规划容积率

规划容积率 目录[隐藏] 简介 计算详解 [编辑本段] 简介 容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式: 容积率=总建筑面积?总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 [编辑本段] 计算详解 关于容积率 内容:项目容积率与利润推算方法模块 一,最适容积率 最适容积率是能够使利润最大的容积率数值. 一定的土地转让,建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积.容积率决定了总面积,也决定了单价.而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出最适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降.在最适容积率点上同,销售额与总成本的差值最大,也就是利润最大.(图中黑色区域为有正利润的容积率范围,其中最宽处即为利润最大点,也就是最适容积率点.)销售额与容积率的相关曲线图如下: 3,最适容积率的确定 明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少 回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢 在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是最终的解决办法.当然,这个"函数"并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 . 以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下: 假设一个小区中的住宅是均匀分布的,下图是其中一部分,图中的四个深灰色区域为住宅,浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积,该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率. 设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为: 容积率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1 其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2 X=A/B--------------------------公式3 把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下: 容积率=X*N/(0.42N+1) N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值为0.5的时候,也就是并排的两栋建筑之间的距离与建筑的面宽近似的时候,建筑的形式基本为双拼别墅.根据公式3,可以作出以下这样 表格 关于规范使用各类表格的通知入职表格免费下载关于主播时间做一个表格详细英语字母大小写表格下载简历表格模板下载 ,当确定一个容积率的时候,我们就可以比较方便的找出建筑大致是一个形态,联排住宅,双拼别野,别野,或是介于他们之间的某种折中形式. 在本方法的实际应用中,尚存在几点问题,这主要是由于实际的低层住宅项目并非如上述情况是一个均匀的,理想的状态.比如,项目用地中有大面积的道路和绿化,有大面积的配套公建,这时的估算就需要增加一个不小的修正值;同样如果用地中有多种住宅类型,有联排别野,也有多层公寓(这是很多项目的实际情况)估算也需要在不同的类型间分别进行;如果日照间距不是严格的按照1.7来计算,或者项目中有大面积的东西向住宅,估算也会遇到一些困难.但是基本上来讲,这个方法需要的是进一步的完善,还有与经验值的互相验证.实际中可以用已经有的若干个实例来反算这个公式的结果,并得出一个经验性的修正值,并在以后的测算中应用这个经验修正值. 得出了一定容积率条件下的建筑产品形式之后,根据其拥挤程度,建筑之间的图形关系,同时与周边项目相比校,可以得出本产品的相应售价.这时候,建筑面积,单方成本与总成本,售价等进行全面的成本收益测算所需要的基础数据就齐全了,余下的工作就 是通过一系列复杂的计算,得出最终的项目资金收益率与净利润,看一看项目在如上的 产品定位条件下是赢还是亏. X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 建筑层数N 1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.2 11268 0.140845 2 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0. 326087 0.217391 3 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.266667 4 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0. 447761 0.298507 5 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0. 483871 0.322581 6 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0. 517241 0.344828 4,实例项目分析 受发展商委托,我公司在北京南城承接了一个投资顾问项目,由于位置,成本等各 方面因素的综合考虑,项目的产品定位为低层低密度的住宅.确定项目容积率的工作始 终是各项工作的前提与核心. 我们确定的四种可能的产品类型包括,独栋别墅,TOWNHOUSE,3-4层的住宅,5-6 层的住宅.综合了产品类型,容积率,售价等因素对四种产品类型进行测算(这是一个比 较繁杂的过程,在这里就不详述了),测算最终的结果是此项目的容积率在0.9的低层住 宅和0.7的TOWNHOUSE两种产品是成本利润率最高的. (见下表) 楼型 容积率 售价 单方综合成本 总利润(万元) 成本利润率 双拼 0.45 6500 5599 10942 16.08% 联排 0.7 5000 4218 14862 18.55% 低层 0.9 4300 3592 17704 19.72% 多层 1.2 3600 3058 18430 17.73% 但是依据市场的要求全部定位为这两种产品类型的话,覆盖的客户范围仍 然有 限,为了减小市场风险,产品类型应结合5-6层的多层住宅,同时容积率可在0.7-0.9之 间,我们将容积率初步定在0.8,产品类型以TOWNHOUSE和低层,多层住宅为主,这样 发展商的利益是最有保障的. 如此的测算结果也从另一方面证明本项目不应该是一个单一产品形式的居住社 区,而应该是双拼别墅,联排TOWNHOUSE,多层公寓混合的低密度居住社区,在计算 容积率与建筑形式的时候就必须分别进行计算,这与前文中提到的理想状态是有差异 的.但是,从另一个角度看,这也促进了该计算方式中一些不足之处的改进.比如说,因建 筑形式的不同而必然进行的分区计算的方式,各个组团计算各自的建筑总面积,用地面积,容积率,就可以让我们把诸如道路,绿化,公建等问题单独处理,最终保证计算的准确性.确定最适容积率的问题在这里就演变为确定最适的加权平均容积率的问题,实际上,也就是确定各不同类型住宅面积比例的问题.当这个问题解决的时候,设计任务书也已经基本成型了,此时下一个阶段的各项工作也就可以顺理成章的展开了. 容积率 百科名片 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 目录[隐藏] 简介 建筑特点 社会影响 简介 建筑特点 社会影响 [编辑本段] 简介 容积率(Plot Ratio/Volume Fraction):又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式: 容积率=地上总建筑面积?总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为 独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 并根据不同城市的特点有所差别。 [编辑本段] 建筑特点 (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为:R,C?H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本,房屋单方造价，楼面地价，税，费 楼面地价,宗地总价,宗地内允许总建筑面积,土地单价,容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 [编辑本段] 社会影响 对地价的影响 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面: (—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在:在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低;当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。 (二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价;另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律;而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有;住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强;工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 对生活的影响 1. 人口密度: 高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。 2. 内部规划问题: 由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。 3 安防问题: 由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。 建筑后退红线距离 是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度 多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M 从建设部门获悉，今后，沿道路两侧新建、扩建、改建的建筑物应当按照规定后退道路红线。其中，沿城市主、次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15米。 按照要求，今后，沿城市快速路的各类建筑，后退距离应当不小于20米;沿城市主、次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15米;沿城市支路的各类建筑，后退距离应当不小于10米;沿建制镇主要道路的各类建筑，后退距离应当不小于8米;沿建制镇一般道路的各类建筑，后退距离应当不小于5米;在道路交叉口的建筑，其后退距离还应当满足道路交通安全视距要求。 此外，因城市规划调整导致道路红线变更，使道路红线两侧规划建筑物退让距离难以满足有关要求的，城市规划行政主管部门可适当调整退让距离。