2013年中国房地产私募基金发展问题与局限

2013年中国房地产私募基金发展问题与局限 楼市深度调控、传统融资渠道及信托融资收紧的大环境下，开发商对于房地产私募股权基金这一新融资渠道日渐倚重，房地产基金2011年逆势迎来飞速发展。在开发商融资模式从完全债权型转向股权与债权并进这一大趋势下，房地产基金潜力和未来体量不可小觑，中外资各类房地产基金正积极布局。房地产行业的冬天尚在继续，而房地产私募基金的春天，已不期而至。不过，无论从其发展历程，还是现阶段暴露出的问题来看，这一融资渠道的发展前景都并非一片坦途。    一．发展历程、现状与趋势    （一）发展历程    1、第一阶段：上世纪90年代—2003年    该阶段，私募参与房地产市场多以项目开发合作为主要表现形式。从这一时期到2008年，我国私募的活动主体是外资主导的。它们通过与中国本土的房地产开发商合作成立合资公司，进行住宅和商业地产的投资开发。双方合作可以充分发挥各自的资源优势，达到优势互补，实现双赢互惠。    2、第二阶段：2004-2006年    这一阶段外资投资方式开始出现多元化的趋势，除去原有的合作投资之外，还加强了收购。收购的目标多锁定在一线城市最成熟的物业，收购形态以单栋为主，成交量小，规模有限。受中央政府宏观调控的影响，2005年基金投资和收购的重点开始转变。2004年主要目标是高档住宅，如摩根士丹利房地产基金与复地合作投资复地雅园；2005年开始收购酒店式公寓、甲级写字楼和商业地产等，而这股热潮一直延伸到了2008年。    3、第三阶段：2006-2008年    这一阶段的投资的主要特点转向大规模收购，2006年约有150支地产基金登陆中国内地，如中东的地产基金Gateway Capital；全球排名前两位的工业地产商Prologis和AMB，全球排名第一的商业地产商Simon，美国地产开发巨头Hans公司，GE Capital地产投资部等；此阶段，收购物业的体量更大、范围更广；更多以资产包的形式来收购，而非单栋的物业；同时投资范围由原来的高档住宅、甲级写字楼和商业，拓展到工业地产，延伸至中介代理领域。    （二）发展现状    从2006年7月至今，我国的私募股权房地产投资基金迎来了一个较快速的发展时期。需要特别注意的一个现象是，从外资跟本土私募房地产基金数量以及融资量比重来看，近两年私募股权房地产投资基金的行业格局，在行业进入突破性发展阶段，也已经悄然间完成了转变。    2006年7月，建设部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；同年8月，六部委联合发布《关于外国投资者并购境内企业的规定》。“限外令”使得外资私募股权基金改变了直接收购投资的路线，转向参股房地产企业或参股房地产项目的股权投资策略。然而，有研究认为，“限外令”对控制外资投资我国房地产的作用有限。事实上，2008年的金融危机和本轮房地产市场调控才是影响房地产私募基金行业调整的关键所在。    金融危机爆发之初，房地产私募的融资额锐减，外资迅速离场，纷纷抛售持有的项目，内资趁机接盘。随后在扩张性财政政策和货币政策刺激下，2009 年度至2010 年上半年，房地产私募股权基金又借势反弹。2010 年更被誉为是国内房地产基金元年。据房地产投资基金联盟资料显示，2010 年全国房地产基金公司已达100 余家。2011年，房地产市场遭遇严厉调控，房企常规的融资渠道受限。在此背景下，许多房地产开发公司、信托公司、PE 公司都纷纷设立房地产基金，私募房地产基金迎来了一波发展高峰。截至2013，国内房地产基金有近500 家。    通过对房地产私募基金在我国发展历程的回顾和现状的分析，不难总结出以下一些特点。其一，房地产私募在我国发展的初期，外资基金是重要的背后推手。外资利用其自身在资金运作方面的优势，结合投资环境的变化而不断多元化投资方式，展现出了成熟投资者先进的投资理念和投资策略；但以规模衡量的介入程度不高，与我国严格的资本管制有很大的关系。 其二，金融危机后，行业结构的转变，从侧面反映出调控背景下内地房企在资金面上面临的巨大压力。原有的融资渠道已不能够满足房企的资金需求，资金结构不合理的问题在短时间内被极度放大。房地产私募在近两年的快速发展，是房企“另谋出路”，而非“主动求变”的结果。在之前的很多年里，拓宽融资渠道的呼声一直不弱，但从整个行业来看，迟迟没有大的动作，企业自身在创新上的惰性可见一斑。而这种惰性的背后，是整个金融体系被银行业垄断的局面。房地产眼下的困境，其实折射的是我国金融体系的不健康、不健全。    （三）发展趋势    从目前国内的环境来看，未来3-5年，私募股权房地产基金都将维持一个比较良好的增长势头，主要有以下几个方面的因素作为支持。首先，从需求的角度看，民间财富的积累客观上要求有新的投资渠道来满足投资者多样的投资需求。根据央行数据显示，截止到2013年年底，我国居民储蓄存款50万亿元。伴随着个人财富的不断增长，投资需求也再不断积累，这一点从近几年理财产品市场的迅猛增长可以看出端倪。第二，从供给的角度出发，私募股权房地产投资基金的收益率水平高。目前国内房地产私募基金的目标收益率一般在20-30%。稳定的、持续的高水平收益率能够吸引风险厌恶程度较低的投资需求的关注，对于帮助市场实现资源优化配置能起到积极的作用。最后，从市场的外部环境来看，政府目前对房地产行业在资金端的控制十分严厉，房地产行业的金融创新已经刻不容缓。房地产企业在优化资金来源结构的过程中，必定会见证房地产私募基金的进一步发展。    二、面临的问题    在房地产私募基金行业迎来历史性发展机遇的同时也应该看到，在我国 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 和法制基础不健全、金融市场体系还不完善的大背景下，这一相对新颖的投资方式所存在的问题正日渐暴露出来，在参与的各方、各个环节都有所体现。    （一）、参与者的局限性    1.1机构投资者参与受限    现阶段我国私募房地产基金的募集对象分散，可募集的资金规模十分有限。国外成熟市场的私募股权房地产投资基金资金的主要来源是诸如保险公司、企业年金、社保基金等拥有强大的资金实力的机构投资者，可以提供与私募基金的特点匹配的长线资金。同时，除上述所提及的机构投资者外，房地产私募的募集对象还包括养老基金、退休基金、捐赠基金以及银行和家族基金等，不一而足。广阔的资金来源，为其房地产私募基金行业的发展提供了有力的资金支持。在国内，虽然近几年来机构投资者获得了一定的发展空间，但与成熟市场相比，还存在非常巨大的差距。目前我国的银行、证券公司、保险公司、养老金等机构投资者投资私募基金还存在诸多政策性限制。新《保险法》第105条规定“保险公司的资金可以投资于不动产”，但同时《保险资金投资股权暂行办法》第12条规定：“不得投资创业、风险投资基金。不得投资设立或参股投资机构。”这些都限制了金融资本进入私募股权投资领域。    机构投资者不能参与，直接导致私募基金把资金募集的集中对象转移到高净值人群上，而高净值人群虽然在风险承受能力上相对较强，但与机构投资者还存在很大的差距。一方面，高净值人群在投资目标的选择上空间大，房地产私募基金20%左右的收益率，对其不能形成足够的吸引力。加上地产行业的形势还未见明朗，高净值人群在资产配置上表现的更加谨慎。另一方面，从投资理性来说，高净值人群不能够与机构投资者相提并论，二者对风险与回报的认识上，存在很大的差异。由于房地产私募基金的投资多为长线投资，投资体量大、时间长，唯追求稳定的长期收益的资金可以与其风险收益特征相匹配，高净值人群并不能够提供充足的长线资金，无法担当“战略投资者”的角色。    以稳盛为例，其所募集的人民币基金中，资金的40%来自于机构，60%来自个人投资者。个人投资者更倾向于存续期短，还本期短的项目，目前的这种投资者结构直接左右了投资目标的选择，进而造成我国房地产私募基金偏离本质的现象。名义上，私募股权房地产投资基金的投资方式应以股权投资为主，但在实际操作中多做的是债权投资、过桥贷款。这种“明股暗债”的方式从长期来看并不可持续，房地产私募基金必将回归其本质。    1.2过分依赖外部融资平台    由于融资渠道狭窄，以及基金募集的法律限制，房地产私募基金依托外部渠道，如商业银行的私人理财部、理财机构和信托公司等平台完成募资成为一种较为理想的途径。但是，这些平台自身的局限性，限制了房地产私募基金做大规模的可能。以信托为例，目前募资对象从地域上的分布来看，主要集中在东南沿海经济发达地区和其他个别地区富有区域的私营企业业主。同时，法律上对集合信托计划在人数、信托 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 数量上的限制，基本消除了扩大融资规模的可能性。融资渠道的匮乏并不难理解。在私募的法律地位没有得到非常明确地确认之前，私募做大规模的可能性极小。同时，我国金融业由银行垄断的格局在未来相对较长的一段时间内仍将持续，以发展的眼光来看，实现融资方式、资金来源的多元化仍需时日。    1.3基金管理人专业程度不高、基金治理结构混乱    毋庸赘言，管理人在基金运作中的起着举足轻重的作用，从投资项目的选择，相关文件的监督核对，到项目投资的督查等等。基金管理人的专业化程度以及职业素养和操守，直接关系到现实投资人的利益，因此对管理人行为的规范化是非常需要重视的问题。但是现阶段国内还没有形成一套对管理人的管理、评估系统。具体表现在国内非常缺乏专业程度高的优秀的独立管理人，很多私募的商业计划书都经不起推敲；另一方面，我国诚信体系缺失，投资者与管理人很难建立真正意义上的信托关系。前者对后者的工作不放心、不认可，在投资之后，仍要参与自身财产的管理以及基金的运作，正因为如此，国内基金在募集上的近亲特征很明显，总是在熟人之间运作，很少有人能放心与完全陌生的机构或个人建立合作关系。此外，有的管理人以放弃某些管理权力为代价，进而获得更多的资金。这种管理人与投资者之间在治理结构上混乱的状况，会导致管理人在行使管理权限时产生懈怠，加大了基金的操作风险。    从国外经验来看，外资的私募基金一般不会参与管理，即便是绝对控股，它们也会把项目交给一线的房地产企业，表现出对专业的尊重。反观我国，每个发起单位都想参与管理，以便日后在资源控制上形成话语权，服务于自身的目的。例如，开发商在完全获得项目的管理权时，极有可能将基金募得资金用于解决自身一些有融资问题项目的困境，而将好的项目雪藏。结果是开发商从中获利，而投资者却没有得到好的投资收益。治理结构上的混乱，不利于基金长期的发展。    （二）退出机制不够健全    房地产私募股权基金投资的目的不是单纯为了长期经营，而是要通过转让所投资企业的权益为投资者获得更高的投资回报，这就必然要求市场提供退出机制。有效的退出能够使私募房基变现其投资，同时被投资房地产企业也可因为新的购买者而引入新的资金和新的战略方向。常见的退出方式有以下几种：    （1）在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资，国外的房地产私募托通过这种方式退出；    （2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润；    （3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格）；    （4）企业间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出；    （5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。    然而，有研究表明，我国房地产私募与国外IPO 为主流退出模式不同。目前，国内基金主要是投资于项目，退出形式主要是物业出售和股权转让。具体来说，有直接买地、通过自己的开发队伍或与其他开发商合作，建成后出售退出的；有以较低价格收购物业，通过对其进行重新包装，再以较高价格出售获利的；最后一种是上文提及的以股权或债权形式提供过桥融资，帮助资金短缺的房地产企业完成土地收购和提供建设资金，达到一定条件以合作方股权回购或向第三方转让股权的方式退出。这与我国目前多层级的资本市场发育不够、企业市场门槛高、产权交易不活跃等因素有很大的关联。    （三）配套法律体系不健全    房地产私募股权基金在我国还属于较新兴的投资方式。虽然修订后的公司法给私募基金的存在提供了一些空间，但无论是《证券法》、《信托法》还是《证券投资基金法》等，都没能确立私募基金明确的合法地位，没有从法律层面界定清楚参与各方的权利义务关系。一旦投资失利，投资者的权益在法律上的是没有强有力的保障的，只能归入普通的民事经济纠纷处理。这在一定程度上也可以用来解释私募的高回报率。从普通合伙人的角度看，为了吸引投资者，私募管理人承诺高回报率，甚而约定保底条款。而为了兑现保底承诺，私募管理人参与内幕交易、非法炒作的可能性大大增加，给市场秩序的稳定增添了隐患。从有限合伙人的角度看，私募没有明确的法律体系实际上增加了投资者参与私募股权投资的风险，因而投资者会要求额外的风险溢价来做为承担风险的补偿。    （四）监管混乱    目前，我国私募基金没有一个确定的主管部门，也缺乏明确完善的监管体系，具体表现在以下三个方面：    （1）监管责任不明确。私募触及面广，涉及发改委、证监会、人民银行、财政部、商务部、外管局、税务总局、工商管理总局等各个部门，各部门监管责任不明确，采用联席会议制度制定相关政策时造成协调和统一的难度；    （2）监管思路不开阔。目前针对创业投资基金的相关政策法规较多，但外资私募股权基金涌入中国后大多集中在大额并购和Pre-IPO等高利润领域，与我国促进高科技创新企业发展及解决中小企业融资需求的监管理念不符，且持续引发社会公众对于外资基金介入国家命脉行业的担心， 相应的监管方式考虑不足；    （3）监管措施不系统。实践中，我国对于私募基金采取功能监管的方式，即工商行政部门负责私募基金的成立注册，涉及外资的私募基金监管由商务部门负责，银行、证券公司、保险公司等金融机构投资私募基金的由相应的银监会、证监会、保监会负责审批。现有私募基金的规范，基本上是由各监管部门针对各自管辖的功能分别制定的，在募集方式、资金托管、信息披露等方面均没有统一的规定，各部门监管规则的法律效力层级较低，而且监管标准宽严有别，导致私募基金监管混乱，不利于私募基金的长远发展。    三、我国私募股权房地产投资基金发展的出路    本轮调控对房地产行业来说，意味着过去、传统的发展模式的终结。唯向上游拓展房地产金融，多元化融资渠道；向下游丰富产品线，优化产品结构，房地产企业才能适应未来的生存环境，谋得更长远的发展。诚然，私募房地产股权投资基金在现阶段的发展中遇到了一些问题，但是未来其必将成为房地产企业资金来源的重要渠道之一，这一趋势不容质疑。针对上文中提及的问题，我们提出以下建议：    （一）现阶段加强对私募基金参与者的管理    从投资者角度看，应加快放宽机构投资者的准入限制。事实上，机构投资者更广泛的参与市场活动，获益者将并不囿于私募基金。机构投资者的参与可以引导市场理性，并且在稳定金融市场，提高市场运行效率，增强金融创新方面有着不可估量的作用，这对整个金融市场乃至国民经济都有非常重要的意义。与此同时，稳步推进资本账户的开放，在维持金融系统稳定的前提下，进一步放宽境外投资者的准入，强化机构投资者的作用，同时利用外资带来的先进的技术、管理经验，充分利用外部资金的溢出效应。对参与私募基金的高净值人群，应强化管理，确保其资金来源与投向的合法性；加强投资教育，引导其投资需求合理化。    从基金管理人的角度看，应建立基金管理人资格审查制度。股权投资基金是高度依赖于基金管理人的经验、眼光、判断等个人素质的行业，目前我国本土基金管理人在发现价值与创造价值的能力上尚显稚嫩，包括识别优秀企业管理者和商业概念、完善公司治理结构、重组企业价值链等方面的竞争力，可考虑建立基金管理人资格审查制度，对其投资经验、相关专业资格学历进行审查， 并根据其背景确立可以承接的业务性质和允许管理的资产规模。    （二）完善私募基金退出机制    首先，要构建与退出机制相关的法律制度，应尽快制定一部全国性的《产权交易法》。在规范现有的地区性产权交易市场的基础上，形成全国性的产权交易市场，在制度 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 上要充分考虑主板市场发展的需要，并在上柜交易的资格、条件、监管等方面，体现场外交易市场的运作特点，并成立相关的交易资格认定委员会和监督委员会。应尽快制定《兼并收购法》，为私募股权基金以并购方式退出创造良好的法律环境加以约束和规范。其次，要完善多层次资本市场。虽然我国已初步建立了中小板和创业板等二板市场，但由于发展时间短，诸多的不完善使得私募退出的困难依然存在，完善的多层级的资本市场，是私募股权基金实现顺利退出的重要前提。再次，规范中介服务机构的建设。鉴于中介服务机构在私募基金退出中的重要作用，应大力培育多种私募股权投资服务公司、咨询顾问公司、知识产权评估机构等，为私募股权投资的退出提供市场信息、决策咨询和代理谈判等服务。    (三)建立健全法律、法规体系    从上文的分析中不难看出，即便2007年修订后的《合伙企业法》为私募创造了生存空间，现阶段房地产私募乃至整个私募行业面临困境的深层原因都源自私募基金合法地位的缺失。加快相关法律、法规的出台，完善配套法律的体系是当前的首要任务。通过界定各方参与者的权责关系，为私募基金在运行过程中可能遇到的各种问题，给予法律上的解决途径，以保障各方的利益。在世界范围来看，美国的证券法律制度最先进。2010年7月美国通过的金融监管改革法案，明确规定将私募基金纳入到法律监管范畴。同时法案第四部分专门针对私募基金规定了若干具体监管规则，并首次对私募基金进行了定义。我国可以借鉴美国私募基金监管立法模式，将私募基金纳入投资基金法的监管范畴，将私募基金的地位通过法律明确，从投资人资格、数量，私募基金发行渠道、销售宣传方式等几方面具体界定私募基金。    （四）完善监管体系    构建一个完善的私募基金监管体系，首先要确定一个明确的监管部门，并界定它的权限范围。同时要兼顾私募基金自身的运作特点，建立一个多层次全方位的监管体系。如，由于私募基金的募集、设立、运行、退出等都和证监会的职能密切相关，因而由证监会作为主要的监管部门对私募基金进行日常监管；同时赋予财政部、人民银行、商务部等行政部门可以围绕证监会，辅助协助完成监管职能。其次，鉴于我国的基金交易市场还不够完善，许多投资者还不够理性，对于超过一定规模的、可能给整个证券市场的稳定性带来影响的私募基金，监管部门应该加强引导与监督，建立私募基金大额交易报告制度，待市场成熟完善后给予放松。    实际中，在2011年年底，发改委发布的《关于促进股权投资企业规范发展的通知》将PE备案制推广至全国，这一通知能反映出相关监管部门的态度。此外，我国没有关于私募基金托管的强制规定，实践中只有部分私募基金采取了托管。事实上，在私募基金中引入资金托管制度，能够优化基金的治理结构，强化信托关系：托管人对基金的投资运作进行监督，可以及时发现、提示和报告基金管理人出现的违规情况，督促基金管理人勤勉尽责的履行运用和管理基金资产 职责 岗位职责下载项目部各岗位职责下载项目部各岗位职责下载建筑公司岗位职责下载社工督导职责.docx 。同时托管制度也有利于监管机构监督私募基金的投资行为，有效控制基金公司滥用资金侵害投资人利益的风险。