房地产风险分析模型模板

房地产行业税收风险识别模型与 案例 全员育人导师制案例信息技术应用案例心得信息技术教学案例综合实践活动案例我余额宝案例 一、行业介绍 (一)行业定义 房地产业又称房地产开发、经营和管理业。它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产是房产和地产的合称。(二)企业类型划分 按经营内容和方式,分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业 按经济性质,分为股份制、私营、外资企业等 按经营范围,分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业 (三)工艺简介 房地产开发 流程 快递问题件怎么处理流程河南自建厂房流程下载关于规范招聘需求审批流程制作流程表下载邮件下载流程设计 主要分为:房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段。(各阶段事项流程复杂,涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业) 房地产企业营销方式分为:开发商自行销售、委托代理代销或包销,一般分为现房销售和期房销售两种销售形式,这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。 二、房地产行业生产经营规律及涉税管理要点 (一)房地产行业经营规律 需要大量资金投入(房地产开发经营是资金密集型行业) 项目开发周期长(两三年) 涉及部门多(土地招拍、项目立项、涉及审核、 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等) 风险大、高回报(受国家政策、市场环境影响大) (二)涉税风险管理要点 1、风险领域识别 (1)准备阶段: 房地产开发企业从成立和取得土地开始,到整备结束进行实质开发的时间段。 通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析,可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。 (2)开发阶段: 房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。 该阶段突出对建筑业项目的登记管理,结合本地区各时期的建筑业成本预警值,对建筑业项目的初始登记环节进行对比分析,改变建筑业单位陈本管理滞后的问题,变事后管理为事前预警和事中控制,减少涉税风险。 (3)销售阶段: 房地产开发企业取得房屋预售许可证后,从可以进行销售开始, 到项目开发结束。 该阶段风险涉及税种较多(涵盖房地产开发企业的所有税种) 营业税、房产税、土地使用税、契税、印花税(取得土地)、土地增值税、企业所得税、个人所得税 金额大(主要税收产生阶段),因此也是涉税风险发生的主要领域。 (4)清算阶段: 房地产开发企业将开发的产品全部销售完毕或者虽未销售完毕但已将尚未销售的产品转作其他用途(如出租)。 该阶段主要税收风风险为土地增值税未及时清算的风险和企业所得税清算和清算后分配的风险,虽然涉及税种不多,但涉及的金额很大,也是目前税收管理的重点和难点。 2、风险领域描述 (1)经营收入类纳税遵从风险 例如,用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的,预收收入挂往来,或直接冲减开发成本,未按规定及时申报纳税;代收款项未按规定申报纳税;未按规定毛利率计算毛利额并纳入当期应纳税所得额,统一计算缴纳企业所得税。 (2)成本费用类纳税遵从风险 例如,发生销售退回时,只冲减收入不相应冲减成本;虚开材料发票,或与施工方勾结,以虚假合同虚开建筑业发票,以缴少量流转税为代价,虚增成本费用,逃避企业所得税、 土地增值税(高级)。 (3)其他纳税遵从风险 土地使用税申报时,纳税人购得一处或多处土地,特别是在注册地之外的地区购得土地,未进入开发阶段,往往因新征土地隐蔽性高,利用目前税务机关信息不及时、不全面的漏洞,不按规定申报缴纳土地使用税、印花税等。 3、企业所得税遵从风险的表现 (1)迟计收入;(2)隐匿预收账款;(3)隐匿收入;(4)收入与成本、负债直接冲抵;(5)无正当理由的低价销售;(6)政府返还款项不计税;(7)利息收入不计税,(8)混淆完工产品与未完工产品的成本,影响计税所得;(9)虚增建安成本;(10)虚增拆迁成本; (11)虚增前期工程费、基础设施配套费;(12)虚增期间费用;(13)利息费用未予以资本化;(14)非法凭证列支成本费用;(15)通过关联交易转移利润 三、风险分析方法 (一)数据来源 纳税人生产经营信息 税务机关掌握的信息(申报数据、定期报送报表) 第三方数据(住建、国土、规划、财政、国税、银行等) (二)风险点识别(风险指标) 1、销售(营业)收入比值 计算公式:销售(营业)收入比值= [评估期销售(营业)收入/基期销售(营业)收入] ×100% 指标分析:分析纳税人销售(营业)收入的变化情况。与同行业预警值进行比较,若高于预警值暂视为正常,若低于预警值,则可能存在以下原因:1、隐瞒收入;2、关联企业间的非正常交易;3、市场因素;4、政策因素等等。 2、销售(营业)成本率 计算公式:销售(营业)成本率= [评估期销售(营业)成本/评估期销售(营业)收入] ×100% 指标分析:分析纳税人销售(营业)成本占销售(营业)收入的比例。与同行业预警值进行比较,若低于预警值暂视为正常,若高于预警值,则可能存在以下原因:1、虚列成本;2、隐瞒收入;3、关联企业间的非正常交易;4、市场因素;5、资本性支出与收益性支出的划分; 6、会计核算方法的调整; 7、税法与会计的差异调整正确性; 8、政策因素等等。 3、销售(营业)成本率比值 计算公式:评估期销售(营业)成本率= [评估期销售(营业)成本/评估期销售(营业)收入] ×100% 基期销售(营业)成本率= [基期销售(营业)成本/基期销售(营业)收入] ×100% 销售(营业)成本率比值=[评估期销售(营业)成本率/基期销售(营业)成本率]×100% 指标分析:分析评估期销售(营业)成本率比基期销售(营业)成本率的变动情况。评估期与基期的销售(营业)成本率应基本持平,如 该指标小于预警值暂视为正常,如大于预警值,则可能存在以下原因: 1、虚列成本;2、隐瞒收入;3、关联企业间的非正常交易;4、市场因素;5、资本性支出与收益性支出的划分;6、会计核算方法的调整;7、税法与会计的差异调整正确性;8、政策因素等等。 4、期间费用收入比值 计算公式:期间费用收入比值=[评估期期间费用/评估期销售(营业)收入] ×100% 指标分析:分析评估期的期间费用占销售(营业)收入的比例。与同行业预警值比较,如该指标小于预警值,暂视为正常,如大于预警值,则可能存在以下原因:1、隐瞒收入;2、虚列管理费用;3、虚列财务费用;4、虚列营业费用等等。 5、期间费用收入比比值 计算公式:评估期期间费用收入比率=[评估期期间费用/评估期销售(营业)收入] ×100% 基期期间费用收入比率=[基期期间费用/基期销售(营业)收入] ×100% 期间费用收入比比值=[评估期期间费用收入比率/基期期间费用收入比率] ×100% 指标分析:分析评估期与基期的期间费用占销售(营业)收入的比例变动情况,以测算期间费用的增减变化。评估期与基期期间费用收入比率应基本持平,如该指标小于预警值,暂视为正常,如大于预警值,则可能存在以下原因:1、隐瞒收入;2、虚列管理费用;3、虚列财 务费用;4、虚列营业费用等等。 6、利润率 计算公式:评估期利润率=评估期利润总额/评估期销售(营业)收入指标分析:分析测算企业利润总额占销售收入比例,反映了企业的盈利能力。该指标如大于预警值,暂视为正常,如小于预警值,则可能存在以下原因:1、虚列成本;2、虚增费用;3、关联企业间的非正常交易;4、隐瞒收入;5、政策因素;6、市场因素等等。 7、利润率差值 计算公式:评估期利润率=评估期利润总额/评估期销售(营业)收入基期利润率=基期利润总额/基期销售(营业)收入 利润率差值=评估期利润率-基期利润率 指标分析:分析测算企业利润总额占销售收入比例的变化情况,反映了企业的盈利能力的变化情况。该指标如大于预警值,暂视为正常,如小于预警值,则可能存在以下原因:1、虚列成本;2、虚增费用; 3、隐瞒收入; 4、关联企业间的非正常交易等等。 8、所得税贡献率 计算公式:所得税贡献率=[评估期应纳所得税额/评估期销售(营业)收入]×100% 指标分析:分析应纳所得税额占收入比例情况。该指标与同行业比较,若高于预警值的,暂视为正常,若低于预警值的,则可能存在以下原因:1、虚列成本;2、虚增费用;3、隐瞒收入;4、关联企业间的非正常交易;5、市场因素;6、政策因素;7、税法与会计差异调整 的正确性等等。 9、所得税贡献率比值 计算公式:评估期所得税贡献率=[评估期应纳所得税额/评估期销售(营业)收入]×100% 基期所得税贡献率=[基期应纳所得税额/基期销售(营业)收入]×100% 所得税贡献率比值=(评估期所得税贡献率/基期所得税贡献率)×100% 指标分析:分析评估期与基期的应纳所得税额占收入总额比例的变动情况。评估期与基期的所得税贡献率应基本持平,如该指标大于预警值,暂视为正常,如小于预警值,则可能存在以下原因:1、虚列成本; 2、虚增费用; 3、隐瞒收入; 4、关联企业间的非正常交易; 5、市场因素; 6、政策因素; 7、税法与会计差异调整的正确性等等。10、所得税负担率 计算公式:所得税负担率=(评估期应纳所得税额/评估期利润总额)×100% 指标分析:分析测算企业所得税税负,与同行业水平相比较,若高于预警值暂视为正常,若低于预警值的,则可能存在以下原因:1、政策因素;2、税法与会计差异调整的正确性;3、弥补亏损等等。评估企业如为亏损企业,该指标等于零。 11、所得税负担率比值 计算公式: 评估期所得税负担率=(评估期应纳所得税额/评估期利润总额)×100% 基期所得税负担率=(基期应纳所得税额/基期利润总额)×100% 所得税负担率比值=(评估期所得税负担率/基期所得税负担率)×100% 指标分析:分析测算企业所得税税负的变化情况,如该指标大于预警值,暂视为正常,如小于预警值,则可能存在以下原因:1、政策因素;2、税法与会计差异调整的正确性。 企业所得税风险 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 指标举例: 营业税计税依据与收入、预收配比 原理描述:房地产企业缴纳营业税依据应与当期销售(营业)收入、预收账款净增加额合计数基本一致,否则存在未按规定申报营业税或未按规定计算申报所得税。 数据模型:[房地产企业年度销售不动产营业税计税金额—(预收账款年末数—预收账款年初数)] / 年度主营业务收入 数据来源:营业税计税金额来源于征管信息系统中;预收账款年末数、预收账款年初数来源于纳税人专项报送(财报);主营业务收入来源于征管信息系统。 预警值设置:1 评分 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 :营业税计税依据与收入、预收配比不等于1时,为非正常,比例在0.8—1的,得0.5分,比例低于0.8 的,得1分。(经 验值,分值越大,风险越大) 应用要点:销售不动产营业税计税金额为当年正常申报验征收营业税计税依据,不含以前年度,按年执行。 发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率 原理描述:当计算发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率大于1时,则提示异常,可能存在隐瞒收入或者虚开发票的问题。 数据模型:发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率=本期发票开具金额/ 本期应纳营业税营业收入 数据来源:统计发票开具金额取自《发票网上开具管理信息系统》(或其他开票系统)中,应纳销售不动产营业税营业收入取自征管信息系统纳税申报表。 预警值设置:1 评分标准:发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率大于1时为非正常,1—1.1的得1分,1.1—1.2的得1.5分,1.2—1.5分的得2分,比率高于1.5分的得3分。(经验值)应用要点:该指标分析的仅仅是销售不动产营业税,在对该指标进行深度风险评估应对时,还可以结合纳税人银行对账单等其他情况一并考虑,按月执行。 四、印证案例