新时期社区商业刍议

     新时期社区商业刍议                  胡涌摘要：本文通过对我国现阶段社区商业现状的分析，总结了我国社区商业发展不同于国外社区商业发展的特点：同时，也指出了现代社区商业发展是对城市商业发展的重要补充，对于整个城市商业的发展具有十分重要的意义：最后还根据我国社区商业发展的不足，提出了相应的对策，对指导我国社区商业的发展具有一定的现实意义。关键词：社区商业概念特点发展对策一、社区商业的概念和特点在我国，说起社区商业，人们首先想到的是居民楼底下、街道两旁甚至农贸市场附近的杂货店、饮食店、修理铺、理发店等等，而且给很多人的印象是杂乱无章、不讲卫生，当然这是我国传统的社区商业的形象。如今，我国各地城市的面貌有了较大的改观，社区商业的概念也有了较大的变化。我们现在所说的社区商业，是指一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、为民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，它是城市商业的一个重要组成部分。社区商业的范围主要涵盖购物、各类修理、餐饮、美容美发、家政服务、生活服务、休闲娱乐等功能，所有以上功能最主要的特点就是便民。专家形象地把社区商业称作“51015”，意思是说，居民出家步行5分钟可以到达便利店、10分钟可以到达超市和餐饮店、骑车15分钟可以到达购物中心。社区商业最早于20世纪50年代出现在美国，60年代蔓延到英国、法国、日本等地。在国外，社区商业的含义有所不同。美国认为社区商业一般是以购物中心为主、连锁店为辅，二者相互发展、相互促进。购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。这些设施一般由一些私营企业进行开发，政府很少干预；在英国、新加坡等地情况有所不同，政府对社区商业进行严格的控制，开发项目必须得到政府的同意方能实施。二、现代社区商业对于城市商业发展的重要意义首先，社区商业是城市整体商业的基础，是满足社区业主日常消费的主要力量。社区商业搞得好不好不仅关系到社区综合服务水平，对城市房地产业的发展也有着重要的影响，而且还关系到社区居民的切实生计。同时，社区商业发展的水平也充分反映了我国城市社区居民的消费观念和消费层次。随着我国经济的不断发展，人民收入的不断提高，人们消费的观念产生了很大的变化，这种变化也直接影响了社区商业的发展，同时对我国社区商业也提出了更高的要求。其次，社区商业将成为城市商业发展的新亮点。有专家预计，在未来10年内，社区商业将有很大的发展，社区消费将占全社会商业零售总额的1/3以上。由于城市的不断发展，使得城市尤其是大城市的交通越来越不方便，很多人宁可到附近消费。另外，随着连锁商店、加盟企业等现代零售业态的大量出现，使社区商业的成本大大降低，社区商业的房租低、交通便利等优势将越来越突出。社区商业的重要性也引起了国家商务部的高度重视，2005年商务部决定在全国范围内开展“社区商业示范活动”，在全国确定50个全国级示范社区，指导地方建立300个左右的省级示范社区。明后两年，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，推动社区商业的全面发展。三、我国社区商业发展的现状及其努力的方向随着近些年来我国经济的发展，尤其是房地产业的高速发展，给我国社区商业的发展带来了迅速发展的良好机遇。一方面，由于经济的发展和财政收入的急剧增加，政府有了更多的资金投入到城市建设当中。而且，各地为了招商引资的需要，纷纷加大城市建设的力度，整治了城市的“脏、乱、差”，提升了社区商业的形象：另一方面，我国房地产业的迅速发展，必然带来小区内社区商业的发展，由于业主多为中等收入以上的人群，他们的消费理念相对较为新潮，对社区商业的要求也相对较高，这也给社区商业的发展提供了机遇。但是，我国各地经济发展水平不同，城市建设的力度也不一样。因此，我国社区商业发展极不平衡，而且与现代社区商业的要求也有很大的差距，具体情况如下：1．社区商业布局不太合理我国绝大多数房地产开发商缺乏社区建设的经验，在商铺建设时缺乏总体规划。例如，在新余市，房地产发展十分迅猛，但在结构上普遍采用沿街一、二层为商铺，三层以上为住宅的形式，使得任何一条街道两旁都是商铺，造成商铺空置的现象十分严重。据不完全统计，新余市城区营业面积已高达100万平方米，城区常住人口人均拥有营业面积达4平方米，是上海、北京的近三倍。开发商之间各自为政，导致商铺重复投资和资源的严重浪费，而且由于消费总量不足，商铺经营不佳反而会影响居民的消费。2．社区商业配套设施不健全由于开发商之间缺少协同合作，单个开发商又无力承担更多的辅助设施建设，使得很多社区商铺的配套设施较为缺乏。如：排烟、排水、隔音设施设计考虑不周到，不能适应餐饮业的实际需要：小面积商铺占绝大多数，不能适应大型娱乐项目、健身房、区域商业中心等行业的发展：电路安装配置一般，不能适应网吧、游戏室等项目的需要；普遍没有停车场地，使得车辆只能停在道路两旁，反而影响了小区的交通和秩序等等。3．社区商业服务业态档次不高，服务观念落后我国的社区商业脱胎于传统的商业零售模式，虽然近几年社区商业在装修方面上了一个档次，环境有了较大的改进，但在商业业态方面仍以传统模式为主，如超市、连锁店、便利店、专业店、专卖店等先进业态还较少出现。业态的落后实际上反映的是商业服务理念的问题，说明现代市场营销学中以消费者为中心的观念并没有真正被大多数经营者所接受。4．社区商业利润微薄、竞争激烈，不利于其长远发展由于社区商业准入门槛较低，所以投资社区商业的人较多。但是，由于业态的落后，导致同质化经营的现象非常严重。一家饮食店生意做得好，附近很快就会聚集起好几家同类型的饮食店：一个2000人的小区周围竟然有10家洗衣店、8家冲洗店、3家鲜花店，类似的情况还有很多。这种同质化的经营，其结果必然导致高竞争、高淘汰。针对以上现象，笔者认为，在新时期我国社区商业的发展要重点在以下几方面作出努力：1．政府引导，提升经营者理念我国社区商业存在的许多不足，政府都是看到了的，商务部今年在全国范围内开展的“社区商业示范活动”充分说明了这一点。同时，也说明政府有意帮助经营者加强管理，提高意识。但仅此还不够，这种活动到了地方很容易造成形式主义，最后不了了之。笔者认为，最关键的是提高经营者的经营观念、服务观念。在这方面，政府可以多作宣传，介绍一些营销新思想，引导经营者改变观念。另外，各级地方政府也可以出台一些鼓励发展社区先进业态模式的具体办法，以刺激经营者加强学习，提高认识。2．政府对社区商业合理布局，统一规划我们可以采用英国、新加坡等国的做法：政府对社区商业的开发实行严格的控制，开发商不得随意开发，必须符合地方政府的整体规划。在布局方面应大力发展相对集中的社区商业中心，以商业中心来带动其他小商铺。3．以饮食业为先导，带动整个社区商业的发展有专家指出，收入越高的区域，人们在外就餐就越多。据悉，一个美国家庭与一个北京家庭相比，前者在外就餐的次数要高出40%以上。我国的经济持续发展，人们的收入不断提高，现在已经有越来越多的人具备了经常在外就餐的经济条件。我们要以此为契机，通过鼓励甚至号召居民外出就餐来开辞社区饮食业，从而带动整个社区商业的发展。当然，社区饮食业为吸引更多的消费者，必须做到物美价廉，要让更多的人能够承受，也愿意承受经常在外就餐所带来的经济负担。具体方式可以采用连锁经营、加盟名店、扩大规模、网上点菜、送菜上门等服务方式。参考文献：[1]张采庆，中国城市流通产业发展的态势与展望[J]，市场营销导刊，2003，(3)。[2]鲍观明，社区商贸服务业业态模式选择[J]，上海商业，2006，(3)。[3]陆志丰，百联南方，挑战上海社区商业服务业——访百联南方购物中心总经钱建强[J]，上海商业，2005，(9)。（作者系江西新余学院副院长、副教授） -全文完-