某房地产项目整体定位模版

工程整体定位模版目录第一局部：市场调查-------------------------------------------P３～２３一、**市总体社会及经济开展状况二、房地产总体市场现状及走势分析三、市场需求分析四、竞争市场调研与分析局部第二局部：客户分析------------------------------------------P２４～２８三、目标客户需求分析四、交易案例客户总结第三局部：工程分析------------------------------------------P２９～３５一．工程简介二．工程ＳＷＯＴ分析三．工程规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 评析四．工程综合评价及工程开展策略第四局部：工程整体定位--------------------------------------P３６～４６一．整体定位原那么二．工程整体定位三．形象定位四．产品定位五．规划建议六．建筑七．户型八．园林建议九．室内设计建议十．配套建议信息技术部２００４/３/２４写在前面在公司过往的工程的操作过程中，工程的前期定位一直是一个难度比较大的的环节。为此，信息技术部做出了这个把子，以供大家在今后的工程操作中选择使用。工程的情况千差万别，不可能做到严丝合缝，在这个 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 模版里，更多的是提供一种方法论，和思维的框架。可以根据具体的需要，增加减删。第一次提供，必定有很多不成熟的地方，欢送大家多提珍贵意见，以便我们在今后的修订工作中采纳，范飞麟率信息技术部门全体“志〞字辈敬上。谢谢。第一局部市场背景及经济开展动态经济背景对于一个工程整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之〞的皮。从我们所要着手的工作来看，这局部内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的根底，反映到最后成果上，是绚丽“出锋〞的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。下面列取的要点是比较框架的一个体系，各个不同的工程可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与工程无关的话，最好不要出现在报告之内。最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。一．**市总体社会及经济开展状况〔一〕．**市２００*年经济开展背景１．GDP指标需要关注两点：上一年度的GDP总值，同比增长率和人均GDP。２．固定资产投资需要关注点：上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中根底建立投资增长是多少，房地产投资增长是多少。与整体的固定资产投资增长相比较，房地产投资的增长有什么特点。３．消费指数上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。消费指数与GDP增长相比较的特点。消费热点的新趋向。４．外资利用程度上一年度实际利用外资额，增长率。有无相关重大政策影响，如世贸的参加，经济特区的建立等。５．存贷款国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。金融政策的变化对房地产消费的影响。各项贷款余额，增长率。６．产品销售与企业盈利房地产业产品销售与企业盈利在各行业中地位和经济特点这一局部的内容一般在当地的经济开展年鉴中都可以查到，如果有当地的房地产开展年鉴，相关数据会更为全面、详实准确。同时，可以利用图表加强说明的力度和专业性。〔二〕．经济开展政策着重强调当地的各项开展政策。产业政策：什么为支柱产业。比方深圳的支柱产业是高新科技，海南是旅游等。金融政策：向哪方面倾斜，重点鼓励什么行业，以及引起的相关影响对房地产业的影响，比方在IT业大开展的时期，这一行业内的购房需求就被刺激起来。房地产政策：地方性房地产法律法规，是限制，鼓励，着重开展什么等？人才政策：备参考，对客户群体的影响相关。小结：从以下几个角度总结。１、经济指标显示当地经济运行处于良好否。２、按国际经济组织统计说明，当一个地区的经济增加速度大于５%的时候，当地的房地产也就开展存在者极为广阔的前途。〔最有效的废话〕３、经济增长的主要因素是什么。４、消费指数是否对地产开展有利。５、政府对地产行业的态度。二．房地产总体市场现状及走势分析〔一〕．房地产指标分析１．总体投资：用图表说明房地产投资的总体走向趋势。横轴为年份，纵轴为投资总额。同时加以简要说明。注明增长率。２．空置面积：〔备选〕用空置面积的升降说明地产开展走向，一般适用于经济复苏地区或整体经济萧条时期。３．批准预售面积：未来一年的市场供给量。４．销售面积与预售面积的比值：销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。升高那么说明需求旺盛，在市场上是卖方市场。同理，反之。图例如下：５．新楼住宅销售面积：用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长的比较来说明新开发工程的特点。６．三级市场与二级市场交易量比较：〔备选〕７．城市不同地区的开发面积比较：说明开发重点向哪一局部转移。图例如下：〔二〕．房地产开展趋势这一篇章，我们称之为“危言耸听〞+“填鸭〞。手法是用目前市场上的一些新颖的、自己杜撰的、冲击力强的概念对开展商进展洗脑。所有概念的提出与阐释都是为已有的定位效劳，从各个角度，各个层面证明给出定位的正确性，具体的论据根据工程的不同，采用不同的“鸡尾酒〞式调配。一般采用四到六个方面即可。资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。如果是定位大盘，可以从规模优势、社区气氛等角度阐述，如果是高端物业，可以从利益点、品牌塑造加以引诱说明。总之，把开展商最隐秘的愿望探听出来，再从社会层面告诉他这是整体的开展趋势。比方：大盘成为房地产开展趋势。购房消费趋于理性等等……三．市场需求分析这一局部是在市场调研的根底之上完成的，但在某种程度上，所谓市场调查只不过是对自己信心的一次鼓励而已，所以，这一局部的数据可以通过资料等其他手段获得。在进展演示时，多以图表来加强说服力。下面是一些屡扑不灭的市场新特点。当然，具体数据要根据工程的不同加以调整。这一局部也可以作为市场调研的成果单独提出。**市****年住宅消费市场调查１．购置新房情有独钟调查结果反映出，打算选购新房占８６％；二手房占７％，尚未决定占７％，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购置力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。２．自用为主导在购房用途的选择中，自住占８３％，投资占９％，为亲友占４％，为度假占３％，其他占１％。　　购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。３．潜在需求旺盛以方案购房时间来分析：方案最近购置的占４７％，半年以后占２７％，一年以后占１７％，两年以后占９％。从方案购置时间看，方案一年内置业的客户约占四分之三。这显示近期的潜在需求非常旺盛。４．**地区是置业者首选〔割据各自城市不同而填相应的区域〕５．最爱的是小高层或多层。〔自选〕频数分析说明，中意小高层的消费者占４４％，多层占３３％，高层占２１％，别墅占２％，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。从住房类型看，平层占５６％，跃式占２０％，复式占２３％，其他占１％。对平层的选择不再是一支独秀，其他类型的户型也开场进入人们选择的视野。穿插分析说明，喜欢多层的消费者中，平层占６７％，跃式占１５％，复式占１８％；喜欢小高层的消费者中，平层占５６％，跃式占２５％，复式占１９％，两者对平层、复式单位的钟爱比例是不同的；喜欢高层建筑消费者中，平层占４４％，跃式占１８％，复式占３８％，选择复式单位的比例之高引人注目；相比之下，喜欢多层建筑的消费者中，选择复式单位那么不十分突出。６．更喜欢自己装修？〔根据市场情况，自选〕在交楼 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的选择上，毛坯房占４０％，厨卫装修占３４％，普通装修占１９％，精装修占７％。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢送，其次是普通装修，精装修并不十分受欢送。与家庭月收入穿插分析：穿插分析结果显示，收入在５０００元以下的，选择毛坯房占４５％，根本装修５５％；收入在５０００－８０００元的，选择毛坯房占３５％，根本装修占６５％；收入在８０００－１００００元的，选择毛坯房占６０％，根本装修占４０％；收入在１００００元以上的，选择毛坯房占６５％，根本装修占３５％。分析说明收入越高的家庭，选择毛坯房作为交楼标准的比例越高。这显示人们在收入高的条件下，更愿意为装修的自由选择预留更大空间。７．三房是首选在单位房间的选择上，选择１房占４％，２房占２８％，３房占５５％，４房占１０％，５房以上占３％。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。上述结果与家庭构造穿插分析那么显示，单身在选择上：１房占５％，２房占２５％，３房占５８％，４房占１２％；二口之家的，１房占３％，２房占３６％，３房占５１％，４房占１０％；三口之家的，１房占２％，２房占１０％，３房占６８％，４房占２０％；二代同堂的：１房占４％，２房占１９％，３房占５５％，４房占２２％；三代同堂的：１房占０％，２房占８％，３房占５２％，４房占４０％；分析说明当前不同的家庭构造对户型的选择近似，并不呈现单身、核心家庭〔夫妻或夫妻+子女〕、主干家庭〔父母+夫妻+子女〕的梯级消费比例。因此选择三房的比例与整体选择的比例一样。单位房间选择与置业次数穿插分析：首次置业的，选择１房的占４％，２房占１６％，３房占５８％，４房占３％，５房占３％；屡次置业的，１房占４％，２房占１０％，３房占４０％，４房占２４％，５房占６％。分析说明首次置业与屡次置业相比，选择一房、三房的比例相近；选择二房、四房、五房的比例相差稍多。由此看来，三房是各类客户首要心水之选。８．最希望的面积区间是平方米〔具体数据各地不同，现采用深圳数据。希望购房面积的选择上，希望购置面积在９０-１１０平方米比例最高；其次是７０-９０平方米，希望购置面积在７０平方米以下的比例不高。与希望购置的房间数穿插分析说明，选择二房的购房者希望面积在７０-９０平米占比较大的比例，也有局部希望９０-１１０平米和７０平米以下，很少一局部希望在１１０-１３０平米。整体选择面积的中位数M０=８５平米；　　选择三房的购房者希望面积在９０-１３０平米占较大比例，也有不小比例选择７０-９０的小三房。整体选择面积的中位数M０=１０４平米；与当前住房面积穿插分析说明，置业者在购房时购房面积的期望要超过租住或自有住房面积的比例较高。期望合理价格水平：４０００-６０００元在购房者心目中，价格在４０００元以下占２４％，４００１－５０００元占４２％，５００１－６０００元占２３％，６００１－７０００元占７％，７００１－８０００占２％，８０００元以上占２％。合理价格水平主要集中在４０００元-６０００元之间，整体价格合理水平M０=４７７０元。９．按揭付款是主流频次分析说明购房者在购房过程中选择按揭付款占８１％，一次性付款占１９％。按揭的比例超过八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对深圳住宅市场的支持作用不容小视。１０．量入为出的月供购房者首供能力３１万以上占８％，２１－３０万占１２％，１６－２０万占１４％，１１－１５万占２５％，５－１０万占４１％。购房者的首供能力越高，人数越少；占购房者８０%的市场是首供能力在２０万以内的市场。整体首供中位数M０=１４.５万。购房者月供选择在１０００元以下的占７％，１００１－１５００元占２７％，１５０１－２０００占２５％，２００１－２５００元占１９％，２５０１－３０００元占９％，３００１－４０００元占１０％，４００１元以上占３％。购房者月供主要集中在１０００-２５００元/月之间，整体月供款中位数中位数M０=１９５０元。综合首供能力和月供能力中位数分析，总价在４５万-５０万之间的房子是购房者负担的平均水平。１１．环境因素很重要在促成购置的因素中，环境占重要位置。从统计可以看出，为了改善居住环境的占６５％，方便池孩上学占１０％，离上班近点占４％，生活方便点占１５％，显得更有身份占１％，现在的房子太小占４％，离亲戚朋友更近些及其他占１％。改善居住环境、生活方便、方便小孩上学是促成购置前三位的因素。１２．大家一起出主意买房调查说明：自己看楼选房的占２６％，多数情况是自己看楼的占３６％，大局部情况请懂行的朋友带着一起看的占３８％。购房者在抉择过程中不是独立的，受许多其他因素的影响，尤其是业内人士的建议。１３．平民置业时代降临调查显示：购房者单身占４０％，二口之家占１７％，三口之家占２６％，二代同住占８％，三代同堂占９％。准备购房者以单身人士居多，购房是单身人士准备组建家庭的前兆，年轻的城市中蕴藏着许多充满期盼、跳动的心灵。以单身人士为主体的潜在置业人群预示着群众置业的热潮或许即将降临。１４．年轻人成为主力军购房者的年龄２５岁以下占３％，２５－２９岁占４６％，３０－３５岁占３１％，３６－３９岁占７％，４０－４５岁占７％，４５岁以上占６％。购房者的年龄段主要集中在２５-２９岁之间，占４６%；其次是３０-３５岁之间，占３１%；显示年轻的群体是当前置业的主要构成成分。１５．置业者关注的置业因素从调查的问卷统计的关注度来看，超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型构造应该关注；其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大约不到３０%的受访者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、开展商信誉是考虑卖房应当关注的因素。关注度排序为地理位置、价格、环境景观、户型构造、交通、工程质量、物业管理、周边配套、升值潜力、开展商信誉、小区规模、智能化设施。１６．置业重要因素排序置业者购房关注的置业因素排序统计，排在前五位的答复频数排序分别为环境景观、交通、价格、工程质量、周边配套、物业管理、户型构造、升值潜力、开展商信誉、地理位置、智能化设施、小区规模、其他因素等。从以上调查可以看出，随着生活水平的提高、收入的增加，置业者选择物业关注的因素正在发生变化；如地理位置，有许多置业者对其关注，但重要位置却排在较后的位置。综合分析，环境因素无论从关注度，还是重要因素排序来看，已成为置业者关注的重要因素。以后开展商在开发工程时，对环境因素应予充分的关注。在因素排序中，交通成为仅次于环境的第二重要因素。由此看来，环境因素已成为人们选择的首要因素，接着而来的自然是交通的便利。如果具有优美的环境和可以承受的交通条件，关外楼盘对消费者将具重大吸引力。１７．各种置业因素加权排序被访者关注的置业因素答复中，有排序的，有没有排序的；经过加权排序，环境景观、工程质量、物业管理、交通排在前五位。调查显示，环境景观已成为置业者考虑的首要因素。加权排序和重要因素排序的差异表达在交通、价格因素在重要性排序中排在前面，各种因素加权排序却排在工程质量、物业管理之后。由此可以看出，不同的置业者关注的因素差异性比较大。如对有车的置业者，交通因素可能不在考虑范围；而对于有些置业者，交通是可能考虑的首要因素。１８．被访者心目中的理想家园〔小区规模、生活配套、楼盘风格〕本问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 采用了开放式问答，约６０%的被访者答复无所谓或未做答复。从中也可以看出，置业者对涉及小区规模、生活配套、楼盘风格关注度不高。在答复的被访者中，也有相当数量的被访者使用了实用、安静、亲和、轻松、潮流、时尚、浪漫等字眼答复；很少一局部答复欧式风格、岭南风格、欧陆风格等。由此看出，目前置业者对开展商倡导的建筑风格认同度比较低或者根本不认同。１９．被访者心目中认可的开展商品牌２０．被访者心目中认可的代理商品牌四．竞争市场调研与分析局部在一般意义上来讲，一个工程竞争是广泛的，相近户型定位，相近价格区间的楼盘在广泛义上讲都是竞争的对手。竞争片区判断：〔此处最好用地图标注说明〕**市**区在建住宅工程一览表工程名称地理位置开发商设计单位占地面积建筑总面积层数与栋数户型与面积建筑总高度方案投资总额开工日期预计竣工日期工程状态销售状况同质楼盘竞争区域：价格竞争区域：楼盘资料相关楼盘统计表工程名称工程规模〔住宅〕销售情况开展商〔二〕竞争楼盘分析：推广形象分析：市场形象树立较有特色的楼盘解剖。营销手法分析：可借鉴的楼盘营销手法的分析，包括其报广的投放频次、客户组织手法、促销手段的应用等。下面就黄埔雅苑的报广投放举例说明例：数据一：２００２.１.３１-２００２.３.２０*****工程发布广告２８版２０００.１１.２０、２１黄埔雅苑一期发布广告２版工程名称媒体名称发布日期星期几面积类别版面号版面名色彩主题黄埔雅苑二期特报２００２-０３-２１星期四１广告A１６广告彩色强势不可挡黄埔雅苑二期特报２００２-０３-１５星期五１广告A１５广告彩色绿意盎然中心区，缔造理想生活空间黄埔雅苑二期特报２００２-０１-３１星期四１广告A１２广告彩色黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续！黄埔雅苑二期商报２００２-０１-３１星期四１广告A４广告彩色黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续！…………〔三〕产品质素分析：各竞争楼盘质素逐渐趋同，工程的最大差异点逐渐转移到地理位置与环境、自然、景观资源。楼盘会所配套设备AAAA游泳池(室内恒温)/水力按摩池/儿童嬉水池/健身房/桑拿/儿童乐园/乒乓球/阅览室/多功能集体活动室线路２条、有线电视、自来水、市电/自备供电系统、有管道煤气、防火/防煤气泄露系统/消防感应器、可视对讲机/紧急呼救按扭、综合宽频布线、远程抄表BBBB游泳池(室外)/健身房/老人活动中心/儿童乐园/台球/棋牌/咖啡厅/酒吧有线电视、自来水、市电、有管道煤气、小区网络抄表、防火/防煤气泄露系统、闭路电视监控/可视对讲机/家庭自动报警系统/紧急按扭、宽频网络、智能：楼宇自动控制系统HHHH游泳池(室外)/篮球场/乒乓球/儿童乐园/老人活动中心有线电视、自来水、市电/自备供电系统、有管道煤气、三表IC卡缴费、防火/防煤气泄露系统、闭路电视监控/可视对讲机/家庭自动报警系统/紧急按扭/紧争联动系统、光纤到小区/光纤到户/DDN/ISDN/ADSL/室内综合布线/小区综合布线、家电自动控制或远程控制/楼宇自动控制系统〔四〕个案分析：**楼盘户型列表：面积７７-８０１２７-１３９１５０１６２-１６４１７/８-２２３户型２房２厅３房及３房带工人房３房２厅带工人房３房２厅带工人房３房、四房带入户花园所占比例１３%１４%４９%７%１７%楼盘规模：社区品质：朝向景观：园林规划：销售情况：销售推广：小结：第二局部客户分析一．客户群体的构成与特征的描述在这一局部里，对市场上的整体客户做一描述，再从中剥离出我们的目标群体，进展详细的分析，归纳总结出其消费行为特点，从而在今后的销售策略制定上有的放失，对症下药。这一局部也可以结合市场分析来做，现特意挑出，本着由繁入简的原那么，方便各位。〔一〕目标客户群体总体描述〔共同的特征〕从年龄：从收入：从区域：从工作特点：从家庭构造：从生活态度：从行为习惯：性格需求特征：生活品质需求特征：价值观、消费观：在经过以上分析后，可以对大群体的客户进展分类描述，如下表：编号客户分类客户细分特征需求本工程核心客户A本地人本人使用积累多，经济实力强，家中人口多，要改善生活３房、４房、５房、★★★★★为子女购置为子女安家购置３房、４房★★★B私营业主经济实力强,家庭人口多,要大户型３房４房５房别墅★★★★★ C政府公务员本地人对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感２房、３房、４房、５房★★★★外地人求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感２房、３房★★★D企业主酒店型不常住，讲求经济，面积要求不高２房、３房★★★舒居型讲求品质、户型、景观，需要安静３房、４房、５房★★★E企业白领管理人员积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，对价格比较敏感３房★★★技术人员年轻，积蓄不多，月供能力强，对价格较为敏感１房１厅，２房、３房★★F企业给外籍或高级员工的住房舒居型，对楼体素质２房、３房、４房★G工薪阶层经济能力有限，对价格较为敏感１房１厅、２房 ★〔二〕我们工程住宅目标客户：偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群原住民、私营业主、政府公务员〔６０%〕一般工薪阶层〔５%-１０%〕其他０-５%企业主、企业白领〔２０-３０%〕利用图表，对客户群体进展描述SHAPE\*MERGEFORMAT二．交易案例客户总结此局部案例可以列举两个以上，模式列举其一。〔一〕**楼盘成交客户分析１．居住地取样１０６个地区个数百分比２．认知途径：取样１０６个路过条幅报纸朋友介绍老客户介绍在附近居住个数百分比３．客户特征(文字性表达)年龄主要分布在３０—４５岁３０岁以下３０－３５岁３５－４０岁４０－４５岁４５岁以上４．付款方式取样套套数百分比一次性按揭５．置业用途：６．购置理由〔卖点〕７．置业特征８．消费特征〔举例〕三．客户群细分及其客户心理因素分析〔一〕购置本工程类别物业的原因分析〔二〕目标客户细分和心理分析此段可以列举实力，用最直接的事实说服甲方对客户的认知。如：王先生，男，４３岁，职业为IT公司总经理，家庭构造为…多侧面的形象感性描述。四．目标客户需求分析〔一〕目标客户群体关注点——目标客户买房的考虑因素住宅建筑质量住宅规划、公共设施小区人群的素质平安因素子女入学因素生活因素等相关因素分析……〔二〕本工程吸引和流失目标客户的因素列举与分析〔三〕扬长避短的措施小结：通过以上分析，可以对我们的目标客户群体做一大体描述：从年龄上，他们的年龄段集中在……从职业上，他们……从居住区域上，他们……从家庭构造上，他们……从消费习惯上，……第三局部　工程分析一．工程简介〔一〕工程根本资料〔简述工程根本情况包括政府性地块强制性要求〕发展商：有时包括土地提供者和资金提供者两类。工程位置：一般道路围括。占地面积：包括水面，红线内，退后红线等。物业类别：住宅？商业？总建筑面积：包括公建、住宅、配套等。建筑形式：多层、高层、别墅等。楼层状况：……容积率：……道路占地：建筑覆盖率：绿化系数：总户数：规划人口：总停车位：等其它根底数据举例，用位置图说话工程所在〔二〕地块现状１、地块现有情况说明：描述土地归属等行政附加条件。２．气候地质资料生地？熟地？２.２地块走势，东高西低？２.３地表状况，水面？河道？２.４土壤状况，沙地？黏土？２.５植被状况，沙漠？森林？２.６拆迁状况，有无人居。２.７气候条件，常年平均温度、无霜期、降雨量等３．政府控制性规划要求地块图片〔三〕工程四至**项目NWSE图片图片图片图片地块北面：地块以东：地块以西：地块以南：描述、挖掘四至情况，对工程有利弊的景观、标字性建筑、配套、交通、娱乐设施等，分析这些周边建筑能给工程带来哪些优势及时机，哪些是劣势，要防止和注意的。〔四〕交通分析：利用图形对工程周边的交通状况进展分析。主要道路分析工程道路性质两侧设施构成旧有住宅在售住宅住宅〔商业〕业态住宅〔商业〕业种配套情况交通状况〔五〕景观分析：工程周边景观资源分析，利用图形。〔六〕配套分析二．工程ＳＷＯＴ分析在做SWOT分析时，往往会把优势与时机、劣势与威胁混淆，两组一对应似乎说的意思差不多，为加以分析，通常把优势、劣势归为工程本身的条件〔气质天成，本身硬伤〕，学术点说是内因，时机与威胁是外部条件，外因。可选方案一：〔一〕．优势自然条件：地段的特殊性、优越性周边的配套：开发本钱：如能够有效控制，资金投入能够得到有效保证。开发模式：市场竞争环境，市场空白点：区域环境、大势，如WTO，CEPA有工程开展，提升预留空间。……〔二〕．劣势生活气氛：片区形象：景观资源：片区文化资源：工程规划等指标的局限：交通条件：噪音：……在优势和劣势里只列举了可能会成为优劣势的各方面，其实其中各方面都是可以互相转化的，视工程的具体情况加以归类。优劣势一般着重于工程的实体问题。〔三〕．时机宏观经济情况：宏观经济指标均显示利好，对整体的房地产开发提供了良好的根底。国家金融政策：工程所在区域地产市场、所在片区的大规划。居住环境的要求。……〔四〕．威胁供给集中：同档次楼盘的推出量巨大，缺乏足够的市场需求做支撑。相关片区同类产品的竞争。局部相邻片区的价格竞争。工程自身硬伤。……以上所列举为工程SWOT分析常用元素，常涉及方面，运用时请具体工程具体对待。可选方案二：用图例说话工程SWOT分析竞争强项〔Strength〕强项地理、环境条件优势生活配套……交通条件等竞争弱项〔Weakness〕弱项自身硬伤周边环境差…………时机点(Opportunity)……威胁点(Ttreat)……三．工程规划设计方案评析在我司接触的工程中，存在两种情况：有产品和从地块做起，如果是有产品的话，在这里就要给出方案的评价，如果没有，直接进入下一章的整体定位中整体设计建议等篇章。具体囊括的方面见下一章，已经今后的规划设计建议报告祥案。四．工程综合评价及工程开展策略〔一〕综合评价从市场分件、未来规划、消费者的价值取向以及地块自身资源等因素对工程做总体评价，提出我方观点。〔二〕工程开展策略一句话定开展策略如：发挥优势、躲避劣势、抓住时机、防止威胁或提出具体原那么树立工程形象，从产品和营销两方面确立地位。把握楼盘推出时机。以**的形象入市，注重展示，营造气氛，提升楼盘价值。整合工程资源，全面树立工程差异化形象。……第四局部工程总体定位对工程进展专业的分析和了解甲方意愿的了解后,通过我方观点向甲方强有力的表达出该工程在市场上所要呈现的整体风格〔例如：工程案名、建筑风格、品牌思路、规划特色……〕以及工程推出后,在市场上所造成的各种必然影响、和给甲方带来的可观的经济效益。即，用简练而专业的语言，告诉甲方该工程的整体定位思路，同时给他一个强心针，让其对本工程充满信心。一．整体定位原那么〔一〕工程定位之基准地产工程的定位是基于：工程地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；市场调研反映的具有有效需求的市场空间；政府在城市总体规划上的限制。以上的文字，是通用于任何工程的模版话语，这个局部的撰写，一般就是公式化的表达。所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和质素。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。根据工程的需要，还可以在本局部中参加关于地产因子的一些分析图表。房地产开展历程说明，不同档次的住宅工程所应具备的根本地产因子有所不同。具体如下表：影响因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅别墅中高档住宅附加说明A、对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区人员混杂区B、对噪音及环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜临货运交通快速干道、高压线等。C、对大气环境的要求低不高高很高不宜临近污染性工厂、闹市D、对小区〔菜市场〕配套要求高很高较弱弱不宜商场上加住宅E、对周边自然及人文景观之要求低一般高很高F、小区物业管理的要求低不高高很高G、建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计H、容积率、覆盖率要求无一般低低I、对休闲空间，绿化要求无一般高很高J、景观要求无一般高很高根据上表所列举的一些数据，有争对性的对所要筹划的某个具体的工程，进展分析：该工程大局部具有的地产因子是属于以上哪种档次的住宅，缺乏的地产因子又是哪个档次的等，由此而对该工程的整体定位提出合理的建议。〔二〕**工程市场定位原那么——最大化的开掘该工程所在地段唯一性的价值；——最大化的开掘地块特异性的价值；——最大化建立竞争优势，防止劣势，以降低专业风险。二．工程整体定位整体定位用简练的语言抓住工程的特质进展描述，使其内涵足以包容工程性格，外延能够激发相关辐射联想。〔二〕定位诠释就第上局部的内容，进展具体的解释，让工程市场定位里的每句话、每个词语，都得到充分而专业、理性的阐述。三．形象定位〔一〕工程的市场形象定位的原那么就本工程的市场定位进展标语性的总结，呈现出工程的整体风格、客户诉求、品牌特征……〔二〕形象定位〔三〕案名建议四．产品定位五．规划建议〔一〕规划建议１．规划目标就工程的具体特点，归纳说出该工程总体规划的目标。比方工程的容积率、绿化率、覆盖率、总户数、居民数和道路占地率以及水面所占面积等，给甲方一个直观而简单的印象。２．规划原那么在总体规划的具体建议之前，要先明确总体规划设计的几个根本原那么这样才能形成对方案的根本评价标准，也给设计任务提供更明确的方向。就工程的具体特点，就以下几点原那么进展规划方案的设计：２.１土地价值最大化房地产的根本目的就是利用土地上的附着物，最大的提升土地的价值，从而实现丰厚的投资回报。对土地价值的判断，以及相应的土地价值提升手段，是实现土地价值最大化的根本途径。工程用地的区域价值和自身价值判断，是总体规划的根本起点，没有这样的判断，规划体系和价值体系很有可能会产生背离，最终会影响到工程的成败，所以不可不慎。２.２资源利用最大化这是针对任何工程都要认真面对的问题，充分挖掘用地内以及用地周边的自然和人文资源，是提升工程价值的根本，如何形成对自然景观的利用，以及人文传统的弘扬，这是规划设计时必须严肃面对的问题。在做此局部时，可根据工程的具体特点，从以下的几点里有选择性的进展评述和建议。自然资源评述：如湖泊、山地、自然绿化…工程的人文景观评述：如当地的各种文化……自身资源评述：工程内的会所、超市、幼儿园……未来资源评述：自身建立配套、附近周边市政配套建立……２.３前瞻性：任何一个工程的开发，都不能仅仅立足于现在,更多的是要着眼与未来，总体规划的适当超前，才能使本工程在未来的竞争中立于不败之地。２.４独特性：寻找工程独特性始终是工程成败的关键，突出的产品特点是本工程是否能成为新经典的必要条件，勇于创新，鼓励设计上的创新是不变的法那么。３．规划分析及建议规划分析此处可根据该工程所在位置的区域，从政府规划及自身定位着眼，列举图表等，进展宏观，详细的说明。３.２规划建议居住区规划的特色营造营造社区环境、创造聚居条件〔二〕环境１．生态环境质量指标评价环境效益时，一般可设置下述指标：住宅内部居住环境指标：人均绿地占有量、居住密度、公工设施人占有率、工程与城市环境的分析等体系；住宅内部居住环境：住宅标准、住宅类型、隔声、通风、光照、保暖等。２．注意区域自然条件的利用与挖掘３．室外空间组织〔组织、组团等〕六．建筑〔一〕建筑风格与特色〔二〕建筑的形体塑造〔三〕建筑立面装饰与色彩〔四〕建筑材料〔五〕高新技术的运用七．户型〔一〕当地大范围内的户型分析利用图表，可就工程所在位置的区域，进展当地范围内各种户型及相关户型的调查研究及分析，可包括目标户型面积的分布区域调查、竞争楼盘调查……〔二〕具体户型分析这种情况有两种可能，一是没有自身的产品，那就要针对市场上的热点户型，竞争楼盘主力户型,进展具体的分析，在户型面积、主打户型〔两房、三房等〕、创新手法〔入户花园、送阳台等〕等多方面进展资料的搜集、整理、分析、归纳、总结，对本工程的具体户型定位给出具有指导意义的建议。如果自身已经有产品，就对自身的产品进展分析，是否符合市场需求构造？有没有调整的可能，优势户型是哪些？劣势户型又是哪些？如何在价格表制定、销售策略的制定上给予配合？分析手法如以下所列举：A型２３０M２４*２*３+工人房+入户花园一梯二户，南北通透阳光电梯厅入户花园圆形餐厅主卧南北通透双主人房空间利用稍有欠缺，如客、餐厅之间面积难以利用；功能划分简单化，功能化稍多样有欠缺，如工人活动空间与主人活动空间的别离；卫生间的功能扩展等，与户型面积定位不完全相称〔三〕．分析完成后，对户型设计提出建议或归纳总结出户型开展趋势。设计要求具体技术指标注释面积趋向A．新布局形式B．户内实用率功能设置A．主人房及卫生间B．工作阳台设置C．配套空间D．玄关设计功能分区A．空间层次与分区B．户型设计户型设计更为贴近A．厨房设计B．卧室门的朝向C．打破单纯外延空间D．低窗台设计E．表达个性品位设计观念A．朝向观念改革B．需求观念改革C．户型设计的重视程度或１．设计观念的变革：朝向观念的变革、需求观念的变革、对户型设计的重视程度２．户型面积趋向实用化３．功能配置更趋完善４．功能分区更为明显５．设计更为贴近人性〔四〕工程各种户型的定位〔备选〕根据本工程中不同面积的户型特点，可从户型比、面积比等分析得出工程的主力户型、亮点户型及其他相关户型等，从而便于工程在以后的宣传销售中，对于不同的户型有着各自的侧重注意。如下表：户型统计表户型面积〔M２〕面积比〔%〕套数套数比〔%〕２*２*１８５６．３１０８１１．７３*２*２３*２*２１１５、１２０１３．３１６２６３２１７．６６８．５３*２*２+工人房１３８-１５５２１．３２１２２３．０３*２*２+工人房〔多功能房〕+入户花园１５８-１７８２９．７２５８２８．０４*２*３+工人房+入户花园２３０２６．８１６８１８．２复式２１９-２９４２．５１４１．５合９２２１００八．园林建议景观风格及特点园林设计的主题思想及所呈现的风格特点，一定要以工程的整体规划为原那么，满足并配合工程的总体定位和其中建筑的风格特点，切忌形成自身的独立造型而脱离了周围的环境关系。环境绿化这里的环境绿化，主要是指工程中园林局部的立意和布局等。立意，即主题思想确实定，立意和布局其关系的实质，就是园林的内容与形式。只有内容与形式的高度统一，形式充分的表达内容和主题思想，才能到达园林创作的最高境界。工程中园林形式，主要根据园林的不同性质、各地不同的文化传统等而确定。植物配置园林中的植物配置，主要是研究园林草坪、园林花卉、园林树木〔灌木、乔木〕及水生植物、攀缘植物等在规划设计中的应用。植物的四季景观，本身的形态、色彩、芳香、习性等都是园林的造景题材。我们在进展植物配置时，除了要符合该处景观的整体造型及艺术形象外，还要考虑植物自身的各种生理特性，以及当地的气候条件和具体的地理位置，使植物得到最适合的生长环境，从而到达四季有景可观、动植物共生共容的和谐生态样貌。室外地面铺装园林中的室外地面铺装，主要是指道路地面的装饰、广场及其他活动区域的地面材料选择。我们可从材料的颜色、质地及形态特征等，充分的发挥其功能特点和欣赏特性。环境水体的运用水是园林中重要的组成因素。水体可分成静水和动水两种类型：静水一般包括湖、池、塘、潭、沼等形态；动水的常见形态有河、湾、溪、渠、涧、瀑布、喷泉、涌泉和壁泉等。我们在根据不同的具体景观及地形特点进展水体形态选择时，还应考虑水的声音、倒影等其他因素，使水体在园林规划中的运用更灵活、生动。道路规划在园林规划中，道路系统的设计是十分重要的内容之一，不同的道路设计形式，决定了园林的形式、表达出了不同的园林内涵。在园林景观中，道路既是划分不同区域的界限，又是连接各个不同区域的活动纽带，起着交通组织、联系的作用。在进展某个工程的具体道路规划中，须遵循以下原那么：１．系统性从整个工程的总体着眼，确定主路系统，并形成以主路为框架的其他次路的循环系统，起到“循游〞与“回流〞的作用。一般的道路规划中，主路宽５～７米，二级路为２.５～３.５米，小路约０.９～１.２米，汀路、山道约０.６～０.８米；２．道路的形态道路的平面造型有直线、曲线、折线等几种类型，具体形式的应用，因园而异、因景而别；３．与建筑的关系根据建筑的性质、体量、用途而确定道路的形式及大小等。小品设置园林小品一般包括雕塑、山石、壁画、摩岩石刻等。它是园林构成中不可缺少的组成局部，使园林景观更富于表现力。在工程的园林规划中，小品往往起着点睛之笔的作用，它除了能更好的表达出某处景观的主题思想及艺术形象外，还能结合一些实际的使用功能，使园林到达可观、可游、可憩之境。九．室内设计建议〔一〕交房标准根据工程的具体情况，可选择列表或是其他形式，把室内的各个空间和相应的材料做简单说明。根据工程的具体情况，就室内空间和对应材料、以及各种装修方案后的预算标准，用图表以示说明。〔二〕装修套餐标准〔三〕公建装修风格十．配套建议〔一〕基地外的效劳配套设施可利用分析包括：医院、商店、学校、银行……〔二〕基地内的效劳配套设施分析幼儿园、会所、超市……〔全文完〕