长春天安第一城二期·新庭院TOWNHOUSE行销推广方案样本

天安第一城二期·新庭院TOWNHOUSE行销推广 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 一、长春天安第一城一期概况二、长春天安第一城二期市场分析和目标用户三、直接竞争对手分析四、长春天安第一城二期整体营销策略五、新庭院TOWNHOUSE产品特征及包装六、整合推广策略七、销售控制策略八、天安第一城二期开盘用户积累策略九、开盘活动策划十、销售工具及现场包装十一、广告表现策略十二、公关活动十三、长春天安第一城二期成本测算和利润分析一、长春天安第一城一期概况长春天安第一场面在长春市高新技术产业开发园区，东靠前进大街，南接卫星路，西邻电台街、北首席繁荣路，占地42万平方米，属长春市五类地段，距市中心12km，车程约20分钟。（一）项目周围情况分析项目地块处于长春市高新区门户，和朝阳区接壤，地块南侧之卫星路是长春市外环主干道，前进大街、电台街、繁荣路是正在建设中城市次干道，在地块东、北面除原长春郊区之农民居住区外，有前卫医院、长春大学、党校、经管学院等，西南面呈伞状分布着高新区新招商引资来众多企业，有吉林大学、一二五中学、活尔玛大型超市、高新硅谷园、腾达集团、华禹光谷、修正药业、长生药业、一汽丰田厂、一汽红旗厂、生态园、大鹅岛等，尤其是占长春总产值60%一汽厂区，在电台街开道后距地块只有3km.（二）一期开发和销售情况分析1、项目地块占地42万平方米，其中3万平方米为朝阳区环卫处用地，一期总开发面积8.5万平方米，其中售楼处0.15万平方米，配套公建0.6万平方米，多层1.2万平方米和小高层4.6万平方米。2、开发房屋及销售情况表多层小高层双拼别墅双复式公寓公建未售出累计建筑面积1460004000520062008900户数72240142018177户型三房两厅两卫140—150m2三房两厅两卫170—180m2285m2250m2350m2已销售户数63801420已售面积10500140004000520076销售速度次快慢最快快还未销售3、用户分析1）一期项目总体销售速度最快是联排和多层；2）用户普遍认为小高层户型面积偏大，而居室过少，总价偏高；3）双拼别墅和双复式公寓因为长春市场极少类似产品，且价格适中而受到用户青睐，对二期有更为浓厚爱好；4）很多来访用户有小户型和大四房（建筑面积150—170m2）；5）用户成交形式，老用户带新用户形式成交，约占总成交量30%；6）成交用户中47%为一汽职员，11%为公务员，13%为高新区其它企业职员，22%为私营业主；7）针对小高层销售我们拟推出全装修外商公寓，以租代售形式来促进投资型用户成交。4、一期成效总体分析1）一期开发面积过少，且开发各楼号偏于地块之一隅，和主入口连接较为牵强，不能表现。2）会所、人工湖、景观大道还未建成，小区之服务功效和景观不足；3）一期工程原定完工日期为12月，因为轻轨建设和资金短缺影响，只进行了基础施工，于6月恢复施工，至6月基础建成，总工期延长了十二个月多。4）因为地形、土质原因，开发周期延长，大大增加了期间费用，天安第一城一期工程此同类型楼盘成本增高5）房屋保温、采暖认识不足，使房屋有局部存在冷桥和结露现象；5、综合一期开发和销售对比情况，结合整体开发规模项目二期应遵守以下标准：1）迎合市场需求，做适销对路产品，不追求单位面积高利润，而应追求  产品销售速度，以追求单位时间内高利润；2）大品牌宣传，依据市场需求量稳步开发并形成小区规模；降低开发成本，提升竞争力；4、搞好售后服务，消除已购房用户不满意原因，促进以老用户带新用户成交。三、市场分析和目标用户（一）房地产总体形势总体不景气是关键表现，除局部有亮点之外，关键表现在上六个月非典前后形式很好，下六个月急转直下，同前十二个月对比，销售面积、销售单价俊有下降，前三季度商品住宅成交面积为64万m2，交易额为16.8亿元人民币。但二手房交易量及价格同，商业营业用户保持旺盛需求，交易量有方法迹象。不景气原因分析：1、受经济发展原因制约，长春人均GDP值偏低，普遍为对未来预期收入不明朗，使近期内市场调查亦显示，购房百分比较之去年亦有显著下降；2、长春市政府年中颁布文件，许可机关及厂矿自建住宅楼，对房地产市场化运作也是一个沉重打击，直接造成商品房销售量萎缩；3、市政府缺乏城市运行能力，及长春重大市建设和市政 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 鲜有利好原因，基础上只是对街路修补及亮化、绿化，没有大规模动迁及改造；4、持币观望情绪较重，在各开发商争相下调房价，且媒体缺乏正确引导情势下，长春市场是较为显著买方市场，购房者对楼盘挑剔近乎苛刻，并为房价继续下调抱有较大幻想。同南方经济发达城市房价相比，长春基础上是一个经济欠发达，对周围城市吸引能力较差城市，短期内市场难以涌现更多购房需求对销售量及价格形成有效支撑。以上制约房地产发展原因仍然存在，明年成交量及价格估计还会在此低位徘徊，而且还有小幅下降可能。尽管市场差强人意，但各区域并不乏明星楼盘，而且经过两年市场调整，长春房地产多种趋势深入明朗。1、品牌化深入加强，自万达进入长春开始，中国大型开发企业开始进军长春集体行动，尤其在，已经有项目或已确定项目标外埠大型开发商不下十家，而且从定位上深入分散，如万达、万科、南益、顺驰、天安继续走中高级市场，另外在地段上从原来朝阳区或经济开发区转向全方面开花。绿园甚至八里堡也成为外埠开发商圈地范围，能够估计将是长春品牌房地产竞争空前猛烈十二个月。从销量来看，品牌房地产优势更为显著，中等以上商品房中，万科、万达、天安占据了市场绝大多数份额，而以中低作为主攻方向中海开盘后，销售情势一直很好，而长春当地开发商代表，亚泰、星宇、富苑、威尼斯等本年度在外埠品牌开发商冲击下举步维艰，证实了长春购房者对品牌认可度正逐步走强。2、规模化开发渐成趋势。同东北其它城市相比，长春地产开发规模化特点更为显著，占地30万平方米以上基础上为品牌开发商拿地底限，亚泰、万达更是达成100万平方米，绿地则突破了120万平方米规模，而初到长春上海大华，选择了八里堡300万平方米旧城改造项目，将规模化开发趋势推向及至，但同长春今年商品住宅销售量不过百万现实状况，规模化开发也存在隐患。3、商品房购房主体正发生显著改变，中低价位楼盘成为楼市亮点，楼盘定位平民化趋势正日趋显露，以前，外埠开发商到长春全部瞄准中高级市场，如万科、万达、天安、鸿基等，而，中海、绿地、大华又不约而同，对中低级市场青睐有加，同时，市中心前几年出现4000元/m2价位基础上不复存在，表明中高级住宅经过—过量供给，需求量快速降低，而中低级住宅因需求量较为稳定，加之开发商又加大供给，基础出现了此档位购销两旺之局面，估计，大部分开发商会在—3000元/m2价格区间展开猛烈竞争，万科也将加入此档次住宅竞争，相反，在中高级市场关键参与者仅为天安、万达和顺驰，所以，在中高级住宅在总量供给上并不大。4、从购房区域成交势头来看，以经济开发区为主东南版块成为热点区域，长春市房地产市场调查显示，有36%消费者选择在朝阳区置业，比去年降低了8个百分点，值得注意是计划在经济开发区购房消费者首次超出除朝阳区外四个老城区，占22%，关键原因在于该区域总体价格较低，低于元/m2住宅以上皆是，同时因为万科、中海介入带动了该区域人气，并吸引多家小地商欲借势渔利，所以，明年估计将继续延续朝阳和经济开发区维持热度，但绿地开发将有利于绿园区在住宅市场区位价值提升。（二）竞争楼盘分析，整个长春市场同天安第一城有直接及间接竞争性楼盘有5个，估计增加顺驰、绿地及南益，现将竞争楼盘今年市场表现及明年开发计划分析以下：万达：本年开发了7万平方米，包含70套联排别墅已全部售完，多层部分除90平方米以下剩下比较多外，其它基础售磬，整年销售面积在5万平方米左右，明年将开发三期面积为20万平方米，关键为多层及小高层，据调查三期没有联排别墅。万科：万科推出二期“阿漂亮家”8万平方米，销售率为65%左右，万科城市花园开发完成，万科将在二道区北方市场开设新项目，受地段局限，该项目同天安第一城有档次上差距，且没有别墅，据称该项目万科将比万科花园高一个档次，但估计该项目是万科进军中低级市场信号。富苑：销售情况较差，总销售户数为120户左右，该项目因为95%为小高层及中高层，且一次推出22万平方米，如无其它好消息，该项目可能明年年继续大幅度降价或采取其它非市场手段消化，，富苑将在富苑花园到新民广场路段推出“盛世时代广场”商业项目。中海：中海定在中低级住宅，取得了市场先机，今年开发12万平方米，销售量为5.5万平方米，该销售面积为长春最大单项销售量，因中海定价偏低，同天安第一城尚无直接竞争。，中海利用一期现房优势等候热销，同时推出二期8万平方米，价格会逐步走高将靠近3000元/m2，估计，中海将推出河边联排别墅，同天安第一城竞争将逐步升级。鸿城国际：关键以推双复式花园洋房为主，共有192套面积以220—240平方米为主，总价为80—90万元之间，整年销售110套，现余82套，推出四栋小高层，售价基础保持2800元/m2左右，基于本身物业品质，基础不对天安第一城组成关键竞争。绿地：在相当长时间内保持低调，外界极难得到真实情况，绿地将开工开盘，其选址绿园关键是针对一汽潜在市场，其将对一汽中低端用户有较大吸引，对天安第一城多层小户型有一定分流作用。顺驰：顺驰和天安第一城近在咫尺，定位几乎完全相同，且初来长春，雄心勃勃，将是本项目最强劲对手，但其定位和天安第一城呼应将有利于高新区区域热点市场形成，避免天安第一城在高新区形单影只局面，另外，顺驰大规模广告宣传也将为天安第一城吸引额外关注。从明年市场供给层面而言，万科、万达、鸿城国际、中海、绿地均以多层、小高层为主，将同本项目多层形成竞争。而同期上市类别墅只有顺驰，再加上鸿城国际、富苑华城和我家园不足150套部分存量，而参考今年类别墅消化量约为300套，明年类别墅市场需求应有缺口，并依据购房者对类别墅关注及二期意向认购量。一、天安第一城二期市场应对天安第一城在竞争空前猛烈情况下得了不俗业绩，本项目年度销售额应在长春前四位之内，销售额快要长春住宅市场7—8%，并赢得了同行及销售者普遍认可，为二期发展奠定了相对优越基础。二期在一期成功基础上做了相对合理调整。具体市场应对有以下几点：