广汉房地产市场调查报告

WORDPAGE/NUMPAGES2011年广汉房地产市场 调查报告 行政管理关于调查报告关于XX公司的财务调查报告关于学校食堂的调查报告关于大米市场调查报告关于水资源调查报告 ——聚思置业第一部分广汉房地产市场调查前言：此次市场调查，通过走访广汉市建设局、国土局等相关部门了解，与行业人士交流，对广汉各区域、各项目实地现场了解后，编写此市场调查报告。广汉市场全年放量情况：城北将共启动约10个项目，1205亩，预计放量约230000㎡，新启动项目约8个；城南启动约11个项目，1357亩，预计放量约540000㎡，新启动项目约5个；城区启动约9个项目，318亩，预计放量约110000㎡。新启动项目约5个；三星堆片区在售项目4个，但多为高端住宅，且2个项目已清盘。故此次未入重点调查数据围）今年共计启动约30个项目，占地面积约2900亩；全年广汉市场放量预计约700000㎡——850000㎡。全年广汉市场预计新启动项目约18个。（按即将启动和正在启动项目体量大小不一，对各项目进行预判）。以上数据包含在售和余房销售项目。其中未包含各区域的联建项目、集资房等项目。如174住宿楼，城区改建 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 。详细数据见下表（红色加底纹为预计放量）：城北：序号楼盘名称开发商建筑风格占地面积工程进度营销节点今年放量1泓景湾锦弘房产现代简欧230未动6月400002怡景花苑三胞房产现代简洁103贴墙砖余房销售100003经典上城经典房产现代简欧83一期交房余房销售40004格兰维亚金领房产西班牙96工程进场下半年300005英伦豪庭金雁房产英伦98工地打围10月左右300006嘉铭·北郡嘉铭房产110未动工下半年300007广信地产项目（广信鹭岛）广信地产550666685未动工年底300008国际城184未动工下半年300009望景·新城134未动工下半年3000010雒城印象万兴房产82未动工合计：1205（亩）预计放量合计：234000城区：序号楼盘名称开发商建筑风格占地面积建筑面积工程进度营销节点今年放量1登邑·逸品城登邑房产欧式62.51038105F3.27160002东泰*帝景国际东泰房产现代42120000封顶余房销售30003广信·曼哈顿广信房产北美10370008F3.2090004盛世蜀景豪绅房产中式80105000现房余房销售40005时代广场宏地房产现代13.7840000-2F2011.6120006幸福大院和平房产中式70工地打围下半年300007金地汇国际公寓实力房产公寓10基础处理200.590008明月风清欧式2050000工地打围2011.6300009水韵蜀风瑞丰房产1022300外装饰余房销售5200合计：318（亩)预计放量合计：118200城南：序号楼盘名称开发商建筑风格占地面积建筑面积工程进度营销节点今年放量1上美年华万兴置业西班牙50.2571920未动工300002那维亚半岛恒丰房产北欧213290000基础开挖2011.6600003格林威治庄园金山房产法式97130000部分封顶2011.5260004龙领半岛金雁地产东南亚70890007F2011.5135005美丽嘉园宏建现代简洁50100000报建年底500006天鹅堡铭基房产英伦3322341部分封顶4月底140007塞纳湾黎康房产法式113153900工程进场下半年500008雍锦坊华力房产中式326400000工程进场下半年1000009水映城邦房产欧式4360000基础开挖下半年3000010雒城一号万兴房产242下半年11000011房产120售楼部在建下半年600001357(亩）543500广汉房地产市场物业形态供应信息产品形态●城南：城南片区现目前一共10余个项目在2011年启动或即将启动，各项目多以小高层＋多层的物业形态呈现。其中有极个别相对较小的项目全部以多层产品形态出现。由于飞行学院地处此区域，属于飞机起飞区域，故均以此物业形态出现主要是由于航空限制原因，。楼盘名称上美年华那维亚半岛雍景坊天鹅堡水映城邦产品形态多层多层、高层多层、高层、别墅多层、小高层多层、小高层、别墅幢数电梯5幢14F多层1幢5+1F不详5幢多层；5幢7+1F；1幢14F、11+1F4幢小高层11+1F；6幢多层；4幢联排楼盘名称格林威治塞纳湾龙领半岛美丽嘉园雒城一号产品形态多层未知小高层11+1F多层多层、小高层幢数4幢未知3幢10幢●城区：本年度城区竞争楼盘较少，虽然现目前城区在售和即将开始的项目共9个项目，但这些项目体量都比较小，相对于城北城南区域竞争将小一些，这些项目由于地块小，容积率较高，项目多为小高层与高层的酒店式公寓，个别项目也有多层，如逸品城-奥园为城区现目前较大楼盘，其产品形态中有多层，但是城区的主要产品形态绝大多数是纯高层。楼盘名称逸品城帝景国际曼哈顿盛世蜀景时代广场产品形态高层、多层高层高层多层高层幢数6幢18F、9幢6F2幢11+1F3幢16+1F2幢18F、8+1F3幢18F楼盘名称幸福大院金地汇国际公寓明月风清水韵蜀风产品形态未知高层高层高层幢数未知1幢5幢26F1幢15F●城北：城北区域是现目前广汉市重点打造的区域，各大政府部门的北迁都带动了城北区域的快速发展，其各大楼盘的竞争也相当大，2011年度城北区域有5-6个大的楼盘开工，并且各大楼盘区域位置基本上是紧靠，区域竞争相当大，城北各大楼盘多以多层和高层为主，其高层体量也是广汉区域体量最大的。楼盘名称泓景湾怡景花苑格兰维亚英伦豪庭嘉铭·北郡产品形态多层、小高层、高层多层，小高层多层、高层未知未知幢数4幢7+1F；1幢26F；4幢11+1F5幢11+1F；7幢6+1F；4幢5+1F(在售）5幢高层、12幢多层未知未知●三星堆片区：此片区由于地理条件与文化底蕴的限制，以与环境的优美，本片区共计四个楼盘，均是其高端别墅项目，2011年度此片区仍然还是以高端项目呈现，并且暂时没有其他的开发项目进驻。面积区间、户型配比城北：从目前在售或将售的楼盘中看到，泓景湾2室户型占57%，但多为设有可变空间，2房变3房，面积集中在89㎡左右。怡景花园户型配比中，120㎡以上户型占32%。目前销售来看，余房主要也集中在130㎡以上房源。城区：酒店式公寓户型中，主要面积段都为90㎡以下，产品类型与本项目不同，故不作参考。在逸品城·奥园的户型中，90㎡左右为主要户型，占户型配比的70%左右。都为二房变三房，部分为二房变五房，所有户型都带可变空间。赠送面积较大。城南：从目前在售或即将销售的竟争楼盘房源户型配比中可了解到，2室的户型基本集中在85-88㎡左右，占户型比例的25%以上，功能型三房主要为100㎡左右，占户型配比的40%左右。舒适型三房占户型配比的20%以。从目前市场上户型推出来看，可变空间，赠送面积在市场上仍有较大的比例，通过前期已售房源和目前在售或将售房源上看，也仍是各项目的一大亮点。市场接受度较高。在户型配比中，由于各项目受位置、产品形态等的影响，户型配比仍不一致。但90㎡以下户型基本都在20%以上，主力户型仍为功能型三房，面积主要集中在100㎡左右或带可变空间面积在90㎡左右。120㎡以上户型配比约占24%左右。见下表：城北：楼盘名称售楼部占地面积建筑面积70㎡以下70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-144㎡144-160㎡160㎡以上2室功能型3房套数舒适型3房套数泓景湾5519999230380000200504083014657.47%25.86%14.94%怡景花苑580666610315000010601612081128此仅统计电梯19.54%44.30%32.90%平均值：=average(O2:O3)\*MERGEFORMAT38.51%=average(P2:P3)\*MERGEFORMAT35.08%=average(Q2:Q3)\*MERGEFORMAT23.92%城南和城区：楼盘名称售楼部占地面积建筑面积总户数70㎡以下70-90㎡90-110㎡110-120㎡120-130㎡130-144㎡144-160㎡160㎡以上2室功能型3房套数舒适型3房套数那维亚半岛31333332132900003000/16132858528//38.55%41.19%19.44%格林威治庄园5889888971300001300140136450.00%48.50%1.50%龙领半岛5887888708900092040505010425.97%32.47%41.56%天鹅堡52361513322341412111124926241846.07%1.50%36.70%登邑·逸品城588288862.510381070011183671.60%28.40%平均值：40.15%39.05%=average(P2:P6)\*MERGEFORMAT25.52%小区配套城北：项目配套上，受开发时间和项目体量的因素。前期开发的经典上城、怡景花苑等项目配套较少，主要以产品形态和户型吸引顾客，同时，项目的配套与项目占地大小有关。如后亮相的泓景湾项目，占地200多亩，配套相对较全面。从社区配套与物业形态、产品形态上都形成较强的竟争力。城区：由于城区项目体量都较小，位于城区繁华地段，基本上没有项目的配套。逸品城占地100多亩，是目前城区较大的项目，但项目依靠公园，故小区也无任何的配套。城南：目前已启动的项目大小不一，从40多亩——300亩，且项目较多。项目体量在100亩的，基本上配套较少，目前除雍景坊的具体配套不清楚外，项目配套较齐的为本项目的配套。综合竟争优势明显。综上所述，目前广汉房产市场上，虽项目达30余个同时在启动或即将启动。但在项目配套上并不具备优势。项目的配套较少或没有，主要以地段、产品形态、价格优惠为竟争。目前市场上的项目，绝大多数项目都在项目以中庭景观或水景做主要景观配套。各楼盘配套见下表：楼盘名称建筑风格占地面积建筑面积幼儿园羽毛球场篮球场网球场健身器械水景社区商业会所/酒店游泳池上美年华西班牙50.2571920111那维亚半岛北欧213290000111111格林威治庄园法式9713000011111龙领半岛东南亚7089000111美丽嘉园现代简洁风格50100000天鹅堡欧式3322341111塞纳湾法式113153900雍锦坊中式32640000011水映城邦欧式4360000雒城一号1111111楼盘名称建筑风格占地面积建筑面积幼儿园羽毛球场篮球场网球场健身器械水景社区商业会所/酒店游泳池泓景湾现代简欧23038000011111111怡景花苑现代简洁10315000011111经典上城现代简欧83130000111格兰维亚西班牙96150000英伦豪庭英伦98160000嘉铭·北郡110广信地产项目85国际城184望景·新城134雒城印象82楼盘名称建筑风格占地面积建筑面积幼儿园羽毛球场篮球场网球场健身器械水景社区商业会所/酒店登邑·逸品城欧式62.5103810111东泰*帝景国际现代421200001广信·曼哈顿北美1037000盛世蜀景中式8010500011时代广场现代13.78400001幸福大院中式金地汇国际公寓公寓明月风清欧式50000水韵蜀风22300广汉目前销售部现状楼盘销售接待中心多设置在项目附近靠路边，容易被客户看到的地方，都有导示系统，接待的置业顾问着统一的服装，视项目推广状况，人员数量多少不一；接待中心装饰高低不等，但从目前在建或新建的销售中心来看，都以装修豪华典雅，风格与项目定位相融合，部有接待台；还有资料架放置项目资料（宣传单、户型图等）；中心位置设置客户接待区放置4-8套接待桌椅；展示区沙盘有总体的、也有单独户型的，实际做法各不一样，周边还悬挂展板或吊旗烘托气氛；还设置休息区放置沙发等物品，功能齐全。销售部物业服务整体水平一般，未展现出项目物业服务良好的一面。保安形象展示有较好的曼哈顿，吧员服务相对好的景泓湾。其余项目在专业性上都体现一般，保安形象展示上，包括三星堆别墅项目，不足之处主要体现在：或人员年龄大小不一，或着装不一，或 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 规不到位。保洁服务上，绝大多数售楼部卫生不细致，沙盘、烟灰缸、死角等处较脏乱，谈判桌卫生不与时处理等。吧员服务上，仅有少数楼盘配置了此岗位。多数由销售人员代替，少部分楼盘由保洁代替。销售人员专业性上，多数项目都处于中等水平，有相对较好的泓景湾、曼哈顿。包括在三星堆别墅项目的帝景湾。其次龙领半岛、时代广场、帝景国际、那维亚半岛等。其它项目的专业性都处于中下水平。城南：销售现场物业服务楼盘名称营销公司销售部装修标准销售人员专业性保安服务保洁服务吧员服务整体标准总结上美年华道和一般差差差无差销售部太过杂乱，在谈判桌上，随处可见公司部的资料。谈判桌，地面卫生较差。无吧员的专业服务。销售人员对客户接待不积极。那维亚半岛角度营销较高中中中无中销售部卫生处理一般，销售员、保安、保洁等在卡座区随意休息、聊天的现象较多。格林威治庄园同创机构低中下中中-中下新销售部还未进场，老城销售部场地受限。但销售人员专业性较低。龙领半岛汇城置业中中差中无中保安形象较差。保洁服务意识一般，销售人员专业性整体还行，但销售员在前台聊天谈话现场较严重。主动上前接待客户意识不到位。天鹅堡精英地产中上中下无无无差销售部未正式进场，销售部整体专业性不高。个人素质一般。城北：销售现场物业服务楼盘名称营销公司售楼部装修标准销售人员专业性保安服务保洁服务吧员服务整体标准总结泓景湾尺度较高中上中中中中上售楼部整体装修较好，比较有气势，但是部布置细节不是很好，销售团队比较年轻，精神面貌较好，富有激情，但是其专业度不是很高。怡景花苑世联代理一般差中下中无中下整个销售部装修很一般，销售现场比较混乱，销售人员专业度较差，服务水平相对较低。经典上城开发商一般中中上中无中上售楼部比较旧，没有什么特点，比较混乱，销售人员随意性相当大，专业性相当低。城区：销售现场物业服务楼盘名称营销公司销售部装修标准销售人员专业性保安服务保洁服务吧员服务整体标准总结登邑·逸品城创展作为中上中下中差差中下售楼部整装修风格较温馨，由于场地较小，分区不明显。销售人员专业性一般。销售热情较好。有团队合作性的意识。保安、保洁在卡座区随意休息。东泰*帝景国际东泰中下中中差无中销售部较单一，但目前处于余房销售期，未有新的包装。保安形象标准一般。销售人员专业性一般。广信·曼哈顿大麦地产良好中上良好中中下中上销售部装饰较为温馨，结合项目定位较好。保安形象较好，标准到位。吧员服务无专业 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，让保洁代为负责。销售人员整体形象素质可以。盛世蜀景仁和天成世纪差中下无无无中下目前处于尾房销售期，故销售部较为冷清，装饰旧。沙盘卫生较脏。销售人员专业性还可以。时代广场仁和天成世纪良好中中下差无中销售部装饰符合项目定位，装饰标准较好。分区较明显，但受场地影响，沙盘区与谈判区用销售人员前台隔断，对分区的效果不能达到最佳。场保安形象较差，卫生清洁不到位。销售人员专业性和服务意识还行。广汉市场已售和在售项目营销操作模式与客户群体分析前期已售或在售的项目营销比较混乱。大多采用预售客户诚意金，有部分项目在取得预售许可后收取诚意金，多数项目都在项目启动或售楼部营业后即开始收取诚意金，确定房源，并以较大的优惠来吸引客户，此类型营销模式主要以本地开发商为主，如广信地产、东泰地产、金雁地产等。除部分小项目外，其余项目都以分期分批次推盘的形式来销售，一批次的数量多少，各个楼盘不一，有按栋来分的；部认购，几乎全部以收取诚意金方式，诚意金额在8000——150000之间，在开盘时再享受额外优惠1-2%或开盘抽奖送礼的方式进行操作。收取诚意金时主要以以下几种方式来吸引客户：（未包含本项目）确定房源，确定价格区间，开盘签定购房全同，享受开盘优惠。如东泰帝景国际、拿铁城、曼哈顿、那维亚半岛、天鹅堡等；根据交纳诚意金的先后顺序确定开盘当天的选房顺序。如经典上城；根据交纳诚意金的先后顺序和金额大小确定选房顺序。如龙领半岛；交纳诚意金后，开盘当天以到场先后顺序选房。如格林威治庄园；不通过集中性开盘，不做开盘推广，主要以自然到访和口碑宣传，不间断的推出房源直接销售。如怡景花园。客户群体分析：城北客户群体主要集中在老城区二次置业和城区与乡镇刚性需求群体与部分外地客户。对政府规划很有信心；城南区域客户群体主要集中在周边各大型企事业单位，城区客户群体仍对城南环境污染和政府打造与居住环境没有信心；城区客户群体多为小户型或酒店式公寓，客户群体主要为中低收入群体的刚性需求和部分投资客。消费者分布：调查来看，购房客户群体仍以广汉本地为主，外地客户群体以德阳、客户、广汉企事业外地分支公司员工群体为主。本地与外地客户比例约为85：15。各项目营销模式见下表：城南：操作模式楼盘名称取得预售前取得预售后那维亚半岛办理VIP卡，交纳诚意金20000元，优惠按揭20元/㎡、一次性40元/㎡，可选定房源，确定价格区间享受开盘优惠重叠，签定购房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 格林威治庄园办理VIP卡，交纳诚意金10000元，优惠2%，报价格区间，不确定房源享受开盘优惠重叠，开盘选择房源龙领半岛免费VIP卡办理，享受5000元优惠，升级金卡，享受8000-10000元优惠。根据交钱额度确定选房顺序。享受开盘优惠重叠，根据诚意金额和办卡时间选房天鹅堡办理VIP卡，交纳诚意金20000元，宣传办卡后在开盘时能享受到300元/㎡的优惠，可选定房源。享受开盘优惠重叠，签定购房合同城北：操作模式楼盘名称取得预售前取得预售后怡景花苑通过老客户等口有碑宣传蓄客不做线上宣传，不间断推出部分房源销售。按揭优惠3%，一次性优惠5%城区：操作模式楼盘名称取得预售前取得预售后登邑·逸品城售楼部亮相后，即开始办理VIP卡，20000优惠3%；50000优惠5%；100000优惠7%。开盘出价格，确定房源，享受开盘优惠东泰*帝景国际交纳诚意金20000优惠3%；50000优惠5%；100000优惠7%。确定房源，确定价格。开盘活动造势，享受开盘优惠。签定购房合同。广信·曼哈顿售楼部亮相后，即开始办理VIP入会，50000优惠1%，100000优惠2%，150000优惠3%。即可确定房源，报价格区间。享受开盘优惠，开盘抽奖送礼，签定购房合同。第二部分雒城一号二期产品分析与建议竟争楼盘SWOT分析天鹅堡：项目优势：◇地段---项目位于台北路和大道交界处,东至,南至,北入广汉,交通便利,位于广汉经济开发区重心,其地段优势突显。◇交通---项目出门便是2路公交车站台，进入广汉老城区仅仅十分钟车程，交通便利。◇商圈---正对面即是已经一期交房的上美年华小区，其社区商业配套已经逐步呈现，能满足小区业主的基本生活需求，且项目紧邻城南片区规划的新商业中心（雍景坊6万平米商业综合体）◇配套---小区采用欧式风格建筑，小区配套齐全，健身场、休闲亭、地下车库齐全，项目自身规划两层楼商业。项目劣势：◇政策劣势---新国八条的出台，各大城市限购令的相继出台，给中国房地产市场蒙上了一层模糊的阴影。◇生态劣势---项目位置离工业区较近，此区域工厂较多，紧邻蜀中制药，污染较大，空气质量严重受影响。◇设计劣势---项目采用的风格独立，也导致了设计的缺陷，很多户型设计浪费过大，适用性较低。◇配套劣势---项目较小，配套不齐全,能满足基本的需求,但是生活的品质较差，要想达到更高的居住水平很难。◇规模劣势---本项目规模较少，推广难度较大，给销售进程造成了很大的影响。◇交通劣势---虽有2路公交车的通行，但是公交车次较少，等待时间过长，进城花费时间过多，并紧邻城市主干道。项目机会：◇市场机会---本年度广汉城南片区快速的发展，各大开发商进驻，城市建设必将在今年掀起一阵空前规模的高潮。◇产品机会---产品以7+1电梯和多层为主，随着土地的越来越来稀缺，此类产品也会更加紧缺，升值空间更高。◇区域机会---城南经济开发区是省除市辖区外唯一一个地处县级区域的省级开发区，区域潜力巨大。项目威胁：◇市场威胁---广汉市人口相对较少，本年度市场竞争激烈，受政策因素影响更为突出，片区本年度放量预计500000平方米，市场竞争空前。◇对手威胁---本楼盘较小，周围均是上百亩的大楼盘，靠南北有200多亩品质大盘等、靠南有300多亩城市综合体雍景坊等、靠东有塞纳湾等多个项目、靠西有一期已交房的上美年华等。◇客户群体威胁---广汉是一个工业为主的城市，有很多大型企业入驻，其员工多为外地人，由于政策的影响，导致这部分客户群体急剧减少。◇价格威胁---对面的上美年华项目价格较低，其号称广汉市最低房价的项目，其价格将与本项目形成鲜明的对比。格林威治庄园:项目优势：◇地段---项目位于经济开发区路东三段，此区域规划为城南片区高档生活居住区，其居住环境优越性较高，升值潜力巨大。◇环境---此片区地势平坦，土地开发成本相对较低，有利于小区布局，规划合理。◇商圈---紧靠城南新商业中心（雍景坊6万平米商业体）。◇配套---本项目配套完善，沿街风情商业街独具特色，小区配备游泳池、篮球场、网球场、游乐场等一应俱全。◇建筑---本项目采用纯欧式建筑风格，并且全多层设计，户型设计方正合理，适用性强，小区景观打造层次较高，对广汉市场的吸引力较强。项目劣势：◇政策劣势---新国八条的出台，各大城市限购令的相继出台，给中国房地产市场蒙上了一层模糊的阴影。◇交通劣势---项目所处位置现目前较偏，属于新开发区，交通极不便利。◇配套劣势---现目前此区域开发刚刚起步，周边配套基本上没有，如对于前期业主的入住肯定会导致生活的诸多不便。◇周期劣势---项目开发周期较长，运作缓慢，营销推广力度不够。项目机会：◇市场机会---本年度广汉城南片区快速的发展，各大开发商进驻，城市建设必将在今年掀起一阵空前规模的高潮。◇产品机会---本项目一期多层设计，随着土地的越来越来稀缺，多层住宅此类产品也会更加紧缺，升值空间更高，并且一期基本上为准现房。◇区域机会---城南经济开发区是省除市辖区外唯一一个地处县级区域的省级开发区，紧邻174厂、飞行学院等大型企事业单位，区域潜力巨大。◇销售机会---周边楼盘均刚刚开始启动，销售时间周期还比较长，本项目现目前工程进度基本为准现房，销售节点靠前。项目威胁：◇市场威胁---广汉市人口相对较少，本年度市场竞争激烈，受政策因素影响更为突出，片区本年度放量预计500000平方米，市场竞争空前。◇对手威胁---紧靠的那维亚半岛项目即将同时段开售二期，就现目前情况，那维亚半岛采取先订房策略，抢夺了大部分客源。◇客户群体威胁---广汉是一个工业为主的城市，很多大型企业入驻，其员工多为外地人，由于政策的影响，导致这部分客户群体急剧减少。华力▪雍景坊项目优势（S）◇地段优势：项目位于台北路与路交汇处，距出口紧两分钟车程，是进入广汉的门户位置。◇规划优势:占地326亩，是现目前广汉最大的楼盘，是城南片区重点打造的项目之一,建成后将成为城南新居住中心和新商业中心。◇配套优势：本项目规划有大型的商业配套预计6万平米，小区配套完善，包括会所、游泳池、健身场、篮球场、网球场、幼儿园等。◇潜力优势：从整个项目的运作和规划来看，其巨大的投资潜力和居住潜力有目共睹。◇建筑优势:由于本项目较大，各类型建筑产品均有，包括多层、电梯、别墅、商业街、会所等，囊括各种类型物业，可供选择性较大。项目劣势（W）◇交通劣势：现目前交通不便，离老城区较远，也无公交车通行，出行较困难。◇生态劣势：项目东面为工业区，有大型的工业厂，污染较大，空气质量较差，西面紧靠高速路，灰尘较多，车辆的噪音影响严重。◇政策劣势：新国八条的出台，各大城市限购令的相继出台，给中国房地产市场蒙上了一层模糊的阴影。◇开发周期劣势：项目较大，开发周期较长，资金量要求巨大，现目前城南片区竞争激励，前景一片模糊。项目机会（O）◇市场机会:广汉作为省重点打造的县级城市，距离省会仅25分钟车程，城南片区作为广汉市的经济开发区，市场前景巨大，2011年为广汉房地产市场大规模兴起。◇产品机会：作为广汉现目前最大的楼盘，超低容积率，其产品类型齐全，选择空间较大，其产品相对于广汉其他楼盘是最齐全的。◇政府机会：经济开发区有专门的管理机构，给予此片区的大力支持和政策引导，在招商引资上有很大的优势。项目威胁（T）◇区域威胁：本年度城南经济开发区各大楼盘开始启动，竞争激励，和本项目竞争最大的楼盘如雒城一号二期、那维亚半岛、塞纳湾，本年度均有大批量的放量。◇市场威胁：各大房地产严厉的政策出台，在一定程度上市场迅速冷淡，客户群体的心里不稳定，观望情绪更加浓烈，对整个房地产各项目形成了巨大的威胁。◇工程进度威胁：各大楼盘的工程进度都在迅速的推进，从城南片区来看，此项目的工程进度相对于其竞争楼盘比较缓慢。◇价格威胁：项目最快今年下半年有一批次开盘，但是下半年整个市场价格相对较高，对于一个开发周期较长的项目，价格对本项目造成了侧面的威胁。龙领半岛项目优势（S):◇地段--项目位于路，距离广汉市老城区较近，紧紧5分钟车程，3路公交车也途径本项目，交通方便，周边配套相对齐全，生活便捷。◇商圈--龙领半岛周围社区商业体量较大，项目本身也有自己的商业体，在日常生活的便捷性上能满足需求，具老城区中心位置也很近，交通相对比较便利，是城南片区距离老城核心商业区最近的项目。◇交通--项目交通便利，四通八达，无论是进入广汉主城区还是出广汉，路线都很方便，并且路况非常良好。◇配套--小区配套较为完善，健身场所、儿童游乐场所、龙型水景等各类配套。◇建筑--项目全小高层设计，建筑布局合理，楼间距分配合理，建筑风格简洁大方。◇人文--项目靠近广汉飞行学院，具有很强的人文优势。项目劣势(W):◇政策劣势---新国八条的出台，各大城市限购令的相继出台，给中国房地产市场蒙上了一层模糊的阴影。◇环境劣势---项目周边正在处于开发时期，旧建筑拆迁，产生的废弃垃圾较多，整体环境较差。◇配套劣势---项目周围都是一些小的社区商业，但商业混乱，无规划业态，层次较低。也没有大型的超市，大型的餐饮娱乐等。◇推广劣势---推广力度不够，采用是分多批次销售策略，拉大了销售耗。项目机会(O):◇市场机会--广汉经济开发区快速发展，各大政策性引导有利于区域经济的发展，也带动了项目快速的销售。◇产品机会--全框架电梯小高层设计，户型设计方正合理，适用性强，无浪费，市场此类产品会越来越少，具有一定的产品机会。◇片区机会--项目周围现目前还没有太大的楼盘与之直面竞争，其区域市场占有份额较大。◇工程机会--本项目工程进度较快，相对于本年度城南片区其他楼盘，其工程进度相对靠前，挣得了更多的销售时间和客户。项目威胁(T):◇市场威胁--受政策影响，广汉房地产市场放量今年放量同比去年多很多，市场竞争激烈，市场威胁巨大。◇对手威胁--附近的楼盘万兴-雒城一号实力强劲，区域竞争力相当强势。◇推广威胁--各大楼盘在此阶段均有不同方式的营销推广，不同的吸引点，而本项目营销推广很长一段时间没有大的动作。◇潜在威胁--项目产品形态以一梯四户、二梯五户、二梯六户为主。紧邻项目附近已有一百亩以上的大项目开始启动，势必对本项目造成极大的威胁，而本项目的销售速度相对就比较缓慢，势必将增加项目后批次房源的销售难度。雒城一号二期产品分析与未来广汉城市与房地产发展与各区域配套雒城一号二期产品分析：结合第一部分广汉市场的全面了解，目前启动和即将启动楼盘各种风格产品都有，但也有打造产品较差和产品一般的，比如上美年华的西班牙风格打造完全失败，包括格林威治庄园、天鹅堡等小盘，在打造品牌时，由于受项目体量、开发商实力、营销策略等各方面的影响，无法体现项目本身的定位。在产品的户型上，城南片区的户型目前主要以带可变空间为主，如龙领半岛、格林威治庄园等，户型面积以90-100㎡以，小户型面积主要集中在90㎡以，三房户型主要集中在110㎡以，120㎡以上的户型比例相对较少。在天鹅堡7+1物业产品的户型面积主要为130㎡左右，但从目前蓄客上并不是很理想。鉴于以上市场情况，对雒城一号二期产品上，应坚持项目本身定位，坚持走自我风格。在户型配比上，本项目的客户群体主要仍为周边企事业单位职工为主，客户群体以80后刚性需求和企事业单位退休员工养老居住占大部分比例，需求都以二房和功能型三房为主。故项目在户型配比面积上，建议：户型面积比例备注一室60-70㎡5%带可变空间二室70-85㎡25%带可变空间功能型三房95-110㎡40%带可变空间舒适性三房115-130㎡20%带可变空间豪华型三房130-144㎡10%带入户花园此次户型的1F建议都做私家花园的形式，特别是电梯1F，能提升物业价值和市场接受度。备注：以上建议仅恭参考。广汉城市与房地产发展、各区域房地产配套；广汉城市与房地产发展：随着目前广汉城市化进程加速发展，积极推进城市化进程，加速广汉市人口聚集。2010年全市总人口达59.4万人，随着广汉市政府打造50万城市人口的发展目标和决心，广汉城区目前居住人口截止2007年统计加上乡镇人口24万，县城人口目前为18万的实际情况，将需要大量乡镇或外地人口入住。目前广汉城市的发展从东南西北四方面延展，目前已基本形成城北片区、三星堆片区、城西片区、城南片区、城东片区与老城区旧城改造的房地产市场开发现状。三星堆片区打造的都为高端项目，并已开始入住，形成规模。近两年将仅有少量的土地开发，近两年的重点将是城北片区和城南片区的打造。从目前来看，城南片区的开发土地量将达到1200亩。城北片区将达到约2000亩左右的商品房土地开发。城东片区，目前仅有龙领半岛和新启动项目在进行开发，在政府相关部门的了解下，城东片区将作为下一步城市发展的方向，目前还未正式开发此片区根据规划布局，也将达到1000亩以上的土地开发。城西片区项目也逐步开发，开发量也在500亩以上。终上所述，广汉房地产市场潜力较大，同时机会的竟争并存，市场竟争将越来越大。广汉房地产市场随着本项目与锦弘房产、华力房产等大型开发商的不断涌入，带来全新的开发理念与营销理念，迫使本地开发商不断的提升改善。同时居民的消费结构升级和消费水平大大提高，今后的房地产市场竟争核心竟争力将不再是单纯的住房修建，将更多的体现项目的综合竟争力和产品附加值。广汉城市竟争力的不断提高，大型工业企事业单位的入驻，将不断吸引外地人群的进入定居。同时随着本地居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化，简单式住房不再受宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求目标，也形成了近年席卷全城的换房热，也为房地产市场提供大力的市场支撑。各区域房地产配套：城南：目前随着区域各企事业单位的快速入驻，片区人口将快速增加。为片区的发展将起到更大的支撑。同时，政府在城南片区，即本项目南边规划大型商业中心和大型超市，将直接引领城南片区经济居住的发展，形成以本项目为中心的片区中心。在各项目上，也同时在建项目配套，如本项目的特色商业街，星级酒店等，华力·雍景坊也将在项目建大型商业配套。届时，随着政府和开发商各项目的共同打造，城南片区将更快的提升片区经济、居住。城北：随着广汉行政中心的北移，无疑城北将成为今后政务配套最齐的区域，同时，随着行政中心的北移，也必将带动片区商业、金融等一系列的配套。同时，各项目的启动也将配合行政中心北移打造配套，如目前泓景湾项目上，建有酒店和大型商业综合体配套，与后启动的项目也将附带商业。可见，区域的快速发展，商业的带动将是最快的发展趋势。结语：随着城乡一体化进程加快，房地产市场迅速蓬勃发展，在现今，物资文明基本满足的条件下，人们也日益追求精神文明，追求一种精神享受，追求生活的便捷性，追求生活的品质感，随着市场越来越成熟，人们的购房心理也越来越成熟，买房时考虑的东西也比较全面，现目前小区品质与周边配套成为购房需求的首选，各大房地产项目也主打产品品质与配套，而配套怎样能做的更好？才能吸引更多的客户，在这市场激烈竞争的环境下，开发商日益思考着这样的问题，这也是对房地产开发的一种促进。就广汉这种发展迅速的县级城市，老城的各种生活配套都比较完善，无论是吃、喝、娱、乐都能很快的满足需求，但是其老城的土地稀缺，各种生活配方式单一，生活方式传统，这也为城市新区的发展埋下伏笔，也是一种挑战，挑战着市场，挑战着房地产每一位职业人士。2011年3月28日