教材物业管理实务教材电子版

CTRL+A全选可调整字体属性及字体大小-CAL-FENGHAI.NetworkInformationTechnologyCompany.2020YEAR教材物业管理实务教材电子版中国物业管理师执业资格考试参考教材第二科目　物业管理实务索引目录4第一章　物业管理企业10第一节　概述10第二节　物业管理企业的设立11第三节　物业管理企业的组织形式与机构设置13复习思考 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 18第二章　物业管理招标投标19第一节　物业管理招标投标的内容与形式19第二节　物业管理招标投标的策划与实施22附录1：招标文件目录31附录2：投标邀请函格式32附录3：投标人须知(部分)33附录4：投标函格式36附录5：投标报价总表格式36附录6：资格证明文件种类37第三节　物业管理方案的制订37复习思考题43第三章　物业管理合同44第一节　合同的概念44第二节　前期物业服务合同47第三节　物业服务合同49附：物业服务合同典型案例分析51第四节　业主公约和其他物业管理合同54复习思考题55第四章　早期介入与前期物业管理56第一节　早期介入56第二节　前期物业管理60复习思考题62第五章　物业的承接查验63第一节　新建物业承接查验63第二节　物业管理机构更迭时的承接查验65第三节　物业管理工作的移交66复习思考题68第六章　入住与装修管理69第一节　入住服务的内容69第二节　入住服务应注意的问题72第三节　装修管理75复习思考题83第七章　房屋及设施设备管理84第一节　房屋及设施设备管理概述84第二节　房屋及设施设备维修养护 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 与实施88第三节　共用设施设备的运行管理95第四节　房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制97第五节　几种典型设施设备的管理98复习思考题102第八章　物业环境管理103第一节　清洁卫生管理103第二节　白蚁及卫生虫害防治106第三节　绿化管理107复习思考题110第九章　公共秩序管理服务111第一节　公共安全防范管理服务111第二节　消防管理113第三节　车辆停放管理服务117复习思考题119第十章　物业管理风险防范与紧急事件120第一节　物业管理风险的内容及防范管理120第二节　紧急事件处理123复习思考题126第十一章　财务管理127第一节　物业管理企业财务管理127第二节　物业管理项目的财务管理128第三节　酬金制、包干制与物业服务费的测算编制129第四节　物业管理专项维修资金132复习思考题133第十二章　物业管理档案管理134第一节　物业管理档案的概念与分类134第二节　物业管理档案的收集与整理135第三节　物业管理档案的检索利用与保存137第四节　物业管理企业信用档案140复习思考题146第十三章　人力资源管理147第一节　员工的招聘与解聘147第二节　人员的培训及管理149第三节　员工薪酬管理153第四节　员工的考核与奖惩155复习思考题156第十四章　客户管理157第一节　客户沟通157第二节　客户投诉的处理159第三节　客户满意度调查161复习思考题170第十五章　物业管理应用文书171第一节　应用文书的基础知识171第二节　物业管理应用文书的类型172第三节　物业管理应用文书制作及运用的要领175【案例】物业管理典型文书示例。182复习思考题189目录第一章　物业管理企业　第一节　概述　　一、物业管理企业的概念和特征　　二、物业管理企业的分类　　三、物业管理企业的常见模式　第二节　物业管理企业的设立　　一、物业管理企业的工商注册登记　　二、物业管理企业的资质审批及管理　第三节　物业管理企业的组织形式与机构设置　　一、物业管理企业的组织形式　　二、物业管理企业组织机构设置的影响因素　　三、物业管理企业组织机构设置的要求　　四、物业管理企业的机构设置　复习思考题第二章　物业管理招标投标　　第一节物业管理招标投标的内容与形式　　一、物业管理招标投标的概念　　二、物业管理招标的类型　　三、物业管理招标投标的特点　　四、物业管理招标的方式　　五、物业管理招标的内容　第二节　物业管理招标投标的策划与实施　　一、物业管理招标投标的基本要求与原则　　二、物业管理招标的条件与程序　　三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧　第三节　物业管理方案的制订　　一、制订物业管理方案的一般程序　　二、制订物业管理方案的要求　　三、制订物业管理方案的要点及方法　复习思考题第三章　物业管理合同　第一节　合同的概念　　一、合同的要约　　二、合同的承诺　　三、合同的要件　　四、口头合同、书面合同、事实合同　　五、合同签订应遵循的基本原则　第二节　前期物业服务合同　　一、前期物业服务合同的概念　　二、前期物业服务合同的主要内容　　三、签订前期物业服务合同应注意的事项　第三节　物业服务合同　　一、物业服务合同的概念　　二、物业服务合同的特点　　三、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别　　四、物业服务合同的签订　　五、物业服务合同的终止　第四节　业主公约和其他物业管理合同　　一、业主公约　　二、其他物业管理合同　复习思考题第四章　早期介入与前期物业管理　第一节　早期介入　　一、早期介入的必要性　　二、早期介入的作用　　三、早期介入的内容　第二节　前期物业管理　　一、物业管理项目前期运作　　二、工程质量保修　　三、前期沟通协调　　四、前期物业管理的特点　复习思考题第五章　物业的承接查验　第一节　新建物业承接查验　　一、准备工作　　二、物业查验的主要内容与方式　　三、承接查验所发现问题的处理　第二节　物业管理机构更迭时的承接查验　　一、准备工作　　二、物业查验的内容　第三节　物业管理工作的移交　　一、新建物业的移交　　二、物业管理机构更迭时管理工作的移交　复习思考题第六章　入住与装修管理　第一节　入住服务的内容　　一、入住服务的涵义　　二、入住的准备　　三、入住服务的管理　第二节　入住服务应注意的问题　　一、入住服务准备工作要充分　　二、入住期间需要注意的问题　　三、入住操作实务案例　第三节　装修管理　　一、物业装饰装修管理流程　　二、物业装饰装修管理内容　　三、在物业装饰装修中各方主体的责任　　四、装修管理应注意的问题　复习思考题第七章　房屋及设施设备管理　第一节　房屋及设施设备管理概述　　一、房屋及设施设备的种类和组成部分　　二、房屋及设施设备管理的基本要求　　三、房屋及设施设备管理的内容与方法　第二节　房屋及设施设备维修养护计划与实施　　一、房屋及设施设备维修养护计划的制订　　二、房屋及设施设备维修养护计划的实施　第三节　共用设施设备的运行管理　　一、制订合理的运行计划　　二、配备合格的运行管理人员　　三、提供良好的工作环境　　四、建立健全必要的规章制度　　五、设施设备的状态管理　　六、节能管理　第四节　房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制　　一、共用设施设备外包的选择　　二、共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制　第五节　几种典型设施设备的管理　　一、供配电系统　　二、给排水系统　　三、消防系统　　四、电梯系统　　五、空调系统　复习思考题第八章　物业环境管理　第一节　清洁卫生管理　　一、清洁卫生服务内容与基本方法　　二、清洁卫生的日常管理　第二节　白蚁及卫生虫害防治　　一、白蚁防治　　二、其他虫害防治　第三节　绿化管理　　一、绿化管理的内容　　二、绿化管理的要求　　三、绿化管理方法　复习思考题第九章　公共秩序管理服务　第一节　公共安全防范管理服务　　一、公共安全防范管理服务的内容　　二、安全防范服务的要求　　三、安全防范工作检查方法　　四、治安防范注意事项　第二节　消防管理　　一、义务消防队伍建设　　二、消防制度的制订　　三、物业消防安全检查内容与方法　　四、动火安全管理　　五、消防安全预案制订　　六、消防器材的配备、使用与维护　第三节　车辆停放管理服务　　一、车辆管理的方法与要求　　二、车辆管理注意事项　复习思考题第十章　物业管理风险防范与紧急事件　第一节　物业管理风险的内容及防范管理　　一、风险与物业管理风险的概念　　二、物业管理风险的内容　　三、物业管理风险防范的措施　第二节　紧急事件处理　　一、紧急事件　　二、处理紧急事件的要求　　三、紧急事件的处理过程　　四、典型紧急事件的处理　复习思考题第十一章　财务管理　第一节　物业管理企业财务管理　　一、物业管理企业营业收入　　二、物业管理企业的成本费用和税费　　三、物业管理企业利润　第二节　物业管理项目的财务管理　　一、物业管理项目机构财务管理概述　　二、物业管理项目财务管理的类型　第三节　酬金制、包干制与物业服务费的测算编制　　一、酬金制与包干制　　二、物业服务费的测算编制应考虑的因素　　三、物业服务费成本(支出)构成　　四、物业服务费编制的依据　　五、物业服务费核算要点及方法　第四节　物业管理专项维修资金　　一、专项维修资金的概念与来源　　二、专项维修资金的管理　复习思考题第十二章　物业管理档案管理　第一节　物业管理档案的概念与分类　　一、档案的定义　　二、物业管理档案的内容　　三、物业管理档案的分类方法　　四、物业管理档案存放　第二节　物业管理档案的收集与整理　　一、物业承接查验期档案的收集与整理　　二、物业入住期档案的收集与整理　　三、日常物业管理期档案的收集与整理　第三节　物业管理档案的检索利用与保存　　一、物业管理档案的检索　　二、物业管理档案的保存与安全　第四节　物业管理企业信用档案　　一、物业管理企业信用档案　　二、物业管理企业信用档案的建立范围　　三、物业管理企业信用档案工作的目标和要求　　四、物业管理企业信用档案的记录内容　　五、信用档案记录内容的采集　　六、物业管理企业信用档案投诉处理　复习思考题第十三章　人力资源管理　第一节　员工的招聘与解聘　　一、招聘计划的制订　　二、招聘的组织实施　　三、员工的解聘　第二节　人员的培训及管理　　一、培训体系的建立　　二、培训的分类及内容　　三、年度培训计划　　四、培训的组织与实施　第三节　员工薪酬管理　　一、员工薪酬管理的主要内容　　二、薪酬体系的设计　第四节　员工的考核与奖惩　　一、考核的组织与实施　　二、员工的奖惩　复习思考题第十四章　客户管理　第一节　客户沟通　　一、客户沟通的概念与内容　　二、客户沟通的准备　　三、沟通的方法与管理　　四、客户沟通的注意事项　第二节　客户投诉的处理　　一、投诉的内容和方式　　二、正确理解投诉的意义　　三、物业管理投诉处理的要求　　四、物业管理投诉处理的程序　　五、物业管理投诉处理方法　第三节　客户满意度调查　　一、客户满意度　　二、客户满意度调查　复习思考题第十五章　物业管理应用文书　第一节　应用文书的基础知识　　一、正确使用汉字　　二、准确使用词语　　三、正确使用标点符号　　四、表达要符合规范　　五、表达要符合逻辑　　六、相关术语　第二节　物业管理应用文书的类型　　一、行政公文　　二、事务文书　　三、制度文书　　四、礼仪文书　　五、其他日常文书　第三节　物业管理应用文书制作及运用的要领　　一、行政公文与其他文书的区别　　二、应用文书标题的制作　　三、应用文书写作的行款格式规则　　四、应用文书的写作要领　复习思考题第一章　物业管理企业第一节　概述　　一、物业管理企业的概念和特征　　物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：　　第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。　　第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。　　第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。　　二、物业管理企业的分类　　物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。　　(一)按照投资主体的经济成分来划分　　1．全民所有制物业管理企业　　全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。　　2．集体所有制物业管理企业　　集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自己开发的各类房产。　　3．民营物业管理企业　　民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。　　4．外资物业管理企业　　外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。　　5．其他物业管理企业　　其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。　　(二)按股东出资形式来划分　　1．物业管理有限责任公司　　物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。　　2．物业管理股份有限公司　　物业管理股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。　　3．股份合作型物业管理企业　　股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。　　三、物业管理企业的常见模式　　(一)房地产建设单位的附属子公司或部门　　房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门(不属于企业)，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级建设单位开发的项目以外，也通过市场获取物业管理项目。　　(二)独立的物业管理企业　　独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。　　(三)物业管理集团公司　　物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门；子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。第二节　物业管理企业的设立　　根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。　　一、物业管理企业的工商注册登记　　根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。　　(一)企业名称的预先审核　　物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。　　(二)公司地址　　物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。　　(三)注册资本　　《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。　　(四)股东人数和法定代表人　　在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。　　(五)公司人员　　物业管理企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。　　(六)公司章程　　物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要的基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：　　(1)总则，包括公司名称和地址等；　　(2)企业的经营范围；　　(3)公司注册资本；　　(4)股东的姓名或名称；　　(5)股东的权利和义务；　　(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件；　　(7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则；　　(8)公司的法定代表；　　(9)公司解散事由和清算办法；　　(10)职工录用方式、待遇、管理方法；　　(11)企业的各种规章制度。　　物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。　　二、物业管理企业的资质审批及管理　　(一)物业管理企业的资质条件　　物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件如下：　　1．一级资质　　(1)注册资本为人民币500万元以上。　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。　　(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。　　(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：　　1)多层住宅200万m2；　　2)高层住宅100万m2；　　3)独立式住宅(别墅)15万m2；　　4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 和 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。　　2．二级资质　　(1)注册资本为人民币300万元以上。　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。　　(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。　　(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：　　1)多层住宅100万m2；　　2)高层住宅50万m2；　　3)独立式住宅(别墅)8万m2；　　4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。　　3．三级资质　　(1)注册资本为人民币50万元以上。　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。　　(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。　　(4)有委托的物业管理项目。　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。　　(二)在申报资质时需提供的资料　　新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：　　(1)营业执照；　　(2)企业章程；　　(3)验资证明；　　(4)企业法定代表人的身份证明；　　(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。　　(三)物业管理企业的资质管理　　资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。物业管理企业在申请核定资质等级时，若出现违反《物业管理条例》规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。第三节　物业管理企业的组织形式与机构设置　　一、物业管理企业的组织形式　　物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。　　(一)直线制　　直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构(如图1-1所示)。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。　　(1)主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。　　(2)主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。经理服务部主任维修部主任组长组长组长组长组长组长图1-1　直线制物业管理组织形式　　(二)直线职能制　　直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式(如图1-2所示)。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。公司经理职能机构职能机构职能机构职能机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构职能人员职能人员职能人员职能人员作业组作业组作业组作业组图1-2直线职能制物业管理组织形式　　(1)主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。　　(2)主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。　　(三)事业部制　　事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式(如图1-3所示)。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理，将政策制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。总公司职能机构职能机构专业服务事业部租赁经营事业部住宅管理事业部职能机构项目管理机构职能机构职能机构职能机构经营部职能机构职能机构租赁部园林绿化电梯维修项目管理机构图1-3事业部制物业管理组织形式　　(1)主要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。　　(2)主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。　　(四)矩阵制　　矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式(如图1-4所示)。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。总经理职能部职能部职能部项目部项目部项目部图l-4矩阵制物业管理组织形式　　(1)主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；三是具有较强的机动性和适应性。　　(2)主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。　　二、物业管理企业组织机构设置的影响因素　　(一)企业战略因素　　战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。组织机构与组织战略密切相关，一方面组织战略要受到现实组织机构的影响；另一方面，当组织战略发生了重大变化时，组织机构应作相应的调整，以支持组织战略的变化。　　(二)外部环境因素　　外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。在设计组织机构时要考虑外部环境及其稳定性。外部环境越复杂、多变，组织机构就越应该强调其适应性，以便采取多种对策来消除外部环境对企业的不利影响。　　(三)技术因素　　技术因素主要指包括设备、技术、管理知识在内的广义技术概念。一方面，组织活动需要利用技术来进行；另一方面，技术及设备水平影响组织活动，亦影响职责划分、岗位设置及素质要求。　　(四)组织规模及所处阶段　　组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化；组织规模比较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。企业所处的发展阶段不同，面临的主要任务和目标也有所不同，组织机构也应有所差异。　　三、物业管理企业组织机构设置的要求　　(一)按照规模、任务设置　　物业管理企业在设置组织机构时，一方面应考虑管理的规模，一般而言，管理面积越大，员工越多，划分的管理层次就越多，部门和职能设置就越全面，分工越精细；另一方面，在保证关键职能的基础上，又应适当减少部门划分，或者将几个相关的部门合并成一个综合部门，采用一专多能、一职多责的组织机构设置方式。物业管理企业的组织机构设置要服从企业的任务和目标，根据物业管理模式的任务和目标的不同，组织机构设置的重点也应该有所区别。　　(二)统一领导、分层管理　　物业管理企业各部门和项目应有明确的分工，把企业的任务和目标进行层层分解，落实到每个职能部门和项目，有效控制管理行为，实现集权与分权相结合。物业管理企业无论进行怎样的组织机构设置，都要服从统一指挥的原则，即企业的各个机构在公司的总体发展战略和方针的指导下，服从上级的命令和指挥。这样才能避免多头领导和多头指挥，保证政令畅通，提高管理工作的效率和效果。　　(三)分工协作　　在物业管理企业中，应加强上下级之间纵向协作，改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。物业管理企业组织结构的划分包括管理层次的划分、部门的划分和职权的划分。各层级、部门和职位之间要有专业的部门或人员来管理和负责，各部门和人员之间又应该保持相互协作关系。　　(四)精干、高效、灵活　　物业管理企业组织机构在精简、精干、高效的同时，还应根据企业外部环境的变化和企业内部业务发展的需要，及时作出必要的调整。　　四、物业管理企业的机构设置　　物业管理企业规模较大、管理的物业较多时，企业的总体结构可分为两级：企业总部和各项目管理机构(也有称管理处、服务中心或服务处的)。在企业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。　　一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包括以下内容：　　(一)总经理室　　总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师”(总会计师、总经济师、总工程师等)，部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。　　(二)人力资源部　　人力资源部的主要职责包括：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。　　(三)行政管理部　　行政管理部的主要职责包括：编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。　　(四)财务部　　财务部的主要职责包括：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况。　　(五)品质管理部　　品质管理部的主要职责包括：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。　　(六)市场拓展部　　市场拓展部的主要职责包括：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。　　(七)经营管理部　　经营管理部的主要职责包括：制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。　　(八)工程管理部　　工程管理部的主要职责包括：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。　　(九)安全管理部　　安全管理部的主要职责包括：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司安全管理制度及 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。　　(十)环境管理部　　环境管理部的主要职责包括：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。复习思考题　　1．简述物业管理企业的概念、特征。　　2．简述物业管理企业的类型。　　3．物业管理企业注册登记包含哪些要点？　　4．物业管理企业资质分为哪些等级应由哪些机构颁发相应的资质证书　　5．新设立的物业管理企业在资质申报时应提供哪些资料？　　6．简述设置物业管理企业组织机构的要求。　　7．简述物业管理企业组织机构设置的影响因素。　　8．简述直线职能式组织机构的主要优缺点。第二章　物业管理招标投标　　物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。物业管理招标投标，是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。　　物业管理招标投标与其他行业相比，具有一定的自身特点。本章拟从物业管理招标投标的概念入手，对物业管理招标投标的内容、形式以及招标投标策划与实施，物业管理方案的制作等方面分别予以阐述。第一节　物业管理招标投标的内容与形式　　一、物业管理招标投标的概念　　(一)物业管理招标　　1．物业管理招标的概念　　物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。　　2．物业管理招标主体　　物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。　　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。　　一些重点基础设施或大型公用设施的物业(如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等)，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。　　(二)物业管理投标　　1．物业管理投标的概念　　物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。　　2．物业管理投标的主体　　物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司(以下简称投标人)。　　专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业，如电梯(安装、维修)专业公司、楼宇设备专业公司、清洁卫生专业公司、园林绿化专业公司等。　　就整体的物业管理服务项目而言，投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司。但市场上也存在将一个整体的物业管理项目按内容进行分项投标的情况，参与投标的不仅有物业管理企业，也有相应的专业管理公司。　　二、物业管理招标的类型　　(一)按物业类型划分　　根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。其中的非住宅类项目可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施(如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街)等。　　(二)按项目服务内容的实施划分　　根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。　　如规划用地为54万m2的某大学城的物业管理项目，其招标单位将该项目的房屋本体与设施设备的维护管理、清洁卫生、环境绿化、综合服务等项目分别招标；在房屋本体与设施设备的维护管理这一单项招标中，又将重要设备如电梯、空调冷水机组的管理分离出来，另行由招标方负责指定专业公司作为分包商；在清洁卫生、环境绿化分项的招标中，不仅有具有专业资质的物业管理公司参与，也有清洁、绿化等专业公司参与。　　(三)按招标主体的类型划分　　根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会(或单一业主)为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。　　前期物业管理一般以物业建设单位为招标主体；物业管理正常运作后，一般以业主大会为招标主体；若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体则为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心。　　(四)按项目服务的方式划分　　根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。　　三、物业管理招标投标的特点　　(1)由于物业管理是综合性的服务，服务内容的涵盖范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务，因此，物业管理招标投标具有明显的综合性特点。如高校物业项目或大型社区物业项目，由于其物业涉及住宅、公寓、办公楼、教学楼、商业服务区、工业区(校办企业)等，一般具有地域广、物业类型多、服务领域广等特点，因此，要求投标方所提供的服务具有综合性。　　(2)由于我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不同地区的人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差异；同时，由于物业类型的不同，招标人对项目招标的条件和对投标人的要求就会不同，因此，投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略。　　(3)物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在以下两个方面：　　一是招标主体的特殊性。首先，物业管理招标主体可以是业主大会(或单一业主)、建设单位、政府机关(或物业产权人)或事业单位，因此，即使是同一类型的物业，也会因产权人的身份不同而致使招标的主体也不同。其次，同一物业在投入使用前后招标主体也会发生改变，如建设期间和成立业主大会之前由建设单位作为招标主体；成立业主大会后则改由业主大会为招标主体。再次，对于公用设施和政府物业，由于其产权人多为政府资产管理部门，因此，该类物业的物业管理招标投标，须由其产权人组织，若由使用人组织，则须经产权部门的授权委托。　　二是物业管理服务内容的特殊性。物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，因此，物业管理招标投标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不确定性。　　四、物业管理招标的方式　　(一)公开招标　　公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。　　招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。凡愿意参加投标的单位，可以按指明的方式领取或购买有关资料，接受按规定程序进行的评选，有的招标还设定预选和入围程序等。　　公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。　　(二)邀请招标　　邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。　　采取邀请招标方式的招标人，在投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性。　　采用邀请招标方式的招标人应当慎重选择参选的投标人，尤其是重点考察投标单位当前和过去的财务状况、近期内承接同类项目的管理水平、是否具有管理经验、在本地区或同行业的信誉度、对招标项目的综合承担能力等。招标人只有对投标人在数量和质量上进行合理的筛选，才能确保邀请招标的最终成功。　　邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。　　五、物业管理招标的内容　　(一)早期介入和前期物业管理阶段的招标内容　　早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有：　　(1)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；　　(2)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；　　(3)对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督；　　(4)提出投标物业的其他管理建议；　　(5)参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；　　(6)设计物业管理模式，制订员工培训计划；　　(7)对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；　　(8)建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；　　(9)办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。　　(注：具体阐述详见相关章节。)　　(二)常规物业管理招标内容　　常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有：　　(1)项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；　　(2)房屋及共用设施设备的管理；　　(3)环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；　　(4)客户管理、客户服务和便民措施；　　(5)精神文明建设；　　(6)物业的租赁经营；　　(7)财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。　　(三)物业管理招标中管理方式的确定　　物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。　　(1)所谓全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理企业负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业管理企业自行负责组织实施和运作，招标人只负责对管理服务的质量和效果进行综合测评。　　(2)所谓顾问服务型管理方式，是指由物业管理企业派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作完全由招标人(或原有的管理方)自行负责。顾问服务管理方式实际上是咨询服务的一种延伸。　　(3)所谓合资合作方式，是指招标投标双方就招标物业的常规物业管理、物业经营等内容采取合资合作的方式，一般适用于大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情况。　　物业管理方式一般由招标人在招标文件中明确规定项目所采取的方式，招标人也可以要求投标人根据物业的实际情况选择确定一种方式。　　如在北京市某综合办公楼的物业管理招标活动中，项目的建筑面积为94000m2，招标内容为前期物业管理和全方位常规物业管理两项，招标方式为公开招标。在管理方式的确定上，招标人提出了上述三种方式，要求投标人依据招标物业的现状和投标人自身的经验、优势，选择最适合招标物业的管理方式，并提出相应的管理方案。第二节　物业管理招标投标的策划与实施　　一、物业管理招标投标的基本要求与原则　　(一)物业管理招标投标的基本要求　　(1)参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。　　(2)在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。招标方应在充分了解和掌握物业管理市场信息的基础上确定招标方式和招标内容，选择投标企业的范围，决定中标结果，确保招标的顺利实施；投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标的成功。　　(3)招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求，选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的物业管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。　　(4)按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。如组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取；招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。　　(二)物业管理招标投标的基本原则　　(1)物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。　　(2)在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。　　(3)招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使招标投标活动的每一个环节都保持高度透明，确保招标投标公平、公正地实施。　　(4)在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务，具体表现在以下几个方面：　　1)招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势；　　2)招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同；　　3)投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；　　4)投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。　　二、物业管理招标的条件与程序　　(一)物业管理招标的条件　　1．主体条件　　招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。　　有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。　　(1)招标人自行组织招标。　　自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织，负责招标活动的具体实施，审定招标条件、标底、评标程序和定标办法等。　　自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员；具有编制招标文件的能力；具有组织开标、评标及定标的能力。　　(2)招标人委托招标代理机构办理招标。　　委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标。如2003年湖南省某政府物业、广东省某政府物业等均采取的是委托招标代理机构进行招标的形式。由于招标代理机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招标投标工作的效率和质量，使招标机构与投标人之间信息充分对称，有利于招标人选择最符合要求的物业管理企业。　　招标人应根据自己的意愿和物业自身情况选择招标代理机构进行招标。招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系，因此，招标代理人应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守有关针对招标人的法规规定。　　2．项目条件　　按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。　　国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。　　因此，必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。　　(二)物业管理招标的程序　　1．成立招标领导小组　　招标人在政府房地产行政主管部门指导、监督下，成立招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测：制订相应的防范控制体系；编制招标文件；发布招标公告或投标邀请书；对投标人进行资格审查；向投标人发放招标文件和提供相关技术资料；组织投标人现场踏勘和答疑；制订标底和评标方法；发布中标结果等。　　2．编制招标文件　　招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。　　招标文件应包括以下内容：　　(1)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本