某集团天津市场市场分析报告(Document 95页)

……………………………………………………………最新资料推荐………………………………………………………………………………………………………………最新资料推荐…………………………………………………最新精品资料整理推荐，更新于二〇二一年七月十一日2021年7月11日星期日17:51:43最新精品资料整理推荐，更新于二〇二一年七月十一日2021年7月11日星期日17:51:43……………………………………………………………最新资料推荐…………………………………………………最新精品资料整理推荐，更新于二〇二一年七月十一日2021年7月11日星期日17:51:43目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc353290913"本月导读PAGEREF_Toc353290913\h3HYPERLINK\l"_Toc353290914"市场概述PAGEREF_Toc353290914\h4HYPERLINK\l"_Toc353290915"第一部分市场背景篇PAGEREF_Toc353290915\h8HYPERLINK\l"_Toc353290916"1政策法规PAGEREF_Toc353290916\h9HYPERLINK\l"_Toc353290917"1.1政策综述PAGEREF_Toc353290917\h9HYPERLINK\l"_Toc353290918"1.2重点政策解读PAGEREF_Toc353290918\h9HYPERLINK\l"_Toc353290919"3.1市场资讯PAGEREF_Toc353290919\h13HYPERLINK\l"_Toc353290920"第二部分市场分析篇PAGEREF_Toc353290920\h14HYPERLINK\l"_Toc353290921"1土地市场PAGEREF_Toc353290921\h15HYPERLINK\l"_Toc353290922"1.1市场综述PAGEREF_Toc353290922\h15HYPERLINK\l"_Toc353290923"1.2本月公告土地分析PAGEREF_Toc353290923\h15HYPERLINK\l"_Toc353290924"1.3本月土地成交分析PAGEREF_Toc353290924\h17HYPERLINK\l"_Toc353290925"1.4重点地块分析PAGEREF_Toc353290925\h20HYPERLINK\l"_Toc353290926"2商品房市场分析PAGEREF_Toc353290926\h24HYPERLINK\l"_Toc353290927"2.1市场综述PAGEREF_Toc353290927\h24HYPERLINK\l"_Toc353290928"2.2商品房市场数据表PAGEREF_Toc353290928\h24HYPERLINK\l"_Toc353290929"2.3商品房市场供求关系及量价走势分析PAGEREF_Toc353290929\h25HYPERLINK\l"_Toc353290930"3住宅市场PAGEREF_Toc353290930\h27HYPERLINK\l"_Toc353290931"3.1市场综述PAGEREF_Toc353290931\h27HYPERLINK\l"_Toc353290932"3.2供求关系分析PAGEREF_Toc353290932\h27HYPERLINK\l"_Toc353290933"3.3供应分析PAGEREF_Toc353290933\h28HYPERLINK\l"_Toc353290934"3.4成交分析PAGEREF_Toc353290934\h35HYPERLINK\l"_Toc353290935"3.5价格分析PAGEREF_Toc353290935\h41HYPERLINK\l"_Toc353290936"3.6项目解析PAGEREF_Toc353290936\h43HYPERLINK\l"_Toc353290937"4产品分析PAGEREF_Toc353290937\h46HYPERLINK\l"_Toc353290938"4.1案例分析PAGEREF_Toc353290938\h46HYPERLINK\l"_Toc353290939"5.1营销透析PAGEREF_Toc353290939\h55HYPERLINK\l"_Toc353290940"5.2媒体分析PAGEREF_Toc353290940\h57HYPERLINK\l"_Toc353290941"第三部分区域数据篇PAGEREF_Toc353290941\h60HYPERLINK\l"_Toc353290942"第四部分附件篇PAGEREF_Toc353290942\h67HYPERLINK\l"_Toc353290943"附件1：土地成交列表PAGEREF_Toc353290943\h68HYPERLINK\l"_Toc353290944"附件2：区域市场分析篇PAGEREF_Toc353290944\h73本月导读【政策综述】天津国五条细则出台3月31日，天津市“国五条”细则在北上广率先出台后也随之落地。在“津国五条”中，将严格购房家庭资格初审；……-------详见P9页【市政动态】国今年津开建保障房8万套3种补贴受益万户家庭本市国土房管局《关于落实2013年住房保障工作责任目标的实施意见》近日经市人民政府同意已正式下发。2013年，本市与国家保障性安居工程协调小组签订了目标责任书，市委、市政府再次将住房保障工作列为20项民心工程，确定全年工作目标。其中，今……--------详见P11页市场概述2013年3月天津楼市成交量呈井喷式上涨，市场量涨价跌。2013年3月供应量78.91万平米，环比降低15.99%，成交量136.90万平米，环比上涨161.74%。市场伴随着小阳春和“国五条”的出台，成交量呈井喷式上涨，市场量涨价跌。3月份是楼市传统旺季，历年楼市小阳春的开始月份。在春节期间被压抑的刚需客户开始进入市场；“国五条”出台，但地方细则仍未落地，人们在等待地方版实施细则的间隙，对于“国五条”HYPERLINK"http://esf.soufun.com/"\o"二手房"\t"_blank"二手房转让所得按20%征税的规定，使一部分原打算购买二手房的客户转向购买了商品房；3月份，大量的项目进行加推，并大幅增加促销力度，也吸引了更多的客户进入市场。几方合力构成了3月份的井喷行情，使得单月成交面积和单月成交套数双双创历史新高。大范围的促销行为是商品住宅市场量涨价跌的主因2013年3月份商品住宅成新增供应量为48.25万平方米，环比上涨4.79%，同比下降40.64%；成交量121.75万平方米，环比上涨164.70%，同比增长64.22%。本月大量项目赶在国五条细则出台前进行加推。开发商们在上市产品中针对刚需的要求进行产品调整，以吸引经过春节期间压抑的刚需客户。商品住宅成交中，有超过四成为80-90平米刚需用房。大范围的促销行为是商品住宅市场量涨价跌的主因。3月份商品住宅市场有超过75%以上在售项目推出了不同形式、不同力度的促销活动。土地市场成交量增加经营性用地供求量提升2013年3月市场供应土地59幅，成交92幅，整体供求比约为1：0.56，供应建设用地面积300万平方米，成交面积481.8万平方米，供求比约为1：0.61。土地的供应幅数出现下降趋势，整体供应面积下降；近期土地成交量增加，工业地块成交较多。数字楼市2013年3月，本月成交量呈现井喷事态，成交量136.9万平米。2012.3-2013.3天津商品房市场供求对比情况数据来源：CRIC2013年3月，商品房成交均价为10396元/平方米，环比下降2.41%，同比下降2.50%。2012.3-2013.3商品房成交均价走势情况数据来源：CRIC2013年3月，商品住宅市场成交大幅上涨，供求比达到1:2.52。2012.3-2013.3天津商品住宅市场供应成交对比情况数据来源：CRIC2013年3月，供应持平，为48.25万平方米，环比上涨4.79%，同比下降40.46%。2012.3-2013.3天津商品住宅市场新增供应走势数据来源：CRIC2013年3月，普通住宅供应面积39.45万平方米，环比下降8.54%，占总供应的63.75%。2013年3月天津住宅市场新增供应各物业类型占比情况数据来源：CRIC2013年3月，红桥区跃居各区供应之首，供应9.93万平米。2013年3月天津商品住宅新增供应各区域分布图数据来源：CRIC2013年3月，商品住宅成交量为121.75万平方米，环比上涨164.70%，同比上涨64.22%。2012.3-2013.3天津商品住宅市场成交走势数据来源：CRIC2013年3月，天津商品住宅市场二室是成交的主要构成，成交6892套，占到总成交的57.00%。三室成交套数本月为2652套，占成交总量的21.93%；别墅成交为286套，占成交总量的2.37%。2013年3月天津市商品住宅市场成交户型套数占比图数据来源：CRIC2013年3月，商品住宅成交均价为9963元/平方米环比下降3.54%，同比下降0.97%2012.3-2013.3天津商品住宅市场月度成交均价走势图数据来源：CRIC第一部分市场背景篇1政策法规1.1政策综述3月31日，天津市“国五条”细则在北上广率先出台后也随之落地。在“津国五条”中，将严格购房家庭资格初审；对出售住房将严格征收20%个税；五年以上唯一住房可免征；并将适时提高二套房首付和贷款利率。1.2重点政策解读行业政策天津国五条细则出台转让5年以下非唯一住房征税20%天津市政务网今日公布《天津市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》，全文如下：各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），按照保持房价基本稳定的原则，继续巩固我市房地产市场宏观调控的成果，促进我市房地产市场健康有序发展，按照市人民政府要求，现提出如下实施意见：一、明确2013年新建商品住房价格控制目标继续加大保障性住房建设比重,增加中小户型、中低价位普通商品住房供应，保持住房价格稳定,新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。二、坚决抑制投机投资性购房严格购房家庭资格初审，对购房家庭的住房套数进行核查，对各类证明材料或住房套数不符合限购政策规定的居民家庭限制其购房；严格购房家庭资格复核，各区县房地产管理部门在办理商品住房买卖 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 备案或二手住房权属转移登记时，要对购房家庭拥有住房套数情况和相关证明材料进行严格复核，对不符合住房限购政策规定的，不予办理相关手续。三、继续严格实施差别化住房信贷政策银行业金融机构要认真落实首套房首付款比例和贷款利率，严格执行第二套住房信贷政策，继续暂停发放第三套及以上购房贷款；进一步强化对借款人资质和信用的审查，不得违规发放贷款。金融管理和银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的管理和检查，及时纠正违规行为、依法处罚违规机构，并根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率。四、充分发挥税收调节作用税务、房管部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征；对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。五、增加保障性住房、普通商品住房及用地供应继续加大住房用地供应。科学制定2013年住房用地供应 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 。全年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量，全年新建住房用地计划供应1785公顷，其中保障性住房用地415公顷。　继续加大普通商品住房及保障性住房供应。发展改革、国土房管、规划、建设等部门要建立保障性住房和中小套型普通商品住房建设项目审批绿色通道，保障性住房和中小套型普通商品住房供地占住房建设用地年度供应总量的70%以上。继续扩大保障性住房受益范围。2013年我市开工建设保障性住房9万套，基本建成保障性住房7.5万套。配套设施与保障性住房项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，确保公平分配。六、进一步强化房地产市场监管强化土地市场监管。通过月度巡查、定期通报、建立闲置土地“黑名单”、遥感督察等方式，督促房地开发产企业按时动工建设；加大违约开竣工地块的处置力度，严格处置方式和程序，切实提高住房用地的有效利用。强化房地产市场监管。严格执行新建商品住房明码标价规定，房地产开发企业取得商品房销售许可证后，要一次性在销售现场公开全部房源并明码标价对外销售。严格执行新建商品住房销售价格备案制度，房地产开发企业申请办理商品住房销售许可证时，必须申报每套房屋的销售单价上限，对外销售时，不得高于公布的上限。严格新建商品住房预售资金的监管。强化房地产开发企业、中介机构违法违规行为治理。重点查处发布虚假信息、哄抬房价及其他违规行为，适时开展专项治理。房地产开发企业、中介机构及其执业人员的违法违规行为记入信用档案，并向社会公布。强化房地产市场动态监测。及时监控各类房屋的上市、销售及价格变动情况和异常交易数据，采取有效措施保证市场平稳运行。及时发布有关房屋交易情况信息，引导社会舆论，稳定市场预期。各区县人民政府、各有关部门要切实承担起稳定房价的工作责任，各司其职，密切配合，加强管理，认真落实国家和本市的调控措施。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，对问题严重的，要追究责任。2市政动态今年津开建保障房8万套3种补贴受益万户家庭本市国土房管局《关于落实2013年住房保障工作责任目标的实施意见》近日经市人民政府同意已正式下发。2013年，本市与国家保障性安居工程协调小组签订了目标责任书，市委、市政府再次将住房保障工作列为20项民心工程，确定全年工作目标。其中，今年全年开工建设保障性住房8万套，建成保障性住房7万套，新增“三种补贴”（廉租住房实物配租补贴、廉租住房租房补贴和经济租赁房租房补贴，下同）受益家庭1万户，拆迁改造市区危陋房屋和城中村156万平方米、2.7万户。文化中心周边及八大里二期房屋征收签约推进市文化中心周边及尖山八大里二期房屋征收签约工作全面推进文化中心周边及尖山八大里二期住宅房屋征收工作已签 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 1852户，完成率为46.9%。此次房屋征收工作主要包括地铁6号线黑牛城道站、尖山路站、广东路站及尖山八大里旧城区改建一期二批、文化中心地下交通枢纽工程——副枢纽工程项目，共涉及住宅房屋3947户，签约期限40天，至4月28日结束。3市场动态3.1市场资讯新国五条后津二手房周成交量疯破五千价格下探受“新国五条”出台后，天津二手房成交量激增，购房者对市场产生了不确定心理。为了在“新国五条”细则正式实施前赶上政策末班车，二手房买卖市场特别是市内六区的二手房买卖市场直奔高峰。上周天津市二手私产住宅交易日为7天，一周的成交总量5254套，环比上涨301.7%，堪比二月份全月二手房成交量的1.6倍。成交面积为45.6万平方米，环比上涨327.1%；成交均价8529元/平方米，环比下降2.3%。成交区域方面，中心城区二手私产住宅共成交2150套，环比上涨299.6%，占全市成交总量的40.9%，环比下降0.2%。上周市六各区域成交量均环比上涨1~3倍，其中南开区以成交量537套，环比上涨343.8%，为市六区域中上升幅度最大的区域；价格方面，上周市六成交均价11501元/平米，环比上涨1.0%，上周市六各区域二手房成交均价除河北区9800元/平米，环比下降1.0%之外，其他各区均环比微涨，其中和平区每平米成交均价16302元，环比上涨6.3%，为涨幅最大的区域。3月津楼市上演促销战优惠楼盘总数达到354个津城部分售楼处来访来电客户量迅猛增长，成交量的激增也给市场带来了涌动的春意。随着楼市“小阳春”的到来，开发商们开始积极备战，一些地区促销战已经展开。2013年3月天津优惠楼盘总数为354个，与2月的337个相比增加了17个，环比上涨5.04%，同比去年3月增长5.67%。3月天津各区域优惠楼盘占整体市场供应的比例差别不大，市内六区、环城四区、远郊区县占比均突破六成。其中，市内六区优惠楼盘占区内供应总量的64.49%，环城四区占比65.33%，远郊区县占比64.97%，滨海新区一改在2月各区优惠楼盘中高调的势头，3月反居最后，占比59.86%。除滨海新区优惠楼盘数量环比减少3个外，其余各区均有不同幅度的增长。环城四区3月打折楼盘数量98个，环比增加10.11%，增长最多；市内六区打折楼盘69个，环比增加6.15%；远郊区县打折楼盘102个，环比增加7.37%。第二部分市场分析篇1土地市场1.1市场综述总体供需特征2013年3月市场供应土地59幅，成交92幅，整体供求比约为1：0.56，供应建设用地面积300万平方米，成交面积481.8万平方米，供求比约为1：0.61。土地的供应幅数出现下降趋势，整体供应面积下降；近期土地成交量增加，工业地块成交较多。2013年3月，供应幅数为59幅，土地供应幅数下降2013年3月，天津市土地公告数量为59幅，较上月减少37幅；公告土地建设用地面积为300万平方米，环比上升33.3%，同比上涨62.36%；公告土地建筑面积为303万平方米，环比下降36.48%，同比上涨58.96%。土地市场供应面积小幅增加。2013年3月，土地成交面积上涨2013年3月，本市土地公开交易市场有92宗土地成交，较上月增加40幅。成交的总建设用地面积约为435万平方米，环比上涨103%，同比增加36.54%；成交的规划建筑面积约为467万平方米，环比下降114%，同比增加59.35%。土地成交量出现上涨。本月公告土地分析2013年3月市场供应土地59幅，成交92幅，整体供求比约为1：0.56，供应建设用地面积300万平方米，成交面积481.8万平方米，供求比约为1：0.61。土地的供应幅数出现下降趋势，整体供应面积下降；近期土地成交量增加，工业地块成交较多。3月，天津新增公告土地59幅，其中47幅为工业用地；居住类用地有1幅；商业用地供应7幅；综合类型用地供应4幅。本月新增公告建设用地居住类用地面积为2.86万平方米，占比为1%；工业用地面积为211万平方米，占比70%，市场份额下降；商业类用地面积为59.9万平方米，占比为20%；综合用地面积为26.5万平方米，占比9%，商业供应量增加。3月，天津新增公告土地按土地建设用地面积算，本月市内六区供应土地0万平方米，滨海新区土地供应土地46.37万平方米，占总供应的15%；环城四区新增土地74.8万平方米，占比25%；远郊区县新增土地180万平方米，占到总供应60%。3月，按全市公告建设用地面积算，天津新增土地公告中1万平方米以下地块面积为7.96万平方米，占比3%；1-5万平方米地块面积63.83万平方米，占比21%；5-10万平方米面积为48.24万平方米，占比16%；10万平米以上地块面积为181.2万平方米，占60%。本月供应单幅土地面积增加，中小规模的商服、综合用地大量涌现。图1.2-1：天津市公告土地情况2012.3-2013.3天津市公告土地面积、数量走势图2013年3月天津市新增公告土地用途结构2013年3月天津市公告土地位置分布情况2013年3月天津市公告土地建设用地规模数据来源：CRIC1.3本月土地成交分析2013年3月，本市土地公开交易市场有92宗土地成交，较上月增加40幅。成交的总建设用地面积约为435万平方米，环比上涨103%，同比增加36.54%；成交的规划建筑面积约为467万平方米，环比下降114%，同比增加59.35%。土地成交量出现上涨。3月，天津市本月楼面地价为1600元/平方米，环比上涨14%；成交土地单价为1642元/平方米，环比上涨8.91%，同比上升1.21%。3月，成交宗地中平均单幅土地成交面积为4.68万平方米，环比上涨13.8%。单幅土地平均成交金额为0.53亿元，环比上涨68%。3月，天津土地市场成交主要来自于远郊区县，中心城区土地成交量为0。环城四区成交191万平方米，规划建筑面积额为262万平方米；滨海新区成交98.3万平方米，规划建筑面积额为52.2万平方米；远郊区县成交146万平方米，规划建筑面积额为153万平方米。3月，天津市土地市场流标地块2幅。图1.3-1：天津市成交土地情况2012.3-2013.3天津土地月度成交量情况图2012.3-2013.3天津土地成交价格走势图2012.3-2013.3天津土地市场单幅土地平均成交面积及金额2012.3-2013.3天津土地市场溢价走势2013年3月天津土地市场成交区域分布情况2013年3月天津土地市场流标土地情况数据来源：CRIC1.4重点地块分析1.4.1宗地情况介绍津南（挂）2012-11号地块位于天津市南开区学府板块。表1.4-1：宗地基本情况表地块名称津南（挂）2012-11号地址津南区八里台镇出让方式挂牌土地用途住宅用地所在区域津南区环线位置外环外占地面积151518.1平方米成交总价38683万元总建面积181821.7平方米成交楼面地价2127.5元/平方米容积率1.0-1.2成交土地单价170.2万元/亩绿化率不小于40%竞得企业天津滨海发展投资控股有限公司数据来源：CRIC宗地位置图.1.4.2宗地成交情况1月28日流拍的编号津南（挂）2012-11地块，3月6日下午以3.87亿元底价成交，拿地方为天津HYPERLINK"http://search.soufun.com/news/search.jsp?fld=all&q=%b1%f5%ba%a3%b7%a2%d5%b9%cd%b6%d7%ca%bf%d8%b9%c9"\t"_blank"滨海发展投资控股有限公司，地块位于津南HYPERLINK"http://"\t"_blank"八里台镇，HYPERLINK"http://land.soufun.com"\t"_blank"土地用途为城镇HYPERLINK"http://fdc.soufun.com/data/house/"\t"_blank"住宅，面积为151518.1平米，成交楼面价2127.52元/平米。据了解，地块流拍是由于当日开发商操作失误，未能及时报价导致。1.4.3宗地所在区域价值分析该地块出让土地总面积151518.1平方米，土地用途为城镇住宅，容积率1.0-1.2，建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%。备注：1、起始价不含市政基础设施配套费；2、计入容积率面积含阳台、阁楼和配套公建，不含地下建筑面积；3、套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设住宅面积的70%以上；4、受让人须在签订出让合同之日起一年内开工建设，四年内竣工。该宗地的国有建设用地使用权出让年期为70年，挂牌起始价为人民币38683万元。天嘉湖地处天津市津南区八里台镇，原为津南水库，是天津市规划的八大休闲风景区之一，也是天津市政府规划建设的五大湿地生态旅游区之一。随着精品项目的纷纷进驻，知名房企为板块升值加码的同时，也使区域配套日益完备。时下，以天嘉湖为中心，向周边不断延伸的八里台镇区域日益成熟，成为津南区休闲宜居板块，备受购房者与开发商青睐。天津滨海发展投资控股有限公司，其前身是天津市滨海市政建设发展有限公司，成立于1997年9月，2005年正式更名为天津滨海发展投资控股有限公司，是天津市市政建设集团所属的国有独资企业。1.4.4土地周边状况周边配套：【学校教育】八里台 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 ，八里台第一中学等【周边医院】天津津南新华医院，安济医院，区卫生院等【交通配套】152路;206路;208路;210路;652路等【商业配套】华润万家，世纪联华，农业银行等【其他配套】酷麦108量贩式KTV、天津碧桂园凤凰酒店新华医院华润万家碧桂园凤凰酒店启元大酒店土地市场:表1.4-2：周边土地情况土地名称土地用途出让方式占地面积（m2）成交时间楼面地价（元/m2）津南（挂）2012-12、津南（挂）2012-15号城镇住宅70年、科教50年挂牌1962082013．12094.8713499数据来源：CRIC天津HYPERLINK"http://search.soufun.com/news/search.jsp?fld=all&q=%b1%f5%ba%a3%b7%a2%d5%b9%cd%b6%d7%ca%bf%d8%b9%c9"\t"_blank"滨海发展投资控股有限公司在今年1月份已经连续拿下两块住宅科教用地，加上本月的成交地块，总占地面积达到36万平米，可以看出开发商进军津南的决心，一定会对周边的竞品，如天津碧桂园、星耀五洲、中信公园城等项目造成巨大压力。1.4.5宗地SWOT分析S（优势）：区域日益成熟，认知度增加，提升了地块的未来升值空间W（弱势）：周边配套较少，周边优质竞品较多，开发商住宅项目开发经验较少。0（机遇）：津南区政府的迁移，并且随着大量名企进入，项目开发的成熟，带动提升整个地区地产市场的开发水平。T（危险）：八里台镇是土地供应成交的热点区域，未来的竞争会非常激烈，而且产品销售的周期较长，对开发商的资金回流是一个难点。1.4.6前景天嘉湖板块所处的津南区近几年发展迅猛，津南区的区位、交通、教育等优势均为天嘉湖板块的发展奠定基础。津南区处于贯通中心城区与滨海新区的中间区域，津滨走廊的区位优势，使得两地资源有效共享。一方面，中心城区的人才涌入滨海新区，促进新区资源开发。另一方面，滨海新区的产业及政策优势，成为中心城区经济增长的重要一级。津南区坐享两大核心区域，双城的发展将有效带动津南区域的迅速发展，从而带动天嘉湖版块的崛起。同时，根据津南总体规划纲要，津南区将形成“三纵一横”四条高速公路网络和“二纵一横三条”区间快速路网络。这些道路和区域内的辅干道将共同构建津南区“环型放射强中心”的路网体系，形成区域内部“15分钟”交通圈。因此，津南区的路网建设也将拉近天嘉湖地块与市区的距离，板块周边交通网络发达。如唐津高速公路、津晋高速公路、津港线、地铁2号线等均辐射天嘉湖板块。另外，海河教育园区在津南的设立，无疑给津南区的迅速发展注入新的血液。而便捷的交通路网，也拉进了教育园区与天嘉湖板块的距离。业内人士表示，整个教育园的规划会提升整个八里台镇包括津南板块人文教育资源，同时能够整体提升居住氛围以及文化体系。而天嘉湖板块与教育园区乘车时间仅有几十分钟，教育资源将最大限度的辐射到天嘉湖板块。教育配套的日益完善，必将刺激和带动区域内房地产价格的升值。可见，津南区各方面的利好，为天嘉湖板块未来的发展注入一针强心剂。2商品房市场分析2.1市场综述2013年3月供应量78.91万平米，环比降低15.99%，成交量136.90万平米，环比上涨161.74%。市场伴随着小阳春和“国五条”的出台，成交量呈井喷式上涨，市场量涨价跌。3月份是楼市传统旺季，历年楼市小阳春的开始月份。在春节期间被压抑的刚需客户开始进入市场；“国五条”出台，但地方细则仍未落地，人们在等待地方版实施细则的间隙，对于“国五条”HYPERLINK"http://esf.soufun.com/"\o"二手房"\t"_blank"二手房转让所得按20%征税的规定，使一部分原打算购买二手房的客户转向购买了商品房；3月份，大量的项目进行加推，并大幅增加促销力度，也吸引了更多的客户进入市场。几方合力构成了3月份的井喷行情，使得单月成交面积和单月成交套数双双创历史新高。2.2商品房市场数据表表2.2-1：2012.3-2013.3商品房供应、成交、价格走势一览表月份供应面积(万平方米)成交面积(万平方米)成交均价（元平方米）2012.3133.4087.76106632012.4114.2671.28106792012.5235.1395.87104802012.6143.49113.13114582012.7116.39102.09105592012.8198.04109.86105092012.994.3498.49111172012.10183.8191.94105272012.11172.18111.81109212012.1260.64120.81108952013.1119.6295.88100722013.293.9252.26106532013.378.91136.9010396数据来源：CRIC2.3商品房市场供求关系及量价走势分析供求关系分析2013年3月份，天津市商品房新增供应量78.91万平方米，环比下降15.99%，同比下降40.85%；商品房成交面积136.90万平方米，环比上涨161.97%，同比上涨56.00%。商品房供求比为1：1.73，供应量成交量均呈现小幅下降趋势，成交量达全年最高水平，受到供应量缩减，及成交量大幅上涨的影响，而市场存量大幅缩减，存量压力得到缓解。图2.3-1：2012.3-2013.3天津市商品房供求关系走势情况2012.3-2013.3天津商品房市场供求对比情况数据来源：CRIC供应分析2013.年3月份，商品房新增供应量为78.91万平方米，环比下降15.99%，同比下降40.85%；其中，住宅供应量61.89万平方米，较上月有小幅上涨，其中商品住宅48.25万平米；办公供应量4.74万平米，商业供应量1.08万平米，工业及其他供应量11.21万平米。图2.3-2：2012.3-2013.3天津市商品房供求量走势情况2012.3-2013.3天津市商品房供应走势情况数据来源：CRIC成交分析2013年3月份，商品房成交量为136.9万平方米，环比上涨161.97%，比去年同期上涨56.00%，其中商品住宅成交量大幅增长，成交面积为121.75万平米。成交套数12091套，环比上涨166.03%，同比上涨64.22%。相较商品住宅成交的大幅上涨，保障性住房及商业办公项目，则趋于稳定状态。保障性住房成交14.99万平米，较上月增长2.74万平米。商办项目成交8.39万平米，较上月增长3.75万平米。图2.3-3：2012.3-2013.3天津市商品房成交量走势情况2012.3-2013.3天津市商品房成交走势情况数据来源：CRIC价格分析2013年3月，商品房成交均价为10396元/平方米，成交均价小幅下降，环比下降2.41%，同比下降2.50%。商品住宅成交价格为9963元/平方米，下降400元/平方米。3月中前期“国五条”政策细则未落地，各大楼盘均赶着末班车，增大优惠政策，提高销售速度。图2.3-4：2012.3-2013.3天津市商品房成交价格走势情况2012.3-2013.3天津市商品房成交均价走势情况数据来源：CRIC3住宅市场3.1市场综述2013年3月份商品住宅成新增供应量为48.25万平方米，环比上涨4.79%，同比下降40.64%；成交量121.75万平方米，环比上涨164.70%，同比增长64.22%。本月大量项目赶在国五条细则出台前进行加推。开发商们在上市产品中针对刚需的要求进行产品调整，以吸引经过春节期间压抑的刚需客户。商品住宅成交中，有超过四成为80-90平米刚需用房。大范围的促销行为是商品住宅市场量涨价跌的主因。3月份商品住宅市场有超过75%以上在售项目推出了不同形式、不同力度的促销活动。3.2供求关系分析3月天津市商品住宅成新增供应量为48.25万平方米，环比上涨4.79%，同比下降40.64%；成交量121.75万平方米，环比上涨164.70%，同比增长64.22%。市场出现明显的供小于求现象。市场出现明显的供小于求，大幅消化市场存量。图3.2-1：天津市商品住宅供求情况2012.3-2013.3天津商品住宅市场供应成交对比情况数据来源：CRIC供应分析2013年3月，商品住宅市场供应量为48.25万平米，环比上涨4.79%，同比下降40.46%；商品住宅供应量稳中有升，本月虽供应量并无大幅增加，但开发商将大量已有供应的项目，赶在国五条细则出台前进行开盘和加推。上市产品中针对刚需的要求进行产品调整，以吸引经过春节期间压抑的刚需客户。本月仅旷世新城一个项目开盘。有华城领秀三期、亿城堂庭二期、澜湾半岛等24个项目进行加推。图3.3-1：天津商品住宅市场新增供应情况2012.3-2013.3天津商品住宅市场新增供应走势数据来源：CRIC2013年3月，天津住宅市场供应量为61.89万平方米；其中普通住宅39.45万平方米，占总供63.75%；而别墅产品供应面积为5.16万平方米，占总供应8.34%；酒店式公寓供应量3.64万平方米，占总供5.88%。限价房供应量13.64万平米，占总供应量22.04%。其他物业类型，均没有供应。普通住宅是供应的主力产品。天津住宅本月普通住宅供应大幅增长，供应面积39.45万平米，环比降低8.54%，在总供应中依旧有占比74.61%的绝对优势，成为主力供应；本月别墅供应有所回升，U公馆、香堤庭院和红磡领世郡三个项目推出供应，U公馆推出2.1万供应，居别墅项目供应之首；本月限价房供应量加大，供应量13.64万平米。图3.3-2：天津住宅市场新增供应各物业类型情况2013年3月天津住宅市场新增供应各物业类型面积分布情况2013年3月天津住宅市场新增供应各物业类型占比情况数据来源：CRIC2013年3月，80（含）-100平方米面积段产品供应量最大，总供应面积21.04万平方米，占到总供应量的43.61%，环比增加9.14%；本月除60（含）-80平方米面积段、120（含）-140平方米面积段供应有所下降外，其他个面积段供应量均有提高。供应量仍集中在80-140平米范围内。以刚需及改善户型为主。图3.3-3：天津商品住宅新增供应各面积段情况2013年3月天津商品住宅新增供应各面积段分布情况2013年3月天津商品住宅新增供应各面积段占比情况数据来源：CRIC2013年3月，两室产品供应居各类户型供应首位，环比下降14.19%，供应2533套，占整体供应的56.81%；三室房型在本月分别供应918套，环比上涨9.16%，占总供应量20.59%。别墅产品本月供应146套，占全部供应总量的3.27%，环比上升52.08%。图3.3-4：天津商品住宅新增供应各户型情况2013年3月天津商品住宅新增供应户型面积分布图2013年3月天津市商品住宅市场新增供应户型结构图数据来源：CRIC2013年3月，本月供应量稳中有升，有9个区域无新增供应。滨海新区尤为明显，滨海新区总供应量仅6.99万平米。上市量较为密集的区域为红桥区，上市量为9.96万平米，在全市个区域中，位居首位。该区域中，仅华城领秀一个项目，就有9.42万平米的供应量，包含6栋16层小高层，5栋18层小高层，及2栋24层高层。津南区供应8.09万平米位居各区第二。本月有24个项目进行加推活动。图3.3-6：天津商品住宅新增供应各区域情况2013年3月天津商品住宅新增供应各区域分布图2013年3月天津商品住宅各区域新增供应面积占比情况数据来源：CRIC表3.3-1：2013年3月商品住宅新盘项目一览表项目名称隶属区域板块环线分布物业类型开盘价格（元/平方米）（元/㎡）开盘时间纯新盘旷世新城北辰宜兴阜中外环高层9237.042013-3-30数据来源：CRIC表3.3-2：2013年3月商品住宅新推案项目一览表项目名称隶属区域板块环线分布物业类型推案面积（m2）销售报价（元/平方米）中央公园津南双港外环外高层124169000-10000碧桂园津南天嘉湖外环外高层200006300-6800屿东城河东卫国道中外环小高层，洋房，高层864013000-16000新兴中山八号河北中山路内中环高层7778.9716000华城领秀三期红桥芥园道内中环高层、小高层41504.4416000亿城堂庭二期红桥丁字沽中外环高层17046.9415500国耀上河城二期北辰双街外环外高层123808300天房锦园东丽华明外环外联排564010500保利玫瑰湾东丽金钟公路中外环多层780014000-15000汉拿香邑国际东丽程林庄中外环小高层962010800天房翠海红山东丽程林庄中外环小高层797011000蓝湖郡武清城区外外环外多层13506300紫韵枫尚武清下朱庄外环外小高层108005580泰悦豪庭河西挂甲寺内中环高层1344025000华厦津典三期河西梅江中外环高层1738522000融科贻锦台塘沽上北生态区外环外小高层517312500远洋玺塘塘沽胡家园外环外高层180008600南益名仕华庭塘沽新河外环外多层、高层300013000融科瀚棠开发区泰达外环外多层、小高层520016000摩卡假日西青张家窝外环外高层、小高层14600.767500天房美域三期西青李七庄中外环高层4397.713000-14000宏城御溪园二期西青李七庄外环外高层、小高层14259.968800起澜湾半岛西青中北镇外环外高层、洋房18894.0211000融侨观邸南开广开内中环高层、洋房9341.5425500数据来源：CRIC3.4成交分析2013年3月，成交量为121.75万平方米，环比上涨164.70%，同比增长64.22%，成交套数为12091套，环比上涨166.03%，同比上涨68.99%。本月大量项目赶在国五条细则出台前进行加推。开发商加大促销力度，以吸引经过春节期间压抑的刚需客户。大范围的促销行为是商品住宅市场量涨价跌的主因。图3.4-1：天津商品住宅市场成交情况2012.3-2013.3天津商品住宅市场成交走势数据来源：CRIC2013年3月，本月商品住宅成交量呈现井喷现象。商品住宅成交面积段排名第一依旧是80（含）-100平方米面积段，本月成交量为55.30万平方米，占总成交量45.42%，较上月翻倍增长；100（含）-120平方米和120（含）平方米-140平方米面积段成交量分别为16.78和16.23万平方米，占总成交的27%；80-140平方米面积段的成交量，几乎占据了整体成交的75%，足以见得刚需及改善型客户需求越来越高。图3.4-2：天津商品住宅市场各面积段成交量情况2013年3月天津商品住宅市场各面积段成交量分布图2013年3月天津商品住宅市场各面积段成交面积占比图数据来源：CRIC2013年3月，本月各户型成交均有成倍增长，天津商品住宅市场二室已经占有了绝对的主力地位，本月二室成交6892套，占到总成交的174.04%；三室产品成交量上涨165.73%，成交2652套，占比为总成交的21.93%；本月别墅产品总成交套数286套，环比上涨180.39%。两室仍与三室产品占据市场绝对主力。图3.4-3：天津商品住宅市场各户型成交量情况2013年3月天津市商品住宅市场成交户型套数结构图2013年3月天津市商品住宅市场成交户型套数占比图数据来源：CRIC13年3月商品住宅环城四区成交面积由13.30万平米，上升至47.81万平米，环比增长达到258.03%。远郊区县成交成交面积为33.96万平米，环比上涨198.02%。市内六区成交面积为21.76万平米，环比增长91.60%。滨海新区上升幅度最小，环比上升86.88%，成交面积为9.76万平米。图3.4-4：天津商品住宅市场各大区成交量情况2013年3月天津各大区商品住宅成交分布图2013年3月天津各大区商品住宅成交面积占比图数据来源：CRIC2013年3月，西青区成交15.27万平米，成为本月成交最多的区域，占成交总量12.54%，其中宏城御溪园成交达到1.88万平米，领跑西青区。武清区以15.12万平米成交位居成交第二位，区域内保利海棠湾、经纬城市绿洲武清、盛世天下、天骄里项目成交均过万。本月津南区、东丽区、北辰区等交量均有提升。图3.4-4：天津商品住宅市场各区域成交量情况2013年3月天津各区域商品住宅成交分布图2013年3月天津各区域商品住宅成交面积占比图数据来源：CRIC2013年3，6000（含）-8000元/平方米、8000（含）-12000元/平方米价格段，分别成交38.37万平米和38.43万平米。量面积段占成交总量63%，量面积段为主力面积段。14000元以上/平方米价格段产品成交23.44万平米，占整体成交19.26%。图3.4-5：天津商品住宅市场各价格段成交量情况2013年3天津各价格段商品住宅成交分布图2013年3天津各价格段商品住宅成交面积占比图数据来源：CRIC3.5价格分析2013年3月，商品住宅价格回归正常均值，成交均价为9963元/平方米，环比下降3.54%，同比下降0.97%，较上月下降400元/平方米。2013年3月，商品住宅各价格段产品均有不同程度上涨，12000(含)-14000元/平方米以上产品价格上涨2.41%，均价为12420元/平方米，领涨个面积段；14000（含）元/平方米以上产品价格上升2.25%，均价为18848元/平方米。6000（含）元/平方米以下的低价格段产品，成交均价为4796元/平方米，环比上涨1.17%；8000(含)-12000元/平方米以上产品价格上涨2.13%，均价为9075元/平方米。2013年3月，区域成交价格略有起伏，市内六区中和平区、河西区、南开区均达两万大关，成交均价分别为22351元/平方米，21853元/平方米和21276元/平方米，其中南开区涨幅达4.75%。环城四区，整体均价有所下滑，西青区下降4.85%，均价为10010元/平方米。东丽区环比上涨4.98%，均价为9808元/平方米,接近万元。塘沽区除大港区成交均价持平，其余各区均有2%的环比上涨。远郊区县中，宁和县和静海县环比上涨3.5%左右。其他区县基本持平。2013年3月，60平方米以下环比下降12.02%，单价为19001元/平方米。140（含）-160平方米面积段产品环比上涨6.67%，成交均价为12253元/平米，领涨个面积段。图3.5-1：天津商品住宅价格走势情况2012.3-2013.3天津住宅、商品住宅市场月度成均价走势图2013年3月天津商品住宅市场各价格段成交均价及变化情况2013年3月天津各区域商品住宅成交均价情况2013年3月天津商品住宅市场各面积段成交均价情况数据来源：CRIC3.6项目解析2013年3月份商品住宅成新增供应量为48.25万平方米，环比上涨4.79%，同比下降40.64%；成交量121.75万平方米，环比上涨164.70%，同比增长64.22%。本月大量项目赶在国五条细则出台前进行加推。开发商们在上市产品中针对刚需的要求进行产品调整，以吸引经过春节期间压抑的刚需客户。商品住宅成交中，有超过四成为80-90平米刚需用房。大范围的促销行为是商品住宅市场量涨价跌的主因。3月份商品住宅市场有超过75%以上在售项目推出了不同形式、不同力度的促销活动。具体分析项目成交，保利玫瑰湾3月10日推出洋房，以全款优惠5.5%，按揭优惠3.5%的优惠力度，成交面积3.33万平米位居当月成交之首。柴楼新庄园二月加推，三月提升优惠力度，以2.64万平米成交量，位居当月面积排行榜单第二名。宏城御溪园当月加推1.43万平米，以1.01万平米的成交量位居榜单第四名。销售金额排行榜中，保利玫瑰湾地理位置优越，开发商实力雄厚，配套设施齐全的优势，成交4.05亿元，成为名符其实的双料冠军。华厦津典本月加推1.74万平米，全款优惠10万元，贷款优惠5万元的优惠力度，位居金额排行榜第二名。红星国际广场、富力津门湖华城领秀等项目，也分别上榜。表3.6-1：2013年2月商品住宅销售面积前十名项目一览表项目名称板块开盘时间成交面积(m2)成交均价(元/m2)同比周边价格涨跌幅（%）累计销售率（%）开发商保利玫瑰湾金钟公路2010-9-243326412188.37跌幅20%81.00%保利（天津）房地产开发有限公司柴楼新庄园双街2012-4-8264077641.50跌幅5%85.00%天津双乐德房地产开发有限公司中信公园城天嘉湖2012-6-19222945394.4010.00%98.00%天津中信地产投资有限公司宏城御溪园李七庄2010-9-30188279542.01——90.00%天津宏志置业发展有限公司国耀上河城双街2012-5-11174948260.37跌幅8%87.00%天津国耀置业发展有限公司富力津门湖梅江南2010-5-11634215244.56——98.00%天津耀华投资发展有限公司贻成豪庭上北生态区2010-12-18160498150.15无63.00%天津塘沽贻成实业有限公司华润橡树湾华明2011-10-28159578861.790.00%87.00%华润置地(天津)有限公司摩卡假日张家窝2012-5-27154497494.76——88.00%天津市中天永晟地产有限公司中国铁建国际城金钟河2011-12-181536114286.257.70%75.56%中铁房地产集团（天津）置业有限公司数据来源：CRIC表3.6-2：2013年2月商品住宅成交金额前十名项目一览表项目名称板块开盘时间成交总额(万元)成交均价(元/m2)同比周边价格涨跌幅（%）累计销售率（%）开发商保利玫瑰湾金钟公路2010-9-2440543.3912188.37跌幅20%81%保利（天津）房地产开发有限公司华厦津典梅江2012-10-826137.5620773.77降幅8%95%天津华厦建设发展股份有限公司红星国际广场津滨大道2010-9-1825058.2617465.86095%天津市华运商贸物业有限公司富力津门湖梅江南2010-5-124912.6615244.56——98%天津耀华投资发展有限公司名门广场挂甲寺2012-11-1524451.259189.54-0.0780%天津汇景房地产开发有限公司华城领秀芥园道2011-10-2923867.