依法化解农村私有房屋买卖纠纷保障双方当事人权益

依法化解农村私有房屋买卖纠纷充分保障当事人权益农村私有房屋买卖纠纷法律关系复杂，涉及相关法律、法规众多，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，造成司法机关对此类纠纷裁判 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的不统一。随着城市化进程的快速推进，靠近城区的村居均面临大面积拆迁，因拆迁产生的农村私有房屋买卖合同纠纷以及与该纠纷相关的分家析产、继承等纠纷明显增加，因利益纠葛化解难度极大，该类纠纷引起的涉诉上访纠纷逐年增多，成为一个亟待解决的难 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。一、农村私有房屋买卖纠纷的基本情况1、主要是房屋出卖人诉买受人， 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 确认合同无效并收回房屋，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖人是同村村民的情况。　　　2、从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至是更长时间。　　3、从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住房屋，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续。　　4、从纠纷的起因看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。5、从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类纠纷的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。1、诉讼案由单一。出卖房屋的村民反悔，包括已经出卖房子多年的部分村民，提起的诉讼请求均为请求确认房屋买卖合同无效，要求买受人返还房屋。2、诉讼主体明确。农村宅基地属集体性质，出卖人一方全部为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民。3、交易时限长。房屋交易时间从2年到10年不等，个别甚至长达15年以上，房屋买受人对房屋经营多年，已具有了强烈的认同感。一旦确定合同无效，就意味着稳定的生活面临巨大改变，在感情上难以接受。4、限制性强。农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，转让条件严格，所以多数交易未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续。5、法律关系复杂。由于交易时间较长，买受人住进房屋内，基本上都会对诉争房屋进行装修、翻建、改建。如果确认买卖合同无效，还涉及对房屋添附价值的评估鉴定、费用补偿标准等难题。二、农村私有房屋买卖纠纷的主要特点1、近年来，新农村建设、城中村改造势头猛烈，拆迁补偿也水涨船高，从而引发出卖人受利益驱动而反悔。2、受土地增值趋势的影响，土地上的房屋现价或拆迁补偿价格远高于房屋买卖价格，交易时间较短的出卖人发生反悔，希望通过诉讼确认合同无效而索回房屋；时间较长的出卖人则希望通过诉讼，获得经济上的收益。3、法律法规规定，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制，村民不得向集体经济组织之外的城镇居民转让，同时，上述规定也为出卖人对合同进行反悔提供了空间。三、产生农村私有房屋买卖纠纷的原因四、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定（一）根据现行法律法规的规定，农村房屋买卖合同有效应符合以下条件：1、转让人拥有两处以上的农村住房。2、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员。3、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。4、转让行为已征得集体经济组织同意。（二）以认定无效为原则，以认定有效为例外，只有买卖双方都是同一经济组织成员的，可以认定合同有效。1、房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。国务院办公厅1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，"农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。　　2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖中大多买房人名义上是买房，实际是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。3、目前农村房屋买卖无法办理产权证 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。五、农村私有房屋买卖产生纠纷，买受人利益难以得到保障首先，农村私有房屋买卖必然涉及宅基地买卖，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前，农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。其次，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得法律对所有权人的保护。同时，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多纠纷中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。最后，对农村房屋买卖合同一旦认定无效，要充分考虑房屋的增值部分，并适当倾向于买受人，维护买受人的权益。司法实践中，可以按照“出售房产后，出卖方反悔造成买受方的信赖利益损失，根据过错程度要求出卖方承担”的思路，要求出卖方给予买受人一定比例的经济补偿，即通过鉴定等方式确认房屋本身价格和宅基地范围内房屋占地的区位补偿价格，计算两者的合计数额为现房屋价值，由出卖方按照比例承担主要过错责任。六、通过多方施治慎重处理，依法化解纠纷农村私有房屋买卖合同认定无效的后果为退还房屋，这极大地影响买受人的居住状态，极易形成不稳定因素。为妥善化解该类纠纷，应通过多方施治慎重处理，化解纠纷：1、综合平衡各方利益。农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，对此缺少监管是造成这种现状的 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类纠纷的主要原因。农村房屋买卖不仅仅是一个法律问题，更是一个特殊国情下引发的特殊社会问题，在目前的体制下，很难找到彻底有效的办法来解决，在处理该类纠纷时，要充分考虑历史因素，尊重历史，照顾现实，对房屋买卖行为如过错程度等进行全面考量，并照顾现有房屋居住使用以及新建、翻建、增值等情况，审慎处理，使双方当事人合法利益得到应有保护。2、加大纠纷调解力度。根据“调解优先，调判结合”的原则，化解农村私有房屋买卖纠纷，应针对拆迁村居实际情况进行调研，了解不同村民的特殊情况，制订不同的调解方案，按照平等、自愿、公平、诚实信用原则，综合平衡双方的利益，缩小矛盾分歧，妥善解决双方纷争。3、统一法律适用标准。在尊重现有法律规定的基础上适当考虑纠纷特殊性，如买卖房屋时的过错程度、现有房屋居住现状等，谨慎处理。首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次是返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。农村房屋买卖行为确认无效后，应当启动对应的当事人利益补偿机制，确定补偿标准，使双方当事人合法利益得到应有保障。4、加大法制宣传力度。加强与乡镇（街道）党委政府、司法所合作，加大对村委会、司法所关于农村房屋买卖纠纷调解工作的指导力度。联合房管部门、土地管理部门进村入户，广泛宣传合同法、土地管理法及有关行政法规、政策文件，增强广大城乡居民法律意识，使之认识到农村私有房屋交易行为的特殊性、高风险性及由此产生的矛盾隐患和不良后果，从根源上减少此类交易行为的发生。*