历年北京房价分析
摘要
本论文研究的是通过历年房价与预期房价之间的关系入手，带入历年数据检验模型得到房价的交易量丈夫人均可支配收入和过去房价的函数关系。由于本人对数据的搜寻不太完全，因此只得到了1999年-2008年的北京房价的数据，因此本人的模型将是通过过去十年的房价变化来预测2009年的房价。同时，因为是今年是2011年，所以我们也可以通过现实房价来评测我们的数学模型。
问题说明
根据本人的财经新闻和周刊和财经小说的阅历，本人认为当前国内房价的居高不下根本上与收入差距的拉大密切相关，但现在的经济学家却基于供给的失衡将这种状况来合理化。众所周知，住房本身是社会大众的基本生活必需品，属于GDP=C+I+G+NX中投资的一部分，所以政府不应该从房产中吸取大量的财政收入，此举不仅跟古时“苛政猛于虎也”相仿，而且与“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”这一理想社会渐行渐远。一方面，2009年在国家税收，土地等调控政策作用下，房屋受到抑制的需求得到了解放，宽松的货币政策使得银行贷款数目急剧增加，为购房者提供了资金，但与此同时由于供给的失衡房屋价格增加，而且，随着可贷资金的便利性，地产商得到贷款的几率也增加，因此会增加地产的投资，与此同时，臭名昭著的“温州炒房团”亦可以得到大量的资金来支撑七炒房的阴谋。因此，综上所述，房屋价格加大了，因此，居民通过市场买房的困难程度也增加了。
模型分析
为什么房价居高不下？房屋成交面积却愈来愈少，而房价却越来越高？显然，此现象不符合《现代西方经济学》课本里的供给水平决定价格的说法。那么是谁推动了房价呢？小说里曾经写道是因为房地产商捂盘，哄抬价格。其次，国家没有放宽土地政策，还有地方政府为了财政收入才抬高的房价。因此，本人从房地产投资者（包括开发商和炒房的人）和买房者的角度考虑：首先，开放商和炒房者的目的都是盈利。在地皮越来越贵的情况下，利润要维持，则要讲成本转嫁到买房者身上，也就是提高房价，那么为啥房价那么高了还有人那么多人买呢？对于自住型的买房者，由于房屋是一种生活必需品，他们的策略只是选择买房的实际。当人们对房屋的预期价格高于现阶段的房价，即人们认为房价还会涨的时候，他们会选择购买，反则，也是这样。居民的策略选择代表了需求的变化，房地产投资者供给的变化代表了供给的变化。商人为了追逐利益的本性，将供给与需求挂钩，需求又与房价挂钩，所以，在模型中我们把居民对房屋的预期价格看做是影响房价的主要因素。
（说明：地产开发商为了追求开发楼盘的资金，首先要给炒房者一个房屋会继续上涨的预期，与此同时，也要给股民一个股市将会上涨的预期，最后，由于追求房屋当生活必须品的预期价格会增加使得开发商得到了大量资金，大量资金的获取使得其继续囤积土地和建房，然后由于拥有土地数和房屋数目如此之多，又使得股民和炒房者热情的加入投资，另外，由于国家政府以地方政府GDP来考核其政绩，所以房屋上涨也有了一个合理的说法。）
模型假设
1， 房价主要受居民对当前房屋价格的预期的影响
2， 时间是非连续变化的，以年为单位
3， 讨论的买房者是指有购买能力的人，当Y>F时，会立即做出买房的举动
4， 房市一直都是非理性的，即
1=1，（1-
）=0
5， 人口和结婚适龄人口的的增长率和死亡率抵消，即从长远来看，需求是一个稳定值
符号解释
第k个时段的房价为Fk，预期的价格为Yk，房屋的交易面积为Jk，城市人均可支配收入为Gk，
和
是常数
建立房价模型
（
*（Yk-Fk）+Fk）+(1-
)*（
/Jk+C）
(1)
Yk=(
（Fk-1—Fk-2)/Fk-1+
*Fk-1）*
Gk (2)
令
1，即1-
（
指居民的预期对房价所占权重）
导出公式Fk+1=
2*((
（Fk-1—Fk-2)/Fk-1+
）*
代入Fk+1即得
Fk+1=0.13003*((49.138*Jk+0.75916*（Fk-1—Fk-2)/Fk-1-156.21*Fk-1)*(-0.043762)*Gk-Fk）+Fk
通过计量经济学所学的SPSS软件中我们可以得到
=0.13003，
，
然后，下面就模型分析房价的形成，演化的机理和房地产投机：
在最初阶段，
=0 （1-
）=1， Fk+1=(
),房地产市场受到交易量的影响，J变大，即供给变大了，由供需关系可知，此时房价属于买方市场，房价下得；J变小，处于买方市场，房价上涨，接着，房地产投资者为了获得更多的利润，由W=F*J知他有两种选择，增大F或者J，为了增大F，由供需关系知必须减少J，值得注意的是，这里的J指的是总量，即是J=J1+J2，J1是少数房地产巨偔的交易量，J2是大多数中小型企业和投资者的交易量，通过减少J2增大J1可以实现房地产大鳄的的巨大盈利，那么，他们所作的就是增加房地产的入市及运营成本，即交更多的税，花更多的钱买地皮，从而挤压中小型投资者的生存空间，并且当房地产商推高房价的同时，他还要说服买房者“不畏高房价，偏偏买高价房”。从刚刚我们的分析中我们知道：当Y>K时，居民会买房，于是房地产商们，就要使居民对房价的预期增高，从Yk=(
（Fk-1—Fk-2)/Fk-1+
*Fk-1）*
Gk 知，他们互相买对方的地皮，造成交易量巨大的假象，同时频频提高房价，为了房价只涨不跌造势，此时，
=1，（1-
）=0,Fk+1=
*(Yk-Fk)+Fk,房地产市场完全由房地产商主导！
代入了Fk+1即得
Fk+1=0.13003*((49.138*Jk+0.75916*( Fk-1—Fk-2)/Fk-1-156.21*Fk-1)*(-0.043762)*Gk-Fk)+Fk
预测2009年房价
输入：xp=[11.6476009 1.03143 2.472489 44.55124 10.66124479] yp=fun(a,xp)
结果：yp=[32.3747]
即得2009年的房价为3.23万/平方米
注：以下是北京的历年房价。由于信息的闭塞性和不灵活性，没有找到包含2009，2010和2011年的数据。但是从网上找到零散的数据发现09年北京平均房价为
本文档为【0940503218黄佳恒】，请使用软件OFFICE或WPS软件打开。作品中的文字与图均可以修改和编辑，
图片更改请在作品中右键图片并更换，文字修改请直接点击文字进行修改，也可以新增和删除文档中的内容。
该文档来自用户分享，如有侵权行为请发邮件ishare@vip.sina.com联系网站客服，我们会及时删除。
[版权声明] 本站所有资料为用户分享产生，若发现您的权利被侵害，请联系客服邮件isharekefu@iask.cn，我们尽快处理。
本作品所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权，请谨慎使用。
网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽..)目的在于配合国家政策宣传，仅限个人学习分享使用，禁止用于任何广告和商用目的。
浙公网安备 33021202002483