第二章 房地产项目类型基础概念

第二章 房地产项目类型基础概念 1、传统的项目类型 这种划分的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。 别墅 代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形; 公寓 公寓的特征是单价高、品质化配套服务;市区中心位置、内外装修讲究; 普通住宅 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。 2、项目类型的发展与丰富 经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。 板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。 城市别墅的兴起;Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了;跟风的Townhouse被困了;究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。 项目类型的新界定 传统的别墅项目 别墅 独栋 联排 Townhouse 双拼 联排别墅 叠拼 高层、小高层、多层 板楼 传统 公寓、普通住宅、经济适用房 蝶塔、小户型 塔楼 皆宜以板楼或塔楼形式出现。 以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式—— 别墅的概念:别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。 因此，传统对别墅的定义要素:作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇;第二，要有较大规模的私家花园;第三，有更高的私密性要求;第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。 概念延伸:城市别墅 1 近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。 Townhouse的基本解读-1 原始的Townhouse概念:TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过3、4层;其特点集中表现为:离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。 北京的Townhouse缘起:别墅有开阔的环境、舒展的空间;但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。 公寓位于市中心，生活设施便利;但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。 Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物，应运而生。 总价高 别墅 交通位置与市政条件 有天有地 环境舒展 有天有地 Townhouse:别环境舒展 单价、总价均有明显 墅与公寓之间 优势 妥协的产物 单价、总价均高 公寓 容积率高、建筑密度大 位置上尽量靠近市中空间窘迫感 心 位于市区中心 Townhouse的基本解读-2 北京受到认可的TOWNHOUSE项目符合十大标准—— 1、位置:应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。 2、交通:周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。 3、环境:不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。 4、规模:社区容积率一般不超过0(6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。 5、规划:社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。 6、建筑:社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。 7、配套:社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。 8、价格:一套售价控制在80万至180万元之间为好。 9、服务:社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。 2 10、文化:应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。 Townhouse的四种形式 通常，我们称Townhouse为联排别墅，因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实际上，一个纯粹的Townhouse项目中，一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。 在同一项目中，通常价格表现:独栋〉双拼〉联排〉叠拼 ，双拼别墅 ，联排别墅 ，叠拼别墅 两个相同的单位平行由三个以上的相同单位平行组合而从建筑立面上看，与双拼非常相似，也组合而成。 成。是Townhouse项目最为常见的建是由两个单位组成;实际上，其中一户筑形式。 的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。 从户型图上清晰可见区别。 ，独栋别墅 形体独立的单位。 传统别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋 之间的区别，显示所有者的个性。 Townhouse 独栋通常栋与栋之间没有实质区别甚至完全一 样。 传统别墅间距开阔私密性好。 Townhouse独栋之 间间距小，私密型不如传统别墅。 Townhouse独栋 传统别墅 板楼、塔楼项目类型 板楼与塔楼的基本解读-1 板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言;所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论，更好地区隔与了解二者的特点。 国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是: 板楼——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯。 塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 板楼、塔楼的不同，在内、外两方面均产生影响: 外部——建筑高度、密度、容积率不同 内部——户型、销售分摊不同 塔楼 板楼 3 板楼基本形式 小高层板楼:,至,,层左右的板楼 高层板楼:16层以上甚至更高的称为高层板楼 多层板楼:,层以下的 ， 供应量以小高层最重: 从2001年以来，小高层所占比例逐渐递增，小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要; ， 满意度以多层居首: 在消费者满意度的调查重，,,,以上的消费者最中意的是多层板楼; ， 平均售价以高层板楼最低: 由于容积率高，同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低; 塔楼基本形式 传统的塔楼形式:十字型、方形塔楼 改革的塔楼形式:蝶型塔楼 ， 与传统塔楼相比，蝶塔的建筑特征: , 外形轻盈 蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀的蝴蝶，改变了传统塔楼外观体态的臃肿，体态轻盈秀丽，外观比较新颖。 , 朝向、采光、通风上有突破 蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端，使多数单元都是南北朝向，实现了在采光、通风性能上的突破。 , 斜角存在成为新问题 但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大，所以产生出很多在户型设计中难以避免的斜角问题，这既是蝶式建筑的“标签”之一，也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越的障碍。 ， 与传统塔楼相比，蝶塔的市场适应性: , 平衡成本与建筑形式 板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本与户型的平衡。 4 板、塔优劣势集锦 比较角度 板楼 塔楼 备注 建筑密度 低 高 建筑平均低* 高* 不直接构成优劣势;但高层建筑有利于观高度 景、不容易受遮挡，间接有利。 出入空间 大 小 容积率 低 高 通风 好 不畅 朝向 户户朝阳 常有无采居室 采光 户户朝阳，南北通透 存在灰色空间 同层分布不同的户型单位，单位之间互为遮 挡对采光有负面影响;户型难以全面照顾每高度问题较容易受遮高度问题较不容易受遮 间居室的采光设置。 挡 挡 户型灵活低 高 塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之程度 外，户内分隔墙基本都可以拆改。 使用率 板楼户型的使用率平塔楼户型的使用率常不使用率越高，空间使用程度越高，价格成本 均达到80%;最高可达足70%;受不规则空间越低。 90% 局限很难设计高使用率 销售分摊 低 高 塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造 成公摊面积高 单价 高 低 牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本 远远低于板楼 小户型——塔楼突围 塔楼市场形势危难，在建筑形式上突破的实验之后，开发商开始实行市场定位的突破，其中，小户型社区的定位，奋力一博为挽回塔楼的市场地位。 小户型社区长短处: 从建筑形式而言，小户型社区，通常表现为同层楼7、8户甚至10户以上的单位，使塔楼的劣势更加突出。 小户型以总价低吸引消费者，实际上单价的性价比较高。 小户型社区的成功来源于细分市场定位，准确地抓住目标消费者的心理，可以称得上是以小博大的市场推广典范。 消费者角度的项目类型比较 消费者的项目类型偏好 排除一定范畴内价格的影响因素，较理想状态下，普通北京市民的对住宅项目类型的消费心理是:首选多层板楼，然后是小高层板楼、塔楼与townhouse。 消费者建筑类型首选8.57% 14.90% 59.08% 17.46% 多层板楼 小高层板楼 塔楼 townhouse 5 北京住宅建筑类型受欢迎程度调查:高达59.08,的购房者选择多层板楼，有17.46,的购房者选择 小高层板楼，选择塔楼的为14.9,，选择Townhouse的为8.57,。 定价比较 价格比较 别墅 Townhouse 板楼 塔楼 (同档次同条件) 次高 高于板楼 最低 平均单价 最高 单价比较:独栋>双单价比较:多层>小蝶塔>传统塔楼 拼>叠拼〉联排 高层>高层 平均总价 最高 以总建筑面积论 价格需求下的项目类型偏好 消费者购房总价首选消费者购房单价首选1.16%17%4.79% 4%23.75%5000-6000元50万元以下50-100万元之间7000元100-150万元之间7000以上150万元以上 79%70.30% 无论以单价或以总价论: (1)、别墅、Townhouse项目仍然很难在市场份额上有所进步; (2)、无论板楼还是塔楼，100平米户型仍将维持分水岭状态; (3)、与居民收入最相宜的5000元单价的普通住宅，有最广阔市场空间。 区域分布 区域分布 别墅 Townhouse 板楼 塔楼 (平均半径) 自然地理位置 自然风光出众 自然地理位置以选址论 经济地理位置 市政、配套不足 多数分布在近郊地公寓〉普通住宅〉经济适用房 区，牺牲了经济地理 位置 区域需求下的项目类型偏好:别墅、Townhouse、板楼、塔楼，在自然与经济地理位置的条件 中，谁拥有良好的交通环境，就赢得竞争的先机。 6 消费者购房区域条件首选 周边良 好的交2.60% 19%通环境 成熟社 区中 具升值 50.30%潜力 热点区28% 域 交通便利成为消费者对住宅区域的首要考虑因素: 在本次调查中，50.3,的被访者希望项目周边有良好的公共交通，交通问题已是被广大购房者普遍关注的问题，而具有该项优势的房地产项目成为他们的首选。28,的购房者希望所购房产在成熟社区，19,的调查者希望有升值潜力，只有2.6,的人希望在目前的热点区域购房。 由此可见，一部分消费者开始把住宅市场作为一种投资，并且北京有着不错的投资环境，但是由于在具体操作上的一些问题诸如税费过高、二级市场的拖沓不前、租赁市场信用较差，都成为制约房地产投资的因素。 7