商品房精装修交付要防范哪些法律风险？

商品房精装修交付要防范哪些法律风险？ 商品房精装修交付要防范哪些法律风险, 李晨律师: 您好～ 近期，国内不少知名开发商的精装修商品房项目接连曝出各种质量问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，比如“毒地板门”、“纸板门”、吊项塌陷、墙面发霉等事件，一时间将精装修房的质量问题推到了风口浪尖，社会公众也普遍质疑精装修房的质量，这对房产开发商造成了很大的困扰和担忧。尤其是在国内房地产市场不景气的背景下，上述问题无疑关系到许多开发商的生存问题。 我们了解到，李律师在房地产法律服务领域有着很高的专业水准和丰富的实务经验。作为一家从事精装修商品房开发的房地产企业，我们想向您咨询商品房精装修交付中存在哪些法律风险,应当如何防范, 读者 丛伟 丛伟读者: 您好～ 正如您所提到的，近期精装修商品房质量纠纷频出，不少知名开发商的楼盘遭曝光，所涉及的问题包括地板甲醛超标、地板为淘汰产品、房门使用纸板、吊顶塌陷、墙体发霉、地下室渗水等等。在目前精装修房逐渐成为主流产品的背景下，如何有效防范因精装修房的质量纠纷而导致的法律风险将对房地产企业的生存和健康发展产生重要影响。本期我将通过近来曝光的一些精装修商品房质量纠纷，来探讨房地产开发企业如何防范商品房精装修交付中的法律风险。 一、近期国内精装修房质量纠纷综述 精装修房出现质量纠纷问题并不鲜见。但从今年年初开始，继安信“毒地板门”事件后，精装修房质量问题集中爆发，引起了社会的广泛关注。 2012年2月，媒体爆料称，安信地板生产了大量甲醛严重超标且面板厚度严重不足的劣质毒地板，主要销售给建造精装修房的开发商。受此影响，以万科为代表的房产开发商深陷精装修房质量危机，人们也对开发商是否在装修材料采购环节严格把关产生了疑问。 2012年3月，星河湾太原项目精装修房曝出吊顶坍塌、房门变形、甲醛超标等问题。部分业主反映精装修房收楼后大理石面断裂、地板变色、吊顶坍塌、门面有划痕、家具门合不上、地脚线瓷砖残损等问题。经环境检测机构检测，室内游离甲醛超过国家环保 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 值6.5倍，污染源来自家具和壁纸，属于中高度污染。 2012年6月，重庆万科锦程项目曝出C户型鞋柜与B户型样板间玄关柜不符的问题，涉嫌销售欺诈。此外，部分业主还指出，万科所交付的精装修房存在入户大门划痕严重、卫生间面板损坏、淋浴间漏水、墙面地面大量空鼓、“纸地板’、甲醛超标等问题。 上述事例涉及了商品房精装修交付的多种问题，包括所采购装修材料的质量问题、施工过程中的质量控制、完工后的室内污染问题、实际交付房屋与样板房不一致等问题。每个问题都会涉及大量的法律风险，房地产开发企业应当高度重视相关法律风险的防范。 二、可能导致精装修交付法律风险的情形 (一)未能准确界定精装修房的含义 准确理解精装修房屋的含义是避免精装修交付法律风险的必要前提。《商品住宅装修一次到位实施导则》(以下简称《导则》)的1.1.2条只对“全装修”的含义作了规定:“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。”但《导则》并未对“精装修”的含义作明确界定。从字面上理解，“全装修”强调的是装修的范围，即房屋全部空间都必须完成基本的装修;而“精装修”则强调的是装修的品质，即 房屋的装修应达到何种美观舒适的程度。由于目前“精装修”的概念尚缺乏法律法规的明确规定或者行业标准，因此房地产企业使用“精装修”这一概念时具有很大的不确定性。一旦房地产企业与购房者对“精装修房”的理解存在差异，就可能导致精装修交付纠纷。 (二)未能准确界定精装交付的标准 精装交付的标准包括国家标准和 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定标准。《城市房地产管理法》第二十七条规定:“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定:“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。”由此可见，国家标准，特别是强制性的标准、技术规范，是具有普遍约束力的质量标准，精装交付的商品房必须符合这些强制性标准;而合同约定的标准只要不违反法律法规强制性规定、不违背国家标准，房地产企业完全可以根据拟交付精装修房的实际情况约定精装修的交付标准。 除合同外，楼盘宣传材料和样板房也会影响交付标准的确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”如果楼盘宣传材料包含价格标准、配置标准、部品品牌、功能等精装修内容，而且具体确定，并对合同的订立及房屋价格确定有重大影响，就可能构成精装修交付的标准。 《商品房销售管理办法》第三十一条规定:“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”因此，一旦房地产企业未能对拟交付精装修房屋的质量、设备及装修与样板房是否一致做出说明，那么样板房就会构成精装修交付的标准。 (三)交付质量存在缺陷 1(部品质量缺陷 部品主要是指以工业化方式生产，在施工现场安装的房屋部件和设施。这些部品都是房地产企业通过采购取得。《建筑法》第五十六条规定:“设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。”第五十九条规定:“建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。”如果部品存在质量缺陷，企业就会承担违约责任。 2(装修质量缺陷 装修质量缺陷主要体现在装修施工时设计不当、装修用料错误、施工工艺不当等方面。比如国家对室内栏杆高度、楼梯宽度都制定了明确的标准，如果装修设计违反了相关标准，就会构成质量缺陷，装修用料，主要指木材、石材、涂料、胶粘剂等。在进行装修施工时，如果施工人员未根据施工现场情况合理使用装修用料，也会构成质量缺陷。就施工工艺而言，《住宅装饰装修 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 规范》详细规定了住宅建筑内部的装饰装修工程施工的标准，对装修中的成品保护、防火、防水、抹灰、吊顶、隔墙、门窗、涂饰、电气安装等材料质量及施工要点都作了明确要求。《建筑装饰装修工程质量验收规范》则明确了装修的验收合格标准与方法。装修工艺不符合规范要求的，同样会构成质量缺陷。 3(室内环境污染 《住宅装饰装修工程施工规范》将“室内环境污染”定义为室内空气中混入有害人体健康的氧、甲醛、苯、氨、总挥发性有机物等气体的现象。室内空气中有害气体超过规定的标 准，即构成不合格。 《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定了民用建筑工程及装修工程验收时，室内环境污染经检测不合格，不得交付使用。《室内空气质量标准》明确提出“室内空气应无毒、无害、无异常臭味”的要求。凡有害物质含量不符合《规范》规定的，不得投入使用。如果实际交付的精装修房存在空气污染物超标的情况，就会构成交付质量缺陷。 三、发生精装修房质量纠纷的法律后果 (一)购房人以房屋存在重大质量缺陷为由要求解除合同 根据我国法律法规的规定，可以单方解除房屋买卖合同的质量问题只有两种情形，一是主体结构质量不合格;二是存在质量问题严重影响正常居住使用。因精装修质量问题而解除房屋买卖合同主要指后者。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“囚房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”一般来说，购房人购买精装修房屋的目的，就是无需装修即能居住使用，如果装修质量存在重大缺陷，必然使购房人不能达到这一合同目的，即使房屋主体质量合格，也会“严重影响正常居住使用”，购房人可以要求解除房屋买卖合同。合同—旦解除，房地产企业不仅要退还购房人的购房款，还要赔偿购房人因此而产生的经济损失。 (二)因构成延期交房而承担相应责任 精装修房屋由于增加了室内装修工序，而室内装修存在多工种交叉作业，质量控制的要求较高，稍有疏忽，就可能导致延期交付。一旦出现延期交付，除出卖人能证明存在不可抗力或者其它免责事由，都应向购房人承担违约责任。如果双方未在合同中事先约定或者约定不明的，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，经买方催告后三个月内仍不能交付的，买方有权解除合同。 (三)房地产企业为购房人修复不合格装修部分 如果精装修部分的质量不合格未达到严重影响正常居住使用的程度，购房人不能要求解除合同，而是要求房地产企业按交付标准修复的，则房地产企业必须承担修复不合格部分的责任，赔偿购房人因此而遭受的损失。此外，如果修复工作导致房地产企业延期交房的，则企业可能承担支付违约金、赔偿损失、甚至解除合同的法律后果。 (四)因精装修质量不合格致购房人人身损害而承担侵权责任 一旦精装修质量不合格部分导致购房人遭受人身损害，房地产企业就可能承担侵权赔偿责任。比如，因室内空气质量不合格而导致购房人惠白血病等疾病;属于精装修交付内容的家具家电和各类设备因设计缺陷、质量不合格、安装不当等问题而导致购房人遭受人身损害。—旦发生上述情况，企业就可能向购房人承担赔礼道歉、赔偿损失等各类侵权责任。 四、精装修交付的法律风险防范 根据前面提到的产生精装交付法律风险的具体情形，防范商品房精装交付法律风险可以从以下几方面着手: (一)在合同中合理约定精装修交付标准，注意宣传措词 房屋买卖合同是确定精装交付标准的最重要依据。房地产企业应当在房屋买卖合同中合理确定精装交付的标准，明确实际交付的房屋包含哪些装修内容和配套设备，是否包含家具家电。如果是现房销售，可以在合同中约定按现状交付，房地产企业需要确保拟交付现房中不舍有不属于交付内容的装修、设备、物品。但需要注意的是，按现状交付并不意味着房地产企业可以不遵守国家强制标准。国家强制标准构成对合同约定交付标准的补充和限制。如果所售精装修房为期房，由于实际装修所需的设备、材料具有不确定性，因此建议房地产企业对具体的品牌、规格、型号等不宜在合同中作过于确定的约定，以免因无法采购到合同约定产品而承担违约责任。此外，建议企业谨慎对待宣传材料的措词，如实陈述，避免宣传 材料被法院认定为构成合同内容，从而使房地产企业承担过高的精装交付标准。 (二)明确说明样板房与实际交付房屋的差异 房地产企业在使用样板房作宣传时，往往会为样板房配置特别豪华的家具家电和各类生活用品，但这些物品很可能不在交付标准的范围之内。如果房地产企业不作说明，则必须按样板房标准向购房人实际交付精装修房。因此，建议企业在样板房中对不一致之处作出明确说明，一方面可以要求销售人员向购房人作口头说明，另一方面可以在与实际交付标准不一致的地方设置明显的标识予以说明，使购房人充分理解样板房与实际交付标准的差异，以免造成误导。 (三)严格监管对外采购环节，确保外购部品质量合格 外购部品的质量不合格虽然不是由房地产开发企业造成，但一旦运用到实际装修中并向购房人交付的，则企业必须向购房人承担外购部品质量不合格的责任。因此，房地产企业必须重点监控采购环节，建立起部品采购的质量审查和风险内控机制，严格监督外购部品的质量，从而确保所购部品符合国家标准、行业标准等强制性标准，避免因部品质量不合格而向购房者承担修复、赔偿等责任。这对于避免室内空气污染有着重要意义。 (四)严格监控装修施工质量 现场施工的复杂性决定了装修设计合格并不必然产生实际施工成果合格的结果，强化对施工现场的实施监控是保证精装修质量的必要措施。因此，房地产企业应加强工程监理，严格监管房屋装修的现场施工工作，聘用合格的施工人员，定期检查每个施工进度内的施工质量，从而及时发现施工质量不合格的情形，并及时整改，避免延误工期。 综上所述，精装商品房在交付中产生的问题很多，只有谨慎做好每一个风控点的防控，才能保证整个销售流程的顺利结束，也才能保证房产企业不在小风险中承担过大的经济损失。 (作者系大成律师事务所上海分所高级合伙人)