第五章-房地产转让中的产权问题

§1房地产有偿转让中的产权问题(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工日期;(4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证。商品房预售登记的法律效力当事人以商品房预售 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 未按法律、行政法规办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。也就是说，登记备案不是合同生效的必要条件。当事人约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件第一页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题的，从其约定。2、商品房现售3、禁止的商品房销售方式返本销售是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。售后包租或变相售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或代为出租买受人所购该企业未竣工的商品房的方式销售行为。第二页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题分割拆零销售商品住宅一房多售4、商品房销售中的广告问题下列情况不得发布广告（1）在未经依法取得国有土地上开发建设的；（2）在未经国家征收的集体土地上建设的；（3）未取得商品记预售许可证的；（4）权属有争议的；（5）不符合工程质量 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ， 经验 班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验 收不合格；第三页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题（6）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；房地产广告的要求（1）房地产广告中对价格有表示的，应为实际的销售价格，并明示价格的有效期；（2）房地产中表现项目位置的，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得用时间距离表示；（3）房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果；第四页，共33页。（4）房地产广告中不得有融资或变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺；（5）房地产广告中涉及所有权或使用权的，其基本单位必须是有实际意义的完整的生产、生活空间。注意：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应视为合同内容../房地产产权产籍管理.ppt#26.14、广告宣传与购房合同不一致，怎么办？第五页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题5、商品房销售合同中的几个问题定金问题(1)若签订合同时发现发展商不具备销售、预售资格，购房者不具备购买资格，按无效合同处理，发展商退还定金及利息，过错方赔偿损失。(2)若购房者在约定条件下与发展商签订合同,但双方在具体条款不能达成一致,则不适用定金罚则.(3)若签订认购书后,出现自然灾害,政府征用土地,变更规划等原因致使无法再签订合同,返还定金第六页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题(4)定金不同于订金。后者没有保证订约的性质，一方违约，另一方无权要求双倍返还，只能得到原额。(5)定金不同于预付款。(6)违约金与定金问题.认购、订购和预订协议的效力问题预约合同转化为本约合同必须具备二个条件：一是它们具备商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。第七页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题商品房合同履行的抗辩权问题(1)面积误差的后履行抗辩权当事人应在合同中载明约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式;合同未作约定的,按以下原则处理:A.面积误差比绝对值在3%以内的,据实结算房价;B.面积误差比绝对值超过3%时,买房人有权退房,中止合同履行。面积误差比=[（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积]×100%第八页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题若购房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房款由购买人补足；超出3%部分的房款由开发企业承担，产权归购房人。若产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房款由开发企业返还购房人；绝对值超过3%部分的房款由开发企业双倍返还。(2)延期交房的后履行抗辩权(3)规划、设计变更的履行抗辩权第九页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题6、购房人在签订合同时应注意的问题签订合同前应严格审查开发商的主体资格（1）开发商是否具备开发资格；（2）开发商、销售单位的名称是否与预售许可证上的名称一致；（3）售房单位的签约人是否具备签字资格，是否是法定代表人，若不一致，是否有法定代表人授权委托书（4）若由中介机构代销的，是否有委托合同以及中介机构的资质。第十页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题审查开发商的售房手续是否完备，“五证”是否齐全应对合同进行全面分析二、存量房地产交易中的产权问题1、房地产交易的程序签订书面合同当事人应向房地产管理部门提出申请，并申报成交价房产管理部门对有关文件审查，作出是否受理决定审核申报的成交价当事人按规定缴纳税费第十一页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题办理产权登记2、不能转让的房地产权属有争议的共有房地产，未经其他共有权人书面同意的未经依法登记领取产权证的已依法公告属于拆迁范围的房地产司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的第十二页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题3、房地产交易中应注意的问题审查主体资格是否合法，当事人的意思是否真实审查交易客体是否具备交易条件（1）成本价房改房上市交易后，其收入在按规定缴纳税费和土地收益后归个人所有；（2）标准价房改房，可以先按成本价补足房款及利息产权归个人所有，上市交易按成本价房处理；也可直接上市交易，其收入在按规定缴纳税费和土地收益后，由职工个人和原单位按比例分享。第十三页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题已购公房和经济适用房（集资房、合作房）上市交易时，由购房者缴纳土地出让金或相当于出让金的价款，其标准按不低于该房坐落位置的标定地价的10%。3、集资房、合作房、房改房交易纠纷的处理不适用商品房买卖合同纠纷处理的有关法律、法规。三、其他有偿转让中的产权问题1、以房地产作价入股，与他人成立企业法人2、一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合作、合资开发经营房地产第十四页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题3、因企业被收购、兼并、合并，房地产权属发生变更；4、以房地产抵债的..\房地产产权产籍管理.ppt-【案例3】第十五页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题四、房地产转让合同纠纷处理（1）土地使用权出让合同开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。第十六页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题（2）土地使用权转让合同土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：第十七页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题----已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；----未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持----均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的第十八页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用变更登记等合同义务的，应予支持；----合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。第十九页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题（3）合作开发房地产合同纠纷投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。第二十页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约第二十一页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。第二十二页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当第二十三页，共33页。§1房地产有偿转让中的产权问题认定为借款合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。第二十四页，共33页。§2房地产无偿转让的产权问题一、房地产赠与赠与是指民事主体自愿将自已所有的财物无偿地给予受赠人，受赠人表示接受的民事法律行为。1、房地产赠与成立的要件必须签订赠与合同必须办理公证。司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第3条规定，赠与房地产必须办理公证。房地产已实际交付。赠与合同为实践合同，以赠与物的第二十五页，共33页。§2房地产无偿转让的产权问题办理产权转移登记注意：若未办理过户手续，但赠与人根据书面合同已将产权证书交与受赠人，或受赠人根据赠与合同已占有使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应补办过户手续.2、房地产赠与特殊情况的处理赠与房地产存在质量问题的处理若赠与人故意不告知房地产瑕疵或保证无瑕疵，给受赠人造成损失的，应承担损害赔偿 责任 安全质量包保责任状安全管理目标责任状8安全事故责任追究制幼儿园安全责任状占有损害赔偿请求权 。房地产赠与未成年人的处理第二十六页，共33页。§2房地产无偿转让的产权问题以赠与为名，变相买卖房地产（1）确认赠与行为无效，注销登记；（2）没收违法所得，处以非法所得2倍以下的罚款，并可追究刑事责任；公民中奖所得房地产的处理中奖房地产比照赠与关系予以确认。赠与人为了逃避债务而将自已的房地产赠与他人主要有二种情况：一是法人在破产前为转移财产，逃避债务而将自已所有的房地产赠与他人；二是公民为逃第二十七页，共33页。§2房地产无偿转让的产权问题避债务而将房地产赠与他人。最高人民法院《关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见第130条规定：赠与人为了逃避应当履行的法定义务，将自已的财产赠与他人，如果利害关系人主张权利的，应当认定赠与无效。但如果公民欠国家税款而将房地产赠与国家的,应认定赠与有效,并继续追缴所欠税款。二、房地产遗赠1、特征遗赠是指公民以遗赠的方式，将个人合法财产的一部第二十八页，共33页。§2房地产无偿转让的产权问题分或全部赠与给国家、集体或法定继承人以外的其他人,并在其死后发生法律效力的法律行为.其特征为:它是单方的、要式的民事法律行为是无偿的法律行为是一种死后生效的法律行为2、房地产遗赠与赠与的区别法律行为的性质不同遗赠是单 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 律行为，赠与是双方行为。发生效力的时间不同第二十九页，共33页。§2房地产无偿转让的产权问题遗赠是遗赠人死后才能发生效力，赠与必须是行为人在有民事行为能力的情况下才能发生效力，是生前行为处分财产的范围不同赠与只要求是其合法财产；而遗赠不得剥夺无独立生活能力又无生活来源而依靠遗赠人生活的人的权益，否则，遗赠无效。第三十页，共33页。§2房地产无偿转让的产权问题三、房地产继承1、房地产继承与分家析产的区别房产的性质不同房地产分配的时间不同分割原则不同分家析产是遵守平等协商、约定的原则；继承注重养老爱幼、权利义务一致的原则。注意：二者的共同点：不管财产归谁，但最终终归家庭成员所有。第三十一页，共33页。§2房地产无偿转让的产权问题2、房地产的法定继承3、房地产的遗嘱继承它是指在被继承人死亡后，按照其生前所立遗嘱的内容将遗产房地产由指定的继承人继承的法律制度。其特点：（1）遗嘱继承的产生是基于被继承人死亡和被继承人立有合法的遗嘱，二者缺一不可；（2）遗嘱继承是由遗嘱人自已的意愿决定，但遗嘱继承人的范围限于法定继承人。第三十二页，共33页。§2房地产无偿转让的产权问题../房地产产权产籍管理.ppt#11.【案例7】../房地产产权产籍管理.ppt#13.【案例9】参考书目：房地产转让的相关法律思考题：案例分析第三十三页，共33页。