商业地产运营
商业地产具有很强的地域性特征，商业地产项目的运营需要充分结合当地居民的消费特点、地段条件、竞
争状况等因素，确定一个适应本土性需要的运营思路。虽然可以借鉴国外先进的商业模式，但最终还是要结合
本地的实际条件，充分满足当地消费者的购物消费需求。如果商业地产项目运营只是完全照搬其他地区的运作
模式，而脱离本地的实际情况，那将是十分危险的。
商业运营策划流程包括:
一、运营策划第一阶段:项目市场调研 1 、项目背景研究
2 、宏观环境调研
城市经济发展环境
城市人口环境
人文环境
商业环境
其他宏观环境
3 、项目地段环境调研
周边居民环境
地段交通环境
地段商业环境
地段区位特征
地段未来规划状况
项目地块开发条件
4 、项目商圈调研分析
项目商圈范围的确定
商圈分析
经营者调研分析
二、运营策划第二阶段:项目市场定位 1 、项目分析
项目条件与资源分析
项目 SWOT 分析
2 、项目产品定位
经营业种规划
经营业态组合
3 、项目功能定位
4 、项目主题定位
主题的导入
主题的表现
5 、项目形象定位
6 、项目目标客户定位
7 、项目目标消费者定位
8 、项目销售招商价格定位
9 、项目规划建议
10、项目经济效益分析
三、运营策划第三阶段:招商及销售推广 1 、项目销售招商实操总纲
2 、销售招商策略
3 、项目整体包装策略
4 、项目宣传推广策略
5 、销售招商的实施
6 、项目 销售招商 费用运用策略 四、执行阶段:营销及招商实施 1( 提交销售招商
计划
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。
2( 组建销售招商组织机构。
3( 组织实施销售招商计划。
4( 协助配置销售招商工具及各项资料。 5( 工作业绩评估。
6( 销售招商人员项目管理、培训、督导。 7( 掌握市场变化，及时调整销售招商策略。 8( 职能售后服务。
9( 宣传推广投入及效果监控。
10(项目销售、招商阶段性回顾及总结。 确保项目销售招商操作能在有序高效的实施中执行
五、运营管理
一)经营管理公司的组建
1、 成立公司组建小组，确立小组工作职责 2、 根据公司经营性质和发展目标确定组织结构形式
3、 建立公司组织架构
4、 确定部门职能
5、 岗位设置及职责划分
6、 确定人员编制
二)人力资源规划
1、 制订人力需求计划
2、 制度职位说明书和岗位职责
3、 薪酬设计
4、 拟定员工绩效考核章程和考核方法 5、 拟定奖惩方法
6、 拟定公司基本
管理制度
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及行为规范 三)人力资源实操阶段
1、 甑选人员
2、 入职培训
3、 工作导引
四)人力资源开发
1、 制度监督实施及修订
2、 绩效评估
3、 培训提升
4、 员工职业生涯规划
五)业务部分:
1、制定各类管理公约、协议、
合同
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，并与客户签署 2、确定经营管理服务费等费用的收费
标准
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及办法 3、建立健全各项业务标准流程
4、制定年度经营计划并分解到每月切实完成 5、制定
工作计划
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并监控实施
6、编写各类管理手册
7、建立完善的仓储物流体系
8、建立项目购物网站
9、二次招商工作
10、根据各种情况的变化，布局调整 六)营销企划部分
1、制定开业前的营销推广方案并监督实施 2、制定开业典礼方案并监督实施
3、全年营销推广方案并监督实施
4、根据市场及竞争环境的变化，不断调整营销方案 七)客户管理部分:
1、建立各种类型的客户服务模式
2、建立VIP客户管理体系 确保项目经营有序高效地运作
浙公网安备 33021202002483