[房地产估价师考试密押题库与答案解析]风险分析与决策、房地产开发项目可行性研究(二)

[房地产估价师考试密押 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 库与答案解析]风险分析与决策、房地产开发项目可行性研究(二)PAGE1/NUMPAGES1[房地产估价师考试密押题库与答案解析]风险分析与决策、房地产开发项目可行性研究(二)风险分析与决策、房地产开发项目可行性研究(二)一、多项选择题问题:1.在房地产开发项目基础参数选择时，下列属于融资相关系数的有______。A.房地产开发贷款的比例B.资本金投入比例C.运营费用占毛租金收入比率D.基准收益率E.预售收入用于后期开发建设投资的比例ABCDE答案:ABEC项属于收益相关系数，D项属于评价 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 类指标。问题:2.下列不确定性因素中，属于“开发——销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有______。A.土地费用B.权益投资比率C.运营费用D.开发期E.贷款利率ABCDE答案:ADE[解析]对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 参数、资本化率、贷款利率等。问题:3.在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括______。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议ABCDE答案:AB[解析]风险估计阶段，包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算；CD选项属于风险辨识；E选项属于风险评价。问题:4.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有______。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法ABCDE答案:DE[解析]风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法。问题:5.下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有______。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费ABCDE答案:AB[解析]土地费用包括划拨土地的征收补偿费、出让土地的土地出让价款(由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成)、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价，除上述直接费用外，还包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。C属于勘察设计和前期工程费，D属于房屋开发费。问题:6.决策的有效性程度通常从决策的______等方面来评价。A.合理性B.可接受性C.时效性D.参与性E.经济性ABCDE答案:ABCE问题:7.城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括______。A.市政基础建设费B.土地出让金C.征地拆迁费D.契税E.公建配套设施费ABCDE答案:BC[解析]以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。问题:8.当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算______等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.资产负债率B.流动比率C.速动比率D.借款偿还期E.投资回收期ABCDE答案:ABC问题:9.盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有______。A.产品总成本不断随产销量变化B.产品销量等于生产量C.单位产品变动成本不随产销量变化D.单位产品销售价格不随产销量变化E.单位产品固定成本不随产销量变化ABCDE答案:CD问题:10.房地产开发项目投资中其他工程费用包括______。A.可行性研究费B.临时用地费C.场地平整费D.施工执照费E.竣工图编制费ABCDE答案:BDE问题:11.盈亏平衡分析的基本方法是建立______之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。A.销售收入与销量B.成本与产量C.成本和收益D.销售收入与费用E.动态资本回收期ABCDE答案:AB问题:12.在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有______。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施ABCDE答案:ADE[解析]房地产市场供需和房价现状及走势为房地产市场调查的内容。问题:13.可行新研究在投资前期所做的工作中，可以分为以下______阶段。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目评估与决策E.项目概算ABCDE答案:ABCD问题:14.下列属于房地产开发项目的主要不确定因素有______。A．土地费用B．建筑安装工程费C．开发期与租售期D．租售价格E．购买价格ABCDE答案:ABCDE项属于房地产置业投资项目的主要不确定性因素。问题:15.房地产投资的可行性研究工作阶段包括______。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策ABCDE答案:BCDE[解析]可行性研究工作阶段为：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。所以，A项不在正确选项之内。问题:16.政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有______。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求ABCDE答案:ABC问题:17.在撰写可行性研究报告正文时，项目经济效益评价一般包括______。A.现金流分析B.资金来源与运用表分析C.贷款偿还能力分析D.投资环境分析E.敏感性分析ABCDE答案:ABC二、判断题问题:1.在初步可行性研究阶段，投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。答案:B在初步可行性研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.25%～1.5%。问题:2.盈亏平衡分析只是在完全竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。答案:B[解析]盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。问题:3.房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。答案:A问题:4.构造房地产开发项目评估 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。答案:A问题:5.借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。答案:B借贷还本付息清算表属于辅助报表。问题:6.借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。答案:B[解析]借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。问题:7.运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。答案:A问题:8.最低租售价格与预测价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。答案:A问题:9.公共配套设施建设费用是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。答案:A问题:10.房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表，基本报表中存储着一下基础性数据。答案:B房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表，基础性数据(如成本、收入等)都储存于辅助报表中。问题:11.房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。答案:B[解析]公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套建设(或公建设施)的建设费用。问题:12.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目财务评价指标的影响。答案:A问题:13.房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。答案:A问题:14.地域分析与选择主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。答案:A问题:15.不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。答案:B[解析]不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，不能代替风险分析。问题:16.最高土地取得价格与实际估测的土地取得价格之间差距越大，开发项目承受土地取得价格风险的能力反而减弱。答案:B最高土地取得价格与实际估测的土地取得价格之间差距越大，开发项目承受土地取得价格风险的能力越强。问题:17.金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。答案:A问题:18.在可行性研究中，市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。答案:A问题:19.销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费和其他费用。答案:A问题:20.房地产开发项目可行性研究的根本目的是达到项目的经济效益最大化。答案:B[解析]可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。问题:21.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。答案:A问题:22.在可行性研究的内容中，开发成本估算属于开发建设 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 编制的部分。答案:A问题:23.实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。答案:A问题:24.房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。答案:A问题:25.房地产租售期的长短与宏观社会经济状况、市场供求状况、市场竞争状况、预期未来房地产价格变化趋势、房地产项目的类型等有直接的关系。答案:A问题:26.在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择择。答案:A问题:27.不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，也可以用来替代风险分析。答案:B不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，但是不可以用来替代风险分析。三、计算题问题:1.某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。答案:每年的净收益期望为15×0.5+12×0.3+10×0.2=13.1万元当租赁期为3年时，净现值为：-30+13.1/10%×[1-1/(1+10%)3]=2.58万元当租赁期为5年时，净现值为：-45+13.1/10%×[1-1/(1+10%)5]=4.66万元加权净现值为：2.58×0.4+4.66×0.6=3.83万元(2)净现值从小到大排列净现值/万元联合概率累计概率-7.090.120.12-5.130.080.20-0.160.120.320.490.180.507.300.200.7011.860.301.00净现值不小于零的累计概率为：1=[0.32+(0.50-0.32)]×0.16/(0.49-0.16)=0.6357