基准地价

基准地价基准地价 2、基准地价系数修正法根据《城镇土地估价规程》及《莱芜市驻地城区土地级别与基准地价更新报告》采用基准地价系数修正法的基本公式为: 基准地价设定开发程度下的宗地地价=区域基准地价*K1*K2*……*(1+?K) 式中:K1,期日修正系数 K2,土地使用年限修正系数 ?K,影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 ,1,基准地价成果介绍及内涵: 莱芜市国土资源局于2011年1月27日完成了《莱芜市城镇土地级别与基准地价调整更新成果》。基准地价的内涵为:评估基准日为2010年1月1日,莱芜市...

基准地价 2、基准地价系数修正法根据《城镇土地估价规程》及《莱芜市驻地城区土地级别与基准地价更新报告》采用基准地价系数修正法的基本公式为: 基准地价设定开发程度下的宗地地价=区域基准地价*K1*K2*……*(1+?K) 式中:K1,期日修正系数 K2,土地使用年限修正系数 ?K,影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 ,1,基准地价成果介绍及内涵: 莱芜市国土资源局于2011年1月27日完成了《莱芜市城镇土地级别与基准地价调整更新成果》。基准地价的内涵为:评估基准日为2010年1月1日,莱芜市驻地城区土地开发程度～一、二、三级地开发程度界定为“五通一平”,包括通路、供水、排水、供电、通讯和土地平整,。四级地开发程度界定为:“三通一平”,包括通路、供电、通讯和土地平整,。容积率商服用地为1.2,土地使用年限为法定最高年限40年。 ,2,估价对象所处的区域土地级别及基准地价:待估宗地位臵位于莱芜市驻地城区一级商业用地范围内～查对莱芜市驻地城区商业用地级别基准地价图～依据合法性原则～设定土地级别为莱芜市基准地价一级商业用地～其基准地价为1150元/平方米。 ,3,区位因素分析及其修正:根据莱芜市商服用地基准地价修正体系中所选的区位修正因素～通过实地调查～确定出影响估价对象的各项条件～对照《一级商业用地宗地地价影响因素说明表》,见表3,确定影响程度的档次～再对照《莱芜市驻地城区商服用地基准地价修正系数表》确定各个因素对应的档次,见表4,～确定每个因素的修正系数,Ki,及总修正系数,K,,见表5,。表3 一级商服用地宗地地价影响因素说明表影响因素优较优一般较劣劣 500m内商服中心级别一级、二级一级二级三级无商服中心距最近商服中心距离 ?50米 50-100米 100-200米 200-500米 ,500米周围商服设施好较好一般差较差金融、保险、娱乐、家电、服装、旅游、日用百货饮食服粮店、媒店、液化企业经营类别综合商厦、高档服副食、零售宾馆务气站、五金交电装、首饰临街类型混合型主干道混合型次干道生活型主干道生活型次干道交通型干道 500m内公交站点数 ,3 3 2 1 无站点距离公交站点的距离 ?200米 200-300米 300-400米 400-500米 ,500米路口形式十字路口丁字路口沿街不沿街不沿街人流量大较大一般较小小临街面宽,米, ,15 15-10 10-6 4-6 ?4 临街进深,米, ?10 10-15 15-20 20-30 ,30 周围土地利用类型商业住宅市政公建工业仓储特殊用地宗地规划利用方向商业服务业商住混合区行政文教居住区其它用地表4 商服用地基准地价修正系数表土地级别一级地宗地修正因素优较优一般较劣劣最近商服中心级别 2.88 1.44 0.0 -1.32 -2.64 距最近商服中心距离 3.12 1.56 0.0 -1.43 -2.86 周围商服设施 2.40 1.20 0.0 -1.10 -2.20 企业经营类别 1.92 0.96 0.0 -0.88 -1.76 临街类型 1.68 0.84 0.0 -0.77 -1.54 500m内公交站点数 1.44 0.72 0.0 -0.66 -1.32 距离公交站点的距离 1.20 0.60 0.0 -0.55 -1.10 路口形式 1.44 0.72 0.0 -0.66 -1.32 人流量 1.92 0.96 0.0 -0.88 -1.76 临街面宽 1.92 0.96 0.0 -0.88 -1.76 临街进深 1.44 0.72 0.0 -0.66 -1.32 周围土地利用类型 1.20 0.60 0.0 -0.55 -1.10 宗地规划利用方向 1.44 0.72 0.00 -0.66 -1.32 合计 24 12 0 -11 -22 表5 估价对象作为商服用地区位条件及区位修正系数表指标标准区位条件说明优劣度修正系数影响因素一级最近商服中心级别 2.88 优距最近商服中心距离 1.56 较优 50-100米周围商服设施较优 1.20 较好企业经营类别家电、服装、旅游、宾馆 0.96 较优临街类型 1.68 优混合型主干道 1.44 500m内公交站点数优 ,3 距离公交站点的距离 ?200 优 1.20 路口形式较劣 -0.66 不沿街人流量较优 0.96 较大临街面宽一般 0.00 10-6 临街进深 10-15 较优 0.72 周围土地利用类型商业优 1.20 宗地规划利用方向商业服务业优 1.44 合计 14.58 ,4,使用年限修正:估价对象剩余使用年限为34.2～莱芜市基准地价设定的商业用地使用年限为40年～则本次评估的使用年限修正系数为: -34.2-40[1-(1+6.8%)]/ [1-(1+6.8%)]=0.9640。 ,5,基准日期修正:莱芜市基准地价设定的评估基准日为2010 年1月1日～至本次估价基准日相隔已一年多的时间～估价人员通过对土地交易市场的调查～在这段时间内莱芜当地商业用地市场价格平均上涨8%～故本次评估基准日期修正系数为1.08。 ,6,土地权利状况修正:估价对象设定为出让土地、无他项权利限制～与基准地价的设定一致～则土地权利状况修正系数为1.00。 ,7,容积率修正:该宗地规划容积率为2.2～与基准地价设定容积率不一致～需进行容积率修正～修正系数为1.50。表6 商服用地容积率修正系数表容积率 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 修正系数 1.4 1.46 1.50 1.55 1.60 ,8,土地开发程度修正:基准地价设定为“五通一平”,包括通路、供电、供水、排水、通讯及土地平整,～本次估价对象设定的开发程度“七通一平”,包括通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气及土地平整,与基准地价的设定不一致～需要进行土地开发程度的修正。根据莱芜市驻地城区土地开发费用一览表～确定土地利用程度修正值为50元/平方米。 ,9,地价测算: 据前述基准地价系数修正法的公式～我们编制了基准地价系数修正法测算表,见表7,: 表7 基准地价系数修正法测算表基准地价区位修正基准日修正使用年限修权利状况修容积率修开发程度修正系数土地价格 222(元/m) 系数系数正系数正系数正系数 (元/m) (元/m) 1150 14.58% 1.08 0.9640 1.00 1.50 50 2107.78 单位地价=1150*,1+14.58%,*1.09*0.9640*1.00*1.5+50 =2107.78元/平方米

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