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(精选)房地产合作开发模式风险分析.doc 房地产项目合作模式风险分析 房地产合作开发已是普遍形式，其合作开发的模式主要有合伙型联建、成立项目公司合作开发两种。两种合作开发模式面临着共同的法律风险，包括因缺乏房地产开发企业资质，导致合作 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 无效的风险、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险、审批与登记影响合作合同效力的风险、土地使用权瑕疵风险、资金不足风险、以预售款充抵投资的风险以及合作开发的利益分配中房屋分配约定不明、提前购入风险等。 房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回流慢的特点。房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，为了项目的正常运行，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发;另一方面，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业。此外，政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发可以使上述企业取长补短，推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。但同时，也存在着巨大的合作风险，尤其是在房地产不景气时，可能会给任何一方带来损失。 一、房地产合作开发模式 房地产合作开发可以简单地说是:当事人各方约定，各自分别提供土地、资金、技术、管理、劳务等，合作开发房地产项目，并于产品建成后按约定比例分取房屋、土地使用权、利润等的房地产开发。 (一)法人型合作开发 1、共同成立项目公司 由各方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例或其他约定，分别承担风险、分享收益，这种以项目公司方式开发的优点显而易见:责任明确、组织机构稳定，人事安排及操作比较规范，如各方守约，可以共担风险、共享利益、能同心同力，也就是说，发生纠纷的概率很小。同时也有其不足之处:组建项目公司需要较长的时间，成立规范的管理机构，前期费用较高，容易错过商机等。此合作开发的 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 至关重要:约定是否明确、是否具有可操作性等将直接影响到项目公司的项目操盘，项目公司成立前后的权利义务的转移，项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理，项目合作建设的规模、速度等事项。 此种方式成功的例子较多。 2、抵押参股方式。 投资方通过受让抵押方的部分股权或抵押土地等，以达到投资合作的目的。这种合作的优点是:合作各方无须办理土地使用权转移和变更登记手续，无须进行建设开发者名称变更登记，只需依股权转让协议在工商部门办理股权转让变更登记即可。可以较快取得项目的开 发建设权并进行项目的实质开发，抓住商机。其次，无需交纳办理土地过户契税和手续费，可以节省转让费用，进而降低投资开发成本。 其不足之处是:项目在实际的经营过程中不可避免地会产生债务以及或有债务，也可能因为违约或侵权对另一方承担赔偿责任。股权受让方是投资方，可能之前把对自己的风险控制到最低，收益要求达到最大化，毕竟有钱的一方具有强势，但是如出现回拢资金不好的情况，就必得承担主要风险，“抄股抄成了股东”，那就被“套”住了。如果抵押方一旦出现意外情况，如土地、规划等前期手续遇到问题、其他不可预见的违约事项等，可能就会对自己的股权和资产造成惨重损失。 此种合作虽然简便易行，但风险难以控制，各方所担风险和收益并不公平，极易产生纠纷。一般情况下，投资方会要求抵押方对未告知的债务做出独立偿还的承诺，并采取以抵押方的股权、土地、收益等提供相应的担保、投资方保留部分转让金作为保证金、分期收购股权等，更有甚者约定如出现差错，将处于巨额罚款，拍卖、没收土地等资产，来达到投资安全之目的。 例: 恒大的赌注协议 据公开资料显示，2006年11月，恒大地产与国际机构投资者德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以恒大地产三分之一股权作押，由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。2007年8月，恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保，向贷款人授出认沽期权为担保，筹集资金4.3亿美元;2007年9月，通过抵押恒大御景半岛项目，再次向美林贷款1.3亿美元，用于购买土地。 如恒大地产与国际机构投资者德意志银行、美林及淡马锡签定了对赌协议。按照约定，恒大地产若在2007年底前实现上市，机构投资者的回报不少于30,;若在2008年6月6日前完成上市，机构投资者的回报则不少于40,;如果在2008 年12月6日前上市，回报率不少于50%，若至2009年6月6日前上市，回报率不少于60%，如果在2009年12月6日前上市，则机构投资者的回报不少于70,。如无法上 市，其将以现行市盈率回购相关投资者的股份。 此例是以股权做抵押，同时约定以收益比例作为风险的回报补偿，损失惨重不说，连基本的股权都没有了。 商场如战场，自已的损失就是对方的收益～ 此种合作方式成功率低，一般以另一方的惨重损失而告终。尤其是在房地产不景气时，抵押方出于走投无路，铤而走险;投资方投机取巧，各方的想法都不一样，其有成功之理～ (二)非法人型合作开发 1、联合管理机构 合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”等，其 职责 岗位职责下载项目部各岗位职责下载项目部各岗位职责下载建筑公司岗位职责下载社工督导职责.docx 是协调双方在联合开发中发生的各种关系，对合作中的重大事项做出决策，具体运作、管理开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅能作为内部管理机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能独立对外承担民事责任，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义进行有关的民事活动。 此种方式适合国家大型项目，此处不讨论。 2、不成立项目公司，也不成立联合机构，而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益 这种方式适用于相对简单的项目。其特点是，合作各方共同出资开发一个房地产项目，但是对外显示出来的项目主体只有一方，双方 对合作开发的权利、义务，体现在双方的合作开发合同之中。未被登记为项目主体的一方，依照合作合同的约定，对合作开发项目享受利益，承担风险。不过，此种方式对出资金一方而言，风险较大，因为既无土地使用权，又无实际经营控制权，其合作利益难以得到保障。 此种方式风险亦比较大，并且法律也未有明确的界定，例如连带责任问题等，此处亦不作过多解释。 窃钩者诛，窃财者为富翁 “中介”基金 由于房地产市场的不景气，再加上拥有土地、资金、建筑各方的信息不对称，这几年出现了一种比较流行的“基金”。那么我们现在来挖掘这种“基金”的发财之道，我们暂且称呼为“中介基金”。中介基金其实是有注册公司的，一般注册资金还比较大(一般都能想办法做的到，现在连事务所都做帮别人成立公司的生意，按规模大小收费)，中介基金其实也就是空包公司，更有甚者连职工都没有，只有老板光杆司令一员。中介基金到处跑，看看有没有合作的项目。遇到需要资金的一方时会说:“我是某某大基金的老板，现在正热火朝天地投资，在全国有好多项目，连非洲都有合作的项目，你们这个项目太小了点，不够来回折腾的，算了，我们也算是兄弟了，总得帮一把，我出资金，只收利息就行，其他开发、管理经营我全不管，我们合作总得有诚意，银行贷款还需要资产抵押呢，你们得拿出点资产抵押一下，然后我派几个监管人员到项目上，但工资等费用你们得承担。”然后在酒桌上又吹一翻，先骗吃骗喝再说吧。其实人家项目确实需要资金，合法经营。中介基金遇到需要投资的一方时，会说:“我是某某基金的大老板，现在正热火朝天地投资开发项目，在全国有好多项目，连印度都有项目。你们这点钱太少了，不值得参股投资，还不够手续费呢，算了，以后我们就是兄弟了，正好我现在有个小项目，这样吧，这个项目专门为你们设计的，成立个分组，以我的名誉开发，那个项目原来有个管理班子，资产良好，什么手续都办好了，只是差点钱，我把他们向你们引见引见，我只做个中间人，谈好后，你们的钱直接汇到他们项目上就行，这样对你们也安全，别担心我是骗子呀，哈哈，我只收点好处费就行。你们别光收利息了，这样挣不了多少钱，那个项目的开发、管理经营权也归你们，一者让你们放心，二者再挣点提成，干的好了就多挣，反正你们的公司比较大，专业人才比较多。这样大家都有好处。”然后在酒桌上又 忽悠一翻，骗吃骗喝。其实人家投资一方确实有些钱，想合作经营项目，发展壮大。中介如遇承包商、供货商等，自然又是一翻不同的表演，这里暂且不表。中介遇到的不同需求的人多了，自然有合作的机会，如果现在你认为这个中介基金骗吃骗喝，又骗好处费，会一走了之，不走也会装糊涂的，那他就不叫基金了，那就叫“中介售租房、中介婚姻、中介劳保”等等了。那么他挣钱的时候才刚刚开始:投资方和贷款方自然各自会按之前中介基金所解说、各自所理解的合作协议执行，误解自然会有，矛盾自然也会有，就是不闹矛盾，中介基金也会“祸稀泥”，如果到最后无法经营，投资方和贷款方自然都是损失巨大的，那么谁最受益呢,贷款方的资产抵押在了中介基金手里，投资方的钱投在了项目，间接抵押给了中介基金，各方又会投入一些费用。后果可能会出现3种情况:1、可以安心拿到“好处费”，外加所派监理的油水;2、中介完全可以根据形式需要，倒向另一方，一起骗另外一方的资产，拿好处费;3、中介等双方闹矛盾，经营拖延，协议到期，可以拿到“好处费”、优良资产等。中介基金不担任何风险、不花一分钱，竟有如些众多好处，可进可退，岂有不做之理～ 目前在房地产市场内，已经出现了这种结局。中介基金投入1个亿的资金，3年后得到了6个亿的资产。其性质是一样的:以小赌大、以无博有。 二、两种主要合作模式面临的风险 房地产合作开发从其开始建设到销售完毕这段时间内，存在大量的可预测和不可预测的风险，甚至会卷入诉讼或者仲裁之累;同时由于立法上的不成熟， 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 上的缺陷，合同内容的不严谨，合作双方之间极易产生纠纷。作为房地产项目的合作方，必须要对其运作模式和过程中的潜在风险有清醒认识，方可保障自己的投资权益。 (一)合同效力风险 1、缺乏房地产开发企业资质 法律对从事房地产开发的主体有着严格限制条件，从事房地产开发应具备两个条件: 房地产开发企业应依法取得房地产开发的营业执照和相应的资质条件。开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级。各个资质等级的企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。 备注: 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第十五条:“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。” 《解释》没有要求合作各方均具有房地产开发经营资质，但合作开发房地产的双方中必须至少有一方具备房地产开发资质，否则，合作开发房地产合同无效。这是实践中应当提防的一个合作开发风险。但是，需注意的是，认定合同是否有效的时间点为起诉前，而非判决做出前。 2、未取得土地使用权证 合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发为基本内容的协议。房地产合作开发合同与土地使用权的转让合同有着本质区别，土地使用权转让合同如果不满足法律规定的转让条件，则合同必然无效。而房地产合作开发合同不满足土地使用权转让的条件，合作合同并不必然无效。 事实上，因为缺乏明确的法律依据，这类合同在实践中被认定为有效和无效的情形均可见，这是开发实践中需要注意的地方。一方面 应尽量避免未取得土地使用权证对合作合同效力产生影响，另一方面，不可贸然对未取得土地使用权证的合作合同做出有效或无效的认定，以防止损失扩大。 3、审批、许可与登记影响合作合同效力 关于合作建房审批手续与土地使用权变更登记对合作开发房地产合同效力的影响，《解释》并没有予以规定。《房地产管理法》明确规定:“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。 建设项目审批通过，是合作开发房地产行为的基础。我国对房地产项目实行批准立项制度，建设项目的审批不通过，合作开发就是一纸空谈。虽然《解释》并未规定未经建设项目审批的合同为无效合同，但是，任何一个建设项目都要经历从立项、规划、用地、施工、销售直到竣工验收的审批登记程序，缺少前一个审批手续，则后续的审批手续往往就无法完成。任何一个程序的审批手续没有完成之前，当事人就进行实际的开发建设，都存在被认定为违法的可能性。“如果建筑属违法建筑，那么所签订的合作开发房地产合同在该建设项目被政府有关行政主管部门追认之前，肯定是无效的。” (二)土地使用权瑕疵风险 关于房地产合作开发土地使用权瑕疵，实践中比较常见的有两种情形。第一种情形是土地实际使用面积不足，比如需预留公共绿化地、规划道路预留地等等，这就造成提供土地使用权一方投资缩水，同时还可能因为土地面积减少，导致项目开发面积缩小，利润减少。第二种情形是土地使用权的权利瑕疵，比如提供土地使用权的一方因为债务纠纷，其土地使用权被司法机关查封，或其他第三人对该宗土地享有共有权、抵押权等。 (三)合作开发资金比例约定不明 合作开发中的资金分摊 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 不明风险主要包括投资约定不明、预算不足、投资不到位等情形。例如，房地产合作开发中，有些合作合同约定的投资方式是按事项分摊。比如一方负责提供土地，另一方负责勘探、设计、建筑安装等事项，所需资金各方自行解决。合作进行到一半，发现遗漏了某些事项，比如广告宣传、项目竣工验收等，这些遗漏事项所需的费用由谁来承担?或者说双方虽然约定了按比例投资，但在合作中发现预算不足、资金短缺。如果合同约定得不清晰，可能造成互相推诿，从而对合作项目进行造成影响。 因此，合作方在对投资事项进行约定时，应充分考虑合作过程中可能出现的资金风险，并将这些风险合理分担，避免因资金不足而产生“烂尾楼”。比较科学的资金约定方式是至少约定一方对项目所需资金承担无限责任，即全额满足项目实际所需资金。当然，对资金承担无限责任的一方，需具备足够融资能力。 (四)约定房屋预售款充抵投资的风险 例: 甲公司与乙公司签订合作开发房地产合同，约定甲公司提供面积为 6 万平方米的出让土地使用权，乙公司在合同订立后2个月内投入资金3000万元;甲乙双方利润分配比利为55:45。合同订立后，甲公司如约履行，而在2个月内乙公司只投入了1500万元。但合作项目的预售情况非常好，短期内预售款即回笼1亿元。后来双方因利润分配产生纠纷诉讼至法院。乙公司主张预售款回笼已经足够支持项目建设，故其已经无需继续投入，因而其应按照合同约定的利润分配比例分得合作利润。 上述案例中，乙公司能否要求将房屋预售款充抵其投资，进而参与利润分配,这一问题即是房屋预售款能否充抵投资的问题。事实上对于这个问题已经没有争议，因为《解释》明确给出了答案“合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持”。为什么在这里将其列为房地产合作开发的风险, 这是因为实践中有些合作开发方会在合作合同中约定可以将房屋预售款充抵投资，从而回避了上述司法解释。从效力上讲，依据合同意思自治原则，这样的约定并无不妥。但事实上，这样的约定潜在着风险:1、如果允许将房屋预售款充抵其投资，在出资不到位的情况下，违约方仍然会受益。如果预售形势越好，预售款回笼就越充裕，违约方的获利就会越多，这样约定的结果会促使违约行为的出现，为日后纠纷产生埋下隐患。2、房地产开发的利润是通过销售收入减去开发成本得到来的，因此，在理论上，预售款是包括了开发建设成本和合作利润的。如果允许将预售款充抵投资，等于将合作利润作为投资，会让利润分配变得复杂，增加纠纷产生的可能。因此，在合作合同中约定房屋预售款充抵投资，应当慎重而行。 (五)房地产合作开发利益分配中的风险 在合作开发合同中约定以开发所得的房地产分配收益，是房地产合作开发常用的一种利益分配方式。实践中，容易产生的纠纷有两种情形，第一种情形是:一般情况下，合作双方都是就某一项目达成合作意向后，然后再去开展具体工作，这样在签订合作开发合同时，房屋的设计图纸尚未出来，双方在合同中只能约定分配房屋的比例、面积及楼层，而无法进一步明确。只有等到建设工程设计图审定之后，双方才能将各自分配的建筑面积、楼层位置、地下停车场以及按比例承担公共分摊面积等具体落实。第二种情形是:建设过程发生因设计、规划等调整导致建筑面积增减，而双方对此无约定。如此一来，在进行房屋分配时，这两种情形可能就会出现无法操作的问题。 三、规避项目法律风险，保障投资权益 (一)谨慎选择合作开发伙伴，委托律师进行尽职调查 房地产合作开发的核心在于合作，合作人之间合作关系如何是合作开发是否顺利的根本。因此，选择合作伙伴成为风险整体预防的关键。 一般来讲，房地产合作开发选择合作伙伴时，至少需要从以下三个方面进行考虑。1、合作各方各自的综合实力和资源的互补。对此方面进行考虑需要对合作伙伴的信息如公司财力、运营能力、土地状况等基本信息充分掌握。2、合作伙伴之间的经营理念是否一致。经营理念决定一个公司的文化层次，决定其解决风险纠纷的出发点。考 察合作伙伴的经营理念，对制订合作方案来讲必不可少。3、合作伙伴是否诚信。是否严格按照国家法律、合同约定、合作协议等执行，尤其是遇到违约，对方是否认真执行合约，例如:有的老板遇到违约玩“失踪”;有的老板遇到违约反而到处说另一方违约，误导自已的员工和听众;有的老板装“糊涂”;有的老板玩“人海战术”等等，其实这些手法，也证明了这个老板的“经营无方”，到最后只会搬起石头砸自己的脚，因为在利益面前，公司与公司是平等的，更没有让步这一说，除非各公司的背后老板都是一个人。 例: 亲兄弟也要明算账 青岛李某(隐其真姓)大学毕业后进入小型国有企业——设计院，那个时候设计院还是事业单位，李某赶上国有企业改制，勇敢地把设计院承包了下来，后来经过奋斗，把单一业务(建筑设计)，扩大为房地产开发、物业管理、筑路、酒店多行业，从穷小子变为大老板，经历苍桑。李某胞弟也很争气，白手起家，发展为较大的建筑承包商，也来之不易。一次，李某开发了一个房地产项目，超出了自己的资产承受能力，就和自己的胞弟商谈合作，当时房地产比较景气，约定在封顶之前把工程款结清，如预售情况好，工程款会提前结清一部分，毕竟是自家兄弟。胞弟一想，行～毕竟是自己一块吃苦长大的亲兄弟，小时候没少照顾了小弟，也算帮一把，并且还能挣点钱，没有多大风险。可是到销售时市场不景气，不但工程款无法结清，胞弟还在开发阶段借给李某几百万。李某为了不破产，快速回拢资金，以较便宜的价格卖给了自己的职工一部分房子，毕竟是青岛的项目，需求较大，过了四、五年，就把房子卖个差不多了，还挣了20%的净利润。为了不再让自己的胞弟到门上要帐，李某决定把一半的利润让给胞弟，让胞弟也高兴高兴。就是结清工程款的同时，再给于20%的工程款补偿，也算付的利息啥的。没想到胞弟勃然大怒:“都四、五年了，才给工程款20%的加成，连银行的利息都顶不上，再加上我那几百万都是白借的，一点资金占用费都没有捞着也就算了，再说，现在的物价涨这么多，四、五年前30万都能买套房，现在30万能买一套房吗，连个首付都不够～”。李某一听，也恼火:“这几年我都是吃馒头加咸菜挺过来的，我分给你一半的利润，你还有意见,～如果按合同执行，你能拿到工程款就不错了～”。两人也不顾身份、年龄了，在办公室里大打出手，公 司经理、办公室主任、财务总监都忙着劝架，各人的老婆孩子听说，也纷纷赶过来劝说。 要是出名的大老板，估计媒体记者比他们家人赶过来的速度都快。 对公司的考察，需要特殊的方法，如律师尽职调查。或者从对公司创始人、股东、高管、员工接触了解等也可以窥见一斑，因为这些人的人格会体现在公司人格之中。 对合作伙伴进行考察深入了解，律师尽职调查不失是一种很好的方法。是指“律师接受当事人的委托，对当事人指定的有业务关系的企业的规模、资产负债、信用状况、社会评价、出资人情况等进行调查并出具专业报告书的一项法律服务。” 对房地产合作开发来讲，律师尽职调查内容的主要包括四块，一是对公司的调查，二是对项目土地使用权属的调查，三是对项目建设情况的调查，四是对对方的职工调查，看是否是在社会上公开竞聘的专业人才。 1、对公司的尽职调查 对公司尽职调查的目的在于深入了解拟合作伙伴的综合实力、运营能力等基本情况，其调查内容大致包括以下四个方面: (1)可持续经营能力调查。主要包括:“公司行业性质、公司主营业务情况、公司主要产品情景、公司业务发展目标、公司未来发展是否存在重大不确定性等。其调查方法包括询问管理层、查阅经审计的财务报告、听取注册会计师意见、查阅公司待履行重大业务合同、 分析公司现有资金结构和融资渠道、了解公司未来资金需求及融资计划、评估融资能力对公司经营的影响等”。 (2)公司潜在风险调查。主要包括:“调查公司对外担保形成的或有风险，调查公司未决诉讼、仲裁形成的或有风险，以及公司其他方面的或有风险，如是否有海关、税务纠纷以及产品质量保证及承诺等事项。”其调查方法主要包括查阅公司董事会和股东会关于保证、抵押、质押、担保的会议纪录，向房地产管理部门、土地管理部门、运输工具登记部门、证券登记结算机构查询抵押、出质，向公司开户银行发函询证，确认公司的商业汇票承兑贴现、抵押借款、应收账款等情况。 (3)公司治理结构调查。主要包括查阅公司章程，了解股东会、董事会、监事会、高级管理人员、技术人员、及普通职工的构成情况和职责;调查股东的出资是否到位，出资方式是否合法，是否存在出资不实、虚假出资、抽逃资金等情况;调查公司在业务、资产、人员、财务及机构等方面是否均与公司控股股东相互独立，公司资产是否被控股股东占用，股东与公司之间是否存在关联交易等。其调查方法主要包括查阅验资报告、到工商局调阅注册登记资料、收集公司产品、人事资料，调查分析公司业务独立性、资产独立性、人员独立性等。 (4)公司基本情况调查，主要包括公司的设立、股权变动、资产重组、股份转让、财产状况、债权债务等情况。其调查方法主要包括到工商管理部门调阅注册登记、年检资料。 2、对土地使用权属的调查 土地使用权属的调查的目的在于充分掌握拟开发土地的基本状况，一般适用于一方提供土地，一方提供资金，双方进行合伙型联建或新成立项目公司进行合作开发的情况，其调查内容主要包括以下两个方面: (1)对土地要求的相关文件，主要包括:《国有土地使用证》;政府部门对该土地利用的总体规划，包括规划用途;国有土地使用权出让合同正本及副本;国有土地使用权协议出让的批复文件或招、拍、挂取得土地使用权的文件;土地利用要求，包括“主体建筑物的性质、附属建筑物的性质及平面布局、建筑密度、容积率、建筑物层数、高度、建筑间距、停车场的大小、停车场建设要求、绿化比率、建筑体型、色彩与周围环境的协调、主体建筑的装饰要求、建筑场地平整标高、出入口方位、基础设施完成年限、建筑项目完成年限等。” (2)土地自身权属相关文件，主要包括:缴付土地使用权出让金的发票、凭证;土地管理部门出具的有关土地使用权出让金支付情况的证明;土地的查封情况;土地的抵押情况或其他性质的他项权益;任何第三方对该项目土地及房产的评估文件或类似成交价格文件;土地及项目现状的描述文件;市政公用设施配套方案等。 3、项目建设情况的调查 对项目建设情况的调查，适用于一方已经组建项目公司，另一方增资入股项目公司或进行在建工程收购的情况。其主要调查该项目是否取得以下文件，以及已经取得的文件是否合法、有效。将这些文件进行分类，可大致分为如下四类: (1)立项规划审批相关文件，主要包括:规划意见书、审定设计方案、通知书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划部门对各阶段设计的批复等。 (2)拆迁相关文件，主要包括拆迁协议、与项目土地原使用权人的补偿协议、房屋拆迁许可证、拆迁情况及目的调查资料、缴付拆迁补偿费的发票、证明等。 (3)工程施工相关文件，主要包括建筑工程施工许可证、工程的相关图纸等。 (4)项目租售相关文件等。 (二)合作项目资金的监控 资金监管是合作中很重要的问题之一，这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是合作方最关心、也是难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般来说，在对某项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权债务关系。 但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。 在非法人型合作开发合同履行中，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。然而，有的合作方疏于监督管理，共管账户完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合同中明确约定对共管账户的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样 有利于合作各方相互制约和监督。但这也并不能从根本上解决问题。比较妥当的办法应是:审查该合作方是否存在不良记录、是否有诉讼或其他争议纠纷、投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。 (三)重视合同约定 一个成功的房地产项目合作经营，离不开一个完善的合作开发合同。实践中发生的合作经营纠纷，绝大部分是因为双方签订的合同草率、简单化，为今后纠纷的产生埋下了隐患。 1、合同的内容应该合法，禁止假借联合开发之名行融资之实 合作合同不得违反法律的禁止性规定，如上述的通过联合开发的方式进行企业间的融资，就违反了中国人民银行下发的《贷款通则》规定:“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相融资业务”，从而构成合同无效，当事人希望联合开发所欲达到的盈利目的也落空。 另外，(1)联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营合同中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此应当确认无效;(2)企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同联营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确 认合同无效。司法实践中，法院大都以上述规定为由，将合同中的“共同经营”作为认定合同性质和效力的依据。 2、双方的权利、义务及违约责任应具体、明确 这类合同并无任何的示范文本，仅仅依靠当事人之间协商或谈判确定主要条款，而当事人在签订合同时往往更多的关注商业利益，而对风险预期不足，导致合同约定存在众多不明之处或漏洞，极易产生纠纷。 房地产联合开发中双方的权利义务存在着很多交错，应进行界定，并且在时间上应设定明确的界限，如土地使用权转让的时间，若转让方拖延造成的损失由其承担;资金及工程进度款的支付应跟上施工的进度，如果造成停工、窝工的损失应该如何计算;违约认定的情形及违约责任的承担方式等等;供地一方提供的土地上存在其他的系争权益，或权利瑕疵的，如何处理,都应该在合同中充分考虑到。对双方交接中的所有细节都要做到有专人负责记载、签字确认，从而做到有章可循，有据可依，以免在问题不断累积后形成冲突，造成矛盾的激化而无法收拾。 3、收益的分享及风险、损失的分担应落实到位 在合作开发中，一般都以开发的产成品作为双方分享收益的标的，但由于不同的楼层、方位、坐落及朝向，其经济价值也大相径庭，所以合作双方应在其合同中事先对房屋的分配做出详细的安排和规定，以免房子落成后双方对此争执不休。比如，楼盘经竣工验收后，根据双方投资比例按建筑面积进行分配。这里就存在许多方面的争议:建 筑面积的价格因所处的层数、朝向等不同而不同，由于没有明确约定，则在实际分配时必然会引起诉争;其次，该建筑面积是以核准的规划设计面积为准，还是以实际竣工的建筑面积为准,再次，该建筑面积是指该楼盘的销售建筑面积还是包括公摊建筑面积在内,尤其在计算商住混合楼的公摊面积时，该系数是有明显区分的。 有时候，双方按利润的一定比例分成，由于约定不明、利润计算方法不一，最后酿成纠纷;一方违约，应承担另一方的所有经济损失，这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，则必然会陷入到艰难的举证和漫长的诉争困境中去，无法保障自己的预期利益。另外，双方还应对一些风险和损失的承担进行事先约定。比如项目公司从申请到成立会有一个较长的周期，在此期间双方都会进行一些投入和准备，一旦项目公司没有获准成立，则如何处理这些费用的分摊往往成为双方争执的焦点。 四、小结 随着房地产行业宏观调控力度的加大，房地产开发的门槛不断提高，开发商经常处于拥有土地使用权但缺乏资金投入的窘境。市场也有资金、看好房地产市场，但是不具备房地产开发资质、没有开发经验的一方，于是合作开发应运而生。房地产合作开发有效地结合了土地和资金两大要素，极大地拓展了房地产开发成功的可能性。但是，天时、地利、人合和资产运作往往难以两全其美，加上合作开发本身就法律关系复杂，因此，纠纷和官司经常发生。防范合作开发中的风 险，预防开发中的纠纷，一方面我们必须理清纠纷背后的法律关系，从理论上探讨如何处理纠纷，这需要更进一步加强对合作开发的理论研究。另一方面，必须从实践出发，研究实务中发生的各种风险和纠纷，从技术上进行风险防范和纠纷预防。 对于合作开发的任何一方而言，都应该谨记:合作开发是一件资金重大、时间较长的法律行为。一旦合作方挑选不当或者合同条款不严密、有漏洞，就为纠纷埋下了隐患，甚至会因纠纷导致合作项目破产等。因此，合作任何一方，都需要组织本公司的财务、律师、工程等专业人才，综合进行认真思考:究竟如何才能防范未来合作产生的矛盾, 由于合作期较长，很多地方需要合作方密切配合，而且合作方在长期的相处中，不再像恋爱那样一直看到对方的优点，相反，会不时地发现对方的缺点，因此，双方不仅需要磨合、需要忍耐，更需要在合作方之间设置一个完善的、能促进合作、化解矛盾、防范风险的合作制度，这么一件高度专业化、系统化的事件，绝不只是靠一页纸、几个商业条款就能简单解决，那么，合作任何一方应如何预防中途生变呢,这个目前还没有哪个开发商能做的到，因为中国的房地产还在发展中，并未达到成熟阶段，所发生的事件，也在不可预测中。 或许，不同的项目，不同的合作者，需要关注的焦点都不尽相同。但成功的合作往往具有如下共同的地方:投资合作之前，各方决策都慎之又慎、非常善于借力。缺少财务知识，求助于会计师;缺少法律 知识，求助于律师，缺少工程、求助于高工，缺少政策指引，求助于政府机构。 目前房地产行业加速洗牌在即，但最先被洗掉的，永远都是风险意识差、决策盲目，感性认知的企业。为了生存、为了在市场竞争中发展，此别无他法，只有依靠自己;依靠丰富的经验;依靠职工专长，对合作协议进行探论，决策慎之又慎，方可胜出。 寄语 在数学中有一个定理:当假设的前提是错误时，任何结论都是正确的。 作于2012年5月 联系QQ:345914289