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[理财]房屋价值与使用年限

[理财]房屋价值与使用年限[理财]房屋价值与使用年限众所周知，房屋的使用权年限或产权年限越长，就越有价值，卖出价也就越高;反之，价值就低。在国外，房屋产权分为50年、70年、99年、999年及永久几种，而在我国，房屋只有50年的使用权或70年的产权。房屋本身的折旧事关房子价值，正在日益引起人们的关注。南昌读者刘女士来电称:为了买房，她连续半年骑车寻找房屋信息，泡网搜寻，终于找到了一套令她心动的房子:建筑面积80多平方米，户型周正，位于市中山路附近的五楼;房子外立面已粉刷一新，建筑年代说是1996年左右，要价18万。很快，刘女士的10...

[理财]房屋价值与使用年限众所周知，房屋的使用权年限或产权年限越长，就越有价值，卖出价也就越高;反之，价值就低。在国外，房屋产权分为50年、70年、99年、999年及永久几种，而在我国，房屋只有50年的使用权或70年的产权。房屋本身的折旧事关房子价值，正在日益引起人们的关注。南昌读者刘女士来电称:为了买房，她连续半年骑车寻找房屋信息，泡网搜寻，终于找到了一套令她心动的房子:建筑面积80多平方米，户型周正，位于市中山路附近的五楼;房子外立面已粉刷一新，建筑年代说是1996年左右，要价18万。很快，刘女士的10多万人民币就变成了一纸证明——房屋所有权证。然而，就在房子到手之后，刘女士与院内的老住户聊天得知，房子的确切建设年代应是80年代末，刘女士当时脑袋“嗡”的一下:上当了。房子的建筑年代也是房子的资本，关系到房子的价值啊。第二天她找到中介公司要说法，中介说，是房主自己说的年代。再打电话找房主，房主的回答是:你自己看的房子，没看出年代，能付钱吗,说完就掐断了电话。因为这套房子是房改房，在变成私房时，原先的房产证上注明的年代是2000年，而买房合同中没有注明房子的年代，这等于没有证据„„刘女士顿时陷入进退两难的尴尬境地。采访中记者注意到，近年来我省土地升值幅度远远高于房子的折旧率，在房价一路飙升的情况下，很少有购房者考虑到折旧的问题。以南昌为例，今年上半年南昌市(含四县)完成存量房交易10985件，比去年同期增长57(67,，交易面积111(23万平方米，同比增长57(81,。1,6月南昌市区完成存量房交易8637件，交易金额12(30亿元，同比增长38(73,。其中，存量住房交易多达8188套。那么，这些交易的双方又有多少人真正明了房屋折旧与价值的关系呢, 省建设厅房地产处负责人告诉记者，眼下我省各地都有不少建成年代较早的老房源，其面临的买卖瓶颈就是土地折旧问题。虽然上世纪80年代建造房子的土地都是划拨的，土地使用证上也没有明确土地使用权年限，似乎只要不是因公共利益需要而拆迁，该土地就可以一直使用下去。但是，划拨土地及其房地产附着物的使用权不可能没有“保鲜期”，当它折旧到一定程度的时候，其价值就会变得微乎其微了。另一位业内人士表示，在近5,10年内建成的房屋价值是较高的，因为当时整个小区配套设施、绿化、居住氛围都已逐渐形成;而在20年前建成的房屋，价值就会大大降低。业内专家提醒消费者，在房屋交易过程中，无论土地使用证显示的是划拨土地还是出让土地，消费者都要把“年限”因素考虑在内，以避免买到折旧率太高、价值大幅贬值、性价比不高的房子。至于土地使用权为70年，是否说消费者所买房屋所有权就只有70年,专家就此指出，购房者在与销售方签订合同时，正规的合同中一般都有条款注明，房屋所占用土地的使用年限为多少年(住宅用地一般为70年)。《城市房地产管理法》第二十一条规定:土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，一般都应当在年限届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准;续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定已经说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。本报记者吕宙巡文,摄(大江网-江西日报) 买房不止要看价格房屋价值这样计算才最合理 2011年 4月 8日搜房网很多消费者买房时，只注意房屋价格而忽视其他一些方面的问题，导致以后心生悔意。记者为此采访了多位房地产业内人士，他们总结出除价格以外的四大方面因素，供购房者参照。购买期房预防风险消费者在购买期房之前，售楼小姐都会说一番“甜言蜜语”，极力鼓吹房子的地段好、环境美、价格低，总之在她们的口中，房子的一切都是“完美”的。不过消费者不得不防的是，期房交房时仍存在“不可抗拒”的风险:如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等等。 [专家点评]由于期房价格上的优势，一时并不会在市场上消失。不过，购房者可把握一个原则:期房并不都是完美的，不要完全听信售楼小姐的说辞。消费者要么在购房合同中写入各种预防期房风险的条款，要么干脆选择购买现房。还有一点，消费者尽量选择品牌开发商开发的房子，他们的信誉有保证，往往服务全面，质量有保障，物业管理也可令人放心。莫被标新立异口号误导楼盘开发过程中，很多开发商惯用的一个手段是:为自己的楼盘起一个标新立异的口号，比如声称自己的小区为“欧陆风情”、“异国情调”等。一些人被这些口号吸引而购房，等住进去后才发现实际效果与宣传口号不相符。 [专家点评]环境有大、小之分。大环境指社区所处的位置和区域，小环境指社区内部的环境规划设计。美的环境，优雅的布局是挺好，但关键要看你是否能真的融入，是否有一些与房价相匹配的收获。购房者在查看社区环境时，不要被看似新奇的口号迷住了眼:如果人能融入环境，从中得到室内所没有的舒适、开阔、放松的感觉，就可以考虑掏钱购买;否则，则要认真思量一番。任何时候，部分开发商都会想出一些新的招数忽悠，消费者买房前，一定要仔细辨别，以免买了一些“废环境”。查看配套设施是否实用目前，不少楼盘都称自己设施完备，配套齐全，一些消费者也正是看中这点而购房。买房后才发现，一些配套其实与自己不相符。比如，小区空地建有游泳池，但不是免费开放;运动场也需交钱才能使用…… [专家点评]配套设施越多越好是在需要的前提下，只有真的和项目配上“套”，配套设施才能真正发挥作用。比如，如果业主有足够便利的地方可以解决吃、喝、玩、乐的需要，社区内五脏俱全的大型会所除了增加分摊费用、加大物业公司负担外，再没别的作用。这对客户来说，根本不实用，也与宜居的要领相违背。购房前，消费者要注意看配套是否适合自己的需求，能否长期供业主使用。那些中看不中用的配套，既浪费地盘又增加业主负担，形同虚设。合理计算房屋使用率买房时，很少人会将房子的使用率和房价联系起来。不过，只要粗略一算，就会被使用率对房价的巨大影响吓一跳:两人各花60万元买了一套100平方米的房子，使用率一个是70%、一个是90%，那么实际房价每平方米相差好几百元甚至更多。[专家点评]在资金紧张的情况下，买房尤其不能贪大，而是要实用、宜居。买房前最好弄清楚自己为多少面积掏了钱，然后可以使用的面积是多少，这样，才会得出真正有效的房价。户型的实质其实是:在你的需要之下，空间可被赋予什么功能,它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能,比如，早出晚归的上班族不必过分讲究房子的朝向;很少引客进门的人不要40平方米的客厅;经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室，需有工作间……把自己放在房子中假想着生活一下，再选择最合适的户型。

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