制度，使农户经营规模能够随着经济形势的变化而不断调整和扩张，已经成为当前农业和农村工作面临的重要课题[1]。本项研究拟基于山东省，运用抽样调查与典型调查相结合的研究方法，从实证角度对农村土地使用权流转的形式、频率、绩效及其存在的问题等做出客观评价，并试图从农民群众和农村基层干部在土地使用权流转方面所进行的艰辛探索和伟大创造中，尽快建立起适应市场经济发展要求的土地使用权流转制度。 二、研究过程与方法 我们在2000年1月组织了山东省农村土地使用权流转情况的抽样调查。抽样调查采取直接入户访谈的方式，具体做法是:(1)从山东省139个县中确定122个农业经济在本行政区经济中占较大比重的县作为调查对象。(2)面向山东农业大学经贸学院的全体在校生，通过 29 / 58 精品文档 招标的方式，从原籍属被调查的县且父母务农的同学中，挑选了139名责任心强的同学作为调查员，每个县有1-2名调查员。(3)我们要求每位调查员利用寒假回原籍所在县调查所在乡、所在村和本县另一乡的一个村的土地使用权流转情况。我们明确规定，每一位调查员都要回所在村调查自己的父母或亲属，以保证调查数据具有较高的可靠性。(4)在学生返乡调查前，我们组织了系统、深入的业务培训。调查问卷返回后，我们对本次调查数据进行了严格、细致的审核工作，基本上消除了登记性误差，并尽最大可能消除代表性误差中的偏差而产生的误差;随机误差则是即便完全遵循了随机抽样原则，样本指标与总体指标之间仍然可能存在的差距。)。最后，我们从返回的268份调查问卷中确定了222份有效问卷。这222份调查问卷涉及全省113个县和221个乡的222人村的222个农户。目前，山东省农村居民大约有1984万户，222个农户的取样规模是比较理想的。用这样规模的样本容量来推断全省的情况，可在保证置信度达到95%的情况下，使样本成数的抽样极限误差缩小到?%。调查数据审核工作结束后，我们使用SPSS软件对本次调查结果进行了处理和分析。 在抽样调查研究的基础上，我们还实地考察了山东平度市的“两田制”、山亭区的“四荒”拍卖、寿光市的“股田制”等土地使用权流转的典型形式，并着重从制度层面进行比较研究。 三、抽样调查结果 在被调 30 / 58 精品文档 查的222个农户中，家庭平均人口为人，每个家庭平均有人分得了承包地，平均每户拥有土地面积亩。这222户中，村干部占25户，党员占27户，村民代表占10户，普通农民160户。农户平均年总收入10324元。64%的农户有非农业收入。 行政性土地调整 调查结果表明，从包产到户以来，有208个村，占%，进行过土地调整。而仅有12个村，占%，从未进行过土地调整。在进行过土地调整的村中，平均调整次数为，大调整与小调整分别各占一半。有155人次，占75%，认为人口增减是土地调整的最主要原因。另有59人次，占%，认为土地调整由村干部随意决定。 过渡形式:两田制与机动地 随着市场取向改革的深入，行政机制在土地使用权流转中的作用将逐渐让位于市场机制，两田制与机动地就是在这个转换过程中出现的过渡形式。 1.两田制 调查资料显示，先后实行过两田制的村有130个，占被调查村庄总数的%。在这130个村中，1986年以前就开始实行两田制的村，有55个，占%;1986-1993年实行两田制的村，有54个，占%;1994-1997年实行两田制有18个，占%;1998年以后实行两田制的村有3个，占%。 在先后实行过两田制的130个村中，有27个村，在贯彻30年不变政策之前就已经废除两田制;有35个村，在贯彻30年不变政策时废除了两田制;其余68个村，占被调查村庄总数的%，目前仍在实行两田制。在这68个村中，责任田占全村耕地的 31 / 58 精品文档 比例不足20%的有25个，占%;比例在20%-40%之间的有24个村，占%;比例在50%左右的有10个村，占%;比例在75%以上的有8个村，占%。 责任田的分配方式是:(1)谁愿承担村里规定的承包费，就给谁，有29个村，占%。(2)谁出钱最多，就给谁，有28个村，占%。(3)根据家庭劳动力，有8个村，占%。(4)跟口粮田一样，有2个村，占%。(5)其它方式，占%。外村人从来没有承包本村责任田的有37个村，占%。外村人承包本村一部分责任田的有23个村，占%;本次调查没有发现外村人承包本村大部分责任田的情形。 调查结果还显示，非农化水平高的地区两田制的普及率高于非农化水平低的地区，见表1。 2.机动地 在222个村中，先后留过机动地的村有174个，占被调查村庄总数的%。其中，1986年前就开始留有机动地的村有102个，占%;1986-1993年间开始留有机动地的村有44个，占%;1994-1997年间开始留有机动地的村有9个，占%;在1998年以后才开始留有机动地的村有18个，占%。 表1 非农化水平与两田制 * 表示对该选项的有效回答数，下表同 在这174个村中，有19个村，在贯彻30年不变政策之前就已把机动地取消;另有5个村，在贯彻30年不变政策时把机动地取消了;有150个村，占被调查村庄总数的%，目前仍留有机动地。在贯彻30年不变政策前，山东省机动地占耕地面积的比例为%;在贯彻30年不变政策后，这一比例下 32 / 58 精品文档 降为%。 目前仍留有机动地的150个村中，%的村没有把机动地承包给外村人，%的农民反映他们村将小部分机动地承包给外村人，只有2%的农民反映他们村把大部分机动地承包给外村人。 调查资料还显示，非农化水平高的地区机动地的普及率低于非农化水平低的地区，见表2。 表2 非农化水平与机动地 土地使用权的市场化流转 到目前，农村土地使用权市场化流转已经出现了多种形式。在第一轮承包期内农民就有权把承包地转包、转租或转让给他人，也可以让子女继承，户口变化后还可以继续享有承包权，也可以把承包地作为银行借款的抵押物等，见表3。 表3 土地使用权的市场化流转 ** 这类回答包括农民有权无条件或经村委会备案、或经村委会批准将承包地转包或转租给其它村民三种情形。 *** 这类回答包括农民可以在户口变化后无条件继续耕种和通过多交承包费而继续耕种两种情形。 表3显示，除转包权、继承权比较充分外，农民实际享有的可以进行市场化流转的土地权利还是比较有限的。 另外，在有权将承包地转包给其它村民的人中，%的人可以无条件行使转包权;%的人行使转包权需要到村委会登记;%的人行使这一权利时需要得到村委会的批准。在有权将承包地转包给外村人的人群中，可以无条件行使这一权利的占%，行使这一权利需要到村委会登记的占%;行使这一权利需要得到村委会批准的，占%。 农民 33 / 58 精品文档 对行政性土地调整的态度 1.农民对30年承包期内行政性土地调整的预期 当问及“你认为今后30年承包期内还会进行土地调整吗,”，有214人对此作了有效回答。其中，(1)有103人，占%，认为还会有调整;(2)有46人，占%，认为土地是否调整取决于干部的意愿;(3)还有16人，占%，认为土地是否会调整取决于中央;(4)只有17人，占%，认为肯定不会再调整土地了。 调查资料还显示，被访问人员的身份对土地调整预期有明显的影响。在上面提及的214人中，(1)有25人是村干部，其中有16人，占%，认为今后还会调整土地;(2)有189人是普通村民，其中有87人，占%，认为今后还会调整土地。 第一轮承包期内土地调整的频率对农民的预期也存在较为明显的影响，过去从未调整过土地或调整次数少于3的村有24个，其中11个村的被访问者，占%，认为将来还会调整土地;调整次数大于或等于3的村有186个，其中90个村的被访问者，占%，认为将来会调整土地。 未来5年内家庭人口变化的不同与土地是否调整的预期之间存在着较为明显的相关性，见表4。 表4 家庭人口变化的不同预期对行政性土地调整预期的影响 2.农民对严格禁止行政性土地调整的态度在这214人中，(1)同意严格禁止土地调整的有66人，占%;(2)不同意严格禁止土地调整的有79人，占%;(3)表示无所谓或说不清楚的，有69人，占%。 在预期家庭人口变化的人群中，明确表 34 / 58 精品文档 示不同意严格禁止土地调整的人数所占比例远高于预期家庭人口不会变化的人群。其中，(1)预期人口增加的人群中，这一比例为%;预期人口减少的人群中，这一比例为%;而在预期人口不变化的人群中，这一比例为%。 在25名村干部中不同意严格禁止土地调整的人所占比例也高于普通村民，有11名村干部，占44%，不同意严格禁止土地调整;有68名普通村民，占%，不同意严格禁止土地调整。 在从未调整过土地或调整次数少于3的24个村中，对于严格禁止土地调整持不同意态度的人数所占比例为%;而调整次数大于3或等于3的186个村中这一比例为%。 农民对土地使用权市场化流转的态度 可以预见，随着农村社会主义市场经济的发展，特别是土地延包30不变政策的贯彻执行，农民将得到更为充分的土地权利，可以更为自由地进行市场化流转。当前，农民对土地使用权市场化流转的态度见表5。 表5 农民对土地使用权市场化流转的态度 表5显示，农民的确期望得到更为充分的土地权利，但在目前农民对转包权、继承权比较认同，而对户口变化后继续耕种承包地以及把承包地转让给他人的权利还比较淡漠。 四、典型调查结果 平度市的两田制 在实行家庭联产承包责任制初期，平度市的农民群众就开始探索实行两田制。在贯彻土地延包30年不变政策过程中，平度市对两田制作了进一步完善。一是在“两田”的划分上，扩大了按人 35 / 58 精品文档 头均分土地的面积。按照当初设计的两田制试验方案，口粮田主要用于满足农民的基本生活需要，以人均700斤粮食为标准划出口粮田;其余耕地留出3%的机动地外，全部为责任田，由农民根据自己的经营能力投标承包。但是，随着土地承包期再延长30年不变政策的实施，农民对土地的关切程度从而对均分土地的要求明显提高。适应农民心态的这种变化，平度市在贯彻30年不变政策时适当扩大了人均承包土地的面积。 现在这部分土地已超出了口粮田的范围，称为基本保障田，一是除了满足农民的基本生活需要外，还能保证农民达到一般收入水平。二是在承包方法上作了改进。除基本保障田按人头均分外，其余耕地实行“只准农户不要，不准集体不给”的原则，根据农民意愿和本村土地资源状况，合理确定每户承包规模的上限，在此基础上可以由农民根据自己的经营能力投标承包，也可以按人均分;三是严格土地承包费的管理和使用。村集体收取的承包费严格抵顶“三提五统”，超过部分按照农民同意的办法返还给农户。经过规范和完善，到目前平度市有1500多个村庄实行两田制，占全市村庄总数的85%以上;实行两田制的土地200万亩，占全市总耕地面积的80%以上。 经过十几年的探索，平度试验取得了较为明显的成效。一是探索出了一条公平与效率相结合的路子，口粮田按人均分，责任田实行竞争招标承包，提高了土地资源配置效率;二是土地合理流动机制得以建 36 / 58 精品文档 立，土地规模经营得以发展，到目前平度市经营土地20亩以上的农民有1万多户。 山亭区徐庄乡的“四荒”拍卖 与两田制一样，“四荒”使用权拍卖也是山东省农民群众的首创。枣庄市山亭区是全国重点抚贫县之一，而作为山亭区的重点抚贫乡镇的徐庄乡，早在1992年8月就大胆引入市场机制，率先敲响了全国荒山使用权拍卖的第一槌。 徐庄乡属纯山区，地处地质大断层，以滕徐路为分界线，南部为青石山，北部为砂石山。徐庄乡依据本乡实际，适应市场经济的要求，大胆探索深化农村改革的路子，将荒山、荒坡、次等地使用权推向市场。到目前，拍卖“四荒”使用权已达6万多亩。具体做法是:在人均留足四分口粮田的基础上，把剩余的次等地和大面积荒山根据山场、耕地面积、人口等情况，按流域进行公开划片。同时，保证让大多数农户参与竞争，尽可能多地调动有经营能力的农户投入开发。承包期限不得少于15年，具体期限可视各村实际而定。拍卖成交者，由司法机关现场公证，签订承包合同。 “四荒”使用权拍卖是继包产到户后的一次深刻变革，它使“四荒”使用权由行政手段配置资源的平均分配关系变为市场机制配置资源的买卖关系，取得了良好的生态、经济和社会效益。一是“四荒”使用权连片拍卖，让农民花钱买放心，确定了承包者长期直接的经济效益，提高了集约化经营的程度，极大地调动了农民投资投劳的积极性，不少承包户在拍卖成交 37 / 58 精品文档 的当天就全家上山。二是通过拍卖这种民主公平竞争的形式，把分散的荒山使用权转移给了实际需要而又具有经营能力和经营实力的农民去经营，实现了劳动力、土地资源、资金的最佳结合，加速了农业剩余劳动力向二、三产业的转化分流，避免了过去荒山坡地被不愿或不具备承包能力的农民平均占有、长期得不到有效开发利用所造成的浪费和破坏。这样，既使荒山得到了有效合理充分的开发利用，又把另一部分能工巧匠、非农产业人员解放出来，专心从事二、三产业，促进了农村的分工分业，真正达到了地尽其力、人尽其能，大批的果农、粮农和其他商品经营专业户可以大显身手。三是理顺了村集体与农民之间的关系，减轻了农民负担。村集体收取的拍卖金为承包户提供树苗，代群众上交“三提五统”。除此之外，村集体用剩余的大量资金发展集体工副业，增强了发展后劲。还积极兴办公益事业，扶持困难户发展其他产业。 寿光市的股田制 所谓股田制，是对土地股份合作制的简称，首创于广东南海市。在山东省，桓台市邢家镇邢家村率先试行股田制并获得成功。 1999年3月寿光市在对桓台邢家镇邢家村股田制考察学习之后，决定在寿光孙集镇孙集村进行股田制试点。试点方案是:针对孙集村地少、人均占地不平衡以及非农户多的实际，采取经济田与口粮田挂钩、固定农户承包的经济田、用口粮田找齐的办法，对全村土地进行了初步调整。在此基础上，又将全村土地折 38 / 58 精品文档 股到人，每人一股，每股亩，每股每年分小麦、玉米各120斤。以后人口变动，可采用“动股不动地”的办法解决，减人减股，增人增股。后来，孙集村试点经验向全市推广时由于各村条件不同等原因而遇到了障碍，寿光市便转而仅在直接顺延30年的村推广股田制。基本做法是:在口粮田按人头均分的前提下，将全村经济田按村里的人口，人均一股，每股为人均占有的土地亩数，按股分红。实行股田制的村，除发放土地承包经营权证外，还发放股权证，这样便以股权的形式满足了农民按人头均分经济田的要求。以后人口变动，采用“动股不动地”的办法解决，减人减股，增人增股，并按“先减后增”的原则，将减人收回的股权按时间先后顺序移交给新增人口。每一个村民都是股东。股东大会民主选举理事会，制定“股田制”章程。到目前为止，寿光市实行股田制的已有200个村，大约占全部行政村的1/4。 寿光市推行股田制，既适应了蔬菜区域化生产的要求，又维护了农民的土地承包经营权，受到了群众的普遍欢迎。具体的讲，一是维护原有合同的严肃性，保护了农民利益。在第一轮土地承包期内，村集体都与农户签定了书面承包合同，农民根据承包合同的年限投入了大量的财力、物力，如果强行收回，不仅打破了原合同的严肃性，而且会给农民利益带来不可估量的损失，特别是大棚生产，一个大棚需投资1-4万元，对农户极为不利。而实行“股田制”后，仍由原承包户 39 / 58 精品文档 继续承包。二是减轻农民负担。在实行股田制前，寿光市仍有部分村，承包费不但不抵顶“三提五统”，而且“三提五统”照收不误，加重了农民负担，影响了干群关系，造成了社会的不安定因素。实行“股田制”后，土地承包费作为股金红利，按股分红，多则每股二三百元，有效地减轻了农民过重的负担。三是促进了土地的合理流转。土地延包30年之后的土地流转形式，主要应是搞有偿合理流转，土地经营者必须给放弃承包地的农民以合理的补偿。股田制是促进土地流转的有效形式。四是促进了土地规模经营。目前，土地规模经营主要有两种形式:一种为经营大户;二是群体规模即区域种植。两者相比，后者较为成功，自己种自己的承包土地，但在一定的区域内只种一个产品。规模经济效益随之提高。股田制实行动股不动地，有利于土地区域种植，促进了农业规模经营的实现。 五、结论 结论性评述 1.目前农村土地使用权流转主要还是停留在土地作用权从集体所有权中分离并移转给农民这一层次上，而且这种分离和移转过程基本上是在行政手段主导下进行的 迄今为止，农民获得土地使用权的主渠道仍然是村集体组织的行政性土地调整。实行包产到户以来，只有%的村庄从未进行过行政性土地调整。在进行过土地调整的村中，平均调整次数为。土地使用权市场化流转虽已产生，但市场机制在土地使用权流转中发挥的作用还比较有限。只有14%的农民可以转让其 40 / 58 精品文档 承包地。40%的农民无权让子女继承承包地，也无权把承包地转包或转租给外村人。 2.第一轮承包期内行政性土地调整的惯性很大，目前农民对行政性土地调整仍然存在较强的依赖性 调查结果显示，75%的被访问者认为，随着人口增减变化而对承包地作行政性调整具有合理性。只有%的被访问者预期未来30年承包期内不会有行政性土地调整。只有%的被访问者对严格禁止行政性土地调整持同意态度。 3.农村改革以来，山东农民群众和基层干部在土地使用权市场化流转方面已经进行了卓有成效的探索，取得了令人瞩目的制度创新成果 平度市的两田制、山亭区的“四荒”拍卖、寿光市的股田制等都是农民群众和基层干部的伟大创造。 进一步的讨论 1.现行土地使用权流转制度制约了农村社会主义市场经济和农业现代化的发展，必须进一步改革 当前，我国农村社会主义市场经济体制的基本框架正在形成，特别是农民的市场主体意识在不断增强，农村商品市场体系基本确立，农村劳动力、资金、科技、信息等生产要素市场也逐步形成，市场机制在农村社会资源配置过程中发挥的作用也越来越大。然而，与此不对称的是，我们的调查结果却显示:从总体上看，迄今为止农村土地使用权流转机制基本上没有变化，即农民不是通过市场交易，而是凭集体成员身份从村集体那里获得土地使用权。当30年承包期内农民家庭人口增加时，在能够凭集体成员身份分享土地承包权 41 / 58 精品文档 的前提下，农民的最优选择自然是通过千方百计地向集体组织施加“压力”，迫使集体组织对承包地作行政性调整来获得土地承包权，而不会退而求其次通过市场交易，向其他村民购买土地使用权。土地作为农业生产不可或缺的生产要素，到目前仍然停留在以行政手段为基础进行配置的阶段，这不能不制约农村社会主义市场经济的发展[2]。以行政手段为基础配置农村土地资源所形成的“均田制”格局，使农户的超小经营规模处于凝固状态。“均田制”对土地资源配置效率的牺牲在过去乃至今天或许还有其根据，但从发展的观点看却制约着农业现代化的发展。 2.农民群众和基层干部的探索和创新昭示了农村土地使用权流转制度改革的方向:不失时机地把市场机制引入农民与集体组织之间的土地承包关系 由于我国农村土地制度改革走的是一条渐进式道路，因而尊重农民的意愿、鼓励农民群众的探索和创新，是农村土地使用权流转制度改革与建设获得成功的根本之所在。无论是两田制、“四荒”拍卖，还是股田制，核心都是把市场机制引入农民与集体组织之间的土地承包关系。这些制度创新案例表明，均田制所发挥的维护社会公平的作用完全可以通过引入新的制度安排得到实现。特别是股田制，它重塑了农村土地集体所有制，实现了股权归集体成员，使用权归农业经营者，从而使农民的集体成员权益以股权的形式表达出来，使土地的社会保障功能完全与其生产要素功能 42 / 58 精品文档 分离开来，极大地提高了土地资源配置的效率。同时，股田制的“动股不动地”，也推进了土地证券化过程，创造了土地流动的新载体，克服了土地的固定性、分割携带难等自然属性的限制，促进了农村土地在更广阔范围内的自由流动，昭示了农村土地使用权市场化流转的发展方向[3]。 现在总结农民群众创造的经验可以看出:把市场机制引入农民与集体组织之间的土地承包关系，以及在此基础上土地使用权在农户之间的自由流动，是家庭联产承包责任制的延伸和发展，是农村公有制在市场经济条件下的实现形式，也是我国农村市场取向改革向纵深发展的必然要求。当然，由于计划经济体制向市场经济体制转变还要持续一段时间，目前行政机制还将在农村土地资源配置中发挥重要的调节作用，因而当务之急仍是必须严格和规范行政性土地调整，严格禁止在30年承包期内进行统一的行政性土地调整，绝对不能用行政命令的办法硬性规定在全村范围内几年重新调整一次承包地。“小调整”只限于人地矛盾突出的个别农户，不能对所有农户进行普遍调整。“小调整”的期限不得低于5年。不得利用“小调整”提高承包费，增加农民负担。“小调整”方案要经村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意，并报乡人民政府和县人民政府主管部门审批。 作者介绍:盖国强 山东农业大学经贸学院 山东 泰安 271018 农村土地使用权转让协议书_(1) 农村土地使用权转让 43 / 58 精品文档 协议书 甲方: ， 乙方: ， 经甲乙双方友好协商，本着自愿、平等、有偿、诚实信用的原则下，达成如下协议: 一、甲方将位于 的土地总计面积平方米的土地使用权一次性转让给乙方使用，转让费为人民币。 二、甲方对上述土地转让前所拥有使用权及土地尺寸数据信息的真实性负责，若存在虚假不实情况，则视为违约。 三、上述土地转让的期限为无限期。 四、付款方式:乙方于 年 月 日将上述土地的转让款一次性付给甲方。 五、转让方式:甲方于 年 月 日将上述土地的使用权交付给乙方使用。交付使用后，甲方不得干涉乙方对上述土地的使用用途及处理方式。乙方使用上述土地过程中，如需甲方协助提供该土地使用证明等相关资料时，甲方须无偿提供协助。 六、甲乙双方在协议履行期间，土地的增值或贬值均由乙方享有或承担。 七、违约责任:协议签订后，双方应按照协议的上诉内容自觉履行。如果一方违约，应赔偿对方一切损失。 八、本协议如有未尽事宜，经双方协商一致，做出补充 44 / 58 精品文档 协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。 九、本协议是双方真实意识表示，双方签字并按手印后即时生效。 十、本协议壹式叁份，具有同等法律效力，甲乙双方各执壹份。 甲方: 乙方: 日期: 年 月 日 日期: 年 月 日 我国农村土地使用权流转的研究 摘要:农村土地使用权是农村土地承包经营权的核心部分，农村土地承包权来源于我国特有的农村土地承包经营责任制的制度安排(农村土地使用权的流转是工业化、城市化进程的产物与必然趋势，该文对我国农村土地流转的发展状况、动因、模式及阻碍因素等问题进行分析，提出从创新土地产权制度、建立健全农村土地流转的法律法规、规范农村土地流转市场、完善农村社会保障体制等方面促进农村土地流转的健康有序发展。 关键字:农村土地使用权 流转 因素 现状 对策 体制 市场 引言 近年来，随着我国国民经济的发展，农村土地流转加快。但目前我国农地流转仍处于初级阶段，农地流转率普遍偏 45 / 58 精品文档 低，农地市场发育缓慢，针对这一现实状况对农村土地流转进行实证研究，有利于促进我国农村土地流转的有序发展。农地使用权流转对我国现阶段面临的“三农”问题具有积极的影响。合理的土地流转，使土地适度集中，有利于发展农业规模化经营，提高农业效益和士地资源利用效率，并让放弃土地使用的农户从土地的束缚中解脱出来，有利于农村剩余劳动力的转移，拓宽农民的收入渠道。由于这些原因，政府有关部门和经济学者都对这个问题给予了高度重视，成为当前我国农村工作的热点问题之一。因此本研究的目标就是在描述我国农村土地流转市场的发展现状及地区差异的基础上，找出影响和制约我国农村土地流转市场发展的因素及其作用机制，对此提出解决对策。最终为我国农村土地使用权流转市场的发展和完善、进一步解决好“三农”问题、实现我国新世纪城乡统筹发展、社会和谐目标提供一些决策参考。 1、农村土地使用权概述 农村土地使用权流转的概念 土地流转是土地产权在不同经济实体之间的流动和转让。土地产权涵盖多项权能，土地流转主要指土地所有权和使用权两方面流转。在农村土地流转中，农村土地所有权的流转是单向的，即只能通过征用的方式转为国有;农村土地流转在我国更多地表现为农村土地使用权的流转。本文研究 46 / 58 精品文档 的也正是农村土地使用权的流转。所谓农村土地使用权流转是指集体土地所有者或使用者，依照法律程序将集体土地使用权有偿转移给公民、法人或其他组织的行为，它包括土地承包经营权流转和集体建设用地使用权流转，而本文以土地承包经营权流转为研究对象。 农村土地使用权流转的背景和动因 近年来，一方面农业外部环境恶化，主要表现为农产品的全面过剩和价值连续低迷，以及土地的税赋过重，致使种地的农民无利可图，伤害了农民对土地的感情，土地抛荒问题严重。另一方面，农村中出现了一些新的因素，如工商企业进入农业，它们在农业的投资、种植、营销及对土地的需求等方面与传统的小农截然不同，尤其这种经营需要土地的连片和规模化。因此，这些年推动土地使用权流转的主要动因，来自予农业外部环境和农业内部的积极因素推动。首先，农产品供求关系发生重大变化，农业结构调整和非农产业发展，农业比较效益下降以及农业劳动力转移，为土地使用权流转在更大范围的推进提供了前提。在沿海发达地区，农户的主要收入来源于非农产业，土地对农民的收益保障功能下降，使土地使用权流转很有市场。其次，农业低迷，土地撂荒以及潜在的获利机会为工商企业、个体大户投资农业提供了便利，因此，需要农业的适度规模经营和土地使用权流转。 2、农村土地使用权流转的现状和制约因素 47 / 58 精品文档 农村土地使用权流转的现状 从总体看，农村土地使权流转的发生率一直是很低的。但最近几年，农地使用权流转在一些地方规模有所扩大，速度有所加快。从全国的情况来看，自20世纪80年代后期以米，农民自发进行的土地使用权流转，基本保持在1,一3,之间，沿海一些发达地区和城郊地区的比例稍高一些。农业部1993年进行的抽样调查结果表明，1992年全国共有473(3万承包农户转包、转让农地1161万亩，分别占承包农户总数的2(3,和承包耕地总面积的2(9,。值得注意的是最近几年(随着国民经济的高速增民，非农产业的发展和农村富余劳动力的流动，加上农产品供求关系发生阶段性变化，以土地经营为主要收入来源的农民收入增长缓慢甚至下降(使土地经营对农民生产、生活的重要性有所下降。非农产业高收入产生的“拉力”和土地经营低收入产生的“推力”使农地使用权流转速度有所加快，目前农村土地使用权流转最多的是浙江省，流转的土地占总面积的13(5,，涉及的农户占总农户的15,。由此看来，土地流转在经济发达利流转数量最多的地区，也只涉及部分土地年农户。大多数农村和农户土地仍处于自我经营或兼业经营，一部分经营效率是低下的。 我国农村土地流转的制约因素 第一，土地产权制度残缺是阻碍农地流转的根本因素。 48 / 58 精品文档 农户长期稳定的土地承包权既是避免短期行为的关键，也是实现农村土地有序流转的基础。第二，农地流转市场发育迟缓是阻碍农地流转的重要因素。目前，我国农村土地市场主要表现为土地市场价格扭曲，土地价值无法实现;土地流转市场中介组织发育严重滞后，缺少农地评估机构、土地法律咨询机构、农地融资及保险等服务性机构。第三，相关法律法规的不健全是阻碍农地流转的客观因素。第四，农村社会保障制度的缺失是阻碍农地流转的内在因素。 3、农村土地使用权流转存在的问题及原因 (土地使用权主体之间的产权关系模糊不清 土地产权是市场交易的基础，产权关系明晰是市场经济的客观要求，也是农村土地市场健康运行的基础。日前宪法及《土地管理法》对我国市场主体之间的产权关系模糊不清己成为农村土地市场发育的重要制度障碍。我国规定农村土地属于集体所有，但集体又包括村集体、集体经济组织和乡(镇)集体等，到底哪个组织是集体土地所有权的代表，有关法规没有明文规定。最重要的是土地产权“权利束”中的多种权能如占有权、使用权、转让权等也都缺乏明晰的内涵，更未形成规范。农户之间私下流转土地使用权的行为，既模糊了土地使用者之间的产权关系，也模糊了土地所有者与使用者之间的产权关系。由于缺乏所有者对土地实际利用的有效监督，土地粗放经营、抛荒、撂荒乃至私下流转的现象时 49 / 58 精品文档 有发生，造成土地资源的浪费和集体资产的流失。只有在土地确权的基础上，才能使农民承包地有序的流转。 我国农村土地使用权流转研究 摘要:土地问题是我国农业和农村工作的核心，是农村稳定的基础。农村土地使用权流转是对我国传统家庭承办责任制的有效改进，它有利于土地资源的优化配置，实现规模农业，也利于农村劳动力的彻底解放。目前我国的农村土地流转市场发展缓慢且极不稳定，存在较大的违约可能性。通过实地考察，以山东省沂南县为例对我国农村土地流转的现状进行了分析，并有针对性地提出政策建议以期对我国农地流转的发展有所贡献。 关键词:农村土地;使用权流转;流转规律与问题 中图分类号:F311 文献标识码:A 文章编号:1672-3198(2016)08-0056-02 1 引言 农村土地流转是在我国农村现行的家庭联产承包责任制基础上推行的一种行之有效的制度改进，它使本来凝固的土地流转起来，有利于生产要素的优化配置和剩余劳动力的解放，对于促进农业结构调整和农村经济的持续发展具有重 50 / 58 精品文档 要作用，又被称为一场“新的土地革命”。家庭联产承包责任制为借助于农地承包使用权市场流转以及改进农地资源的配置效率提供了可能，而且第二轮土地承包政策的推行更为农地使用权流转提供了政策支撑和制度保障，但是现行政策的运作并未产生如理论界所预期的农地使用权流转的高潮，目前我国的农村土地仍存在流转不起来、流转不规范、流转面积有限以及流转期限较短等诸多问题。本文以寒假社会实践收集的数据为基础，从流转数量、面积、方式等多个方面对目前我国农地流转的现状与不足进行分析判断，并有针对性的提出一些促进我国农村土地流转的政策建议。 2 调查区域与研究方法 本次社会实践调查选择在山东省沂南县。沂南县县总面积1774平方公里，总人口万人。县内沂、汶、蒙三河六岸平原广阔，盛产水稻、小麦、花生等农产品，其中蔬菜种植面积40万亩，是山东省三大蔬菜种植基地之一和全国知名的生态农业大县。沂南县劳动力品牌优势明显，保安、家政服务品牌已在全国叫响。xx年，沂南县更是被省外经贸厅确定为全省6个外派劳务基地县之一。因此，在大量劳动力外出务工发生的情况下，已经具备了土地流转的初步条件。 51 / 58 精品文档 本次调查于xx年寒假完成，通过下乡入户由受访农户直接填写调查问卷的形式进行。调查对象面向沂南县4个乡镇的10个村，共填写问卷100份，选取其中实际已发生了农地流转行为或者现在未发生但有流转意愿的农户填写的为有效问卷，经统计共84份(其中实际发生土地流转35户，未来有流转意愿的农户49户)。问卷设计内容为农地流转意愿、农户家庭基本特征、流转期限以及流转方式等内容。通过调查发现，山东省沂南县的农村体地使用权流转在数量、方式以及时间方面逐渐呈现出一定的规律，同时在流转规模以及发展速度方面也存在一些有待改进的方面。 3 农村土地使用权流转现状分析 (1)农村土地使用权流转呈现的规律。 根据调查问卷整理的数据，可以发现农村土地使用权流转存在以下的规律; ?从土地使用权流转面积看，农村土地流转规模较小，而且实际发生流转的土地数量要小于流转意愿的土地数量。 从表1中可以看出，虽然土地流转面积并没有呈现出明显的趋变化，但是未来有土地流转意愿的农户数量和实际发生土地流转的农户数量分别在流转面积为1,2亩与2,3亩 52 / 58 精品文档 时达到最大值，特别是流转面积在3年以内占当前流转与未来有意愿流转的比例分别高,与,。这表明农户在当前和未来时期内可以允许转入或者转出的土地规模比较小，难以达到理论上实现规模经营所需要的土地面积。出现这种现象的原因一方面与农村人均耕地面积较小使得可流转土地面积有限有关，另一方面也可能是由于外出务工劳动力工作不稳定以及土地原先承担的社会保障职能有关。 同时，除流转面积在1,2亩的情况以外，在同等面积的土地流转中，现阶段的流转数量在很大程度上小于未来的流转数量，这一方面表明在未来农户土地使用权流转的发展，另一方面也说明未来的土地流转意愿在真正实行时存在较大的折扣，可能由于一些原因使得原先有土地流转意愿的农户即使在耕种不经济的情况下放弃土地流转仍然继续耕种。 ?从土地使用权流转时间上看，期限较短且绝大多数在两年或者三年以下，其中在实际流转和未来有意愿流转的农户中有近三分之一的流转期限不确定。 从表2中的数据可以看出，现阶段农村土地流转的期限较短，当前与未来流转的土地各有五分之三左右的土地流转期限在三年甚至两年以内。同时各有三分之一左右的流转土地的期限不确定，这就为随时收回土地提供了可能。这一方面使得原本就发展缓慢的农村土地流转市场变得更加波动 53 / 58 精品文档 与脆弱，另一方面也会对土地的持久性 的经营产生一定的影响，不利于农业的长期稳定发展。 ?从流转方式上看，绝大多数农户倾向于土地出租与土地股份合作制。 从农户在当前与未来对于各种土地流转方式与途径的选择上可以发现，选择土地出租与土地股份合作制的数量最多，而转让或者集体反租倒包的方式则最少。选择土地出租是因为既可以获得流转期限内的地租，又可以比较容易地实现土地的回收，而土地股份合作制既可以将土地的实物占有转化为价值占有，又可以保留土地的股权收益，因而这两者备受农户欢迎。集体反租倒包的形式很少是因为现阶段集体参与的程度不高，只是在乡镇企业的建立需要土地时参与农村的土地流转。转让是指农地承包人将剩余年期的土地承包权再转移的行为，农户不选择转包这种彻底放弃使用权的流转方式，其原因是因为土地流转在一定时间内只是一种暂时性行为，是一种权宜之计。这一方面说明了土地对农户在生活以及社会保障方面的重要作用。另一方面表明农户对土地流转收入的预期不稳定。 ?土地流转过程中的货币化现象增强。 在本次调查中，发现农村中土地使用权流转过程中的货币支付现象不断发展。例如，在出租的土地中，95,以上转出农户要求转入者支付货币化的地租，这与前些年土地流转 54 / 58 精品文档 刚开始兴起时用粮食支付的地租相比，是一个巨大的进步。他既是土地流转与农村经济进一步发展的表现以结果，也进一步促进了农村中农产品的商品化，并在一定程度上可以提高转出农户的购买水平。在走访过程中，我们发现xx年以来该地实行废除农业税以及粮食直补政策，不仅对土地流转价格的上升有一定影响，而且对于促进土地转让价值的货币化支付也有积极的促进作用。 (2)存在问题与不足。 同时在分析数据以及调查过程中，也存在一系列问题，值得我们关注。 ?农村土地使用权流转市场发展缓慢。 现阶段农村土地使用权流转市场存在规模小、期限短且违约风险大等一系列问题。现在的农村土地流转市场处于直接搜寻市场阶段，由于集体组织以及中介组织职能的缺失和土地使用权交易的特殊性，土地转入者与转出者必 须自己搜寻意愿对象。以转出者为例，由于生活范围以及人际交往的限制，农户多在某一特定的范围内寻找交易对象，而由于机械化水平、操作技能以及人力资本的相似性，农户之间的土地边际产出相差不大，这一方面导致农户的交易对象有限，另一方面也造成了农地流转市场的无效率。随着交易半径的扩大。在增加交易对象的同时，转出者的边际搜寻成本呈现递增的趋势，最明显的是时间成本的增 55 / 58 精品文档 加。因此，由于农地市场信息的不完全性和农地交易的复杂性，农户为实现使用权流转搜寻交易信息往往要花费较大的成本，这对农村土地流转市场的发展有重要影响。 农村土地流转规模较小，难以形成规模经营，可能会产生随着土地数目的增加而出现边际收益迅速下降的情况，因此在一定情况下会降低农户转入土地的积极性。 ?集体与乡镇政府农村土地使用权流转中的职能淡化，未产生积极促进作用。 集体组织与乡镇政府本应在农村土地流转过程中发挥至关重要的作用，包括条例制定、政策执行以及信息中介和合约监督作用，但是从调查所得数据中可以看出，集体组织的作用并未得到有效发挥。出现这种现象的原因是，一方面集体组织对土地流转不热心，没有给予农户应有的支持以及信心暗示;另一方面由于集体组织在干预土地流转的前期由于规模小以及经验不足的原因，可能会产生效率比农户要低的状况，特别是在时间效率方面，而由于土地在使用上对于时效性的要求非常高，使得有些农户在初期不信任集体组织而宁愿自己寻找交易对象。 ?土地使用权流转不稳定，并且存在较大的违约可能性。 由于农村土地流转存在规模小且流转期限较短的状况，使得这种土地流转极不稳定，并且由于受到农村生活习惯以 56 / 58 精品文档 及道德约束的影响，使得流转一方即使违约也可能因为一些非制度因素而受到的制裁比较少，使得违约的可能性大大存在。这样在无法实现规模经济的情况下，转入的农户对耕地的认同度较低，不远投入过多，甚至还会出现掠夺式经营，不顾及原有的土地休耕制度，造成土地肥力的下降，是原本存在不经济的农村土地流转市场上产生新的道德风险。 4 政策建议 针对实际调查与数据分析中发现的农村土地使用权流转现状中存在的问题，提出一些针对性的建议。 (1)充分发挥乡镇政府以及村民自治组织在农村土地使用权流转过程中的作用，强化其信息发布以及交流平台作用。积极发挥集体组织与乡镇政府在农村土地流转过程中的信息传递的职能，同时积极发展集体反租倒包的土地流转途径。这样就可以在一定程度上扩大单一土地转入者的土地转入面积，实现规模经营，也有利于保障转出农户的利益，降低转入与转出双方的违约风险。但是在这一过程中，要规范集体组织干部的行为，防止因村镇干部的“寻租行为”而造成集体作用的无效率。 (2)建立土地流转登记制度，健全正规的土地使用权流转合同制度，并加大违约执行力度。这需要集体组织与乡镇 57 / 58 精品文档 政府积极发挥职能。与村民订立相关的条例，在土地流转前期建立流转土地的等级。使流转双方签订完整的合约，在流转期限内积极进行防止违约行为出现的监督，并且在出现违约现象时积极落实违约处罚的执行。 (3)加强农村中的社会保障制度，降低土地的社会压力。由于土流转土地的供给农户在耕种与外出务工或者兼业之间选择的结果，只有外出务工人员的工作稳定，而且即使在失去工作时仍然可以得到生活保障，农户才会积极将土地流转出去。因此，现阶段要积极完善农村中的低保以及医疗保险制度，以弱化土地作为社会保障功能的作用，强化其作为生产资料职能的作用。 58 / 58