xxxx小区物业接管验收标准

xxxx小区物业接管验收 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 物业管理流程图 物业经理、工程主管参与相关会议，提出合理化建议 设计、审图阶段 前期介入阶段 物业参与公司代表方，熟悉工程与变更，建立档案 施工建筑阶段 水电工参与、监督，发现问题及时提出整改方案，并上报公司 安装、装修阶段 物业公司正式介入，和开发公司共同验收，提出整改方案 竣工验收与移交阶段 入伙前两个月，开发公司通知物业接管验收 接管验收阶段 接管验收准备阶 段 物业五至十个工作日内，编制签订工作安排 接管验收阶段 约定验收时间，对项目进行逐项验收 验收整改阶段 对不合格项目，向开发公司工程部提出限期整改 整改完毕后，进行复验，直至合格 入住阶段 入住准备阶段 提前30天与工程部、财务部、售楼部，共同设计流程 交房人员培训，印制各类表格，完成前期准备工作 业主凭《入伙通知书》与交房人员共同验收房屋 业主办理手续阶 段 验收后，填写《维修通知单》，报工程部限期整修 业主装修阶段 维修完毕，通知业主入住，办理相关手续，建立档案 监督检查业主装修情况，及时提出问题和整改要求 装修完毕后，进行验收并建立装修档案 物业服务过程中销售阶段 日常管理阶段物业配合开发公司的销售、招商、运营等各项工作 房屋使用维修养护、公共设施设备的养护阶段、绿化、日常管理阶段 保洁、公共秩序、车辆管理、档案管理、社区文化、 其他委托服务等内容 Xxxxxx物业接管验收的标准 一、 目的 规范xxxxxxx在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准。 二、 范围 适用于xxxxx所有物业接管验收工作。 三、 职责 1xxxx物业管理部负责本指引的制订、修改、指导和监督; 2 物业公司严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求; 3地产公司相关部门配合物业做好验收、整改工作，确保物业顺利移交。 四、方法和过程 1接管验收的定义:物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括:资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。 2 为尽快发挥投资效益，地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在收房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收; 3依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司应于5―10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《物业接管验收工作安排》、并会否是否同意接管验收; 4 同意接管验收，即对物业公司于地产公司签定《房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收; 5于约定时间开始按《房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收。 6如验收有不合格的项目，物业公司应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需有地产公司提出，随时提出，随时复验。 7验收合格，物业公司月5个工作日内签署《验收通过证明》。 8对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》。 五、物业接管验收标准和要求(部分内容可根据项目具体情况删减) (一)资料: 1产权资料 1.1用地批准资料. 1.2项目批准资料 1.3施工许可证. 1.4用水、用电、用气指标批文。 2技术资料 2.1住宅区规划图，小区竣工总平面图。 2.2所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。 2.3单位工程竣工验收 证明书 焊接钢管质量证明书员工离职证明书电梯安装质量证明文件导游证健康状况证明暑期社会实践证明 。 2.4地图勘探报告，沉降观察记录。 2.5地下管网竣工图。 2.6所有设备订货合同、产品合格证、随即资料( 使用说明 爱威a9效果器使用图word使用说明在哪儿钻床数控系统用户手册玻璃钢风机使用说明书控制器用户说明书 检验报告)，随即专业工具清单。 2.7电缆铺设记录。 2.8线路及电力电缆试验记录。 2.9发电机、电动机检查试运转记录。 2.10电气设备试验调整记录。 2.11电气设备绝缘检查。 2.12电气设备送电验收记录。 2.13防雷接地电阻检测记录。 2.14防雷引下线焊接记录。 2.15水、卫生器具检验合格证。 2.16通风机风量测量调整记录。 2.17环保达标验收许可证。 2.18消防验收许可证。 2.19房屋测绘验收资料。 2.20房屋验收记录。 2.21绿化平面图。 (二)房屋 1内墙面 表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮;预留洞、槽、管道等各面层及门窗与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确。方正、整齐、光滑;阴阳角垂直、方正、允许偏差3mm，表面平整度允许偏差小于2mm;阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个接点，墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。 2顶棚(层高)，开间尺寸 验收标准基本同墙面 各房型房间净高，开间长，宽尺寸符合设计标准。顶棚在开整度得基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。 3地坪 地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不不起砂，地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查没面不少于3个点。 4进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门 门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象;表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角与墙体间砂浆填嵌饱满均匀;框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5-2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门磁头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活，钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通用锁。 5阳台 除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓裂开;阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确;阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致;阳台墙面涂料无色差;阳台立管清洁无污染。 6卫生间、厨房间 墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。 7塑钢门窗 门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确;门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象;滑槽内无垃圾，排 水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡;硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。 8公共部位(楼梯走道) 8.1墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。 8.2地砖铺贴平整，拼花图清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂痕，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无打小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整允许偏差小于4mm。 8.3楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。 8.4楼梯栏杆、扶手:栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑，焊渣，毛刺等。 9 外墙 9.1外墙平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊;涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。 9.2窗台横平竖直，棱角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直;窗台排水坡度20mm以上;窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。 9.3空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。 9.4阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度，宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直;无色差，无起皱脱皮，上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。 9.5外墙勒脚线和明沟:表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲;名沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯形状统一，无积水，排水流畅;伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。 10屋面 10.1光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。 10.2飘板、圆柱表面光滑平整，线脚顺直，涂料均匀无色差。 10.3屋里地坪找坡准确，基层与突出屋面结构(女儿墙、排气管等)的链接处以及基层的转角处(水落口，天沟等)均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。天沟排水通畅，无明显积水，整个层面24小时盛水无渗漏。 (三)给排水、电器部分 1.给水管 每层管道内应设支架，关卡埋设牢固，关卡与管子接触紧密。 给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。 水表安装位置正确，平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大约20mm。 明敷管和管道井应将管接口麻丝和污物清理感干净后，刷银粉漆二度。 所有的给水管(含热水管)都经试压且符合规范标准。 2排水管 排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5-1cm，阳台地漏低于地表0.5cm。 检查口位置正确，清扫方便。 排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。 所有排水管 灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。 3空调、雨落管 按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。 管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支撑件间距不大于2m。 立管的垂直度偏差:每5m不大于10mm，全高不大于30mm。 所有管道不堵不漏，排水通畅。 雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。 4煤气管 管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm，顶棚处与顶棚平。 立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。 管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆二度。 煤气管明敷，离墙面3.5-4cm。 煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。 5避雷带 避雷带规格符合设计要求，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为25mm的2.5倍。 避雷带及引下线焊接符合规范要求，-4*25mm，圆铜焊接按搭倍数为φ的6倍双面焊。 全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。 6配电箱 元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。(相线为红色、黄色、绿色、零线为兰色，接地先为绿黄双色线) 配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm，箱体高50cm以上，允许偏差3mm。 7开关，插座(含电视机、电话、可视对讲机、宽带网) 线材色标符合，按线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，按地线为绿黄双色线，接地接触紧密。 开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm;每户内面板高差允许偏差5mm;面板的垂直度允许偏差0.5mm。 8.阳台灯具安装上下对齐 9电器回路测试 绝缘测试。导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。 通电测试。漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。 10配电柜、盘 盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。 盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。 所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。 手车或抽屉式开关柜在推入或来出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。 柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。 盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。 操作及联动试验正确，符合设计要求。 验收时应提供下列资料和文件 (1)工程竣工图 (2)制造厂提供的产品说明书，测试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。 (3)安装技术记录，调试试验记录。 11电缆 电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损坏;标志牌应装设齐全，正确，清晰。 电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属户层的接线、相序排列等应符合要求。 电缆终端、电缆接头应按牢固。 接地应良好;相色应正确;电缆支架等的金属部件防腐层应完好。 电缆沟内应无杂物，盖板齐全。 直理电缆路径标志物与实际路径标志相符。路径标志应清晰、牢固、间路适当。 验收时应提交下列资料和技术文件: (1)设计资料图纸、竣工图。 (2)制造厂提供的产品说明书，试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。 (3)电气试验清单。 12.电动机的验收要求 电机性能应符合电机周围工作环境的要求。 电机转子应灵活，不得有磁卡声。 润滑脂的情况正常，无变色，变质及变硬现象。其性能应符合电机的工作条件。 电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。 电机转动方向要符合要求，无杂声。 电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。 验收时应提供下列资料和文件: (1)制造厂提供的产品说明书。 (2)检查及试验记录。 (3)合格证件冀安装使用图纸等技术文件。 (4)调试验收记录报告。 13电梯 (1)拽引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。 (2)限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。 (3)钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯，松股及断丝现象。 (4)制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应无摩擦。 (5)导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。 (6)轿厢的组装应牢固，娇壁结合处平整。 (7)导靴要保证电梯正常运行。 (8)轿厢地坎与各层门地坎的偏差严禁超过 (9)层门指示灯盒及召唤安装应平整、牢固、不变形，不突出装饰面。 (10)厅门，轿门应平整，启闲时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。 (11)电梯的电源应专用，机房照明、井道照明，娇箱照明应与电源分开。 (12)电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。 (13)电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。 (14)电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。 (15)各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。 (16)急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。 (17)极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。 (18)轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠。 (19)井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。 (20)安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。 (21)电梯启动、运行和停止，轿厢内无较大的震动和冲击，制动可靠。 (22)运行控制功能达到设计要求。 (23)超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。拽引机工作正常。 (24)在验收时应提供下列资料和文件: 电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点;制造厂提供的随机文件和图纸;电 梯检查及电梯运行参数记录。 14.水泵 水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。 离心泵和轴流泵的安装应水平。 出水管与水泵节的链接必须对正，牢固可靠。 底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。 电动机转子轴孔与转动轴间隙均匀。 离心泵、轴流泵填料函盖松紧应适当，允许有满伏泄露、温度不得过高。 电动机的电流不得超过额定值。 运转中无较大振动，声音正常，各连接部分不得松动或泄露。 滚动轴承最高温度不得超过70摄氏度，滑动轴承不能超过60摄氏度。 验收时应提交下列资料和文件: (1) 制造商提供的产品说明书。 (2) 合格证及安装图纸等技术文件。 (3) 安装技术记录。 (4) 调整试验记录。 15.可视门对讲 室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图像清晰，电控锁开启灵活，报警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图像的清晰，访客呼叫键采取直接式。 16.背景音乐系统 室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。 17.闭路电视可与周界防越报警系统联动进行视频录像。摄像机必须安装牢固，设备必须能满足白天，夜间正常使用，并保证图像清晰，配置必须满足招标书上的功能要求。 18.周界红外报警系统 系统的配置必须满足招标书上的功能要求，按安装可靠牢固报警点沙盘显示正确，可与电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。 19.电子巡更系统 信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。 (四)室外总体部分 1室外排水工程 室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。 窖井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。 各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形、易于开启。 管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。 2行车道路 沥青道路: 1)道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积 水现象。 2)雨水口麓子、检查井盖等高出路面部分，不应大约5mm。 3)道路宽度允许偏差?50mm，厚度允许偏差?5mm;横坡允许偏差?0.35,100 4)表面平整度2m靠尺检查，允许偏差小于7mm。 混凝土路: 1)混凝面应无裂纹、脱皮、麻面、和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。 2)混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通;允许偏差:纵缝20m长 度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。 3)路面的平整度允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。 4)路面坡度符合设计允许偏差小于0.15,，无积水现象。 3小区景观: 按图布置各景点，坐标位置正确。 各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须计量，水泵要作试压， 灯光布置系统须作线路绝缘测试和通电试验。 小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，无积水现象。 4配套设施 各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。警卫室的建设必须满足物业管理要求。 5绿化建设 1)栽植土及地下水位深度:大、中乔木，100cm;小乔木和大、中灌木，80cm;小灌木、宿根花圃，60cm;草本地被、草坪、一、二年生草花，40cm。(种植耐水湿植物除外) 2)栽植土壤块径:大、中乔木，80cm;小乔木和大、中灌木，60cm;小灌木、宿根花铺，4cm; 3)石砾、瓦砾等杂物块径:树木，5cm;草坪、地被、花铺，1cm。 4)地形标高:全高，100cm为?5cm;全高101cm—299cm为?20cm;全高，300cm为?50cm。 5)土地平整，排水坡恰当，无积水，土壤基本无石砾、瓦砾等杂物。 植物材料质量标准: 1)树木姿态呈上涨势:树杆挺直，树冠完整，不脱脚，生长健壮，根系茂盛，土球完整、包 扎正确牢固、裸根树系完整。 2)草块每边应在30cm左右，厚度不小于2cm，杂草小于5,、无病虫害、长势良好。 3)花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。 4)植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，进沪植物材料应有“植物检疫表”及苗木出 圃单。 树木栽植质量标准: 1)放样定位符合设计要求，偏差不超过5,。 2)树坑坑径大约土球或裸根系40cm，深度同土球或裸根系的直径，翻松底土，树根上下垂 直。 3)树木朝向的主要视线应丰满完，姿态美。孤植树冠幅完整，林冠线符合设计要求。 4)栽植深度符合生长要求，土球包装物、培土浇水符合上海市《园林植物栽植技术规程》要 求。 5)树木栽植垂直度，维护的支撑。饶杆符合上海市《园林植物栽植技术规程》要求。材料、 高度方向及位置应整齐划一。 6)修除损伤、枯烂、严重病虫害的枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型正确，切口平整、 留枝留梢正确。 7)树木、乔木、大灌木栽植点。数量符合设计要求。 草坪、花坛、地被栽植工程评定标准: 1)栽植放样符合设计要求，放样偏差不得超过,5. 2)土地平整，表土块小于2cm。排水坡恰当，无杂草根，茎，花坛施妥腐熟基肥。 3)草坪满铺留缝间隙1-1.5cm，草坪间铺、点铺大小应一致、均匀、草块与土壤密结、平整。 4)草坪切边线条清晰、平顺自然。 5)花坛、草木地被的高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。 6)维(护)栏(墙): 安装牢固:焊点平滑，无脱漆，锈蚀，粉刷应平整亮丽，无流坠，颜色一致。 设计安装蔚蓝应设立监视系统和报警系统的安装位置。 7)公园椅: 在小区道路，花园内适当位置，合理设置公园椅。 公园椅安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。 8)单(摩托)车棚: 在小区适当位置，合理设置单(摩托)车存放点，分布点，其大小应与小区的实际情况吻合。 存放点设置合理的照明。 存放点应设置固定支持物，与小区的风格相区配。 (五)清洁配置设施: 在小区道路周边及花园内适当位置，合适设置垃圾箱(桶)，大小适当，外观应与小区风格区配。 室外垃圾箱(桶)安装时应考虑风吹影响及清洗方便。 住宅标准层应设置垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴瓷片;应配置水源及排水设施，以方便清洁。 电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱。 地下车库应合理设置果皮箱及清洁水源，水源处需设置排水，考虑防水。 天面应合理设置清洁水源，水源处需设置排水。 应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功能排水设施，大小与小区实际情况相区配，同时异味不漏住户。 (六)车库 地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。 地下车库出入口应设置防洪闸。 (七)公共栏: 小区应在主要出入口设置信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设置信息公布栏。 (八)消防系统: 所有消防主管网应在合理位置，清洗标示管网功能，流向，在天台设置试验。 消防栓:消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。 所有消防阀门应标明控制区域。 消防泵应设置带负荷试泵条件，在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。 防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音;防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。 消防控制中心应安装空调。 大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。 办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话。 防火门: (1) 公共部位防火门钥锁应通用。 (2)门开、管、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损，力量适中。 (九)商铺: 每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置。 应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。 商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯，消防平面图，配置足够的灭火器材等消防设施。 应设置垃圾桶。 公共通道应采取节能灯。 (十)管理用房转移交接管验收标准: 管理用房面积按照当地法规要求测算，法规无要求的，按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房屋，不足50平方米的按50平方米计算。 位置:尽量设置在住宅区中心部位，方便住户。 竣工日期:在向住户发钥匙前15天。 装修标准:参见《物业管理使用房装修标准》 (十一)有关居委会用房规定(政府文件) 面积:按10户1平方米标准考虑。 位置:与物业管理用房安排在一起。 竣工日期:同物业管理用房。 (十二)社区健康中心(参考): 100平方米左右。 (十三)商业用房: 按总建筑面积的3,(多层)、2,(高层)的比例配置，此部分商业用房划给物业公司。 (十四)室内活动中心(免费场所):依据具体情况定 住宅区 活动中心面积 5万平方米: 60平方米 10万平方米: 100平方米 10万平方米及以上，每增加10万平方米相应增加50平方米。 (十五)室外体育活动活动场所参考标准: 如有规划指标，按规划指标，但不低于以下标准; 1)10万平方米以下(含10万平方米)设露天羽毛球场2个，篮球场1个，乒乓球台2个。 2)20万平方米，设露天羽毛球场3个，乒乓球台4个。 3)30万平方米，设露天羽毛球场3个，网球场2个，游泳1个，篮球场1个。 4)40万平方米(包括40万以上):同30万平方米住宅区，另加设门球场1个。 (十六)居民会所: 30万平方米以上住宅区设置，安排健身、阅览、室内乒乓球等娱乐设施。 (十七)物业管理办公用房装修标准: 开发单位移交物业办公用房时，必须保证物业管理办公用房能够正常使用。即满足以下条件: (1) 地面:水磨石地面或国产防滑地砖地面。 (2) 墙面:国产乳胶漆墙面。 (3) 顶棚:型钢T型龙骨、石膏板吊顶。 (4) 门:普通实木门，局部可用铝合金门。 (5) 窗:铝合金窗。 (6) 水、电、气相关设备，采用一般的国产设备。 (7) 前台木质收银柜台、各办公室功能隔断(砖砌、木质或铝合金隔断)、木质住户 钥匙柜、办公地柜等。 如果开发单位移交物业管理办公用房时不能满足第一条标准，则有物业管理单位按第一条标准完善，费用由开发单位支付。 如果物业管理单位发生超出第一标准的装修费用时，则由物业管理单位自付超出费用。 物业管理各类用房应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配置洗手间。 六、注意事项 1物业接管验收一定在地产竣工验收基础上再验收，并永久保存期间发生的资料、记录。 2物业公司在前期介入时应加强对现场建筑，安装工程的跟进，特别是电梯、发动机、供配电、消防、空调供水、智能化。停车场等设备设施安装的跟进，及时发现问题，消除隐患，并与设备设施供应商及安装单位建立良好的沟通渠道。积极参加竣工验收，跟进竣工验收中露出的问题，将问题解决在楼管验收之前。 3当移交验收时房屋、设备、设施屡次整改仍不合格，同时入伙时间已至，物业公司应将接管验收不合格问题编制报告，相地产领导报请书面意见，对不能及时整改或多次整改不合格问题同时报公司工程管理部、物业管理部备案。 4为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，地产应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件，维保作业计划，维保期限及内容和其它服务程度的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。 七、相关表格: 《接管验收邀请函》 《新建房屋一览表》 《新建房屋具备接管验收条件审核单》 《新建房屋交接责任书》 《验收通知》 《新建物业接管验收工作安排》 《小区公共建设及道路设施收单》 《小区公共绿化验收单》 《新建房屋验收表》 《质量问题整改通知单》 《验收通过证明》 《接管通知》 接管验收邀请函 NO. ?????? ??????????物业公司: 我公司位于?????????区????????路???????号新建工程已竣工，并经过了的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项技术资料齐全。根据与你公司签订的《物业管理委托合同》，特提请你公司于???年???月???日前来接洽有关接管事宜。 此致 有限公司 ??年??月??日 签收人????????? ???年???月???日 ? ? ? ? ? ? ? (骑缝加盖公章)? ? ? ? ? 新建房屋交接责任书 建设单位:?????????????????? 接管单位:?????????????????? 工程名称:?????????????????? 工程地址:?????????????????? 开工日期:?????????????????? 竣工日期:?????? 竣工验收日期:??????????????? 建筑面积:?????? 结构类型:?????????????????? 主旨:为确保房屋住用的安全和正常使用，明确双方在房屋接管验收中和接管后应遵守的事项，承担的义务和责任，特制定本责任书。 一本责任书适用于本公司关于新建住宅房屋的验收交接。 二接管验收依据:本公司制定接管验收程序、内容及标准以建设部《房屋接管验收标准》( 年 月 日)和物业管理行业一般要求为依据。 三验收程序: 1. 依据新建房屋竣工后建设方提出的接管验收申请，接管验收方于15日内对该工程 是否已具备接管验收条件予以审核，认为合格，即签发验收通知书。 2. 于约定的时间开始按《新建房屋验收表》所列项目进行逐项验收。验收合格于7日 内接管方签署验收合格证，如验收有不合格的项目，接管方签发《返修通知书》， 对所列返修项目，建设方应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。 3. 对于已签署验收合格证的新建房屋双方应于规定时间内办理交代手续。 四(交接后双方责任 1.交接双方在接管验收的过程中，应互相支持，密切配合，信守诺言，如由于发生一方工 作的疏忽|怠慢、不配合、而给另一方带来工作不便或经济损失，应有前方负责。 2.新建房屋接管交付使用后，无论时间多长，如发生隐蔽性的重大质量事故，应有接管单 位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料等原因， 由建设单位负责处理，直至符合有关质量要求;如属使用不当，管理不善的原因，则由 接管单位负责处理。 3.新建房屋自验收接管之日，除因使用不当、管理不善外，工程保修期有关规定执行，所 发生的保修费用均由建设单位承担。 五(争议裁决 本责任书一经双方签字即予生效。 如执行本责任书发生争议而不能双方协商解决的，双方均可申请市、区房地产管理机关 进行协调或裁决。 建设单位代表(签字): 接管单位代表(签字): 年 月 日 年 月 日 新建房屋一览表 建设单位: 接管单位: 工程名称 开工日期 竣工日期 竣工验收日期 建筑面积结构类型 备注 2(M) 新建房屋具备接管验收条件审核单 工程名称: 建设单位: 竣工日期: 竣工验收日期: 建筑面积: 结构类型: 项次 项目 核查情况 1 竣工验收合格证明文件 2 此次A 供电设备 所列B 给排水设备 设备C 消防设备 能否D 监控设备 正常E 卫生设施/道路设施 运行 其他 3 本幢房屋幢、户编号是否已经有关部 门确认(提供相关文件) 4 应交A 项目批准文件 验产B 用地批准文件 权资C 建筑执照 料 其他 5 A 竣工图(包括总平面 图、建筑结构设备、 附属工程及隐蔽管线 的全套图纸) B 地质勘查报告 C 工程合同及开、竣工 报告 D 工程预决算 E 图纸会审记录 F 工程设计变更通知及 技术核定单(包括质应 交量事故处理记录) 验 G 隐蔽工程验收签证 技 术H 沉降观察记录 资 料I 竣工验收证明书 J 钢材、水泥等主要材 料的质量保证书 K 水、电、卫生器具、 电梯等设备的检验合 格证书 L 新材料、构配件的鉴 定合格证书 M 砂浆、混凝土试压报 告 N 供水试压报告 其他 6 发展商交纳维修基金情况核验(提供 相关文件) 审验 结论 验 收 通 知 NO. 有限公司: 依据对 (工程名称)的产权资料、技术质料及其他方面查核的结果，我们认为已具备接管验收的条件，现定于 年 月 日开始 对 (工程名称)进行验收。 请予接洽配合为感。 物业管理有限公司(章) 年 月 日 签收人: 年 月 日 ?————————————————(骑缝加盖公章)———————————— 验 收 通 知 NO. 有限公司: 依据对 (工程名称)的产权资料、技术质料及其他方面查核的结果，我们认为已具备接管验收的条件，现定于 年 月 日开始 对 (工程名称)进行验收。 请予接洽配合为感。 物业管理有限公司(章) 年 月 日 新建物业接管验收工作安排 (列明相关注意事项，具体计划可按现场情况来定) 一、确定标准 二、对参检人员进行培训。 三、挑选一个 单元 初级会计实务单元训练题天津单元检测卷六年级下册数学单元教学设计框架单元教学设计的基本步骤主题单元教学设计 作为接管检查的标准样板，确定总体质量标准样板。 四、按接管检查标准对照标准样板，对项目每套房间及外墙屋面、室外小品、道路等进行接管检查， 对检查中达不到标准的，以书面整改单形式交施工单位限期整改，整改后及时复验，直至完全符合接管检 查标准为止。 五、针对项目特点应注意事项。 六、检查人员安排: 分组情况，几个组，每组几个人，共多少人，谁负责等，是个人按套操作还以组按项操作。 七、工作量:每组每天各检查几套房，几天完成检查任务。 八、验收时间: 初验: 天， 月 日至 月 日 初验整改: 天， 月 日至 月 日 终验: 天， 月 日至 月 日 终验整改: 天， 月 日至 月 日 终验整改验收: 天， 月 日至 月 日 房 屋 验 收 表 工程名称: 建设单位: 验收单位: 验收日期: 建筑面积: 幢号: 项次 项目 质量要求 检查结果 处理要求 负责人 1 地基基础 2 钢筋混凝土构件 3 土结结构应结点 支撑系统 构件造材 4 房屋整体系统 5 外墙 6 屋里 7 平面屋的隔热 8 三层以上屋的层面 9 楼地面面层与基层 10 卫生间、阳台、盥洗 间地面 11 钢木门窗 12 进户门 13 本装修工程 14 门窗玻璃 15 抹灰 16 饰面砖 17 油漆刷浆 18 电线路安装 气导管 线导线连接 路铅导线接法 安管子配线 装 接地线 回路导线 19 每套电表安装或预值 20 照明器具等安装支架 21 避雷针、带 22 电梯 23 有线电视、宽带网 24 管道 25 地漏 26 排污管道 27 水龙头 28 空调基架 29 消防设备 30 监控设施 31 附属工程 32 其他 小区公共设施及道路设施验收单 区: 面积: 项数 项目 验查情况 结论 责任人 1 配电间 2 水泵房 3 雨水窨井 4 铁盖窨井 5 路旁栅栏 6 进户水阀 7 主干水阀 8 消防龙头 9 室外照明 10 湖区水处理 系统 11 安防系统 12 一卡通系统 道路 其他 总责任人: 物业管理有限公司(章) 年 月 日 小区公共绿化验收单 区 面积: 项数 项目 验查情况 结论 责任人 1 地形 2 草坪 3 地被 4 苗木 苗木 苗木 苗木 其他 总责任人: 物业管理有限公司(章) 年 月 日 验 收 通 过 证 明 工程名称: 建设单位: 竣工日期: 接管验收日期: 建筑面积: 结构类型: 项次 项目 结论 责任人 1 主体结构 2 外墙不渗水 3 层面 4 楼地面 5 装修 6 电气 7 水、煤、卫、消防 8 附属工程等其他 以上各项目均通过验收，可以接管。 总责任人: 物业管理有限公司(章) 年 月 日 质 量 问 题 整 改 通 知 单 NO. 发展商项目 填写时间: 部: 要求完成时 实际完成时 间: 间: 需整改内容: 签收人: 年 月 日 ?————————————————————————————————————— 质 量 问 题 整 改 通 知 单 NO. XXX项目部: 经检查，贵方在土建、安装施工方面存在质量问题(见下栏)，望接到本通知后，于 年 月 日前完成整改并报复验。 物业管理有限公司 年 月 日 需整改内容: 接 管 通 知 NO. 公司: 2经验收，建筑面积为 M的 (工程名称)已符合接管要求，我公司拟于 年 月 日对上述工程予以接管，办理交接手续。 请接洽配合为荷。 物业管理有限公司(章) 年 月 日 签收人: 年 月 日 ?————————————————(骑缝加盖公章)———————————— 接 管 通 知 NO. 公司: 2经验收，建筑面积为 M的 (工程名称)已符合接管要求，我公司拟于 年 月 日对上述工程予以接管，办理交接手续。 请接洽配合为荷。 物业管理有限公司(章) 年 月 日 物业验收与接管管理标准图表 拟接物业考察表 种 项 目 信 息 项 目 信 息 类 物 业 名 称 法人代表姓名 物 业 发 展 商 总 投 资 物 业 性 质 地 点 总 占 地 面 积 总 建 筑 面 积 楼宇占地面积 住 宅 总 面 积 新 商 场 总 面 积 写字楼总面积 管理用房面积 员工宿舍面积 绿化占地面积 联系人及电话 物 机电设施概况: 业 其他情况: 业主委员会成立情况: 旧业主委员会主任情况: 物 原管理处退出原因: 业 该物业社会、治安环境: 物 业 统 计 表 物 业 名 称 项 目 竣工时间 发展商 物业位置 物业性质 工程总造价(万元) 占地面积(?) 总建筑面积(?) 总住宅面积(?) 栋 数(栋) 单元数(单元) 最高层数(层) 套 房(套) 公 寓(套) 楼 道 灯(盏) 商业用房(?) 管理用房(?) 数量(个) 停 车 场 面积(?) 车 位(个) 数量(个) 室内车棚 面积(?) 文化中心(?) 游 泳 池(?) 网 球 场(?) 小 学(?) 中 学(?) 幼 儿 园(?) 综 合 楼(?) 小区道路(?) 雕 塑(个) 沟、渠(m) 雨水、污水检查井(个) 沙 井(个) 露天娱乐场(?) 露天娱乐设备(个) 路 障(个) 垃 圾 屋(个) 路 灯(盏) 室内消防栓(个) 室外消防栓(个) 消防接合器(个) 宣 传 栏(个) (个) 化粪池 3(m) (个) 屋顶水箱 3(m) (个) 停车场 3(m) 房屋接管验收表 栋号: 接管验收时间: 年 月 日 存 在 问 题 简 述 编号 备注 土建设施 照 明 给排水 门 窗 其 他 验收人: 移交人: 房屋接管验收遗留问题统计表 遗留项目名称: 统计人: 日期: 栋 号 房 号 遗 留 问 题 简 述 备 注 公共配套设施接管验收表 接管验收时间: 年 月 日 设 施 名 称 存 在 问 题 简 述 备 注 验收人: 移交人: 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 遗留项目名称: 统计人: 日期: 设 施 名 称 遗 留 问 题 简 述 备 注 楼宇接管资料移交清单 序 号 移 交 资 料 名 称 单 位 数 量 备 注 接收人: 移交人: 北方国际建材成项目交房(入伙)流程 一、目的 合理的安排入伙工作，确保入伙工作顺利有序地进行。 二、 适用范围 是用于建材城公寓住宅项目的入伙组织工作。 三、 术语和定义 入伙:指按照买卖合同的约定，将物业移交业主，在一定时间范围内集中办理入伙的过程。 四、职责 开发公司售楼部统筹安排入伙前的准备及现场布置和组织安排。 物业公司负责入住手续的办理。 开发公司工程部组织成立维修小组，负责入伙验房及入伙后工程返修事务的处理。 物业客服部跟进各部门对客户入伙时反馈信息的处理情况。 五、 前期工作 入伙前30天，由销售经营部牵头成立入伙前期准备工作小组，制定《入伙工作计划安排表》，明确相关部门的工作内容及完成时间。 1售楼部确定具备入伙名单，并安排入伙时间，发放《入伙通知书》。 2售楼部在入伙开始前10天，组织安排模拟验房工作。 3售楼部在入伙开始前20天印制及入伙现场的包装、标识的制作。 4售楼部在入伙开始前一天或当天，在媒体发布交房(入伙)信息。 5物业管理处在入伙开始前10天，准备下列文件资料: 5.1物业公司《营业执照》、《资质证》、《收费许可证》; 5.2《前期物业服务合同》、《业户手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》; 5.3《入住登记表》、《钥匙领用登记表》、 装修管理规定、公共安全、消防安全责任书; 5.4确定验房人员、熟悉验房程序; 5.5安排入伙期间的安保秩序、确定应急预案、安排卫生保洁。 6开发公司工程部确定入户验房人员、配置相关工具、掌握验收流程、印制《验房表格》、房屋维修统一说辞。 六、入伙程序 1开发公司售楼部 1.1入口处布置、路牌引导、办理入伙须知“温馨提示”; 1.2发出《入伙通知》、附随告知入伙提交资料 1.3入伙提交资料:《购房合同》原件或复印件、业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，单位购房的尚须带齐营业执照副本及复印件各一份; 委托他人办理的，须带业主委托书。 1.4入伙缴纳费用:煤气开户费、暖气开口费、有线电视初装费、装修保证金、装修垃圾清运费、物业管理服务费; 1.5负责将客户带至下一服务处，办理登记、缴费。 2物业公司小区管理处 2.1凭《入伙通知》审查业主资料，办理《入住登记表》; 2.2缴纳相关费用; 2.3签署《业主临时规约》、《消防安全责任书》、《装修协议》，发放《业户手册》、两书:《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》; 6.2.4登记领取钥匙、领取《验房表格》; 6.2.5由物业服务人员引领到验房接待服务处。 6.2.6应急处理:物业公司对现场秩序、公共安全制定应急预案，对于个别需要查看交房资料(五证一书)者，由应急处理组负责。 6.3开发公司工程部 6.3.1凭《验房表格》和房门钥匙，带业主到楼栋验房; 6.3.2按照项目公司统一说辞，向业主介绍房屋使用说明和质量保修，耐心听取和解释业主验房中提出的疑问; 6.3.3业主提出的房屋瑕疵，如实登记在《验房表格》内，并答复维修时间。 7.开发公司管委会在交房工作结束后，听取工程部、售楼部、物业公司三方汇报，并针对交房工作做出评价。 前期物业管理服务合同 第一章 总 则 第一条 本合同当事人 委托方(以下简称甲方) 组织名称: 法定代表人: 注册地址: 联系电话: 受委托方(以下简称乙方) 企业名称: 物业管理公司 法定代表人: 注册地址: 联系电话: 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将( 物 业)委托乙方实行物业管理，订立本合同。 第二条 物业基本情况 物业类型: 坐落位置: 市 区 路(街道) 号; ,占地面积: ,; ,建筑面积: ,。 第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业 主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。 第二章 委托管理事项 第四条 甲方就 住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理: 1.房屋共用部位、共用设备的修缮和管理。 2.公共设施的修缮和管理。 3.社区服务配套设施的经营和管理。 4.房屋修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的账务管理。 5.物业档案资料管理。 6.建筑管理。 7.公共环境卫生。 8.保安。 9.高层住宅电梯、水泵运行服务管理。 第三章 委托管理期限 第五条 本合同自 年 月 日至 年 月 日止。 第四章 双方权利义务 第六条 甲方权利义务 1.负责制定《住宅使用说明书》并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人 遵守。 2.审定乙方制定的物业管理方案。 3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。 4.审议乙方在小区的年度管理计划、资金使用计划及决算报告。 5.保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下第 种方式处理: (1)甲方负责返修。 (2)委托乙方返修，支付全部费用。 (3)其他。 6.在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房(产权建筑 面积管理用房，产权仍属甲方)，由乙方按下列第 项执行: (1)无偿使用。 (2)按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于物业管理和服务。 7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方 提供。 8.当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，负责催交或以 方式偿付。 9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。 10.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。 11.其他。 第七条 乙方权利义务 1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。 2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。 3.按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。 4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。 5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。 6.向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。 7.每 个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。 8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。 9.其他。 第五章 物业管理服务要求标准 第八条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到 %。 1.房屋外观: 2.设备运行: 3.房屋及设施、设备的维修、养护: 4.公共环境: 5.绿化: 6.交通秩序: 7.保安: 8.急修: 小修: 第六章 物业管理服务费用 第九条 物业管理服务费(略)。 第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。 第十一条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取: 1.露天车位: 2.车库车位: 3.其他: 第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。 第十三条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下:(自 定)。 第十四条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用按以下方式承担: 1.保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、保养费用由甲方承担。 2.不属保修范围内的维修、养护费用由业户按建筑面积承担。 第七章 违约责任 甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20%由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。 第八章 附 件 第十五条 双方约定自本合同成效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。 第十六条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。 第十七条 本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第十八条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。 第十九条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的坚定为准。 第二十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。 第二十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可以向当地人民法院起诉。 第二十二条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。 第二十三条 本合同自签订之日起生效。 甲方签章: 乙方签章: 代表人: 代表人: 日期: 日期: 入伙通知 公司/女士/先生: 您好～您所认购的 号楼 层 室已于 年 月经 省/市 单位验收部门和 房地产公司、 建筑工程公司、物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。 一、请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。在此期间内，房产公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现场办公，一次办完手续，为您提供快捷方便的服务。 二、如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书、公(私)章和身份证。 三、如果您不能在附件中规定的时间内前来办理手续，可以在 月 日后，到 房地产公司(地点 )先办财务及收楼手续，再到 物业管理公司(地点 )办理入伙手续。 在您来办理各项手续前，请仔细阅读《入伙手续书》、《收楼须知》、《缴款通知书》。 特此通知～ 房地产开发有限公司 物业公司 年 月 日 入伙须知 公司/女士/先生: 欢迎您成为 业主～为减少您的麻烦，请按以下提示办理入伙手续。 一、持购房合同、本人身份证及复印件前往物业管理部交验，登记后领取入伙手续书。 二、请持入伙手续书到财务室交清下列费用，并请财务室盖上已交费印章。 序 号 项 目 收 费 标 准 金 额 备 注 1 预交水电费 2 预交管理费 3 装修保证金 4 5 三、持入伙手续书到物业管理部领取用户手册等资料，听取情况介绍，签订入住协议书。 四、物业管理部查验入伙手续书后发放钥匙，与业主验收交接。 五、如有疑问请向管理人员咨询。 六、联系电话: 联系人: 收楼须知 欢迎阁下成为 楼宇新业主: 我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关收楼事项和有关收楼程序，避免您在接收新楼时，产生遗漏而引致不便。 一、业主在接到楼宇入伙通知书之日起(以邮戳为准)3个月内，到本公司办理产权登记和入伙手续。逾期办理者，每逾期一天，应缴纳人民币 元的逾期金。超过半年不办理登记手续的房产，由房产管理单位代管;代管3年仍不办理登记手续，视为无主房产，交由有关部门依法处理。 二、收楼时，请认真查看室内设备、土建装修等是否损坏或未尽妥善。如有投诉，请在收楼时书面告知管理处。管理处将代表业主利益就提出的投诉与楼宇承建单位协商解决。 三、根据楼宇承建合同，楼宇维修保养期为2年。维修保养期间，如因工程质量所致，承建单位将为业主免费修理。如因业主使用不当，则由业主自行支付费用。 四、业主有权对其住宅单位进行装修、维修，但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前，业主需向管理处提出书面申请，获准后方可进行，并按规定由装修、维修承接者向管理处缴纳一定的装修管理费。 五、在房地产开发公司财务部办理的手续 1.付清购楼余款(凡分期付款购楼者，办理按揭手续)。 2.携带已缴款的各期收据换取正式发票。 3.在入伙手续书(1)上盖章。 六、在房地产开发公司地产部办理的手续 1.验清业主身份。业主最好能亲临地盘接受楼宇。并请带上: (1)入伙手续书。 (2)业主身份证或护照。 (3)买卖合同。 2.若业主不能亲临收楼，可委托他人代理。所委托的代表除了带上入伙手续书、买卖合同外，还应出具: (1)业主的授权书(由律师签证)。 (2)业主身份证或护照复印本。 (3)代理人的身份证或护照。 3.在入伙手续书(2)上盖章。 七、应在物业管理公司财务部办理手续 1.缴付下列各项管理费用: (1)预收管理费 个月(模拟收费)。 (2)水电管理备用金 元(用于供水、供电、机电、电梯、消防设备等重要设备的 更新及突发事故抢修时的储备资金)。 (3)装修押金 元(业主入住预收的押金，半年后或装修完毕按规定退还)。 (4)建筑垃圾清运费 元(清理业主入住装修时产生的建筑垃圾所预收的押金，半 年后或装修完毕后，按规定清退)。 2.缴付其他费用: (1)安装防盗门， 元/户。 (2)安装防盗窗花， 元/户。 3.在入伙手续书(3)上盖章。 八、在管理处应办的手续 1.管理处工作人员带领业主验收其所购物业并由业主签字。 2.管理处代表公司与业主签订《临时管理规约》。 3.管理处介绍入住的有关事项以及接受业主的查询，并将《住户手册》发给业主。 4.业主在入伙手续书(4)上盖章或签字，然后交由管理处保存。 5.管理处正式把业主所购物业的钥匙交给业主。 入伙手续书 业户: 您认购的 号 室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入伙手续。谢谢您的合作。 入伙手续书 销售部 财务部 物业部 总经理 相关资料已备齐 房款已交清，相手续已办理完业主已办理完全 关费用已交清 毕，准予入住 部手续，准予领 取钥匙 负责人: 负责人: 负责人: 年 月 日 验房(铺)书 小区 号楼 层 号业主 于 年 月 日在物业管理公司 部的陪同下入楼验收，检查了所购房(铺)的建筑质量和装修情况，对以下问题确认如下: 1.无任何问题。 2.发现有以下质量问题: (1) (2) (3) (4) 对上述问题请开发商予以解决。 3.水、电表初始读数: (1)电表 度。 (2)水表 度。 4.收到《临时管理规约》、《业主手册》、《防火手册》和《装修指南》各一本(共四本)，并已仔细阅读。 业主签字: 物业管理公司(代表)签字: 年 月 日 入住(租用)协议书 姓名(单位): 于 年 月 日进住(租用) 号房。经查验房内设施齐全，完好无损，就今后有关事项与管理处达成协议如下: 一、住,租户进住7天之内，如发现室内有电器设施断路、短路、开关不灵、灯具不亮、上下水道不通等，可报管理处，由管理处通知原施工队尽快修复。7天后发生问题由住户自己解决。 二、住/租户所住用的楼宇，是经市建筑质量检验部门检验合格后交付使用的，1年内如因建筑质量问题需要维修的，由管理处通知施工队尽快修复。1年后由住/租户自己负责。 三、为保持住宅区高雅的格调及外貌美观协调，住/租户绝对不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨篷，至于认可的装置，例如窗花，则必须依照指定的规格装设。 四、住/租户必须自觉遵守管理处有关管理条例，不准在小区内外乱丢垃圾、杂物;乱贴广告、标语;乱竖广告牌、指路牌等;不得将神位、神像等设置在户外;不准损坏绿化植物或在树上晒衣服;不准机动车辆在小区范围内乱停乱放;不准违反消防管理规定等。 五、住/租户应与管理处密切配合，共同管好小区。小区内严禁饲养家禽、家畜，违者按城市卫生管理条例处理。垃圾用袋装好后放入垃圾箱内，电视或者音响的音量不要影响他人休息，使小区有一个良好的生活和办公环境。 六、根据市政府有关收取管理费的文件规定，住/租户必须按时交管理费、租金等有关费用。如欠交上述费用，除按规定收取滞纳金外，管理处将按照《物业管理条例》的规定采取相应措施。 七、根据市《商品房房产管理规定》，未经市人民政府或指定的机关批准，自己改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停止并恢复原貌外，并根据情节轻重，处以人民币 元以下的罚款。 3八、双方确认进住前水表读数为 m;电表读数为 度。 九、协议一式两份，管理处与住户各执一份。双方签字生效。 住/租户(签字/盖章): 管理处(盖章): 代理人(单位): 负责人(签字): 联系电话: 联系电话: 年 月 日 年 月 日 入户声明 本人已于 年 月 日和 花园管理处一起，共同对 花园 栋 号房进行验收。经查验认为:该物业符合购房合同的条件和要求，现正式声明入户。收到《 物业管理公司 花园物业管理办法》、《装修须知》，并愿意遵守小区的有关物业管理规定，与花园管理处一起共同营造安宁、优美、舒适的居家环境。 业主/业主代表签字: 年 月 日 附:《签领钥匙登记表》 签领钥匙登记表 业主姓名 房 号 幢 单元 号 单元防盗门 住房防盗门 房 门 卧 室 门 阳 台 门 其 他 备 注 业主临时管理规约 为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。 一、本住宅区情况 1.地点: 区 路。 2.总占地面积: ?。 3.总建筑面积: ?，其中:住宅 ?，非住宅 ?(商业用房 ?，其他 ?)。 4.楼宇 栋 套，其中:高层楼宇 栋 套，多层楼宇 栋 套。 5.业主数量: 个。 6.管委会财产 (1)公用设施专用基金: 元。 (2)物业管理用房 ?，其中:管委会 ?，物业管理公司 ?。 (3)商业用房 ?。 (4)其他: 。 7.公用设施及公共场所(地)状况 (1)道路:车行道 ?;人行道 ?。 (2)园林绿化地面积: ?。 (3)教育设施:中学 所，建筑面积 ?;小学 所，建筑面积 ?;幼儿园 所，建筑面积 ?。 (4)文体设施:文娱活动中心 个，建筑面积 ?;网球场 个，占地面积 ?;门球场 个，占地面积 ?;游泳池 个，建筑面积 ?;儿童游乐场所 个，占地面积 ?。 其他文体设施:a. b. c. (5)路灯 盏;庭园灯 盏; 其他灯:a. b. c. (6)污水检查井 个，排污管 m;雨水检查井 个，雨水管 m;化粪池 座;明沟 m;暗沟 m。 (7)消防水泵头接口 个。 (8)停车场 个，总占地面积 ?，车位 个。 (9)综合楼 座，建设面积 ?; 其中:a. b. (10)肉菜市场 个，建筑面积 ?。 (11)邮电局(所) 个，建筑面积 ?。 (12)影剧院 座，建筑面积 ?。 (13)医院 座，建筑面积 ?。 (14)其他: 以上所有公用设施和公共场所(地)有 、 、 项已竣工交付使用，有 、 、 项尚未竣工或交付使用，预计年月可交付使用。 8.其他事项 (1) (2) (3) 二、业主大会的召集和决定住宅区重大事项的方式 1.业主大会的召集 (1)第一次业主大会在住宅交付使用且入住率达到50%以上时，由区住宅管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集，选举产生管委会。 ?由区住宅管理部门牵头，与开发建设单位或其委托的物业管理公司组成业主大会筹委会(以下简称筹委会)，筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加。 ?筹委会根据有关法规规定，在充分征求业主的意见后提出管委会委员候选人名单，并做好大会议程、资料准备等工作。 ?筹委会在业主大会召开14天前将大会召开日期、地点、内容、方式、程度及管委会候 选人名单等在住宅区内公告。 ?筹委会主任按规定的程序主持业主大会，选出第一届管委会委员，完成大会各项议程。 ?第一届管委会产生后，经市政府社团登记部门核准登记成立，依法行使各项权利。 ?住宅区所有有投票权的已入住业主，均应按筹委会公告要求，按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。 ?各业主明白如不出席业主大会并参加投票表决，将由自己承担由此产生的一切后果。 (2)管委会成立以后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。 ?经持有10%以上投票权的业主提议，管委会应于接到该项提议后14天内就其所指明的目的召开业主大会。 ?管委会应于召开业主大会7天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。 ?业主大会由管委会主任主持，如果管委会主任缺席，则由管委会副主任主持。 2.业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行;如经已入住业主中持有50%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。 3.业主大会的出席人数达到法定人数时，在会上提出的一切事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过。表决可采用书面投票或其他形式。如遇票数相等，则会议的主持人除可投一票普通票外，还可投一票决定票。 4.大会投票实行住宅房屋一户一票;100?，以上的非住宅房屋每100?的建筑面积为一票，100?以下的有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。 5.在业主大会上，业主应亲自或委托代表投票。委托代表投票，必须于会议召开前一天或管委会主任批准的时间内，向管委会出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字。如业主为法人，则须盖法人公章。 6.业主可以一栋或数栋楼房为单位，推选楼长，作为推选人的共同代表，参加业主大会，并行使业主的其他管理权利。 三、业主的权利、义务 1.业主的权利 (1)依法享有对自己所拥有物业的各项权利。 (2)依法合理使用房屋本体公用设施(楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等)、住宅区公用设施和公共场所(地)(道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等)的权利。 (3)有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造。 (4)有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护。 (5)有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。 (6)有权根据住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、走廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施及公共场所(地)的状况，建议物业管理公司及时进行维修养护，其费用从管理服务费中支出。 (7)有权要求物业管理公司对住宅区内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正。 (8)有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权。 (9)有权对本住宅区物业管理的有关事项向管委会、物业管理公司提出质询，并在3日内得到答复。 (10)有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅区物业管理收支账目。 (11)有权对住宅区的物业管理提出建议、意见或批评，可要求管委会对物业管理公司的违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚。 (12)有权会同其他业主就某一议题要求管委会召集业主大会。 (13)有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部门投诉或提出意见和建议。 (14)有权要求毗连部位的其他维修责任人承担养护，并按规定分摊维修费用。 2.业主的义务 (1)在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守有关法律、法规和政策规定。 (2)在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定: ?未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途。 ?不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占。 ?不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外。 ?不得利用房屋从事危害公共利益的活动。 ?不得侵害他人的正当权益。 (3)业主如需对其住宅进行装修，必须遵守《住宅装修管理规定》，并填写装修申请表， 报物业管理公司审查批准后方可施工，接受物业管理公司的管理和监督。 (4)房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分(往用户方向)和表前至第一个阀门部分由用户负责维修养护。 (5)凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司修缮，其费用由业主承担。 (6)业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公司设施的完好。 业主不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设施。 (7)在住宅区内不得有下列行为: ?践踏、占用绿化地。 ?占用楼梯间通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能。 ?乱抛垃圾、杂物。 ?影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等。 ?损坏、涂画园林艺术雕塑。 ?聚众喧闹。 ?随意停放车辆和鸣喇叭。 ?发出超过规定标准的噪音。 ?排放有毒、有害物质。 ?经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及用住宅开舞厅、招待会等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业。 11妨碍他人合法使用公用设施及公共场所(地)。 ? 12法律、法规及地方政府的规定禁止的其他行为。 ? (8)对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证(牌)或有关证明后，在合理时间内(上午11:45,12:45，下午6:00,7:30)进入本住宅区任何楼宇内部及其公共部位进行检查、维修、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻挠。 (9)按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等。 (10)业主应同时遵守下列城市管理法规、规定，并承诺接受管委会或物业管理公司据 此而进行的管理和处罚: ?住宅区物业管理条例及其实施细则。 ?公共卫生管理条例。 ?园林绿化管理条例。 ?环境噪声管理暂行规定。 ?房屋租赁管理条例。 ?消防管理暂行规定。 ?关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告。 ?关于禁止在市区内销售、燃放烟花爆竹的通告。 ?住宅装修管理规定。 ?其他有关住宅区物业管理的法律、法规及政策规定。 (11)业主自己与其他非业主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物业的法律关系时，应告知对方遵守住宅物业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。 四、业主应付的费用 1.业主应每月到物业管理公司缴纳管理服务费。管理服务费的标准是，开发建设单位自行或委托物业管理公司管理期间，执行市物价管理部门和市住宅主管部门批准的收费标准。管委会成立后，由其根据本住宅区的实际情况制定，并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途:住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、走廊、自行车房(棚)等公共设施和公共场所(地)的管理、维修、养护。 2.业主应按月到物业管理公司缴纳住宅维修基金。住宅维修基金的标准是: 元/?。由物业管理公司以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。 3.业主如进行室内装修，则应在办理申请手续时按有关规定缴交装修押金，装修完工后由物业管理公司进行检查，如无违章情况则予以返还，否则不予返还。 4.业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，则应支付有关费用。 5.业主使用本住宅区内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所(地)时，应按规定缴纳费用。 五、违约责任 1.违反业主义务中第(2)、(6)、(7)款规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正;逾期不改正的，可进行强制恢复，包括采用停水、停电、停气等催改措施;造成损失的，有权要求赔偿。 2.业主进行室内装修，如违反《住宅装修管理规定》，按其中有关规定处理。 3.业主如延期缴纳应交的管理服务费、住宅维修基金以及有关赔偿款等费用，处以每日3‰的滞纳金，无正当理由超过3个月不缴纳的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。 4.业主无理由拒绝、阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所、公用设施的检查、维修、养护及其他正常管理活动，由此造成损失的，应赔偿损失。 六、其他事项 1.本业主公约由前期物业管理单位如实填充第一条“本住宅区情况”后印制，并在本住宅区入住率达到30%后组织已入住业主签订。 2.本业主公约经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。 3.业主大会可以依法根据本住宅区的实际情况对本业主公约进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无需经业主重新签订。 修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则区住宅管理部门有权予以纠正或撤消。 4.本业主公约一式两份，业主和物业管理公司各执一份。 业主(签章): 物业管理公司(签章): 代 表: 代 表: 签约时间: 联系地址: 联系电话: 名下物业:住宅 栋 房 商业用房: 栋 房(店、铺) 其 他: 业户手册 前 言 本《业户手册》属指引性质，旨在向各业户阐述《业主临时管理规约》的要点及一般守则。若释义或内容有差异之处，应以《业主临时管理规约》原文为准。 依据《业主临时管理规约》，管理处可随需要增删及修订本《业户手册》及其他规例。 本管理处竭诚为各业户提供最佳服务，使各业户能够充分享受温馨、和谐的居家生活。 要成功达到上述指标，尚需各业户的衷诚合作。管理处先此道谢，谨祝生活愉快、万事如意。 一、管理人及其职能 物业管理有限公司管理处已被委聘为本物业的管理者，并执行对本物业的物业管理职能，享有或承担《业主临时管理规约》中规定物业管理人的各项权利、义务及责任。 作为管理者，本管理处将负责本物业的保养、维修，包括楼宇公共场所(地)、公共设备等。并获委任全权代表全体业户，与政府部门、公共服务或其他有关机构进行事务接洽，包括选聘专营公司承担物业专项经营业务。 二、业主委员会 为落实本物业管理民主化，实行业主自治与专业服务相结合的管理模式，本物业由业主代表大会选出业主管理委员会(以下称“管委会”)。 “管委会”将代表物业全体业户利益，并协助管理处开展工作。有关“管委会”的章程和工作细则，由“管委会”制定，并由业主大会批准通过。 三、管理费用 1.管理费运用 为保障各业主在本物业长远利益，以达到投资保值和升值的效果，因此各业户也需要承担本物业的保养、维修及日常管理开支，按时交纳管理费。 管理费主要用以支付下列各项及其他未及一一详列的杂类费用: (1)管理及其他服务人员酬金、津贴、福利及办公费用。 (2)公共场所(地)保安服务。 (3)公共场所(地)清洁服务。 (4)公共场所(地)园艺绿化。 (5)公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费等)。 (6)就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用。 (7)公用设施、设备必要的保险费用和法定税费。 (8)必要的社区文化活动费用。 (9)其他管理上的开支。 (10)管理处酬金。 现行的管理费金额可随日后实际开支而予以调整，调整前会先通告各业户，并经业主管理委员会批准。 2.管理费缴付 业户应于当月(季)首五天内缴付该月(季)管理费。付款办法如下: (1)自动转账 欢迎业户采用“自动转账”，可省去麻烦和节省时间，不必费时往返及排队轮候，既简单又安全。 请业户在指定银行开立账号或活期存折，管理处乐于提供表格及协助办理。 (2)支票缴付 业户若为公司户，可以支票形式缴付管理费，请核对无误后，支付于 物业管理公司。 为便于管理，除特殊情况外，请勿以现金形式缴付管理费，或将现金交予本物业任何管理人员。 业户入住时需按该单位两个月管理费缴交管理费按金，非住宅按三个月缴交。 管理费由业户或租户缴付均可，但若有拖欠，最终仍由业主负责。 (3)管理费盈亏 若管理费不足应付各项开支时，将在下年度追加管理服务费，如有盈余，则转入下年度账目。 管理费账目以实报实销方式处理，收支情况将由管理处按时公布。 四、房屋本体维修基金 按照国家有关规定，物业交付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起，按月向管理处缴纳房屋本体维修基金;业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还;房屋本体维修基金用于房屋本体公(共)用设施的维修养护项目。不够支出时，经业主大会决定，由各业主规定分摊。 房屋本体维修基金由管理处以房屋本体为单位设立专账代管。 五、沟通联络管理人员 为保障服务水准及管理效能，恳请各业户合作，避免差使管理人员作私人服务。 本公司禁止所有管理人员收受业户任何额外赠物或利益。 六、联络途径 驻守本物业的安全管理员和清洁服务员较专注于保安事务及清洁事务，对于保安和清洁以外问题，未必全面了解和能够准确地给予解答或指引。 为提高管理服务效能，避免不必要的误会和阻延，除紧急文件外，业户不明白或有任何意见、投诉，请直接赐电或径赴管理处。 此外，我们将在各公共场所装有布告板及意见箱，以加强与业户的联系;若有书面赐示，除邮寄外，也可掷投于意见箱。 七、具名投诉及意见 欢迎各业户提供任何有关本物业的管理意见，恳请留下姓名及电话号码、地址，以便联络及回复。 若投诉个别管理或服务人员，请尽可能记下编号、姓名，以便调查及处理。 业主对其购买的楼宇拥有占用/使用/收益/处理等权力(如房产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继承)，但土地所有权仍归国家。 楼宇验收时，请查看室内设施、装修等是否妥善。如有缺陷请于7日内书面告知管理处，管理处将代表业主，就该质量问题询问承建商要求解决，逾期者不予办理。 根据承建合同，楼宇建筑维修保养期为365日(从发出《入伙通知书》之日起计)，维修保养期内，如发现问题因工程质量所致，承建商将免费维修。否则，请业主自行维修。 业主如欲在自己门口安装铭牌，必须事先向管理处申请，及按照管理处的统一规定安装。同时，各单位的窗户、外墙及公共地方均不得竖立任何标志及广告。 本物业仅作《业主公约》指定用途(即办公楼、住宅楼或商铺)，不可作为货仓、工厂或其他用途。 业户负责其单位内部一切装置及设备的保养及维修，但不可作出任何结构及外观(含窗户、阳台、外墙等)更改，以维护物业外观整齐、统一、美观，也不可霸占公共空间，罔顾公德(如设檐篷、神位等)。 业户进行装饰、装修等工程，以不妨害其结构、公共设施及他人为原则，进行该项工程前先到管理处办理有关手续。 凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理处除要求停止及恢复原貌外， 同时保留报告有关部门或要求赔偿、罚款的权利。 为保持物业安静，住宅楼在晚上11时至翌日8时，严禁任何引致噪音的活动，其他时间则恳请各业户自觉，切勿引致噪音妨害他人。 住宅单位内严禁存放任何违禁品及危险物品。 八、重要事项 下面主要介绍有关装修及装修工程规定及管理处的建议。请留意及小心遵守，避免抵触有关法规、装修管理条例及《业主公约》。 1.政府批准及管理处认可 所有装修及装修工程必须符合国家法律法规及《业主公约》条款。 请先将装修、维修工程的图纸送交管理处。未获得其书面认可前，切勿动工。 若遇特殊项目，业户要另送交政府有关部门批核，管理处会转呈图纸给顾问工程师审阅及批示。所有有关顾问费用，由所属业户支付。 尚未获批准而擅自动工者，业户须负责将楼宇修缮回原状，直至管理处及国家有关机关满意为止，而一切费用也由所属业户负担。 2.楼宇结构及外墙 任何装修及维修均以不影响楼宇结构为准，例如严禁在承力墙切割或开孔。 除遇极特殊情况而预先获得管理处书面认可外，一律禁止于外墙装置铁架、阳台、支柱、铁笼、花架、天线、招牌等任何形式的附加物。 3.电器装置 为符合规例，安装各项电器工程时，业户必须聘请委托注册的合格电器技术员。 4.给排水系统 业户未得到有关政府部门批准，及管理处认可，切勿随意更改分支给排水系统。不适当的更改，会扰乱水压及排水系统，引致严重后果。 5.煤气供应 凡装备煤气供应管道者，一经向煤气公司申办，即可使用。 业户切不可随便改移喉道及炉头位置或干扰供应系统。改移位置若属必要时，须先向煤气公司申办及取得管理处认可，并由煤气公司施工。否则，可能会引致生活上的不便。 6.保安对讲机及公共天线插掣 业户不可随便改移其位置或干扰其线路。若改移位置属必要时，须先取得管理处认可，并聘用其指定的合格承建商办理。 不恰当的改移位置，不但会影响所属单位的性能，更会影响整体系统。 7.单位前灯饰 所有走廊及楼梯均已装有足够灯光，请勿在单位门前加设任何灯饰，以免影响走廊观瞻或妨碍邻居。 8.单位防盗门 管理处已备有闸门样板，供大家参照其款式形状。所有加装防盗门的质料、颜色及尺寸，须参照管理处所订的款式制造及符合消防条例。 9.晾衣架 晾衣架已经过周详设计，安装妥善，业户毋须更改或移动位置，切勿擅自将晾衣处封密或改作其他用途。 10.空调位 所有单位均预留空调位。业户切勿随意更改位置或另装机于外墙或其他窗户。如确需挂于外墙，请按管理处指定位置安装，否则，所造成的损失，由业户自行承担。 11.装修公司 业户须确保所施行各类工程能兼容于原有系统，对《业主公约》或国家法律法规不会有所抵触，也为着保障整体业户利益，请各业户小心聘托负责及可靠的合格装修公司，因为所有有关损毁责任，最终归属业户承担。 九、装修程序 1.动工前 (1)请送交装修图纸往管理处。如有需要，业户要另送交有关部门批准。 (2)请填报装修有关申请表格。 (3)请申办临时出入证。 (4)请缴交保证金及有关费用。 2.施工时 (1)请紧密监督装修公司。 (2)请预先与管理处安排运送装修材料(垃圾)的时间及途径。 (3)请与管理人员合作，小心使用电梯，保持地方清洁。 (4)请勿于公共场所(地)，如走廊、楼梯、电表房、储物室等堆放装修材料及杂物。否则，业户须负责一切清理费用。 若属必要时，请预先与管理处安排适当暂放地点，以免堵塞通道，妨碍其他业户。 每日工作完毕，请关妥所有门窗、水龙头及电闸，方可离开。 管理处职员会在施工期间，进入单位内视察有关工程是否已获批准及符合原先认可的图 纸。 3.完工时 (1)若有装修杂物弃置于公共地方，请即撤离。 (2)请立即前往管理处，通知派员视察竣工工程，并须退还装修工临时出入证，以避免延误保证金发还。 4.临时出入证及保证金 为安全起见及减少外来干扰，未获业户聘托及未曾向管理处办妥手续的装修公司，可被拒进入本物业内施工。 当业户聘请装修公司装修时，请促其尽快向管理处办理临时出入证申请手续，并缴交指定保证金。申办须提前2个工作日。 届时，管理处签发临时出入证，装修人员须随身携带。装修完工时，业户须立即前往管理处退还所有领取的临时出入证，办理领还保证手续，以免延误发还。 发还之前，管理处会先行视察，以确保未有抵触下述条款。例如: (1)有否遗留装修物料于公共地方。 (2)曾否损坏公共设备。 (3)装修工程是否符合有关条例及管理处事前认可的图纸。 (4)是否交还所有领取的临时出入证，若有遗失，每张扣回工本费。 若一切妥当，保证金尽快悉数免息发还。 若发现工程抵触上述各点者，所属业户须负责于指定期限内清理及修改。保证金暂被扣存，直至有关改进工程满意后，才会发还。 若业户延误，未能于期限内完成有关的清理及修葺工程，管理处可不必预先通知，另请装修公司代为处理，并按值从保证金中扣除。若保证金不足以抵偿，由业户缴付不足之数。 各业户请勿损坏公共设备，否则需要赔偿损失。 请勿将废弃物丢入各渠道(含沟、渠、池、井等)，否则需对损坏/堵塞负责修理。 请正当使用室内电器。失修/损坏/质劣电器易导致火警。任何电器工程须由合格技工进行安装。 请勿随意涂画/刮划/吐痰/便/溺等，也请自觉自重，及监管家人(含小孩、老人)。 请勿侵占任何公共地方(含堆放私人财物、神位、祭祀、晒晾等)，以免有碍市容环境。 十、公共地方清洁 保护环境，人人有责。请各业户合作，共同保持清洁。请劝导儿童，切勿随处掷垃圾及 涂污墙壁，切勿将任何物品抛出窗外，以免造成以外，危及他人生命，触犯刑法。 十一、垃圾清倒安排 管理处日后会按情况作出安排，为各业户清倒垃圾。届时另发较详细的通告，每日请依通告细节放置垃圾，以便清洁工清倒。 十二、保安人员 每日24h有保安人员看守当值，控制入口、停车场及巡逻本物业内公共地方。 1.电控防盗门 为加强户内保安，各楼栋电控防盗门须经常关闭，避免陌生人进入。请来访者使用保安对讲机联络，以开启防盗门。 2.保安对讲机 各单位户内已预装完备对讲机，并附设遥控自动开户按钮，直达电控防盗门。 请业主提醒到访亲友抵达楼栋电防盗门时，先以对讲机联系，以防歹徒擅闯。 3.防盗网 建议业户，尤以较低楼层者，切勿拆卸已安装的防盗网，以防止歹徒从外爬入。 4.陌生人 由于职责所在，保安人员在必要时，会查询进入本物业的陌生人士，请向亲友解释此乃加强物业内保安措施。 各业户开启电控防盗门进出时，请留意陌生人士跟随，提防生人尾随而入。若有怀疑，请即刻通知附近保安员或管理员，也可致电管理处或监控中心。 十三、停车场守则 本物业的停车场，专供租(购)得车位业户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入本物业范围。 为求停车场秩序良好及畅通无阻，避免非法占泊、阻塞通道及危害大众安全，特订立《停车场管理规定》，请各使用人遵守。 十四、汽车清洁服务 为保障各车主在停车场免受各类外来人士干扰，除车主自行清洗外，此类服务由管理处认可的清洁人员(公司)提供，未获允许的外来清洁工人及公司，不得在停车场内工作。 十五、防火须知 1.私人场所 (1)应小心处理燃烧中的香烛、烟蒂及火柴等。留意火种是否完全熄灭，即时清理灰烬。 (2)不可在同一插座接驳太多电器，避免电线负荷过度。 (3)不可将散口电线直接接驳插座，应使用适当插头。 (4)不可储存过量易燃物品，如天那水、煤油、石油气等。 (5)火柴、打火机及其他易燃及危险物品，应远离儿童。 (6)使用石油气或煤气时，请将窗户打开，以保持空气流通。万一气体泄漏时，也可免积聚于室内。 (7)停止使用时，应关闭石油气或煤气总闸。尤其外出时，倍加小心。 (8)定期检查及更换电线和电器，接驳石油气或煤气的胶喉。 (9)切勿将单位内的防烟门拆去，如厨房门，否则一旦发生火警，将迅速蔓延其他部分，甚至祸及隔邻。 2.公共场所 (1)有些业户习惯堆放杂物于公众地方，如单车、防风板、鞋架等，请即刻终止此种惯例，并将其搬走。 (2)所有楼梯及出路必须保持畅通。为个人及公众安全，不要阻塞任何公众地方。 (3)防烟门应经常关闭，切勿以木块栓开。 (4)若要焚烧纸钱、元宝或燃点香烛，须非常小心。更要留意火种是否完全熄灭，并及时清理灰烬。 (5)公共场所均安装有灭火器、消防栓及其他防火设备，请各业户敦促子女切勿移玩这些设备。发生火警时，若情况许可，尽量尝试进行下列各项重要步骤，以挽救或减轻灾害。 ?保持镇静。 ?拨打“119”火警电话。 ?打破就近的火警钟玻璃。 ?通知管理员、管理处或信息控制中心，唤醒邻居。 ?关闭电力总闸。 ?用灭火器灭火。 ?关闭所有门窗及防烟门，防阻火势及烟雾蔓延。 ?切勿乘搭电梯逃生，应使用楼梯走。 ?烟雾浓密时，应尽量贴近体面爬行，并以湿毛巾遮盖面部，以免吸入烟雾。 ?身处火场上层的人，应向天台方向逃出，如身处火场下层者，则向外走，前往最邻近的出口逃生。 十六、防风措施 1.每当台风来临时，管理处敬请各业户关注下列防风措施，以保障个人财物及安全。 (1)缚紧容易被风吹倒的物体，如窗式空调等。 (2)扣紧门窗，以免被强风吹开。 (3)宜将窗户玻璃贴上胶纸，防止吹破后，碎片四散，引起危险。 (4)勿在玻璃门、窗附近停留。 (5)缚紧室外植物，把盆栽搬回室内。 (6)检查沟渠，免受杂物阻塞。 (7)把室外衣物及晾衣架等收回室内。 (8)台风过后，若有破裂玻璃，须立即更换。 (9)若需要时，可向管理处或市气象局咨询台风消息。 2.防浸水须知 遇有可能发生水浸时: (1)把有可能受损的贵重物品移往较高处。 (2)在水浸出现前，切断电器用具的电源。 (3)提防通电的电线。 3.水浸之后 (1)检查财物、鉴定损失。 (2)委派及监督负责清洁的员工。 (3)逐渐抽去积水，以减少对结构造成的更大损害。 (4)清除单位内家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生。 (5)做好提防抢掠的措施，须加强保安，防止盗贼进入单位。 十七、防地震须知 1.保持镇定，切勿离开处地方。 2.躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。 3.远离窗户、玻璃隔板，架或悬着的物件。 4.地震时不要躲在楼梯底下。 5.准备应付后继更多次的余震。 6.如单位受到破坏，立即通知管理处。 7.切勿散播谣言或夸大报告。 十八、应急处理 当发生意外或紧急医疗问题: 1.尝试尽可能获取有关该次损伤的资料。 2.使伤者处于温暖及舒适的状态，并加以安慰。 3.拨“120”要求急救医疗服务。 4.通知管理处详述意外情况，包括所属单位、地点姓名、电话号码、目击者、事件情况等。 5.在任何情况下，应尽量保持镇定。 十九、花圃平台 本物业内各花圃及平台皆为业户而建设，所有业户均有责任爱惜花草及保持清洁。 1.请敦促儿童千万不可攀登园内树木及跨越各处栏杆、围墙，以免发生危险。 2.请勿在花圃平台的座椅及草地卧睡或晾晒衣物。 二十、康乐设施 本物业的康乐设施只供物业区业户享用。 为避免康乐设施被外人滥用，业户须定期办理住户卡。若有遗失或业权更换，须向管理处补领，无卡者不能进场。 所有使用物业区内设施的人，必须遵守有关法规及管理处所订立的守则。 二十一、装修公司监控 业户需监管其聘用的装修公司及对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设施或在公共地方遗下废物，该单位的业主为最终负责人，需承担赔偿责任。 二十二、紧急联络资料更新 万一有危急事件发生时，而业户又外出工作或非居留于所属物业，管理处需要迅速与业主联络，以阻止事件扩散及减轻损失。 请各业户合作，定期提交及更新有关联络资料于管理处。 二十三、空调保养 业户应尽量留意空调的正确保养方法。同时采取适当步骤，防止滴水及发出噪音，避免干扰邻居。 二十四、厕所及下水道 请勿把垃圾、布屑等废物投入水厕及各类去水设备，否则容易导致水厕及楼宇水道闭塞。如因不当使用而引起损坏，业户须负责全部修理费用。 二十五、晾晒衣物 衣物必须尽量拧干方可晾晒，以免滴水引起下层不满投诉。 除预定的晾衣架外，请勿在窗户或公共地方晒衣物。 换季时，管理处会安排适当的时间地点，方便业户晾晒如棉被等大物件，除此外，均会 禁阻，以保本物业的清洁。 二十六、宠物 从以往经验，在多层物业内饲养宠物，不但会妨碍公共卫生，还会引起邻居不满，因此，建议业主及住户避免饲养宠物。 二十七、神位 为保持环境清洁卫生，业户勿在单位门口或其他公众地方摆设固定神位及燃点香烛等。 二十八、告示海报 除管理处同意指定地方及盖有管理处印章，所有墙壁或其他公共地方均不可张贴告示、海报等，更不可随处涂绘。 装修工程队安全责任书 为使业主有一个舒适、安宁的生活环境，维护业主权益和管理区的正常秩序，加强对装修工程队伍的管理，凡业户及承租人申请装修经管理处审批同意后，工程队进入施工现场必须签订本责任书，并履行如下责任: 一、责任范围 1.如实申报施工人员名单，每人交黑白免冠一寸相片两张，用以存档及制作临时出入证。 交身份证、暂住证复印件一份，并交验原件。每人交管理押金人民币 元，工程结束后，施工人员没发生违章行为，管理处收管理费每人 元，其余款额退还工程队。 2.施工人员不准在小区内及装修单位内过夜，特殊情况需少数人员留守的，每人加交押金 元，3天以上者，须到派出所申报临时户口，并且仅限于该单位内活动，不得在小区其他范围活动。 3.装修领导必须教育施工人员遵纪守法，熟知管理处有关规定，并严格遵守，否则，由此引起的一切后果，均由工程队负责。 4.施工人员不允许在住宅内争吵、打斗及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。 6.加强消防管理工作，施工队必须配备足够的灭火器材，做好用电、用火的安全防范措施。 7.不准污染公共卫生，文明施工，不影响他人生活和休息，不准在其他房门前停留、休息及堆放物品，杜绝周围住户投诉事件发生。 8.施工过程中，工程队必须指派专人负责治安工作，严密巡视、观察，防止案件和灾情发生，发现可疑情况及危险苗头，须及时处理并报告管理处。 二、处罚办法 1.如有违反上述责任范围事项者，管理处有权拒绝其进入管理区。如有多人违反，管理处将拒绝该工程队进入。 2.违反第2、4、5项者，管理处将扣其押金，并视情节轻重追究责任。 3.违反第7项及管理处其他有关规定者，扣款 元。 本责任书经双方签字后生效。 监督单位: 代 表: 责任单位: 代 表: 联系地址: 电 话: 年 月 日 装修须知 一、基本要求 1.装修设计必须符合国家现行的有关规范，尤其要符合民用建筑设计防火规范和建筑内部装修设计防火规范。 2.装修施工必须按照国家制度的装修施工与验收的规范要求进行。 3.装修面积超过50?的(如商场、娱乐中心、停车场等)要向市消防局防火科办理防火申报审批手续。住(租)户需进行住宅室内装修，须到管理处装修审批办公室申报办理审批手续。 4.住宅区内凡需进行装修的单位或用户，必须经管理处装修审批办公室审核批准后，方可办理施工人员入场手续。 5.装修施工单位在进行装修过程中，自觉接受管理处的质量监督。 二、所需提供的资料 1.消防局防火科防火审批表。 2.装修施工单位的营业执照和资质证书。 3.装修范围内，建筑装修设计平面图及立面图。 4.装修工程凡涉及变动原供水、供电、空调、消防、自动报警设施的，须提供以上各项的平面图与系统图。 三、装修须知 1.装修材料须尽量采用不燃材料和阻燃材料，严禁易燃材料批量进入住宅区内。 2.装修材料及装修中的建筑垃圾不得占用公用走道、车道，建筑垃圾应放置到指定的位置。 3.在公共场所进行室内、外装修时，必须采取防护措施并设置明显的施工标士，以提醒路人注意安全。 4.装修施工凡涉及动用电焊、气焊气割作业，必须到管理处装修审批办公室办理动火手续。 5.装修施工所用的材料、工具进出住宅区，须经管理处装修审批办公室同意方可通行。 6.住(租)户进行住宅室内装修时，不许封闭阳台或安装防盗网，阳台花盘护栏由管理 处统一制作不锈钢护栏，由管理处统一安装，费用用户支付2/3，管理处支付1/3。 7.住户需安装空调机，安装分体空调的应安装在预留位置，需安装窗式空调的，必须按管理处指定的位置设置，由管理处安排空调冷凝水的排放。 8.住(租)户不得拆除住宅内的隔墙，或在墙上穿洞改为宅用，底层的住户严禁开窗设点进行经营活动或在室外砌墙制院。 9.住(租)户不得拆除或更换住宅外墙面的门窗(不含分户门)。 10.住(租)户装修时，不得拆除和更换或挪动电表、水表的位置或重新接线。 11.住(住)户进行室内装修施工时，应避免在早上6:00,12:00、中午12:00,14:00、晚上22:00后使用冲击钻、电钻、电锯、电刨或打击墙面、楼板。 12.装修材料的运输车辆规定在上午8:30,11:00，下午14:30,17:00，晚上18:30,22:30进行。 四、办理装修手续及验收步骤 1.住宅区内单位和住(租)户在办理完装修审批手续经用户签字，加盖管理处印章后，可进行施工人员临时施工证，凡装修单位参加施工的人员，填写临时施工证申请表，交一寸照片一张，临时施工证工本费10元/张。 2.到管理处财务部办理交纳施工管理费和装修抵押金，由财务部出据收款收据，加盖印章后，方可进驻现场施工。 3.装修工程完成后，施工单位将所持的一份《装修审批表》交管理处装修审批办公室提请验收，由审批办安排具体验收时间，若装修验收不合格，审批办有权提出整改要求，装修单位按要求进行整改，直到符合要求，否则不予验收。 4.经装修审批办公室验收合格签字后，装修用户可凭交纳押金的收款收据到财务部办理退还押金手续。 业主(住户)入住验房表 业户姓名 工作单位 联系电话 备注 验收内容 验收项目 验收 验收 项目 内容 顶棚 墙面 地面 门 门锁 窗 天线插座 照明灯 开关 插座 防盗窗花 备注 前阳台 后阳台 客厅 天棚 餐厅 外墙面 卧1 地面 卧2 地漏 卧3 防盗网 卧4 照明灯 厨房 排水管 卫生间 晾衣钩 排 给 洗 水 验收 给水 洗涤 坐便 煤气 煤气表 水表 电表 地漏 水 水 涤 厕所坐便 花洒 龙 煤气管道 项目 闸阀 龙头 水箱 阀门 (度数) (度数) (度数) 管 管 盒 头 厨房 卫生间 室内配电箱 空气开关 门铃 电子对讲器 管理处意见: 业户验收意见: 接管员签字: 业户签字: 栋号: 填表时间: 年 月 日 注:1.以上项目合格的打“?”～不合格用文字简要说明。 交回此表时间: 年 月 日 2.此表必须在领钥匙之日起3天之内交回管理处～否则后果自负。 3.代表业主,住户,验房或代表单位集体验房的验收人必须“备注栏”内填上验房代表姓名～联系电话。