众筹模式的社区商业规划
一、背景(文章内容)
Fundrise是一家总部位于华盛顿的新型社区房地产企业,成立于2010年,致力于将闲散社会资金整合进入社区地产投资,让社区居民以持股的方式参与社区建设。迄今为止,Fundrise已经成功通过互联网众筹,在全美24个城市进行包括住宅、商铺、酒店、混合业态等地产开发项目。第一批项目已经开始向社区股东分红。
Fundrise允许任何社区居民投资地产项目。只要他们有100美金,就可以买上一股,参与社区投资,享受项目回报。据了解,Fundrise参与的地产投资项目年化收益率通常在6%~10%之间,远高于银行存款利率,风险也远远小于金融理财产品。Fundrise对外发行的众筹股分为两个档次: A档能够享有管理权,对项目的发展方向拥有决定权和投票权;B档即为没有投票权的普通股东。如果一个项目没有达到筹资标,筹集到的款项将会如数退回到投资者手里。
Fundrise 2012年在华盛顿3531H大街投资了一家商铺。他们首先以公司的名义买下了这个店面,接下来他们在店面所在社区进行调研,发现社区居民急需一家高端食品商店。他们随即将店面出租给了一家时尚公司和一家亚洲食品公司,打造出了一家时尚食品商店,并将这个店面30%的股份出售给了社区公众。公众不仅仅可以随着这家商店的发展得到分红,而且根据投资数额的不同,享有在店面购买商品的不同折扣和限量版礼品。这种新式互联网众筹模式满足了社区居民的实际需求,同时也在稳健收益
的基础上扩展了他们的投资通道。这家公司的第二个项目:在Shaw neighborhood社区的一栋旧楼再开发项目,短短一周的时间内就筹到了来自14个投资者的25万美金。它的美妙之处还在于,绕过了复杂的地产中介和银行贷款程序,砍掉了中间佣金和贷款利率,让整个项目的成本更加低廉。
一个普通的美国投资者如果想要投资商户,需要经历投资经纪人(1%~2%的中介费)、养老基金(1%的手续费)、私募股权基金(2%~20%的中介费)、地产经纪人(1%~3%的中介费)的层层盘剥,并且这些机构的透明度极差,很难知晓投资人自身实际获得的投资收益。
Fundrise模式取消掉了这些中间环节,由公司直接买入地皮或物业,投资者只需要通过一层机构便可投资到房产项目,省去了大量的中介费用,并且能够实际量化收益。
二、社区商业前景
1.地产前景
房地产这个土豪行业也逃不过现代商业逻辑。“卖终端房屋”的模式已经走到尽头,住宅这样的耐用品更是如此,未来必然是以终端功能吸引流量,再以变现流量获得高附加值的模式。中国房地产市场已经进入了“下半场”,告别暴利时代,趋于平缓运行。有研究数据显示,2018年后,中国房地产市场将很有可能从增量市场转为存量市场,销售面积将出现历史性拐点,步入平缓和下滑期。
2.社区商业的前景
城市化进程加速,促使社区的用户激增。在城市化进程中,社会生态系统、人类的生产模式和生活方式随之发生变化。不断涌入的人流,造成城市中心资源紧张,人群逐渐向新兴社区聚集。与此同时,原有的商业中心难以承载不断增加的人流,逐渐向新兴社区商业中心分流。在欧美发达国家,社区商业早已成为居民综合消费的载体,约占社会商业支出总额的60%。而在中国,整体水平不足30%。基于社区的服务是刚需市场,居民生活方式的改变,人们希望在居住地500米范围内完成基本日常购物消费,就近消费成为刚需。基于社区的特定人群,容易实现精准营销。
3.社区业态的趋势
(1)社区商业发展更偏向于多功能的综合体
(2)不同级别城市社区商业消费行为不同
(3)连锁式经营将成为社区商业的主导方式
(4)单一功能的零售业态将逐渐淡出
(5)社区商业朝电子商务方向发展
4.切入社区市场的路径
(1)社区商业实体运营开发
(2)复合型社区服务,比如旧的便利店需要功能升级,不仅提供生活
用品,还需要提供收缴水电费、代寄存等服务;美容沙龙不仅给
人做头发造型,可能还要提供交友服务;行行都是服务业,手握
社区精准客户资源,客户需要什么就提供什么。
(3)用信息技术改造社区生活,O2O+社区概念的商业模式在各地开
花,社区居民对方便快捷的服务是有需求的,周边生活服务,社
区广告、社区电商、物业增值服务、邻里社交等方面都有很大的
空间,如果有人能抓住用户痛点,将服务标准化,一定能挖掘出
一个具有爆发力的大市场。
三、落地模式(具体的规则和实施)
1.商业模式的选择
社区便利店是一个较佳的选择,具有以下的优势:
(1)很多小区离超市比较远,居民购物不方便,急需小区周边建立能
够买到日常生活用品的便利店
(2)很多人不愿意因为购买一些小东西到大超市,排队费时费力,宁
愿话费较高的单品价格,在周边的便利店购买
(3)社区便利店可以作为物流“最后一公里”的落地场所,能够给周
边居民提供快递物流的代收业务
(4)便利店投资较少,见效快,现金流充分,并且能够以此衍生出更
多的社区商业模式
2.股份出售的
细则
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建立一个社区便利店,能够公开出售的股份,可以定位30%。一是可以建立对经营权的控制,而是可以抽出一部分资金用于滚动发展。出售的股份是不是都具有投票权:应该分为两种,一种是对经营决策有投票权的股份,一种是没有投票权的股份。
在30%的公开出售股份池中,可以划出一半的有投票权股份,另外一
半属于无投票权股份。一个重要的问题是,15%的有投票权的股份,在投票权重上,一定要大于公司持有的70%的股份的投票权,这个权重可以定在60%,也就是说15%的股份享有60%的话语权,公司持有的70%的股份享有40%的话语权。
3.股份购买的细则
受限于公司
制度
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中的股东数量的规定,非上市有限责任公司股东数量不能超过50人,非上市的股份有限公司股东数量不能超过200人,如果能够把对外出售的股份股东控制在50个之内,就可以走公司股东的线路,不过问题是会频繁变更股东和股权。
另外一个可行的思路是通过基金公司,成立一支专门的基金,代为持股,这样对购买基金的人数就没有限制,但是需要考虑如何实现投票权?
4.股份转让的细则
如果是有限责任公司的制度,那么按照股份转让的规定进行;如果是通过基金公司的制度,那么不存在股份转让的问题,只是赎回的问题。
5.商业经营权的细则:
社区便利店的日常经营,聘请专业的团队负责,重大的经营决策需要具有投票权的股东的投票
表
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决,哪些经营决策权需要表决?
6.商业利润分配的细则:
不管是有限责任公司,还是基金运作方式,都要设立好利润的分配
机制
综治信访维稳工作机制反恐怖工作机制企业员工晋升机制公司员工晋升机制员工晋升机制图
,分配的周期不宜过短,过短会影响公司的经营状况。一般可以定在半年左右,利润应该留出一部分来进行再运营,一般可以留存30%来进行再运营,拿出70%来进行利润分配。
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