物权法对银行的影响

物权法对银行的影响联系：王国富　１３８５５３９９１２０目  录一、贷款篇二、物权法介绍三、案例四、物权法对银行的实际影响  1、《担保法》与《物权法》的关系2、物权法定原则3、可供担保的财产范围扩大了4、登记制度的日益完善5、不动产登记效力、不动产异议登记6、规定了“预告登记制度”7、建筑物的所有权规则8、明确了建筑物与土地使用权一同抵押的内涵9、正在建造的建筑物抵押10、土地使用权抵押问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 11、地役权12、设立了浮动抵押制度13、最高额抵押14、主从 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的效力关系15、区分了担保物权与担保合同的生效时间16、担保物权的行使期间17、抵押财产转让18、完善了担保物的实现方式19、抵押物灭失而优先行使代位权20、担保物优先受偿权的法定例外21、抵押不破租赁22、质押财产毁损23、有价证券权的实现24、可出质的权利及其法定手续规定25、应收账款出质26、留置权的实现27、留置优先一、贷款篇贷款具有在某一限定的时间内获得一笔利息收入的预期。这个预期可能实现，也可能不仅收不到利息，而且连本金都收不回来。这就是风险。每笔贷款都存在着偿还的不确定性。这一点从银行的产生到现在几乎都没有改变过。对商业银行而言，坏帐是利润的天敌。避免坏帐就是创造利润，而制造坏帐就是制造亏损，避免坏帐能力的高低，取决于银行贷款风险管理水平的高低。每笔贷款的生成是一个为顾客量身定做的工程，银行为顾客发放贷款就象裁缝师傅为顾客定做服装，他们要仔细地度量顾客的需求和能力，以确保这笔贷款能合理的按其能力满足其需求。这个方法从古至今没有实质性的变化。80%的客户是诚实的，但是20%的不诚实的客户都可能造成银行80%的不良贷款。例：如果商业银行一笔1000万元的贷款成为坏帐，就要从利息收入中提取1000万元去冲销这笔坏帐，而1000万元的利息收入在0.5%的贷款收益率的情况下，需要20亿元的1年贷款才能取得。二、物权法介绍2007年3月16日，十届全国人大五次会议高票通过了《中华人民共和国物权法》，这部法律，历经波折，总共过堂审了八次，屡创立法史的新纪录。这其中最重要的原因是物权法作为调整财产关系最重要的法律之一，与我们的生活和切身利益息息相关，因此需要协调各方面的利益关系，困难可想而知。银行也是利益体之一，物权法与银行业务的关系可说密切，其颁布实行对银行信贷业务的开展有许多有利之处。扩大了担保物的范围和担保种类，完善了担保物的实现形式，确定了不动产统一登记制度，新增担保形式最高额抵押，设立了浮动抵押制度。三、案例1.某农村信用社为了将某酒店的房屋产权（土地使用权）过户到农村信用社，支付6万元给当地一家商业银行。原来，该酒店的房屋产权证抵押在农村信用社，而土地使用权证则抵押在某商业银行。该农村信用社为落实债权，按照规定必须要向登记部门提供房屋的产权证和土地使用权证，因而发生上述一幕。如果在2007年10月1日（《物权法》正式施行）以后发生同类抵押贷款，则不存在上述问题。因为《物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。通过这则实例，可以感受到《物权法》对金融机构开展信贷业务的影响力，特别是对抵押贷款占据贷款业务主导地位的农村信用社。2.某县城郊区一个体老板，因借信用社多笔贷款到期未还，已逾期超过三年，便将信用社告上了法庭。诉讼理由很简单：贷款已超过法律时效，要求法院宣告其所你贷款债务无效。四、物权法对银行的实际影响1、《担保法》与《物权法》的关系《物权法》第l78条明确规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”。对此的理解，应注意：(1)《担保法》的规定与《物权法》不一致的，应该适用后者的规定。实际上，《物权法》有诸多修改《担保法》的规定，这也是《物权法》做出前述明确规定的原因所在。(2)《物权法》未作规定的问题，《担保法》有关规定仍然可以适用。(3)《担保法》司法解释有不同于《物权法》规定的，仍然应该适用后者。　　鉴于此，银行必须注意比较《物权法》和《担保法》及其司法解释的异同来及时调整银行内部管理制度和各种格式文本，防止《物权法》施行后引发的风险。2、 物权法定原则　《物权法》第5条明确规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”我国司法实践中虽然流行“物权法定”原则的理念，但是这毕竟没有被法律明文规定，这也使一些缺乏法律明文规定的物权在实践中得到发展。众所周知，银行对“物权法定”问题抱有很大的侥幸心理，在接受担保物权的实践中发展了大量当时法律没有明文规定的物权。　　本条意味着包含在担保物权在内的各种物权均应该由法律来规定，这里的法律应该仅限于全国人大及其常委会制定的法律，除非《物权法》或者其他法律有明确授权国务院可制定行政法规来规范的除外。该法第172条进一步肯定了担保物权的法定原则，即“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。”《物权法》施行以后，该条规定将给银行带来以下影响：(1)基于行政法规或监管规章确立的担保物权，其合法有效性可能不为法院所承认；(2)缺乏法律法规肯定的担保权利，尽管在银行业实践中已经得到普遍认可，但是也可能被法院所否认。3、可供担保的财产范围扩大了《物权法》第180条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：　　（一）建筑物和其他土地附着物；　　（二）建设用地使用权；　　（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；　　（四）生产设备、原材料、半成品、产品；　　（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；　　（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产《物权法》第184条　下列财产不得抵押：（一）土地所有权；　 （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；　（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的 事业单位 事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识 、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；　（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。担保物权作为物权法最重要的组成部分之一，与银行信贷业务的关系最为密切，在此之前我国已经制定了担保法，对信贷业务的发展起到不可磨灭的重要作用，物权法在担保法的基础上，扩大了可供担保的财产范围，不仅给借款人拓宽了融资的渠道，也使银行扩大了办理信贷业务的范围，让银行的信贷资产得到更有效、更安全的保障。1.动产抵押中，生产设备、原材料、半成品、产成品可作抵押。《物权法》第180条第（5）项对此做出规定。而现行的《担保法》对于可供抵押的动产只规定了机器、交通运输工具和其他财产。2.建筑物、船舶、航空器如果正在建造中，也可以抵押。3.不是现实存在的财产，未来将拥有的动产也可以抵押。《物权法》在第181条规定：“经当事人书面 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，企业、个体工商户、农业生产者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”4.基金份额、股权、应收帐款也可以质押。现行担保法对权利质押的规定体现在担保法第75条，可以质押的权利包括票据、债券、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股票和股份、知识产权中的财产权等。而物权法将权利质押的范围扩大了，基金份额、股权、应收帐款同样也可以质押。这样就更加体现了“物尽所能”这个人们所追求的目标。但在办理质押时应注意，物权法规定以基金份额、股权、应收帐款出质的，当事人应当订立书面合同，质权自办理出质登记时成立，出质后，不得转让，但经出质人与质权人同意的除外。出质人转让所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。5.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；作为抵押物的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地使用权”改为“荒地等土地承包经营权”对于荒地等土地承包经营权设定抵押，应该关注这些荒地是否经过招标、拍卖或者公开协商等方式取得，如果取得方式上存在问题也将导致利害关系人的抗辩，并可能引发法院拒绝认定荒地等土地承包经营权的抵押法律效果4、登记制度的日益完善有利于农村信用社降低交易成本和防范风险。不动产登记制度的统一有利于降低农村信用社抵押权的实现成本。一、登记制度统一，减轻了农村信用社和担保人的负担。《物权法》法第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理；国家对不动产实行统一登记制度”。《物权法》第182条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。可以避免以前房产、土地分开登记造成的混乱，有效解决目前登记机关过多、程序繁琐、效率低下、成本过高等问题，农村信用社在接收和处置抵债资产时，不必再重复交费，从而降低成本。二、预告登记制度有利于农村信用社防范风险。《物权法》第20条明确规定预告登记后，没有经过登记权利人同意而处分不动产的，不发生物权效力，这样就杜绝了诸如开发商利用房产多重抵押贷款等问题，从而有效保护了购房者和农村信用社双方的合法权益。三、错误登记追责制度有利于农村信用社索赔。《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”。这就明确了登记机构应当承担的民事赔偿责任，为农村信用社索赔提供了法律依据。5、不动产登记效力、不动产异议登记不动产权利归属问题是银行信贷实践中常见的问题之一，尤其是在接受不动产抵押的融资实践中，往往容易发生权利效力的分歧问题。《担保法》及其司法解释都强调了抵押权的效力，尤其是其抗辩第三人的效力，依赖于抵押物的登记。但是法律法规对于登记效力的纠纷中，以何者为准的问题，缺乏明确的法律规定。本次《物权法》第l7条、第19条确立的登记效力规则包含了以下几方面的内容。《物权法》第17条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。　（1）强调了不动产权属证书的基本法律地位，即“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。该规定要求银行不但重视取得不动产他项权利证书，还应尽可能去登记部门核实权属证书是否与登记簿记载内容一致。　　(2)比较了不动产权属证书与不动产登记簿记载内容的法律效力，并且明确规定原则上后者优于前者——“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”上述规定对银行办理抵押贷款提出了更高的要求:1.银行必须对抵押物的权属进行深入和全面的调查，确保抵押人对抵押物享有所有权，因为一旦抵押后抵押物的所有权发生纠纷，银行必须耗费许多的时间和精力来处理。2.不能接受异议登记期间的不动产作抵押物，因为如果银行接受异议登记期间的不动产作为抵押物的，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力。因此，银行在办理抵押贷款时，必须对不动产的权利状态进行深入调查，如发现处于异议登记期间的，则不应接受，应要求借款人更换抵押物，或待异议登记失效后再办理6、规定了“预告登记制度”《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记：即为保全一项将来发生不动产物权转动为目的的请求权的不动产登记。物权公示是确认所有权归属的一项重要原则，现行法律规定，动产的公示形式是交付，不动产的公示形式是登记，但是不动产必须是实际存在的才可以进行登记。因此，现实生活中“多重抵押”现象屡见不鲜。物权法规定预告登记后，没有经过登记权利人同意处分不动产的不发生物权效力，这样就杜绝了开发商将房产多重抵押贷款，从而保护了购房人和银行的合法权益。但是应该注意，该条款同时规定在预告登记后，如果能够进行不动产登记了，三个月内必须申请登记，一旦抵押人未能在“能够进行不动产登记之日起三个月内”及时办理正式登记，则抵押权属待定，银行的抵押权将遭受因抵押人的所有权预告登记失效而面临债权落空的风险。7、建筑物的所有权规则《物权法》第70条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》第73条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物权法》对建筑物内的住宅、经营性用房以及建筑区划内的公共场所、设施和物业服务用房的归属问题作了明确规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这里的权属机制与传统的规则或惯例有所不同，强调了业主的共有机制。　　为此，银行在向开发商或物业公司提供融资过程中，如果这些公司试图用“专有部分以外的共有部分”或建筑区划内的“其他公共场所、公用设施和物业服务用房”等作为担保物，应对其权利归属问题进行审查，并应取得真正所有权主体的同意方可接受此类物的担保。8、明确了建筑物与土地使用权一同抵押的内涵《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”确立了房地产同时抵押的制度，但是，在实践操作中如果只约定了以房屋抵押，未约定以土地使用权抵押；或只约定以土地使用权抵押，而未约定以房屋抵押的，应当如何认定抵押的效力及抵押的范围，则不无疑问。《物权法》第182条明确：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《物权法》第183条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押9、正在建造的建筑物抵押《物权法》第187条规定：“以本法第180条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”明确区分了合同生效与抵押权设立之间的关系，使抵押合同签订后，抵押人拒绝办理抵押登记手续时，追究抵押人的违约责任有了合法依据。10、土地使用权抵押问题《物权法》第180条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：　　（二）建设用地使用权；　　（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权《物权法》第173条　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《物权法》第140条　建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。《物权法》第143条　建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。　　《物权法》第144条　建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。　　《物权法》第145条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。　　《物权法》第146条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。　　《物权法》第147条　建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。注意：划拨的土地使用权不得转让、出租、抵押，如果需要转让、出租、抵押等，应该办理土地出让手续或经政府批准，并重新签定合同，补交土地有偿使用费后抵押权人有优先受偿权。《城市房地产管理法》第50条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中交纳相当于应交纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。11、地役权《物权法》第156条　地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权是土地所有人、土地使用人，农村土地承包经营权人，宅基地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。这是我过法律在立法层面上首次出现的一种新型的权利，在实践中还未引起大家的注意，这种权利对银行信贷业务的影响很大。例如：张某在江边有一块地，地后面是王某的一幢六层的房子，王某为了不影响他的房子的景观，就和张某签定了一个地役权的合同，约定张某不能在该块土地上盖房子，王某一次性向张某支付100万元，然后两人相约去房管局办理一个地役权的登记，至此该地役权生效。由于该土地是设立了地役权的不动产，他在使用上就受到了限制，直接影响到他的价值的实现，若银行在信贷业务中接受该土地作为抵押时，就应该考虑到地役权这个新问题，要弄清楚该土地是否已经设立了地役权。12、设立了浮动抵押制度《物权法》第181条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”浮动抵押，是指权利人以现有的和将有的全部财产或者部分财产为其债务提供担保。在债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿。比如企业以现有的以及未来可能买进的机器设备、库存产成品、生产原材料等动产担保债务的履行。抵押权设定后，抵押人可以将抵押的原材料投入成品生产，也可以卖出抵押的财产。当发生债务履行期届满债务未受清偿、抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形出现、严重影响债权实现的情形出现时，抵押财产确定，也就是说此时企业有什么财产，这些财产就是抵押财产。在实践操作中应注意：1、抵押人只能是企业、个体工商户及农业生产经营者：个人、民间团体、事业单位等主体不能设定浮动抵押；2、抵押财产限于生产设备、原材料、半成品、产品等动产：土地使用权、厂房建筑物等不动产，以及非生产性的交通工具、非生产性的设备，如职工康乐设备不得用于设定浮动抵押；3、抵押物不特定：普通的抵押要求抵押物明确具体，而浮动抵押却是以现有的以及将有的财产作抵押，抵押物处于不断的增减、变动过程中，直到债务到期债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押物才得以确定，抵押权人也只能对该事由发生时确定的财产行使抵押权；4、抵押人有权按正常的经营方式处分抵押物：在抵押期间，抵押人处分现有的以及将有的财产不必经抵押权人同意，抵押权人对抵押人正常处分该财产无追及的权利，只能就法定或约定的事由发生时确定的抵押财产行使抵押权利。如果抵押人不是在正常的经营活动中处分抵押物，而是恶意处分抵押物的，则抵押权人有权申请人民法院予以撤销。5、到抵押人住所地的工商部门办理抵押登记手续后，方可以对抗善意第三人：《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”但是，根据该条第二款的规定，虽然已经合法登记，但仍不能对抗在正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。反面而言，如果抵押人不是在正常经营活动中，而是恶意处分抵押物，则抵押权人的抵押权可以对抗买受人13、最高额抵押1.   担保范围的问题《物权法》第203条　为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。这里允许债权人将最高额抵押权设立前已经存在的债权纳入到抵押担保的范围中，有助于债权人和债务人灵活运用最高额抵押机制来实现相关利益的优化配置和平衡。最高额抵押担保债权未确定情形，允许当事人约定抵押权的转让或者协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高额债权额等。2.   债权变更的问题《物权法》第204条明确规定：“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。”《物权法》第205条则进一步允许抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。这在一定程度上改变了最高额抵押债权确定前禁止转让抵押权的机械性，将大大有利于债权人权益的实现，也使最高额抵押权的灵活性和担保作用得到更好发挥。规定了抵押权人的债权确定事由。银行可以灵活的运用最高额抵押担保债权确定前可由当事人约定债权确定的期限、债权范围以及最高债权额等机制来最大程度的保护银行债权，并为未来债权和抵押权的转让留下相应空间。3.   债权确认问题《物权法》第206条明确列举抵押权人的债权确定事由：约定的债权确定期间届满；没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满两年后请求确定债权；新的债权不可能发生；抵押财产被查封、扣押；债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；法律规定债权确定的其他情形。这种明确的列举，便于债权人在法定情形出现时，可灵活自由、及时地行使债权及抵押权的转让，以最优化的方式来保护和实现自己的债权。4.   部分转让的问题《担保法》及其司法解释都禁止最高额抵押债权转让，而《物权法》对此进行了更正，依照《物权法》规定，银行可以在最高额抵押担保的债权确定之前转让债权，但最高额抵押权不随债权转让。如果需要最高额抵押权不随债权转让，银行可以在转让协议中约定最高额转让的方式。有两种方式：一是部分债权转让，抵押权也部分转让，原最高额抵押所担保的债权额随之相应减少，但这种情况下，需要注意转让的抵押债权要重新办理抵押登记，原最高额抵押权要做变更登记。二是部分债权转让，全部额抵押权随之转让，未转让的部分债权成为无担保债权。银行在新的最高额抵押担保机制下，应注意以下几点：其一，充分运用最高额抵押担保适用债权范围的相对灵活性，可将设立抵押前的无担保的债权纳入到抵押担保范围中来。其二，灵活运用最高抵押担保债权确定前可由当事人约定债权确定的期间、债权范围以及最高债权额等机制，来最大程度地保护银行债权，并为未来债权和抵押权的转让留下相应空间。为此，银行应及时修改最高额抵押担保管理制度和相关格式文本，尽管有法律的灵活化规定，如果银行与客户的协议文本依然未改变，仍然无法充分享受新法对债权人更为有利的保护。其三，充分、及时地运用最高额抵押债权确定的法定事由来维护银行债权，尤其是通过这些法定事由及时转让债权和抵押权。14、主从合同的效力关系《物权法》第172条　设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 (1)这里的主从合同关系是针对“设立担保物权的合同”与主债权合同确立的效力规则，而不是一个普遍性的针对担保合同与主债权合同的关系，该规则并没有排除“独立保函”的合法性，因为独立保函是保证类的从属合同而不是担保物权类的从属合同。(2)对于担保物权合同与主合同效力上，原则上从合同的效力依赖于主合同，即主债权合同无效，担保合同无效。这里的原则与《担保法》第5条确立的规定不同。《担保法》第5条没有区分物权担保合同还是保证担保合同，而一概规定“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定”，这就确立另有约定的补充机制。(3)从合同效力对主合同的依赖性仅在“法律另有规定”时例外，这里的“法律”也应该狭义的理解银行通过担保物权合同设立担保时，应该防范因主债权债务合同效力纠纷引发的担保物权合同无效的问题，而不能机械的依据《担保法》第5条规定来抗辩。对于担保物权合同无效后的补救，银行可依据《民法通则》《合同法》《物权法》确立的过错责任机制来主张权利。15、区分了担保物权与担保合同的生效时间《担保法》未明确区分担保合同的生效条件和担保权的生效时间。而《物权法》则在一定程度上将担保合同的生效时间与担保物权的生效时间区分开来。《物权法》第15条的规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，物权合同（包括担保合同）自成立时生效；未办理登记不影响合同效力。区分担保合同与担保物权的生效时间，理顺了二者之间的法律关系，将会明晰、简化银行担保融资业务的操作，并且能更好地保护银行利益。16、担保物权的行使期间抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权。最高院《担保法解释》第12条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”因此，抵押权人应当在主债权时效存续期间内行使抵押权。这比《担保法》行使抵押权的诉讼时效减少了2年。此外，应当注意的是：1、抵押权人行使期间，不同于诉讼时效，不能中断、中止和延长，不因为抵押权人向抵押人主张抵押权或抵押人确认抵押权而中断；2、主债权诉讼时效结束后，则抵押权人行使期限即届满，主债务人重新确认债务的，对抵押人不具有约束力，抵押权不当然也重新得到确认；3、主债权诉讼时效结束后，要使抵押权重新生效，则应当另行重新设立一个抵押合同法律关系，而不能通过抵押人签收履行担保责任通知书的方式得以确立。17、抵押财产转让否定了担保物权的追及效力，担保物权人应当注意的是，同意担保人转让担保物，同时，还隐含了担保物权消灭的含义，担保物权人应充分注意担保物权已通过担保物的转让价款来体现《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让他的，转让行为无效。”最高院《担保法解释》第67条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据该条：1、抵押期间，抵押人转让抵押物的应当经抵押权人同意；2、经抵押权人同意而转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权提前清偿债务或者提存；3、未经抵押权人同意而转让抵押财产的，转让行为无效；但是，如果受让人代为清偿债务的，则除外。其中特别要提醒注意的是，根据该条，抵押权并不具有追及效力。作为抵押权人一旦同意抵押人转让抵押财产，则必须自身时刻跟进转让交易，有效控制交易价款，以保障自身优先受偿权的实现。亦即，此时，抵押权人的同意，不仅仅单纯意味着同意抵押物转让，而且还同意抵押权消灭。在实际操作中，建议抵押权人应当参与抵押物转让合同的签订，并约定抵押物转让价款直接划付给抵押权人清偿债务或划付给提存机关提存。18、完善了担保物的实现方式《物权法》第195条第二款规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”即如果抵押权人与抵押人未能就抵押权人实现方式达成协议的，不必提起诉讼，而可以直接申请人民法院进行拍卖、变卖抵押财产。但在实践中应当注意的是，该种申请直接拍卖、变卖，仅限于抵押权人与抵押人就抵押权实现方式达不成协议，而对抵押的事实、抵押的效力以及债权债务没有争议的情形。如果抵押人与抵押权人对抵押的事实、效力或债权债务均存在异议的情况下，则不能直接请求人民法院进行拍卖、变卖，而应当向人民法院提起诉讼，取得生效法律文书后，再依据执行程序进行拍卖、变卖。当然在实际操作中，如何认定只是对实现方式达不成协议？如何防范抵押人恶意阻碍抵押权人直接申请人民法院拍卖、变卖？还有待相关机关作出解释。19、抵押物灭失而优先行使代位权《物权法》第174条则规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权人履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”相对于《担保法》及其解释变化主要体现在适用物上代位性的权利范围及对于主债权未届履行期限时担保物权人代位权行使方式上。首先，在物上代位性的权利范围方面，《物权法》扩大到了所有的担保物权，即不仅仅抵押权的抵押物存在物上代位性，质权、留置权的标的物同样存在物上代位性。其次，在主债权未届履行期限时担保物权人行使代位权的方式上，“也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”。亦即，此时物上代位权的行使方式有两种：1、提存该保险金、赔偿金或者补偿金；以区别于《担保法》解释中的请求人民法院对前述保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。根据物权法定原则，由于《物权法》并未赋予抵押权人请求人民法院采取保全措施的权利，因此，根据《物权法》，抵押权人已不能再请求人民法院采取保全措施，而只能对前述保险金、赔偿金或者补偿金进行提存。根据《中华人民共和国公证法》第十二条的规定公证机构可以办理提存业务，因此，如果需对保险金、赔偿金或补偿金进行提存的，可以到公证处办理提存手续。2、除了提存外，还可以就保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿；区别于《担保法》及其解释对于主债务未届清偿期时，只能请求人民法院采取保全措施的单一救济途径。20、担保物优先受偿权的法定例外《物权法》第170条　担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。该条规定表明：担保物的优先受偿权并不是绝对的，可能受到法律另有规定的挑战，这里的“法律”应该仅仅限于全国人大及其常委会制定的法律文件，而不能包括国务院的行政法规、最高人民法院的司法解释或部门规章。目前主要有以下优先权的法定例外：1.   未受清偿的破产企业职工债权优先权2.   建筑工程优先权3.   船舶、航空器优先权4.   担保物上的承租人权利5.   国家税收6.   划拨土地的出让金优先补偿权7.   司法费用的优先权8.   其他法律法规规定的优先权　　银行在接受担保物作担保时，应该关注是否存在法律规定的特殊情形妨碍银行对某些特殊担保物的优先受偿。对于法律有限制“优先受偿权”或例外规定的担保物，银行应尽可能避免接受此类担保物或者采取有效的保障措施。我国现有的法制中，《破产法》中已经有部分规则构成了银行对担保物的优先受偿规则的挑战；另外，最高人民法院的个别针对担保物执行的司法解释在一定程度上也构成了担保物优先受偿规则的事实性挑战，因为不能或者不予执行，抑或附加条件的执行，势必挑战担保物优先受偿权的强制性和法律效果。21、抵押不破租赁《物权法》第190条　订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。22、质押财产毁损《物权法》第216条　因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。.23、有价证券权的实现《物权法》第225条　汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。24、可出质的权利及其法定手续规定《物权法》第223条　债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：　　（一）汇票、支票、本票；　　（二）债券、存款单；　　（三）仓单、提单；　　（四）可以转让的基金份额、股权；　　（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；　　（六）应收账款；　　（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。　　《物权法》对可出质的权利种类在第223条做了集中规范，其范围有了较大的变化，尤其是列举了可转让的“基金份额”、“应收账款”，但是在列举之外的“其他财产权利”仍然坚持了“法定原则”，即“法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利”。　　在基金份额和证券登记结算机构登记的股权的出质手续问题上， 《物权法》明确规定了当事人应订立书面合同的同时，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。对于以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。值得注意的是《物权法》第224条在规定以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单等出质时指出：质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。此类质权有“有关部门办理出质登记”，这里的“有关部门”如何理解?因为有关部门的登记直接关系到质权的法律效力。针对上述规定，银行在接受出质的新型权利，应注意以下几点：(1)书面质押合同仍然是办理相关质押手续的必经环节。银行不能因为有登记手续而疏忽书面质押合同。(2)对于新型权利质押的登记，必须确定适格的登记机关，否则登记将无效。尤其是在“其他股权”的登记问题上，工商行政管理部门可能还会结合新法规的要求出台相应的具体登记管辖及操作的细则。银行在办理手续时，应确保程序上合法合规，防范利害关系人抗辩登记的合法有效性。(3)对于应收账款的质押，应建立配套的内部管理制度和相应的格式质押合同，因为此类权利的质押的合法有效和足值问题与其他权利的担保存在一定的差异。这是因为这里的“应收账款”既有具有物权属性的各类收费权，也包括了“债权”类的应收账款，其表现形式复杂多样。银行不仅应当关心这些应收账款自身的合法有效性，而且应该合理地评估其价值，以确保未来担保权益实现中变现的及时性和充分性。基于此，银行适当审查银行应收账款背景交易的合法合规性以及有关当事人的信用、信誉都关系到应收账款担保的可执行性。(4)对出质权利的转让问题，建立配套的风险防控机制。由于《物权法》肯定了“经出质人与质权人协商同意”，出质人可以转让应收账款、基金份额或股权，银行在操作中应重点防范该项规定可能带来的操作风险，防止应收相关出质权利转让价款的流失。(5)对于汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质时，如果无权利凭证，则银行应注意选择适当的登记部门。显然这些不同类型的权利，其登记部门无法统一，这也是立法未做出明确的原因，而且从这些不同类型权利的性质来看，一般的部门规章也难于明确，最高人民法院的司法解释适当明确则颇具现实意义。”25、应收账款出质《物权法》第228条　以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。　　应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。明确将应收账款质押作为抵押担保的一项重要内容，使农村信用社传统意义上的担保贷款业务从企业的生产环节延伸至销售环节。例如：房屋的所有人不愿意以房屋抵押，而以房屋的租赁权质押，由质权人收取租金。如果以收益权、租赁权出质的，应当认定有效。不动产的收益权是使用不动产取得收益的权利。天然孳息，如在承包的土地上种植，收取经济作物。法定孳息，如出租房屋，收取租金，公路桥梁、公路隧道和公路渡口的收费权，公路经营权，项目特许经营权等。以不动产上的收益权出质的，并不是以不动产出质，质权人不能占有不动产，只能占有收益权。例如，出质人与质权人约定，有质权人占有出质人与第三人签定的 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