资产评估学教案(最新版)

《资产评估学》教案课程编号：一、课程说明1.课程代码2.课程类别选修3.适应专业及课程性质财务管理专业专业课4.课程目的（1）通过学习本课程，学生将重点掌握成本法、市场法、收益法等基本评估方法的思路和应用程序，能灵活运用基本的评估方法对房地产、机器设备、无形资产、企业价值等进行评估。（2）通过本课程的教学和学习，使学生对资产评估的基本理论，评估业务实践有较全面的认识和理解；（3）通过本课程的教学和学习，使学生能从事资产评估业务，运用资产评估活动分析、 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 经济运行中的相关经济行为。5.学时与学分学时为36，学分为2.6.建议先修课程《中级财务会计》、《财务管理》二、课程教案第一章总论 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 学时：2学时教学目标与要求：（1）掌握资产评估的涵义及特点，资产评估的假设和原则；（2）熟悉资产评估的价值类型；了解资产评估的主体与客体，资产评估的分类。（3）了解资产评估的基本程序。教学重点及难点：（1）资产评估的假设和原则（2）资产评估的基本程序教学基本内容：第一节资产评估的基本概念一、资产的基本概念（一）会计学中的资产概念会计学中的资产定义是：资产是指从企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。这个定义具有以下几个特点：1.资产是由过去的交易或者事项形成的。2.资产是由企业拥有或者控制的资源。3.资产预期会给企业带来经济利益。（二）评估学中的资产概念1.与资产相关的名词概念（1）财产。财产的一般意义是指金钱、财物及民事权利义务的总和。财产既是一个经济概念，又是一个法律概念。（2）财富。财富的一般意义是指具有价值的东西，与财产相比，财富的涵义更抽象一些，即可指有形的实物，也可指无形的权利；即可指物质的领域，也可指精神的领域。（3）资源。资源有多种解释，一般来讲，可以从广义和狭义两个方面去理解。广义的资源包括自然资源、经济资源和人文社会资源等；狭义的资源，则仅指自然资源。一般来说，资源都会给人类带来预期经济利益，从这点来看，资源与资产的涵义相同。但如果有的资源的使用价值尚未被发现，或发现后尚不能被当时的科学技术所开发利用，那么，这些资源便不能被称为资产，因为它们还不能被确定可以在较短的未来时期内给人类带来经济利益。2.评估学中的资产概念（1）评估学中广义的资产定义资产是具有一定稀释性、目前能够被开发利用的资源以及相关的权利。该定义具有以下几个特点：第一，具有一定的稀缺性。第二，目前能够被开发利用。第三，相关的权利。（2）评估学中狭义的资产定义是：资产是实体或个人所拥有或控制的、能以货币计量的、能够带来预期经济利益的资源。该定义具有以下几个特点：第一，采用了“实体”的概念。第二，采用了“个人”的概念第三，能以货币计量。从以上可见，评估学中资产概念的含义比会计学中资产概念的含义要广得多，会计学中的资产概念目前仅限于经济实体中企业组织所拥有的资源。二、资产评估的基本概念（一）资产评估的定义基本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。该定义包括以下几个方面的内容：第一，评估主体。第二，相关法律、法规和资产评估准则。第三，对评估对象价值进行分析和估算。第四，发表专业意见。（二）资产评估的基本要素主要包括：评估主体、评估对象、评估目的、评估价值类型、评估原则、评估依据、评估程序和评估方法等。（三）资产评估的特点1．市场性市场性是指资产评估工作是以市场竞争活动为假设前提进行的。可从两个方面加以理解：（1）资产评估时市场经济的产物。（2）资产评估以市场信息为依据。2．公正性公正性是资产评估工作赖以存在的最重要的前提条件之一。3．专业性4．咨询性第二节资产评估主体和对象一、资产评估主体资产评估主体是指从事资产评估工作的机构和注册资产评估师。（一）资产评估机构资产评估机构是指具备一定条件、经过申报和主管部门批准、依法取得资产评估资格证书的中介机构。（二）注册资产评估师注册资产评估师是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格并依法注册的资产评估专业人员。二、资产评估对象（一）资产评估对象的基本概念资产评估对象又称为资产评估客体，它是指被评估的资产。（二）资产评估对象的种类1.按资产存在的形态划分有形资产和无形资产。2.按与生产经营过程的关系划分为经营性资产和非经营性资产。3.按资产是否具有综合获利能力划分可分为单项资产和整体资产。4.按资产能否独立存在可以划分为可确指资产和不可确指资产。第三节资产评估目的一、资产评估目的的概念资产评估目的是指评估委托人要求对评估对象的价值进行评估后所要从事的行为。评估目的要解决的是为什么要进行资产评估，这时资产评估工作进入实质性阶段后首先要考虑的重要因素。二、资产评估目的的类型（一）资产评估的一般目的资产评估的一般目的是取得资产在评估基准日的公允价值。这个价值既符合评估当事人的利益，也不会损害其他人的利益。（二）资产评估的具体目的1.资产交易1）资产转让2）资产置换2.股权变动1）公司合并2）股权变更3）股份经营4）其他股权投资5）债务重组3.企业清算4.融资服务1）抵押2）租赁3）典当5.纳税服务6.咨询服务1）业绩评价2）以财务报告为目的的评估3）诉讼4）取得资产的现实价值三、确定资产评估目的的作用在对被评估资产进行评估时，首先要明确被评估资产的目的。目的不同，用途也就不同，资产在使用时所需要具备的条件也就不相同，其产生的预期收益也将会不同，上述这些不同，就会影响到评估方法的运用。评估方法不同，评估结果也就不同了。因而，从这个角度讲，不同的资产评估目的，会导致不同的资产评估结果。不同的资产评估结果，会对评估事项当事人的经济利益产生影响。这就是确定资产评估目的的重要性。第四节资产评估假设和原则一、资产评估假设（一）资产评估假设的类型1.公开市场假设公开市场是指一个自由竞争的市场，在这个市场中，交易双方进行交易的目的都是最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充分的时间考虑，对交易对象具有必要的专业知识，交易双方的交易行为都是自愿的，交易条件公开并不受限制。2.继续使用假设单项资产的继续使用一般可分为在用续用，转用续用和移用续用。3．清算假设清算假设是资产评估中的一种特殊假设。由于被评估资产需要强制出售或快速变现，因此，在评估时不能再采用继续使用假设。又由于在这种状态下交易双方的地位不平等，因此又不能再采用公开市场假设。由此可见，清算假设是一种特殊情况下的特殊假设。（二）资产评估假设的作用1.资产评估假设将被评估资产置于一个特定的环境。2.资产评估假设是实现资产评估特定目的的必要条件。3.资产评估假设是确定评估方法的前提条件。二、资产评估原则（一）资产评估工作原则资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。主要包括：1．客观性原则。包括三层涵义：①评估对象客观存在；②评估中采用数据和指标等式客观的，即有一定的依据和来源；③评估结论经得起检验。2．公正性原则。3．科学性原则。4．可行性原则。资产评估的可行性是指在不违背执业 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的前提下，结合考虑资产评估的技术和经济等方面因素，采用适当的、可行的评估方法进行评估。（二）资产评估的技术原则1．预测原则。预测是指对资产的未来收益进行预测。2．替代原则。替代是指在资产评估中选择替代物的行为。3．贡献原则。资产评估中的贡献是指某一资产在整体资产中的重要性。4．评估基准日原则。评估基准日是指为评估资产的价值而确定的一个时点。第五节资产评估价值类型一、资产评估中的价值的基本含义（一）资产评估中的价值不是凝结在商品中的一般无差别的人类劳动。（二）资产评估中的价值不完全是市场价格。（三）资产评估中的价值反映的是一种公允价值。二、资产评估价值类型的基本概念及类别（一）资产评估价值类型的基本概念资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性，也就是被评估资产价值的性质。（二）资产评估价值类型的类别1．市场价值市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。2．市场价值以外的价值类型（1）投资价值。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。（2）在用价值。在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。（3）清算价值。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。（4）残余价值。残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。（三）价值类型运用中的一些特殊考虑1.以抵（质）押为目的的评估业务2.以税收为目的的评估业务3.以保险为目的的评估业务4.以财务报告为目的的评估业务三、明确资产评估价值类型的意义（一）价值类型表明了被评估资产价值的性质（二）明确价值类型有利于评估结果的正确利用第六节资产评估依据和程序一、资产评估的依据（一）行为依据行为依据是指评估委托人和评估人员据以从事资产评估活动的依据。（二）法规依据（三）产权依据（四）取价依据取价依据是指评估人员确定被评估资产价值的依据，这类依据包括两部分：一部分是由评估委托人提供的相关资料；另一部分是由评估人员搜集的市场价格资料、统计资料、技术标准资料以及其他参数资料等。二、资产评估的程序（一）明确评估业务基本事项这一程序包括：明确评估业务的委托方和资产占有方及其相互关系、明确评估目的、确定评估范围和对象、明确评估基准日、了解评估委托方有关资产评估的决议、评估人员对评估事项进行风险评价等。（二）签订业务约定书资产评估中所指的业务约定书，是指评估机构与委托方签订的，明确评估业务基本事项，约定评估机构和委托方权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面 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等内容。（四）现场调查现场调查是指对被评估资产进行现场查勘，注册资产评估师应该通过询问、函证、核对、勘查、检查等方式进行调查。（五）搜集评估资料（六）评定估算注册资产评估师根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论；然后对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。（七）编制和提交评估报告（八）工作底稿归档第七节资产评估行业及其发展资产评估起始于19世纪中后期；20世纪80年代以来，世界各国的资产评估活动开始趋于规范化和国际化。在我国资产评估的发展如下：（1）20世纪80年代末期，出现了资产评估活动，这时资产评估对象主要是国有资产；（2）1989年，颁发《关于国有资产产权变动时必须进行资产评估的若干暂行规定》，标志着我国资产评估被正式确认为合法的社会中介服务活动；（3）1990年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作；（4）1991年11月，颁布了《国有资产评估管理办法》，该法规是我国国有资产评估制度基本形成的重要标志；（5）1993年12月，中国资产评估协会正式成立；（6）1995年3月，中国资产评估协会加入了国际评估准则委员会；（7）1999年10月，中国成为国际评估准则委员会常务理事国；（8）2001年，颁发了《资产评估准则——无形资产》；（9）2004年2月25日，财政部发布了《资产评估准则——基本准则》和《资产评估执业道德准则——基本准则》；（10）2007年11月28日，发布了《资产评估准则——评估报告》，《资产评估准则——评估程序》，《资产评估准则——业务约定书》等。第八节中国资产评估行业的法律规范体系一、资产评估的专门法律与相关法律（一）资产评估的专门法律目前我国尚未制定和颁布资产评估行业的专门法律。（二）资产评估的相关法律《公司法》、《证劵法》、《合伙企业法》、《拍卖法》和刑法等。二、资产评估的行政法规国务院于1991年11月16日发布了《国有资产评估管理办法》，这是我国第一部关于资产评估的行政法规，它标志着中国的资产评估工作正式被纳为法制化的轨道，也标志着中国资产评估制度的初步形成。三、资产评估的部门规章资产评估的部门规章包括综合管理、资格考试、注册管理、机构管理、后续教育、执业规范、评估收费等方面的内容。主要的部门规章有：（1）1992年7月18日下达的关于印发的《国有资产评估管理办法施行细则》的通知；（2）1995年5月10日颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》；（3）1996年5月7日下达的关于转发《资产评估操作规范意见（试行）的通知》；（4）1999年3月2日颁发的《关于印发<资产评估报告基本内容与格式的暂行规定>的通知》；（5）2001年12月31日颁发的《国有资产评估管理若干问题的规定》以及相应制定发布的《国有资产评估项目核准管理办法》、《国有资产评估项目备案管理办法》。第九节中国资产评估准则体系一、中国资产评估准则体系的基本框架中国资产评估准则制定的启动工作始于20世纪90年代中期。中国资产评估准则体系包括职业道德准则和业务准则两部分。职业道德准则分为基本准则和具体准则两个部分。业务准则分为基本准则、具体准则、评估指南、指导意见四个层次。二、资产评估准则体系的具体内容从2000年以来，财政部和中国资产评估协会已先后制定并发布了15项评估准则：（一）由财政部发布的准则（1）《资产评估准则——基本准则》（2004）（2）《资产评估职业道德准则——基本准则》（2004）（3）《资产评估准则——无形资产》（2001）（二）由中国资产评估协会发布的准则1．属具体准则层次的程序性准则（1）《资产评估准则——评估报告》（2007）（2）《资产评估准则——评估程序》（2007）（3）《资产评估准则——业务约定书》（2007）（4）《资产评估准则——工作底稿》（2007）2．属具体准则层次的实体性准则（1）《资产评估准则——机器设备》（2007）（2）《资产评估准则——不动产》（2007）3．评估指南《财务报告为目的的评估指南（试行）》（2007）4．指导意见（1）《注册资产评估时关注评估对象法律权属指导意见》（2003）（2）《珠宝首饰评估指导意见》（2003）（3）《企业价值评估指导意见（试行）》（2004）（4）《金融不良资产评估指导意见（试行）》（2005）（5）《资产评估价值类型指导意见》（2007）第十节注册资产评估师职业道德规范一、注册资产评估师职业道德的基本概念注册资产评估师职业道德是指注册资产评估师从事资产评估工作应当遵守的职业品德、执业纪律、专业胜任能力等的职业行为规范。二、注册资产评估师职业道德的基本内容（一）基本职业道德规范注册资产评估师基本职业道德规范是指注册资产评估师应当遵循的贯穿于整个资产评估业务全过程的基本行为规范。具体包括以下内容：注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则。注册资产评估师应当诚实正直、勤勉尽责、恪守独立、客观、公正的原则。注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务。（二）具体职业道德规范1.注册资产评估师在承接业务过程中的具体职业道德规范（1）注册资产评估师应当在评估机构执业，不得以个人名义执业，也不得同时在两家或两家以上评估机构执业。（2）注册资产评估师不得采用欺诈、利诱、强迫等不正当手段招揽业务。（3）注册资产评估师不得以恶意降低服务费等不正当的手段与其他注册资产评估师争揽业务。（4）注册资产评估师应当如实申明其具有的专业胜任能力和执业经验，不得对其专业胜任能力和执业经验进行夸张、虚假和误导性宣传。（5）注册资产评估师与委托方或相关当事方之间存在可能影响注册资产评估师公正执业的利害关系时，应当予以回避。2.注册资产评估师在评定价值过程中的具体职业道德规范（1）注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或相关当事方的影响，不得以预先设定的价值作为评估结论。（2）注册资产评估师执行资产评估业务，应当合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。3．执行资产评估业务在出具报告方面的具体职业道德（1）执行资产评估师不得出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告。（2）执行资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。（3）执行资产评估师不得签署本人未参与项目的评估报告，也不得允许他人以本人名义签署评估报告。4．执行资产评估业务在公共关系方面的具体职业道德（1）注册资产评估师执行资产评估业务，不得对委托方和相关当事方进行误导和欺诈。（2）注册资产评估师应当履行业务约定书中规定的义务，竭诚为委托方服务。（3）注册资产评估师应当遵守保密原则，除法律、法规另有规定外，未经委托方书面许可，不得对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料。（4）注册资产评估师不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益。（5）注册资产评估师应当与委托方进行必要沟通，提示评估报告使用者合理理解并恰当使用评估报告，并声明不承担相关当事人决策的责任。（6）注册资产评估师在执行资产评估业务过程中，应当与其他注册资产评估师保持良好的工作关系。（7）注册资产评估师不得贬损或诋毁其他注册资产评估师。思考题：（1）什么是资产评估？它有哪些特点？（2）资产评估应遵循哪些工作原则和技术经济原则？（3）资产评估的假设有哪些？第二章资产评估的基本方法计划学时：6学时教学目标与要求：（1）掌握收益法的基本公式与相关参数的确定，收益法评估资产的程序；（2）理解市场法的基本含义与基本公式，市场法的评估程序；（3）熟悉清算价格的评估方法，重置成本法的含义与基本公式；（4）了解各种资产评估方法的前提条件和适用范围。教学重点及难点：成本法的基本原理、计算公式市场法的基本原理、计算公式教学基本内容：第一节市场法一、市场的基本含义市场的一般含义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。二、市场法的基本含义市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。三、市场法应用的前提（一）市场上存在参照物：参照物是指与被评估资产相同或类似的资产。（二）参照物的交易是在公开市场条件下进行的公开市场意味着交易双方是在平等条件下进行交易的，交易价格具有合理性，能够作为被估算资产价值的依据。交易价格是指在公开市场上参照物的成交价或标价。成交价是市场上与评估基准日最为接近的时间的参照物的已经实现的价格。这个价格是最合理的参照物价格。标价是指在公开市场上标出的参照物的售价，或者可以说是商品的出售方或劳务的提供方单方面所划定的交易价格，这个价格并未得到商品或劳务的受让方的认同。（三）价格影响因素明确，并且可以量化这里的价格是指参照物的价格。价格影响因素包括功能差异、时间差异和地域差异等。功能差异是指参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。时间差异是指参照物的成交时间与被评估基准日之间的时间间隔差异。地域差异是指参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。就动产而言，如果参照物的成交地域在异地，则会与被评估资产存在运输费、途中保险费及其他费用等之间的差异；就不动产而言，不同地域或地段的资产的价格是大不相同的，因此，就更需要对参照物价格进行地域性差异的调整。四、市场法应用的基本程序（一）选择参照物；选择参照物要注意以下几点：1、具有可比性：可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。2、数量方面的要求：参照物应选择三个以上，这是因为参照物的交易价格受多种因素的影响，为了避免评估人员收到偶然因素的影响，在选择参照物时，应尽可能选择多个参照物，并对多个交易价格进行分析，从中确定一个较为理想的参照物及其所代表的价格。（二）差异调整一般来讲，要在市场上找到与被评估资产在成交时间、成交地域、功能、使用条件等方面都完全相同的参照物，是十分困难的。因此，客观上参照物与被评估资产存在差异。运用市场法时，需要对这些差异进行分析，加以量化，确定出一个差异调整系数。（三）确定评估价值根据选定的参照物的价格和已经计算出的差异调整系数，确定被评估资产的价值。五、市场法应用的具体模式（一）直接比较法直接比较法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同的情况下所采用的一种评估方法。这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等），一般不适用于不动产（如房地产、构筑物等）。因为不动产具有不可移动性，因此，不会存在两个条件完全相同的不动产。直接比较法可运用于两种情况：1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全相同；例如，被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一A型汽车参照物，成新率也为70%，则参照物的成交价格可以直接作为被评估的A型汽车的评估值（交易税、费等视评估目的另行考虑）。在这种情况下的评估计算公司为：被评估资产评估价值=参照物交易价格2、被评估的旧资产与市场上全新资产（参照物）完全相同被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率（二）类比调整法类比调整法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况所采用的一种评估方法。这种评估方法是用于所有资产（包括动产和不动产）的评估。类比调整法可以运用于两种情况：1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）类似：此处所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件等方面进行类似，而且成新度也类似。在这种情况下，进行以下几个步骤：1）取得参照物价格。2）将被评估资产与参照物在功能、外观、用途、使用条件等方面进行对比，取得综合调整系数。3）根据被评估资产与参照物各自的成新度，计算出成新度调整系数。4）根据参照物的价格、综合调整系数以及成新度调整系数，估算被评估资产的价值。这种情况下的评估计算公式为：被评估资产价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×（1±成新度调整系数）2、被评估资产与市场上的全新资产（参照物）类似这种情况下与上一种情况的区别仅在于参照物为全新资产。这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×被评估资产成新率【例1】被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一B型汽车参照物，交易价格为30万元。经分析，B型汽车在功能、外观、使用条件等方面由于A型汽车。经测算，综合调整系数取为10%，则：A型汽车评估值=B型汽车交易价格×（1±综合调整系数）×成新率=30万元×（1-10%）×70%=18.9（注：交易税、费等因素视评估目的另行考虑）六、对市场法适用范围的评价市场法的优点是直观、简单、合理，采用市场法评估的数据直接从市场获取，以市场交易价格作为估算对象价值的基础，是评估价值具有客观性和公允性，评估结果易于被评估当事各方理解和接受。因此，在评估实践中，凡是能运用市场法评估的，都尽量运用市场法。但市场法的运用范围也受到一定限制。市场法不适用于以下几种情况：（1）找不到或难以找到可比参照物的资产。如某些构筑物、自制设备、某些专门定制的设备和绝大部分无形资产等，这些资产在市场上找不到或很难找到可比参照物。（2）没有市价的资产。如在某些产品、构筑物、自制设备、管网等，对这些资产，就不能采用市场法评估，而要采用其他评估方法加以评估。第二节成本法一、成本概述（一）成本的基本含义成本这个概念，在不同的学科或不同学科的不同分支中，有着不同的理解。（1）在经济学中，成本是指商品价值中已经耗费的需要在产品销售收入中获得补偿的那部分价值，即已经消耗的生产资料的转移价值和活劳动价值。经济学中强调的成本是指产品的成本。（2）在会计学中，成本则是指企业为了取得某项资产所遭致的价值牺牲。会计学中的成本可能是以牺牲另一项资产而产生（如以现金购买机器设备），也可能因产生某项负债而导致将来的价值牺牲而产生（如以赊购方式购入机器设备）。无论哪种情况，会计学的成本概念都是一个资产的价值的概念。（3）在成本会计中，成本是指对企业生产经营过程中各种经济资源价值牺牲进行对象化计算的数额。成本会计中强调的成本是铲平的成本，尤其是产品的单位成本。资产评估中的成本概念与会计学中的成本概念相似，强调的是资产的价值，而不是强调产品的成本。（二）成本的类型成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。1.历史成本历史成本是指过去发生的成本，它又分成两种类型：（1）原始成本。原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，这部分资料可以从会计核算资料中取得。（2）国家统一清产核资时的评估成本。由于物价变动等原因，为了真实地反映企业资产的价值，国家会根据情况，统一组织全国性的清产核资工作，规定企业对某些资产（主要是固定资产和土地使用权等）的账面价值按一定的比例进行调整。这对资产的一种特殊的价值评估，故本书称为评估成本。评估成本的特点是在原始成本的基础上经过调整的成本。2.重置成本重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。与历史成本不同的是，重置成本不是已经发生的成本，而是未来可能发生的成本。因此，重置成本与会计核算没有多大关系，但在资产评估中这个概念却非常重要。二、成本法的基本涵义成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。该评估思路可以通过以下两个计算式加以概括：第一个计算式：资产评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值该计算式有以下几个特点：1.计算式的表达方式与成本法定义的表达方式基本一致。2.公式中的各个因素都以金额反映，即只有绝对数，没有相对数。3.计算式是成本法评估思路的基本表达。第二个计算式：资产评估价值=重置成本×成新率该计算式有以下几个特点：1.被评估资产的各种贬值因素是通过成新率来反映的。第二个计算式可以改写成：资产评估价值=重置成本×（1-各种贬值率之和）2.以成新率这样的相对数来估测资产的价值，在评估实践中比较方便，具有可操作性，也易为理解。三、成本法的应用前提（一）被评估资产能够继续使用（二）某些情况下需要借助于历史成本资料四、成本法应用的基本程序1.搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料；2.确定被评估资产的重置成本；3.估算被评估资产的各种贬值；4.确定被评估资产的成新率；5.确定被评估资产的价值。五、成本法中各项指标的估算（一）重置成本的估算重置成本的一般涵义是指在现行市场条件下重新购置和建造与被评估资产相同的资产所需的全部货币总额。1.重置成本的类型（1）复原重置成本。复原重置成本是指运用与被评估资产相同的材料、技术标准等在现行市场条件下重新购建该项全新资产所需发生的支出。（2）更新重置成本。更新重置成本是指在采用新型材料、现行技术标准和现行市场价格的条件下，重新购建具有与被评估资产相同功能的资产所需发生的支出。2.重置成本的估算方法（1）重置核算法重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新构建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。重置核算法一般适用于对建筑物、大中型机器设备的评估。（2）物价指数法物价指数法。物价指数法是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。根据物价指数估算资产重置成本的具体评估方法称为物价指数法。物价指数法的一般计算公式为：重置成本=被评估资产的账面原值×使用的物价变动指数物价变动指数包括定基物价指数和环比物价指数。（3）功能成本法功能成本法是指寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。这种评估方法假定资产的功能表现为生产能力。资产的生产能力与构建成本存在一种比例关系，即资产具有的功能越大，其构建成本也越大。确定重置成本的目的并不一定是重置外观相同或类似的资产的成本，二是要重置功能相同的或相似的资产的成本，因此，其基本思路不是重置资产，而是重置功能。假设资产的功能与成本成线性关系。在这种情况下其计算公式为：假设资产的功能与成本与成本成非线性关系。在这种情况下其计算公式为：上式，X是规模经济效益指数。（二）实体性贬值的估算1.实体性编制的基本概念资产的实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致的价值损失。实体性贬值可以用绝对数即实体性贬值和相对数即实体性贬值率两种方式加以表示。2.实体性编制的估算方法（1）观察法（2）使用年限法。使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为：（三）功能性贬值的估算1.功能性贬值的基本概念：功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。它是由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗，是一种无形损耗。在科学技术不断发展的今天，资产的功能性贬值日益突出。2、功能性贬值的估算方法功能性贬值可以用功能性贬值额和功能性贬值率两种方式加以表示。1）功能性贬值额的计算。资产的功能性贬值额可以通过测算超额运营成本和超额投资成本等几种形式来加以测算。（1）超额运行成本法（2）超额投资成本法超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本而形成的原有资产的价值贬值额。由此可见，超额投资成本实质上是复原重置成本与更新重置成本之间的差额。2）功能性贬值率的计算（四）经济性贬值的估算1.经济性贬值的基本概念经济性贬值是指由于客观环境的变化的影响而造成的资产的贬值。客观环境的变化较多，例如，宏观政策及市场的变化、新的法律法规的出台以及其他社会经济因素等。这些因素的变化，都可能造成产品销售困难、资产利用率下降、资产闲置、资产的运营收益减少等，从而导致资产的贬值。2.经济性贬值的估算方法1）经济性贬值率式中，X为生产规模效益指数。当存在经济性贬值时，其指数应小于1，具体取值视情况而定。2）经济性贬值额经济性贬值额=重置成本*经济性贬值率或：（五）成新率的估算1.成新率的基本概念成新率是反映评估对象的现行价值与其全新状态下重置成本之间的关系的比率。它是综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以后的比率。其计算公式为：或：成新率=1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率2.成新率的估算方法（1）观察法观察法是指由评估人员对被评估资产进行现场察看，按照有关规定或标准，综合考虑各种贬值因素，从而判定被评估资产成新率的一种评估方法。（2）使用年限法使用年限法是根据资产与使用年限有关的指标来确定成新率的一种评估方法。其计算公式为：（3）修复费用法修复费用法是指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。其计算公式为：六、对成本法适用范围的评价成本法是在某项资产既不能采用市场法又不能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。从这个意义上看，成本法实际上是弥补了市场法和收益法的不足。成本法的不足之处在于不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。第三节收益法一、收益的基本概念收益的基本涵义是一定期间内收入超过费用的部分。但在理解资产评估中的收益涵义时，要注意以下几点：（1）从资产种类上去认识。（2）从时间上去认识。（3）从主、客观去认识。（4）从继续使用假设去认识。二、收益法的基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。三、收益法的应用前提运用收益法需要具备以下前提条件：（1）被评估资产能够继续使用。资产只有在继续使用过程中才能带来预期收益。（2）资产的未来收益可以测算。（3）资产的预期获利年限是可以预测的。（4）资产拥有者获得预期收益所承担的风险是可以预测的。四、收益法应用的基本程序（1）收益预测。（2）确定折现率或本金化率。（3）将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值，该现值即为被评估资产的评估价值。（4）确定评估结果，并对评估结果加以分析说明。五、收益法应用的基本形式（一）每年收益相同，未来年期无限即：（二）每年收益相同，未来年期有限资产评估价值=每年收益额×年金折现系数（三）每年收益不同，未来年期无限在假设未来年期无限的情况下，测算每年不同的收益额，实际上是做不到的。因此，通常采用一种变通的方法——分段法，来对未来收益进行预测。所谓分段，是指先对未来若干有限年内的各年收益额进行预测，然后假设从该有限年期的最后一年起，以后各年的预期收益额均相同，对着两部分收益额分别进行折现。基本计算公式为：（四）每年收益不同，未来年期有限资产评估价值=∑每年收益额×折现系数六、对收益法适用范围的评价收益法的优点是通过预测资产的未来收益，来折算资产的价值，其思路是清晰的，方法是可行的，评估结果是合理的，易于被评估结果使用者理解和接受。但在采用收益法时，需要注意以下两个问题：在评估数据的采用方面，主观分析判断的比重较大。对于一些不能较为准备地估算其收益的资产，不能采用收益法。第四节应用资产评估方法需注意的问题一、资产评估方法的选择选择资产评估方法要考虑以下一些因素：（一）资产评估目的（二）资产评估假设（三）资产评估对象二、资产评估方法之间的关系资产评估方法之间的关系是指资产评估方法之间的替代性问题，也就是说，对某项评估对象，能否采用两种以上的方法同时进行评估。由于资产评估方法受到评估目的、评估假设、评估对象等的制约。因此，当评估目的、评估假设、评估对象一经确定后，选择评估方法的思路也就基本确定了。即使有多种评估方法可供选择，但只有一种是相对最合理的评估方法。通过这种评估方法评估出来的结果，理论上市最为合理的评估结果。但由于每种评估方法都有其局限性，因此，不排除可以运用其他的评估方法加以评估，这样，就会出现两个或两个以上的评估结果。评估人员也可以根据情况，通过对这些评估结果进行分析，最后确定一个相对合理的评估结果。思考题：（1）分析三种评估方法的联系和区别？（2）分别说明收益法、成本法和市场法的基本含义和使用条件？第三章机器设备评估计划学时：6学时教学目的与要求：（1）要求熟悉机器设备的概念、分类及其评估特点，了解其评估程序。（2）掌握重置成本法、市场法在机器设备评估中的相关应用。教学重点及难点：成本法在机器设备评估中的运用市场法在机器设备评估中的运用教学基本内容：第一节机器设备概述一、机器设备的定义机器设备的定义可以从技术、会计、资产评估三方面加以认识：技术上，机器设备是指利用机械原理以及其他科学原理制造的装置，并由零件、部件组成的独立或成套装置。会计上，机器设备是指符合固定资产条件的机器、设备、装置、仪器、工具或器皿等。（使用年限超过一年，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有物质形态）。资产评估上，机器设备室指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、被特定主体拥有或者控制的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置附属的特殊建筑物等。二、机器设备评估的特点（一）机器设备的特点（1）计量单位的多样性。（2）移动后使用方面的复杂性。（3）有形资产和无形资产的混杂性。（二）机器设备评估的特点1.某些因素较难确定（尚可使用年限、成新率以及市场价值等）。2.评估时要综合考虑机器设备与无形资产之间的关系。3.需采用多种估价标准，评估结果差异较大。4.必须通过现场鉴定来确定机器设备的损耗程度。5.机器设备的价值受多因素的影响。三、机器设备的分类（一）按固定资产分类标准划分分为通用设备、专用设备、交通运输设备、电气设备、电子及通信设备、仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器。（二）按有关会计制度分类分为生产经营用、非生产经营用、租出、未使用、不需用和融资租入机器设备六种类型。（三）按机器设备的取得方式和渠道划分分为外购机器设备和自制机器设备两种，外购设备中又有国内购置和国外进口之分。（四）按评估对象分类根据《资产评估准则--机器设备》，按机器设备的评估对象分为单台机器设备和机器设备组合。此外，根据《企业国有资产评估报告指南》，将作为固定资产组成部分的设备类资产分为机器设备、运输车辆及电子设备等。四、机器设备评估的程序（一）评估准备（二）现场评估（三）评定估算（四）撰写评估说明及评估报告（五）评估报告的审核和报出第二节成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估的成本法是根据被评估机器设备全新状态下的重置成本，扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，将所得差额最为机器设备评估值的一种方法。其基本公式是：机器设备评估价值=重置成本－实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值一、重置成本的确定（一）由各种费用组成重置成本这里指分别估算机器设备各部分价值并加和后得到重置成本的方法。下面分别按不同情况说明其应用。1.外购单台不需安装的国内设备重置成本对不需安装的一般设备，若为小型、单价不高的设备，可按评估基准日有效的市场购置价作为其重置成本，若为体积大的设备，则应考虑运杂费。其计算公式为：重置成本=全新设备基准日有效的公开市场价格+运杂费或：重置成本=全新设备基准日有效的公开市场价格×（1+运杂费率）2.外购单台需安装的国内设备重置成本对于需要安装的一般设备，应在购置价的基础上，再加上运杂费和安装调试费确定重置成本。其计算公式为：重置成本=全新设备基准日有效地公开市场价格+运杂费+安装调试费或：重置成本=全新设备基准日有效地公开市场价格×（1+运杂费率+安装调试费率）3.外购单台需安装的进口设备重置成本重置成本=（FOB价格+国外运杂费+途中保险费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+海关监管手续费+银行及外贸手续费+国内运杂费+安装调试费+资金成本或：重置成本=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+海关监管手续费+银行及外贸手续费+国内运杂费+安装调试费+资金成本4.外购成套需安装设备重置成本外购成套设备是指由多台设备组成的、具有相对独立的生产能力和一定收益能力的生产装置。对于这种成套设备，重置成本可采用一般单台设备重置成本的估算方法，即先评估各单台设备的重置成本，再计算求和。也可将其作为一个完整的生产系统，以整体方式估算成套设备的重置成本。其计算公式为：重置成本=成套设备购置价+运杂费+安装调试费+资金成本+其他费用5.车辆重置成本车辆重置成本的确定，主要是根据市场上同类型车辆的现行价格，在此基础上，加上车辆的购置附加税及牌照费等费用组成，计算公式为：车辆重置成本=车辆市场价格+购置附加税+牌照费及其他费用6.自制通用设备重置成本参考专业生产厂家的通用设备价格。7.非标准设备重置成本非标准设备是指设备中不定型、不成系列、需先进行设计再进行单台或小批量制造的设备。（1）非标准设备的重置成本构成。①直接材料，②燃料和动力，③直接人工，④制造费用，⑤期间费用的分摊，⑥利润和税金，⑦非标准设备设计费，⑧对制造、安装调试周期较长的，需考虑占用资金的资金成本。（2）非标准设备重置成本计算方法。其计算公式为：P=(Cml÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)式中：P——非标准设备重置成本Cml——主要材料费（不含主要外购件费）Km——不含主要外购件费的成本主要材料费率Cm2——主要外购件费Kp——成本利润率Kt——流转税率Kd——非标准设备设计费率n——非标准设备产量8.大型复杂的自制设备对大型复杂的自建工程项目的设备，可通过收集项目的决算资料，根据行业机械设备工程定额和各地取费标准，采用概算方法估算重置成本。（二）由物价指数推算重置成本由物价指数推算重置成本就是以设备的原始购买价格为基础，根据同类设备的价格涨跌指数来确定机器设备的重置成本。1.采用定基物价指数和环比物价指数确定重置成本的计算公式设备重置成本=设备账面原值×（评估基准日定基物价指数÷设备购建时定基物价指数）设备重置成本=设备账面原值×式中：t1——资产购置年，t2——资产评估年2.应注意的问题用物价指数计算重置成本，是机器设备评估中经常采用的方法，特别是对于一些难以获得市场价格的机器设备。使用时，应注意以下问题：①物价指数的选取。②历史成本的确定。③通过物价指数确定的重置成本是复原重置成本，而不是更新重置成本，也不能成为衡量复原重置成本和更新重置成本差异的手段。④对于购买时间较长以及在高通货膨胀时期购置的设备采用物价指数法评估时，应尽可能采用其他方法加以验证。⑤用物价指数法计算进口设备的重置成本时，应使用设备生产国的分类物价指数。（三）通过规模经济效益指数计算重置成本某些特定的设备，同一系列不同生产能力设备的价格变化与生产能力变化呈某种指数关系，这种指数叫做规模经济效益指数。P1/P2=（A1/A2）X式中：A1，A2——不同设备的生产能力P1，P2——相应设备的价格X——规模经济效益指数二、实体性贬值的估算（一）观察法1.专家判断法2.德尔菲法（二）比率法1.工作量比率法公式为：实体性贬值率=已完成工作量÷可完成工作总量或：实体性贬值率=已完成工作量÷（已完成工作量+尚可完成工作量）2.年限法采用年限法评估机器设备的贬值率，是建立在假设机器设备在整个寿命期内，实体性损耗是随时间线性递增的，设备价值的降低与其损耗大小成正比。其数学公式为：实体性贬值率=已使用年限÷（已完成工作量+尚可完成工作量）或：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）（三）修复费用法机器设备的实体性损耗可分为可修复和不可修复两种。对可修复的实体性损耗，以修复费用直接作为实体性贬值；对不可修复实体性损耗，采用前述方法确定实体性贬值，这两部分之和就是被评估设备的全部实体性贬值。计算公式如下：实体性贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修复部分实体贬值）/设备复原重置成本三、功能性贬值的估算（一）超额投资成本形成的功能性贬值的估算超额投资成本的确定一般是以设备的复原重置成本与更新重置成本之间的差额估算。即：设备超额投资成本=设备复原重置成本—设备更新重置成本在基本功能相同的情况下，由于技术进步，设备的更新重置成本应该小于其复原重置成本。对于大部分设备，重置成本一般根据现行市场价格确定，这个价格中包括了超额投资成本造成的功能性贬值。（二）超额运营成本形成的功能性贬值的估算一般情况下，超额运营性功能性贬值就是设备在未来使用过程中超额运营成本的现值。（三）功能性贬值估算中应注意的几点因素在机器设备评估中，估算功能性贬值主要是在成本法中应用，因为在市场法与收益法中，功能性贬值因素已被综合考虑了。但是，在使用成本法时，功能性贬值的估算也应注意以下几点：1）如果在评估时采用的是复原重置成本，一般应考虑功能性贬值。2）对采用了更新重置成本的设备，有时也要考虑其运营性的功能性贬值。3）功能性贬值的扣除问题。4）在评估实务中，被评估的设备可能已经停止生产，评估时只能参照其替代设备，而这些替代设备的特性和功能通常要比被评估设备更先进，其价格通常也会高于被评估设备的复原重置成本。四、经济性贬值及其估算1.因设备利用率下降造成的经济性贬值的估算当机器设备因外部因素影响出现开工不足、设备相对闲置，即实际生产能力显著低于其额定生产能力，从而使最终收益减少时，便会导致经济性贬值。其计算公式如下：经济性贬值率=[1—（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100%式中：X为规模效益指数，实践中多为经验数据。对机器设备，X一般取0.6~0.7之间。经济性贬值额=（重置成本—实体性贬值—功能性贬值）×经济性贬值率2.因收益减少造成的经济性贬值的估算其计算公式为：经济性贬值额=设备年收益损失额×（1—所得税税率）×（P/A,r,n）3.因使用寿命缩短造成的经济性贬值的估算第三节市场法在机器设备评估中的应用一、市场法的评估步骤（一）鉴定被评估对象（二）选择参照物（三）对评估设备和参照物之间的差异进行比较和调整（1）销售时间差异的比较和调整。（2）结构、性能、品牌差异的比较和调整。（3）新旧程度差异的比较和调整。（4）销售数量、结算方式差异的比较和调整。（四）汇总各因素差异调整值，计算出评估值二、市场法评估机器设备的具体方法（一）直接比较法直接比较法是根据与评估对象相同的市场参照物，按照参照物的市场价格来直接确定评估对象的价值。直接比较法比较简单，对市场的反映较为客观，能较为准确地反映设备的市场价值。大多数情况下，要找到完全相同的两台设备是很困难的，这就需要对评估对象与参照物之间的细微差异做出调整。需要注意的是，评估对象与参照物之间的差异必须是很小的，价值量的调整应该很小且容易直接确定，否则不能使用直接比较法。（二）相似比较法相似比较法是以相似参照物的市场销售价格为基础，通过对效用、能力、质量、新旧程度等方面的比较，按一定的方法对其差异做出调整，从而确定评估对象的价值的一种方法。公式：评估价值=参照物价格±被评估设备与参照物差异的量化合计金额调整的因素和方法如下：（1）制造商因素。可以根据新设备的价格差异率作为旧设备的调整比率。（2）生产能力。调整方法一般为两种：一是按新设备的价格差异率调整，二是用规模经济效益指数法调整。（3）出厂日期和服役年龄调整。通过二手设备交易市场的成交价资料统计，设备的出厂日期是影响设备价格的主要因素。（4）销售时间。调整额=参照物的售价×价格变动率（5）地理位置。地理位置差异可能影响价格，因为评估对象需要发生部分拆卸和移动成本。（6）安装方式。安装方式是影响价格的另一因素。如果参照物的价格是已拆卸完毕并在交易市场提货的价格，而评估对象是安装在原使用者所在的地点未进行拆卸的，则需要考虑该因素的影响，从参照物的价格中扣减拆卸设备所要发生的费用。（7）附件。一些老设备的附件以及易损备件等也是要考虑的重要因素，因为这些备件可能在市场是难以买到，如果出售方没有足够的备件，设备的价格会大大的降低。（8）实体状态。由于设备的使用环境、使用条件各不相同，因此，实体状态一般都有差异，需要对评估对象和市场参照物进行比较调整。（9）交易背景。（10）交易方式。（11）市场。第四节收益法在机器设备评估中的应用收益法是根据资产的获利能力来确定资产价值的一种方法。在机器设备评估中，使用收益法的前提条件是：①机器设备必须具备独立获利能力并可以量化；②能确定合理的折现率。第五节机器设备评估的特殊问题研究一、关于水轮机的评估水轮机是水电站的主要设备，是针对不同河流、不同地理位置、不同水流量设计制造的专用设备。在对水轮机进行评估时，不能能简单按出厂价加各种费用的方法确定其重置成本，而应根据技术参数和运行状态（如：立轴还是卧轴，卧流还是混流，设计水头，额定转速等），按工程量以及对应的各种费用计算评估值。二、关于有线网络资产的评估有线网络资产主要是指动力输电网、通信和有线电视网络等通过埋设和架空电缆、光缆所形成的固定资产。有线网络资产在评估方面的特殊性表现在其与通常的机器设备不一样，是一种对电力或信息进行传输的线路或装置，这类资产主要分布在野外，有的建设在山上，有的埋设在地下，并且覆盖范围广，给核实清查带来很大难度；在评估时，常常是根据网络资产实际竣工的工程量等有关资料，依据现行的定额标准，结合评估基准日人工价格及材料价格等确定这类资产的价值。思考题：（1）机器设备评估中应用成本法，其思路和基本步骤是什么？（2）如何理解和测算机器设备的功能性贬值？（3）用收益法评估机器设备时，应如何考虑收益额的确定？第四章房地产评估计划学时：4学时+2学时教学目的与要求：（1）了解房地产及其市场特征（2）理解房地产的评估程序，重点掌握房地产价格评估的市场法、收益现值法、成本法、剩余法。教学重点及难点：（1）房地产评估中收益法的运用（2）房地产评估中市场法的运用教学基本内容：第一节土地使用权评估一、土地概述（一）土地的概念广义的土地是一个垂直剖面的概念，即土地是一个应当包括以地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域。狭义的土地则是一个平面区域概念，即土地仅指地球表面构成陆地部分的土壤层。本书所讲的土地概念是狭义的土地概念。（二）土地的特性1.土地的自然特性（1）位置的不可移动性。（2）数